LLC oder S Corp für Immobilienmakler: Provision an die Gesellschaft?

LLC oder S Corp für Immobilienmakler: Was ändert jede der beiden?

Ein Immobilienmakler kann eine LLC oder eine S Corporation besitzen, doch zwei getrennte Regeln bestimmen, was sie bewirkt. Das Immobilienmaklerrecht Ihres Bundesstaates entscheidet, ob Ihr Maklerhaus eine Gesellschaft zahlen darf, die Ihnen gehört; Ihre eigene Zulassung bleibt auf Ihren Namen. Das US-Bundessteuerrecht entscheidet, was sich dadurch ändert: Eine LLC mit einem Eigentümer ändert für sich allein nichts, und erst eine S-Wahl ändert, wie Ihre Social-Security- und Medicare-Steuer berechnet wird. Die Wahl spart nur, wenn der Provisionsgewinn deutlich über dem angemessenen Gehalt liegt, das die Kapitalgesellschaft Ihnen zahlen muss, und zwar um mehr, als Lohnabrechnung, Körperschaftsteuererklärung und Steuern des Bundesstaates zusätzlich kosten.

Quellen: 26 U.S.C. 3508, LLCs mit einem Mitglied, Form W-9, Anleitung zu 1099-NEC und S Corporations.

Ein Fall ist nicht mehr einfach, wenn:

• Provisionen schon an eine Gesellschaft gezahlt wurden, bevor Ihr Bundesstaat es erlaubte.
• Sie eine LLC gegründet haben, noch bei Schedule C sind und nicht sicher sind, ob jemals eine S-Wahl eingereicht oder angenommen wurde.
• Ein Jahr mit hohen Provisionen die Frage aufwirft, ob sich eine S-Wahl jetzt lohnt; die Wahl ist schwer rückgängig zu machen, wenn die Provisionen sinken.
• Sie in einem Community-Property-Staat (Gütergemeinschaft) verheiratet sind oder ein Eigentümer kein US-Staatsbürger und nicht in den USA ansässig ist.
• Sie einen Assistenten bezahlen, ein Team leiten oder Provisionen mit anderen Maklern teilen.
• Ihr Maklerhaus Unterlagen der Gesellschaft oder eine neue Form W-9 verlangt.

Das sollten Sie bereithalten: Ihre Forms 1099-NEC und Provisionsabrechnungen der letzten zwei Jahre, Ihren Vertrag als selbstständiger Auftragnehmer mit dem Maklerhaus, Art und Bundesstaat Ihrer Zulassung sowie die Gründungsunterlagen der Gesellschaft, das EIN-Schreiben und jedes IRS-Schreiben, das eine Form 2553 annimmt.

Ist ein Immobilienmakler steuerlich selbstständig?

In der Regel ja. Für die US-Bundessteuer ist ein zugelassener Immobilienmakler kein Arbeitnehmer und das Maklerhaus kein Arbeitgeber, wenn im Wesentlichen die gesamte Vergütung des Maklers an Verkäufe oder andere Ergebnisse statt an geleistete Stunden geknüpft ist und die Arbeit unter einem schriftlichen Vertrag erfolgt, der besagt, dass der Makler für die US-Bundessteuer nicht als Arbeitnehmer behandelt wird (26 U.S.C. 3508). Der IRS nennt diese Makler Statutory Nonemployees (gesetzlich Nichtarbeitnehmer) und behandelt sie für alle US-Bundessteuern, einschließlich Einkommen- und Lohnsteuern, als selbstständig (Publication 15-A).

Ein Provisionsmakler erfasst Einnahmen und Ausgaben also in Schedule C und berechnet die Selbstständigensteuer in Schedule SE. Die Steuer beträgt 15,3 %: 12,4 % für Social Security, die endet, sobald Löhne und Nettoeinkünfte zusammen $184.500 erreichen, und 2,9 % für Medicare, ohne Obergrenze (IRS).

Werden Sie nach Stunden bezahlt oder haben keinen solchen schriftlichen Vertrag, gilt diese Regel nicht, und Ihr Status richtet sich nach dem üblichen Test Arbeitnehmer oder Auftragnehmer; siehe Arbeitskräfte, die Arbeitnehmer sein können.

Kann mein Maklerhaus meine Provision an meine LLC statt an mich zahlen?

Nur wenn das Zulassungsrecht Ihres Bundesstaates es erlaubt. Provisionen laufen über Ihren Sponsoring Broker (Maklerhaus, bei dem Ihre Zulassung liegt), und jeder Bundesstaat entscheidet, ob eine Gesellschaft, die Ihnen gehört, sie erhalten darf und was sie zuvor registrieren oder lizenzieren lassen muss. Das Steuerrecht beantwortet diese Frage nicht.

Andere Bundesstaaten haben eigene Regeln. Fragen Sie die Immobilienaufsicht Ihres Bundesstaates drei Dinge: Darf eine Gesellschaft, die Ihnen gehört, Ihre Provisionen erhalten, muss sie zuvor registriert oder lizenziert sein und wie muss der Broker sie bezahlen. Selbst wo das Gesetz es erlaubt, entscheiden die eigenen Richtlinien Ihres Maklerhauses und Ihr Vertrag als selbstständiger Auftragnehmer, ob es eine Gesellschaft bezahlt.

Ändert eine LLC allein meine Steuer als Immobilienmakler?

Nein. Eine LLC mit einem Eigentümer wird für die US-Bundeseinkommensteuer ignoriert, es sei denn, sie wählt die Besteuerung als Kapitalgesellschaft; ihre Provisionen bleiben also in Ihrem Schedule C, und Sie zahlen die Selbstständigensteuer genau wie ein Einzelunternehmer (IRS).

Die Unterlagen des Maklerhauses müssen dennoch stimmen. In der Form W-9 trägt eine LLC mit einem Eigentümer ohne Wahl den Namen des Eigentümers in Zeile 1, den Namen der LLC in Zeile 2, die Einstufung des Eigentümers in Zeile 3a und die SSN oder EIN des Eigentümers ein, nicht die EIN der LLC (Form W-9; IRS). Die Form 1099-NEC des Maklerhauses zeigt dann Ihren Namen und Ihre Nummer. Ohne korrekte Nummer können Zahlungen an Selbstständige dem Backup Withholding (Ersatzquellensteuer) von 24 % unterliegen (Form W-9).

Was eine LLC tatsächlich ändert, ist der Papierkram des Bundesstaates. Texas macht LLCs, auch solche mit einem Eigentümer, zu Einreichern der Franchise Tax (Gebühr für das Recht zur Geschäftstätigkeit im Bundesstaat), während ein Einzelunternehmen kein steuerpflichtiges Unternehmen ist; unterhalb der Schwelle, bis zu der keine Steuer anfällt, bedeutet das einen jährlichen Informationsbericht, keine Steuerzahlung (Texas Comptroller); siehe Texas Franchise Tax. Kalifornien erhebt von jeder LLC, die dort gegründet oder tätig ist, eine jährliche Steuer von $800, dazu eine Gebühr, sobald ihre gesamten kalifornischen Einkünfte $250.000 erreichen (FTB). Wovor eine LLC Sie jenseits der Steuer schützt und wovor nicht, steht unter brauchen selbstständige Auftragnehmer eine LLC. Eine LLC im gemeinsamen Besitz mit dem Ehepartner ist ein anderer Fall; siehe LLCs von Ehepartnern und Familien.

Wann lohnt sich eine S Corp für einen Immobilienmakler, und was ist ein angemessenes Gehalt?

Wenn der Provisionsgewinn deutlich über dem Gehalt liegt, das die Kapitalgesellschaft Ihnen zahlen muss, denn ausgeschütteter Gewinn über einem angemessenen Gehalt trägt keine Social-Security- und Medicare-Steuer. Bei einem Einzelmakler muss das Gehalt widerspiegeln, dass die eigene Arbeit des Maklers fast jede Provision erwirtschaftet.

Der IRS sagt, eine S Corporation müsse einem Aktionär-Arbeitnehmer vor Ausschüttungen, die kein Gehalt sind, eine angemessene Vergütung für Leistungen zahlen, und er könne Ausschüttungen als Lohn umqualifizieren (IRS). Officers (Führungskräfte), die mehr als geringfügige Leistungen erbringen, sind Arbeitnehmer, und ihre Vergütung ist Lohn (IRS). Der IRS schaut darauf, woher die Einnahmen stammen: Einnahmen aus Ihren persönlichen Leistungen sprechen für Lohn, während Einnahmen von Arbeitnehmern, die keine Eigentümer sind, oder von Ausrüstung Ausschüttungen stützen können. Zu seinen Faktoren zählen Ausbildung und Erfahrung, Aufgaben, aufgewendete Zeit und was vergleichbare Unternehmen für ähnliche Leistungen zahlen (IRS).

Die Break-even-Rechnung finden Sie unter wann sich eine S-Wahl lohnt. Zur Festlegung des Gehalts siehe Gehalt des Eigentümers einer S Corporation. Was Buchhaltung, Lohnabrechnung und Erklärung üblicherweise kosten, steht unter Kosten der Buchhaltung einer S Corporation.

Wie treffe ich die S-Wahl, und wann?

Reichen Sie Form 2553 ein, von einem Officer unterschrieben, mit der Zustimmung jedes Aktionärs in Spalte K, höchstens 2 Monate und 15 Tage nach Beginn des Steuerjahres, in dem sie wirksam werden soll, oder jederzeit im Steuerjahr davor. Für eine bestehende LLC mit Kalenderjahr, die den S-Status ab dem 1. Januar will, ist das 15. März. Eine berechtigte LLC, die Form 2553 einreicht, gilt ab dem Wirksamkeitsdatum der Wahl als Kapitalgesellschaft und reicht nicht zusätzlich Form 8832 ein (Anleitung zu Form 2553).

Hat Ihr Ehepartner einen gemeinschaftlichen Anteil an den Aktien oder deren Einkünften, wie es in Community-Property-Staaten wie Texas und Kalifornien vorkommen kann, muss auch Ihr Ehepartner zustimmen. Die Kapitalgesellschaft darf keinen nicht in den USA ansässigen ausländischen Aktionär und nur eine Anteilsklasse haben; siehe wer eine S Corporation besitzen darf. Einmal getroffen, bleibt die Wahl in Kraft, bis sie widerrufen oder beendet wird, und eine erneute Wahl vor dem fünften Steuerjahr danach braucht in der Regel die Zustimmung des IRS (Anleitung zu Form 2553).

Der IRS sollte seine Entscheidung in der Regel innerhalb von 60 Tagen senden; kommt innerhalb von 2 Monaten nach der Einreichung keine Mitteilung, sagt die Anleitung, dass Sie telefonisch nachhaken sollen. Bewahren Sie das Annahmeschreiben auf: Texas verlangt eine angenommene Form 2553 oder ein Bestätigungsschreiben, wenn sich eine S Corporation für den Erhalt von Vergütung registriert, während sich eine LLC mit ihren Gründungs- und Eigentumsunterlagen registriert (TREC).

• Eine ganz neue Gesellschaft zählt ab dem Tag, an dem ihr erstes Steuerjahr beginnt: siehe S Corporation von Anfang an.
• Manche Bundesstaaten verlangen eine eigene Wahl, und New York City erkennt den S-Status nicht an und besteuert S Corporations mit seiner General Corporation Tax (NYC Finance): siehe S-Wahl auf Ebene des Bundesstaates.
• Frist verpasst: siehe Erleichterung bei verspäteter S-Wahl.

Was braucht das Maklerhaus von mir, sobald die Gesellschaft bezahlt wird?

Eine neue W-9 auf den Namen der Gesellschaft, eine schriftliche Änderung, wer bezahlt wird, und einen Nachweis, dass Ihr Bundesstaat es erlaubt. Ihre eigene Zulassung bleibt auf Ihren Namen; eine Gesellschaft, die nur zum Erhalt der Vergütung gegründet wurde, tut sonst nichts.

Zahlungen an eine Kapitalgesellschaft, auch an eine LLC, die als S Corporation besteuert wird, brauchen in der Regel keine Form 1099-NEC (Anleitung). Zahlt oder meldet das Maklerhaus nach dem Wechsel weiter unter Ihrer Social Security Number, stimmen seine Unterlagen und die der Kapitalgesellschaft nicht überein. Bitten Sie vor der Einreichung um korrigierte Unterlagen.

Ändert eine S Corporation meinen QBI-Abzug oder meine Beiträge zur Altersvorsorge?

Ja, beides. Die Verordnungen nehmen Immobilienmakler und -broker vom Bereich der Maklergeschäfte unter den Specified Service Businesses aus, deren Abzug bei höheren Einkommen entfällt (26 CFR 1.199A-5). Aber die angemessene Vergütung, die eine S Corporation Ihnen zahlt, ist kein qualifiziertes Geschäftseinkommen (26 U.S.C. 199A); Ihr Gehalt senkt also die Grundlage für den Abzug von bis zu 20 % (IRS). Bei höheren Einkommen gilt zudem eine Grenze nach den W-2-Löhnen, die das Unternehmen zahlt, und seinem Vermögen; dasselbe Gehalt kann den Abzug bei einem Einkommen kürzen und bei einem anderen stützen; siehe QBI für Eigentümer einer S Corporation.

Beiträge zur Altersvorsorge stammen nur aus Vergütung. Bei einem Einzelunternehmer sind das die Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit; in einer S Corporation ist es Ihr W-2-Gehalt, und Ausschüttungen zählen nicht (IRS). Ein niedrigeres Gehalt bedeutet eine niedrigere Beitragsgrundlage.

Was gilt für Makler in einem Team oder mit einem Assistenten?

Eine S Corporation, die einen Assistenten bezahlt, führt für diesen Arbeitnehmer eine Lohnabrechnung neben Ihrem eigenen Gehalt, und Aufteilungen mit anderen Lizenzinhabern sind zuerst eine Zulassungsfrage und erst dann eine Steuerfrage.

• Assistenten. Ein Arbeitnehmer Ihrer Kapitalgesellschaft steht auf deren Lohnliste; für einen Auftragnehmer, den sie bezahlt, kann eine Form 1099-NEC nötig sein. Eine LLC mit einem Eigentümer ohne Wahl, die einen Arbeitnehmer einstellt, führt die Lohnabrechnung unter dem eigenen Namen und der eigenen EIN der LLC (IRS). Der IRS sagt, Einnahmen, die Arbeitnehmer erwirtschaften, die keine Eigentümer sind, könnten Ausschüttungen statt Lohn stützen; Personal kann also ändern, was als Ihr angemessenes Gehalt gilt (IRS).
• Aufteilungen im Team. In Texas darf ein Sales Agent eine Provision an niemanden außer über den Sponsoring Broker zahlen (TREC FAQ); eine Aufteilung an einen anderen Lizenzinhaber läuft also in der Regel über das Maklerhaus, nicht über Ihre Gesellschaft.
• Bücher und Forms 1099. Wie Sie Aufteilungen, Desk Fees und Zahlungen an Teammitglieder erfassen, steht unter Buchhaltung für Immobilienmakler. Zu einem Ehepartner oder Kind auf der Lohnliste siehe Familienangehörige in einer S Corporation bezahlen.

Was sind die Fallen?

• An die Gesellschaft gezahlt, bevor der Bundesstaat es erlaubt. In Texas darf eine registrierte Gesellschaft nichts erhalten, bis die Kommission sie genehmigt. Eine nicht lizenzierte Gesellschaft, die Provisionen angenommen hat, muss damit aufhören, bis sie lizenziert ist, und die Kommission warnt, dass Disziplinarmaßnahmen wahrscheinlich sind; diese Hinweise stammen aus der Zeit vor der Möglichkeit der Registrierung (TREC).
• Kein Gehalt. Der IRS kann Ausschüttungen als Lohn behandeln und Lohnsteuer festsetzen (IRS). Wenn nie eine Lohnabrechnung lief, siehe Lohnabrechnung einer S Corporation nie ausgeführt.
• Eine umgeleitete Provision ist nicht immer das Einkommen der Gesellschaft. Einkommen, das ein Dritter nach Ihrer Vereinbarung für Sie erhält, bleibt Ihr Einkommen (Publication 525). Wo nur Sie die Zulassung halten und die Gesellschaft nur auf Ihre Anweisung Zahlung erhält, hängt es von den Verträgen und Tatsachen ab, wessen Einkommen die Provision ist. Publication 525 enthält keine Regel für Immobilienmakler; lassen Sie die Gestaltung daher prüfen, bevor Sie sich darauf verlassen.
• Konten vermischen. Der IRS nennt einen Fall, in dem die private Nutzung des Firmenkontos durch einen Aktionär zur Behandlung als Arbeitnehmer und zu Lohnsteuer führte (IRS), und Kalifornien sagt, eine S Corporation brauche ein eigenes Bankkonto und eigene Unterlagen (FTB).
• Abschlüsse im Dezember, bezahlt im Januar. Ein Steuerpflichtiger mit Cash-Methode erfasst Einkünfte, wenn sie ihm zufließen oder uneingeschränkt zur Verfügung stehen (Publication 538); ein Abschluss im Dezember, der im Januar bezahlt wird, landet also meist im neuen Jahr, möglicherweise nach dem Beginn der Gesellschaft oder der Wahl. Klären Sie schriftlich, wer jede Provision verdient hat, die über den Wechsel hinausreicht, und gleichen Sie die Unterlagen des Maklerhauses ab; siehe Buchhaltung für Immobilienmakler.

Beispiel

Diese Szenarien dienen der Veranschaulichung und nutzen US-Dollar. Sie zeigen nur Social-Security- und Medicare-Steuer; auch Einkommensteuer und QBI-Abzug ändern sich.

Eine Maklerin in Texas mit einem Nettoeinkommen von US$150.000

Als Einzelunternehmerin beträgt ihre Selbstständigensteuer etwa US$21.200 (US$150.000 × 92,35 % × 15,3 %). Sie gründet vor Jahresbeginn eine LLC, registriert sie bei der Texas Real Estate Commission für den Erhalt von Vergütung, reicht bis zum 15. März Form 2553 für einen Beginn am 1. Januar ein und gibt dem Maklerhaus eine neue W-9. Die Kapitalgesellschaft zahlt ihr ein Gehalt von US$70.000, hier angenommen als das, was einem vergleichbaren Makler für ihre Arbeit gezahlt würde. Weil ihre eigenen Leistungen jede Provision erwirtschaften, kann der Test des IRS nach der Herkunft der Einnahmen einen höheren Betrag verlangen, und jede US$10.000 mehr Gehalt verringern die Lücke unten um etwa US$1.500. Die Lohnsteuer auf dieses Gehalt beträgt etwa US$10.700, je zur Hälfte von ihr einbehalten und von der Kapitalgesellschaft getragen. Das sind etwa US$10.500 im Jahr weniger als ihre Selbstständigensteuer, vor Kosten. Lohnabrechnungen, die Form 1120-S, der jährliche Informationsbericht zur Texas Franchise Tax und jede Änderung ihrer Einkommensteuer gehen von dieser Lücke ab.

Eine Maklerin mit einer LLC mit einem Eigentümer und ohne Wahl

Eine Maklerin mit einem Nettoeinkommen von US$90.000 gründet eine LLC mit einem Eigentümer und lässt Provisionen dorthin zahlen, wo ihr Bundesstaat es erlaubt. Sie reicht weiterhin Schedule C ein und zahlt etwa US$12.700 Selbstständigensteuer, wie zuvor. Ihre W-9 zeigt ihren eigenen Namen und ihre Nummer, und die Form 1099-NEC bleibt auf ihren Namen. Ist sie in Kalifornien, deckt die veröffentlichte Auffassung des Departments die Zahlung an ihre eigene Kapitalgesellschaft ab, nicht an eine LLC; sie klärt es daher zuerst mit dem Department, und die LLC würde zudem die jährliche Steuer Kaliforniens schulden.

Eine neue Maklerin mit einem Nettoeinkommen von US$40.000

Ihre Selbstständigensteuer beträgt etwa US$5.700. Mit einer S-Wahl und selbst einem Gehalt von US$30.000 läge die Lohnsteuer bei etwa US$4.600, was etwa US$1.100 im Jahr vor Kosten übrig lässt. Lohnabrechnungen, eine eigene Körperschaftsteuererklärung und Gebühren des Bundesstaates können das übersteigen; als Einzelunternehmerin zu bleiben kann daher günstiger sein, bis die Provisionen wachsen.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie haben schon eine LLC gegründet und sind noch bei Schedule C, oder ein Jahr mit hohen Provisionen wirft die S-Frage auf: Prüfen Sie wann sich eine S-Wahl lohnt und holen Sie sich Hilfe bei Unternehmenssteuern, um die Wahl, die Lohnabrechnung und die erste Form 1120-S einzurichten.
• Ihr Maklerhaus verlangt Unterlagen der Gesellschaft, oder Provisionen gingen schon an eine Gesellschaft, die Ihr Bundesstaat nicht genehmigt hatte: Fragen Sie die Immobilienaufsicht Ihres Bundesstaates, was sie verlangt, und holen Sie sich Hilfe bei Unternehmenssteuern, um zu klären, in welche Erklärung diese Provisionen gehören, bevor die nächste gezahlt wird.
• Sie haben den S-Status gewählt, aber Schedule C eingereicht: siehe S Corporation in Schedule C erfasst.
• Sie haben die Frist für Form 2553 verpasst: siehe Erleichterung bei verspäteter S-Wahl.
• Sie müssen Ihr Gehalt festlegen: siehe Gehalt des Eigentümers einer S Corporation.
• Ihre Bücher vermischen Provisionen, Aufteilungen und private Ausgaben: siehe Buchhaltung für Immobilienmakler oder holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung, um sie vor der ersten Körperschaftsteuererklärung zu trennen.
• Sie sind Immobilienmakler in Kanada: siehe Berufsgesellschaften.