Agente de bienes raíces: LLC o corporación S y comisiones

LLC o corporación S para un agente inmobiliario: ¿qué cambia cada una?

Un agente de bienes raíces puede ser propietario de una LLC o de una corporación S, pero dos reglas distintas deciden qué hace. La ley estatal de licencias inmobiliarias decide si su corredora puede pagar a una entidad de su propiedad; su licencia sigue a su nombre. La ley fiscal federal decide qué cambia eso: una LLC de un propietario no cambia nada por sí sola, y solo una elección de corporación S cambia cómo se calcula su impuesto del Seguro Social y Medicare. La elección ahorra solo cuando la ganancia por comisiones supera con holgura el sueldo razonable que la corporación debe pagarle, en más de lo que agregan la nómina, la declaración corporativa y los impuestos estatales.

Fuentes: 26 U.S.C. 3508, LLC de un solo miembro, Form W-9, instrucciones del Form 1099-NEC y corporaciones S.

El caso deja de ser sencillo cuando:

• Las comisiones ya se pagaron a una entidad antes de que su estado lo permitiera.
• Usted constituyó una LLC, sigue en el Schedule C y no está seguro de que se haya presentado o aceptado alguna vez una elección S.
• Un año de comisiones altas le hace preguntarse si ahora conviene una elección S; la elección es difícil de deshacer si las comisiones bajan.
• Está casado en un estado de bienes gananciales, o un propietario no es ciudadano ni residente de EE. UU.
• Paga a un asistente, dirige un equipo o reparte comisiones con otros agentes.
• Su corredora le pide documentos de la entidad o un nuevo Form W-9.

Reúna: sus Forms 1099-NEC y estados de comisiones de los últimos dos años, su contrato de contratista independiente con la corredora, el tipo de licencia y el estado, y los documentos de constitución de la entidad, la carta del EIN y cualquier carta del IRS que acepte un Form 2553.

¿Un agente de bienes raíces es trabajador independiente para efectos fiscales?

Por lo general sí. Para el impuesto federal, un agente de bienes raíces con licencia no es empleado, y la corredora no es empleador, cuando casi todo el pago del agente depende de las ventas u otro resultado y no de las horas trabajadas, y el trabajo se hace bajo un contrato escrito que dice que el agente no será tratado como empleado para el impuesto federal (26 U.S.C. 3508). El IRS llama a estos agentes «nonemployees» por ley (statutory nonemployees) y los trata como trabajadores independientes para todos los fines del impuesto federal, incluidos el impuesto sobre la renta y los impuestos de nómina (Publicación 15-A).

Por eso un agente que cobra comisión reporta ingresos y gastos en el Schedule C y calcula el impuesto por trabajo independiente en el Schedule SE. El impuesto es de 15.3%: 12.4% para el Seguro Social, que se detiene cuando el total de sueldos e ingresos netos llega a $184,500, y 2.9% para Medicare, sin tope (IRS).

Si le pagan por hora o no tiene ese contrato escrito, esta regla no se aplica y su estatus lo decide la prueba ordinaria de empleado o contratista; consulte trabajadores que pueden ser empleados.

¿Mi corredora puede pagar mi comisión a mi LLC en vez de a mí?

Solo si la ley de licencias de su estado lo permite. Las comisiones pasan por su corredor patrocinador, y cada estado decide si una entidad de su propiedad puede recibirlas y qué debe registrar o licenciar primero. La ley fiscal no responde esta pregunta.

Otros estados fijan sus propias reglas. Pregunte a la comisión de bienes raíces de su estado tres cosas: si una entidad de su propiedad puede recibir sus comisiones, si debe estar registrada o tener licencia primero y cómo debe pagarle el corredor. Aun donde la ley lo permite, la política de su corredora y su contrato de contratista independiente deciden si pagará a una entidad.

¿Una LLC por sí sola cambia mis impuestos como agente de bienes raíces?

No. Una LLC con un propietario es ignorada para el impuesto federal sobre la renta, salvo que elija el impuesto corporativo, así que sus comisiones siguen en su Schedule C y usted paga el impuesto por trabajo independiente exactamente como un propietario único (IRS).

Los registros de la corredora igual deben coincidir. En el Form W-9, una LLC de un propietario sin elección anota el nombre del propietario en la línea 1, el nombre de la LLC en la línea 2, la clasificación del propietario en la línea 3a y el SSN o el EIN del propietario, no el EIN de la LLC (Form W-9; IRS). El Form 1099-NEC de la corredora muestra entonces su nombre y número. Sin un número correcto, los pagos a trabajadores independientes pueden estar sujetos a una retención adicional (backup withholding) de 24% (Form W-9).

Lo que una LLC sí cambia son los trámites estatales. Texas hace que las LLC, incluidas las de un propietario, presenten el impuesto de franquicia, mientras que un propietario único no es una entidad sujeta al impuesto; por debajo del umbral en que no se debe impuesto, eso significa un informe informativo anual, no un pago (Texas Comptroller); consulte impuesto de franquicia de Texas. California cobra a toda LLC organizada o que hace negocios allí un impuesto anual de $800, más una tarifa cuando sus ingresos totales de California llegan a $250,000 (FTB). De qué le protege y de qué no una LLC, aparte del impuesto, se explica en ¿los contratistas independientes necesitan una LLC?. Una LLC con un cónyuge es otro caso; consulte LLC de cónyuges y de familia.

¿Cuándo conviene una corporación S a un agente de bienes raíces y qué es un sueldo razonable?

Cuando la ganancia por comisiones supera con holgura el sueldo que la corporación debe pagarle, porque la ganancia pagada por encima de un sueldo razonable no lleva impuesto del Seguro Social ni de Medicare. Para un agente que trabaja solo, ese sueldo debe reflejar que el trabajo del propio agente genera casi todas las comisiones.

El IRS indica que una corporación S debe pagar a un accionista-empleado una compensación razonable por sus servicios antes de hacer distribuciones que no son sueldo, y que puede reclasificar las distribuciones como sueldo (IRS). Los ejecutivos que prestan más que servicios menores son empleados, y su pago es sueldo (IRS). El IRS mira de dónde vienen los ingresos: los ingresos producidos por sus servicios personales apuntan a sueldo, mientras que los producidos por empleados que no son propietarios o por equipo pueden respaldar distribuciones. Sus factores incluyen la capacitación y la experiencia, las funciones, el tiempo dedicado y lo que pagan negocios comparables por servicios similares (IRS).

Para el cálculo del punto de equilibrio, consulte cuándo conviene una elección S. Para fijar el sueldo, consulte sueldo del propietario de una corporación S. Para saber cuánto cuestan por lo general la contabilidad, la nómina y la declaración, consulte costo de la contabilidad de una corporación S.

¿Cómo hago la elección S y cuándo?

Presente el Form 2553, firmado por un ejecutivo con el consentimiento de todos los accionistas en la columna K, a más tardar 2 meses y 15 días después del inicio del año fiscal en que debe surtir efecto, o en cualquier momento del año fiscal anterior. Para una LLC existente de año calendario que quiere el régimen S desde el 1 de enero, esa fecha es 15 de marzo. Una LLC elegible que presenta el Form 2553 se trata como corporación desde la fecha de vigencia de la elección y no presenta también el Form 8832 (instrucciones del Form 2553).

Si su cónyuge tiene un interés ganancial en las acciones o en sus ingresos, como puede ocurrir en estados de bienes gananciales como Texas y California, su cónyuge también debe dar su consentimiento. La corporación no puede tener accionistas extranjeros no residentes y solo puede tener una clase de acciones; consulte quién puede ser propietario de una corporación S. Una vez hecha, la elección sigue vigente hasta que se revoque o termine, y volver a elegir antes del quinto año fiscal posterior por lo general requiere el consentimiento del IRS (instrucciones del Form 2553).

El IRS por lo general debe enviar su decisión dentro de 60 días; si no llega ningún aviso dentro de 2 meses de la presentación, las instrucciones indican hacer el seguimiento por teléfono. Conserve la carta de aceptación: Texas pide un Form 2553 aceptado o una carta de determinación cuando una corporación S se registra para recibir compensación, mientras que una LLC se registra con sus documentos de constitución y de propiedad (TREC).

• Una entidad nueva cuenta desde el día en que empieza su primer año fiscal: consulte corporación S desde el primer día.
• Algunos estados requieren su propia elección, y la ciudad de Nueva York no reconoce el régimen S y grava a las corporaciones S con su general corporation tax (NYC Finance): consulte elecciones S estatales.
• Si pasó la fecha límite: consulte alivio por elección tardía de corporación S.

¿Qué necesita de mí la corredora una vez que se paga a la entidad?

Un nuevo Form W-9 a nombre de la entidad, un cambio escrito sobre quién recibe el pago y la prueba de que su estado lo permite. Su propia licencia sigue a su nombre; una entidad creada solo para recibir compensación no hace nada más.

Los pagos a una corporación, incluida una LLC que tributa como corporación S, por lo general no requieren un Form 1099-NEC (instrucciones). Si la corredora sigue pagando o reportando con su número de Seguro Social después del cambio, sus registros y los de la corporación no coincidirán. Pida registros corregidos antes de presentar.

¿Una corporación S cambia mi deducción QBI o mis aportes de jubilación?

Sí, ambos. Los reglamentos dejan fuera a los agentes y corredores de bienes raíces del campo de corretaje de los negocios de servicios especificados, cuya deducción se elimina con ingresos más altos (26 CFR 1.199A-5). Pero la compensación razonable que una corporación S le paga no es ingreso empresarial calificado (26 U.S.C. 199A), así que su sueldo reduce la base de la deducción de hasta 20% (IRS). Con ingresos más altos también se aplica un límite basado en los sueldos W-2 que paga el negocio y en su propiedad, así que el mismo sueldo puede reducir la deducción con un ingreso y respaldarla con otro; consulte QBI para propietarios de una corporación S.

Los aportes de jubilación salen solo de la compensación. Para un propietario único, esa es su ganancia del trabajo independiente; en una corporación S, es su sueldo en Form W-2, y las distribuciones no cuentan (IRS). Un sueldo menor significa una base de aportes menor.

¿Y los agentes que trabajan en equipo o con un asistente?

Una corporación S que paga a un asistente procesa la nómina de ese empleado junto con su propio sueldo, y los repartos con otros titulares de licencia son primero una cuestión de licencias y después de impuestos.

• Asistentes. Un empleado de su corporación está en su nómina; un contratista al que paga puede requerir un Form 1099-NEC. Una LLC de un propietario sin elección que contrata a un empleado procesa la nómina con el nombre y el EIN propios de la LLC (IRS). El IRS indica que los ingresos producidos por empleados que no son propietarios pueden respaldar distribuciones en lugar de sueldo, así que el personal puede cambiar lo que cuenta como su sueldo razonable (IRS).
• Repartos del equipo. En Texas un agente de ventas no puede pagar una comisión a nadie sino por medio del corredor patrocinador (preguntas frecuentes de la TREC), así que un reparto a otro titular de licencia por lo general pasa por la corredora, no por su entidad.
• Contabilidad y Forms 1099. Para registrar repartos, cuotas de escritorio y pagos a miembros del equipo, consulte contabilidad para agentes de bienes raíces. Para un cónyuge o un hijo en la nómina, consulte cómo pagar a familiares en una corporación S.

¿Cuáles son las trampas?

• Pagar a la entidad antes de que el estado lo permita. En Texas, una entidad registrada no puede recibir nada hasta que la comisión la apruebe. Una entidad sin licencia que ha estado cobrando comisiones debe parar hasta tener licencia, y la comisión advierte que es probable una acción disciplinaria; esa guía es anterior a la opción de registro (TREC).
• Sin sueldo. El IRS puede tratar las distribuciones como sueldo y determinar impuestos de nómina (IRS). Si nunca se procesó la nómina, consulte nómina de corporación S que nunca se procesó.
• Una comisión redirigida no siempre es ingreso de la entidad. El ingreso que un tercero recibe por usted conforme a su acuerdo sigue siendo su ingreso (Publicación 525). Cuando solo usted tiene la licencia y la entidad solo recibe el pago por indicación suya, de quién es el ingreso de la comisión depende de los contratos y los hechos. La Publicación 525 no da ninguna regla escrita para agentes de bienes raíces, así que haga revisar el arreglo antes de apoyarse en él.
• Mezclar cuentas. El IRS cita un caso en que el uso personal de la cuenta bancaria de la empresa por parte de un accionista llevó a un trato de empleado y a impuestos de nómina (IRS), y California indica que una corporación S necesita una cuenta bancaria y registros separados (FTB).
• Cierres de diciembre pagados en enero. Un contribuyente con método de efectivo reporta el ingreso cuando se recibe o se pone a su disposición sin restricción (Publicación 538), así que un cierre de diciembre pagado en enero por lo general cae en el año nuevo, posiblemente después de que empiece la entidad o la elección. Defina por escrito quién ganó cada comisión que cruza el cambio y concilie con los registros de la corredora; consulte contabilidad para agentes de bienes raíces.

Ejemplo

Estos escenarios son ilustrativos y usan dólares estadounidenses. Muestran solo el impuesto del Seguro Social y Medicare; el impuesto sobre la renta y la deducción QBI también cambian.

Una agente de Texas con ganancia neta de US$150,000

Como propietaria única, su impuesto por trabajo independiente es de unos US$21,200 (US$150,000 × 92.35% × 15.3%). Constituye una LLC antes de que empiece el año, la registra ante la Texas Real Estate Commission para recibir compensación, presenta el Form 2553 antes del 15 de marzo para un inicio el 1 de enero y entrega a la corredora un nuevo Form W-9. La corporación le paga un sueldo de US$70,000, que aquí se supone igual a lo que se pagaría a una agente comparable por su trabajo. Como sus propios servicios producen cada comisión, la prueba del IRS sobre el origen de los ingresos puede exigir una cifra más alta, y cada US$10,000 que se sumen al sueldo reducen la diferencia de abajo en unos US$1,500. El impuesto de nómina sobre ese sueldo es de unos US$10,700, la mitad retenida de su pago y la otra mitad a cargo de la corporación. Eso es unos US$10,500 al año menos que su impuesto por trabajo independiente, antes de costos. Las declaraciones de nómina, el Form 1120-S, el informe informativo anual del impuesto de franquicia de Texas y cualquier cambio en su impuesto sobre la renta salen de esa diferencia.

Una agente con una LLC de un propietario y sin elección

Una agente con ganancia neta de US$90,000 constituye una LLC de un propietario y, donde su estado lo permite, hace que se le paguen las comisiones. Sigue presentando el Schedule C y paga unos US$12,700 de impuesto por trabajo independiente, igual que antes. Su W-9 muestra su propio nombre y número, y el Form 1099-NEC sigue a su nombre. Si está en California, la postura publicada del departamento cubre el pago a su propia corporación, no a una LLC, así que lo confirma primero con él; la LLC también debería el impuesto anual de California.

Una agente nueva con ganancia neta de US$40,000

Su impuesto por trabajo independiente es de unos US$5,700. Con una elección S y aun un sueldo de US$30,000, el impuesto de nómina sería de unos US$4,600, lo que deja unos US$1,100 al año antes de costos. Las declaraciones de nómina, una declaración corporativa aparte y cualquier tarifa estatal pueden superar esa cifra, así que seguir como propietaria única puede costar menos hasta que crezcan las comisiones.

¿Su caso es distinto?

• Ya constituyó una LLC y sigue en el Schedule C, o un año de comisiones altas plantea la duda sobre el régimen S: revise cuándo conviene una elección S y busque ayuda con impuestos de negocios para preparar la elección, la nómina y el primer Form 1120-S.
• Su corredora pide documentos de la entidad, o las comisiones ya fueron a una entidad que su estado no había aprobado: pregunte a la comisión de bienes raíces de su estado qué exige y busque ayuda con impuestos de negocios para definir en qué declaración van esas comisiones antes de que se pague la siguiente.
• Eligió el régimen S pero presentó el Schedule C: consulte corporación S reportada en el Schedule C.
• Se le pasó la fecha límite del Form 2553: consulte alivio por elección tardía de corporación S.
• Necesita fijar su sueldo: consulte sueldo del propietario de una corporación S.
• Su contabilidad mezcla comisiones, repartos y gastos personales: consulte contabilidad para agentes de bienes raíces o busque ayuda con contabilidad para separarlos antes de la primera declaración corporativa.
• Es agente inmobiliario en Canadá: consulte corporaciones profesionales.