房地产经纪人的 LLC 或 S 公司：佣金可以付给它吗？

房地产经纪人的 LLC 或 S 公司：各自改变了什么？

房地产经纪人可以拥有 LLC 或 S 公司，但有两条独立的规则决定它能做什么。所在州的房地产执照法，决定您的经纪公司能否向您拥有的实体付款；您自己的执照仍在您个人名下。联邦税法决定这对税务有什么改变：单一所有人的 LLC 本身不改变任何事，只有 S 公司选择才会改变您的社会保障税和 Medicare 医疗保险税的计算方式。只有佣金利润远高于公司必须付给您的合理工资，并且节省的金额超过它带来的发薪、公司税表和州税成本时，这个选择才划算。

来源：26 U.S.C. 3508、单一成员 LLC、W-9 表、1099-NEC 表填报说明和 S 公司。

以下情况就不简单了：

• 在所在州允许之前，佣金就已经付给了某个实体。
• 您成立了 LLC，仍在报 Schedule C，并且不确定 S 选择是否曾经提交或被接受。
• 某个高佣金年度让您考虑现在选择 S 是否划算；佣金下降时，这个选择很难撤销。
• 您在夫妻共同财产州已婚，或所有人不是美国公民或居民。
• 您付薪给助理、带领团队，或与其他经纪人分成佣金。
• 经纪公司向您要实体文件或新的 W-9 表。

准备：最近两年的 1099-NEC 表和佣金结算单、您与经纪公司的独立承包商协议、您的执照类型和所在州，以及实体的成立文件、EIN 通知和 IRS 接受 2553 表的任何信函。

房地产经纪人在税务上是自雇人士吗？

通常是。就联邦税而言，持牌房地产经纪人的收入基本上全部与销售或其他产出挂钩而非工作时数，且工作依据书面合同进行、合同声明经纪人不按联邦税被视为员工时，该经纪人不是员工，经纪公司也不是雇主（26 U.S.C. 3508）。IRS 称这类经纪人为法定非雇员，在包括所得税和雇佣税在内的所有联邦税务方面，都视其为自雇人士（第 15-A 号出版物）。

所以，佣金经纪人在 Schedule C 上报告收入和费用，在 Schedule SE 上计算自雇税。税率为 15.3%：社会保障税 12.4%，合计工资和净收入达到 $184,500 后停止；Medicare 医疗保险税 2.9%，没有上限（IRS）。

如果您按小时计酬，或没有这样的书面合同，这条规则不适用，身份由一般的员工或承包商测试判定；见可能是员工的承包商。

经纪公司可以把我的佣金付给我的 LLC，而不是我本人吗？

只有所在州的执照法允许才可以。佣金通过您所属的担保经纪人支付，各州自行决定您拥有的实体能否领取，以及它必须先登记或持牌什么。税法不回答这个问题。

其他州有各自的规定。请向所在州的房地产委员会问三件事：您拥有的实体能否领取您的佣金，它是否必须先登记或持牌，以及经纪人必须怎样向它付款。即使法律允许，经纪公司自己的政策和您的独立承包商协议，也决定它是否愿意向实体付款。

仅有 LLC 会改变我作为房地产经纪人的税务吗？

不会。除非选择按公司纳税，否则只有一个所有人的 LLC 在联邦所得税上被忽略，所以它的佣金仍填在您的 Schedule C 上，自雇税的缴法与独资经营者完全一样（IRS）。

经纪公司的记录仍然必须一致。在 W-9 表上，没有作选择的单一所有人 LLC 在第 1 行填所有人的姓名，第 2 行填 LLC 的名称，第 3a 行填所有人的分类，并填所有人的 SSN 或 EIN，而不是 LLC 的 EIN（W-9 表；IRS）。经纪公司的 1099-NEC 表于是显示您的姓名和号码。号码不正确的，非雇员报酬可能适用 24% 的备用预扣税（W-9 表）。

LLC 真正改变的是州一级的文书。得克萨斯州要求 LLC，包括单一所有人 LLC，申报特许经营税，而独资经营不是应税实体；在无需缴税的门槛以下，这意味着每年提交一份信息报告，而不是缴税（得克萨斯州审计长）；见得克萨斯州特许经营税。加州对每个在当地组织或经营的 LLC 征收 $800 的年度税，加州总收入达到 $250,000 后还要加收一笔费用（FTB）。除税务之外，LLC 能保护和不能保护您什么，见独立承包商需要 LLC 吗。与配偶共同拥有的 LLC 是另一种情况；见配偶和家庭 LLC。

房地产经纪人什么时候适合用 S 公司？合理工资是多少？

当佣金利润远高于公司必须付给您的工资时，因为超出合理工资、作为利润分配的部分不缴社会保障税和 Medicare 医疗保险税。对单独执业的经纪人来说，这份工资必须反映：几乎每笔佣金都是经纪人本人的工作赚来的。

IRS 说，S 公司在进行非工资分配之前，必须先为股东员工的服务支付合理报酬，并且可以把分配重新定性为工资（IRS）。提供超过次要服务的高管是员工，其报酬是工资（IRS）。IRS 看收入从哪里来：您个人服务产生的收入倾向于认定为工资，而非所有人的员工或设备产生的收入可以支持分配。考虑因素包括培训和经验、职责、投入的时间，以及同类企业为类似服务支付的报酬（IRS）。

盈亏平衡的计算，见S 选择何时划算。工资如何设定，见S 公司所有人工资。账务、发薪和税表通常要花多少钱，见S 公司会计成本。

我怎样作出 S 选择？什么时候作？

提交 2553 表，由高管签字，并取得每个股东在 K 栏的同意，最晚在其生效的纳税年度开始后 2 个月零 15 天 内，或在前一个纳税年度内的任何时间提交。对希望从 1 月 1 日起成为 S 身份的现有日历年度 LLC，截止日是 3 月 15 日。符合条件的 LLC 提交 2553 表，从选择生效日起被视为公司，不必再提交 8832 表（2553 表填报说明）。

如果您的配偶对股份或其收入有共同财产权益，这在得克萨斯州和加州等夫妻共同财产州可能发生，则配偶也必须同意。公司不能有非居民外国人股东，且只能有一类股票；见谁可以持有 S 公司。选择一旦作出，一直有效，直到被撤销或终止；在此后第五个纳税年度之前再次选择，通常需要 IRS 同意（2553 表填报说明）。

IRS 通常应在 60 天内寄出决定；如果提交后 2 个月内没有收到通知，填报说明建议通过电话跟进。请保留接受信函：S 公司登记领取报酬时，得克萨斯州要求提供已被接受的 2553 表或认定函，而 LLC 则凭成立和所有权文件登记（TREC）。

• 全新的实体从其第一个纳税年度开始之日起算：见从第一天起就是 S 公司。
• 有些州需要另行选择，而纽约市不承认 S 身份，对 S 公司按一般公司税征税（纽约市财政局）：见州 S 公司选择。
• 错过截止日期：见S 公司选择的逾期补救。

实体收款后，经纪公司需要我提供什么？

以实体名称填写的新 W-9 表、关于由谁收款的书面变更，以及所在州允许这样做的证明。您自己的执照仍在您个人名下；仅为领取报酬而设立的实体不做其他任何事。

向公司付款，包括向按 S 公司纳税的 LLC 付款，通常无需报 1099-NEC 表（填报说明）。如果转换后经纪公司仍按您的社会保障号码付款或申报，它的记录与公司的记录就对不上。提交前，请要求更正记录。

S 公司会改变我的 QBI 扣除或退休供款吗？

会，两者都会。条例把房地产经纪人排除在特定服务业务的经纪类别之外，而特定服务业务的扣除在较高收入时会被取消（26 CFR 1.199A-5）。但 S 公司付给您的合理报酬不是合格营业收入（QBI）（26 U.S.C. 199A），所以您的工资会降低最高 20% 扣除的基数（IRS）。收入较高时，还适用以业务支付的 W-2 工资及其财产为基础的限制，所以同一份工资在某个收入水平会减少扣除，在另一个水平则支持扣除；见S 公司所有人的 QBI。

退休供款只能来自报酬。作为独资经营者，那是您的自雇劳动收入；在 S 公司里，那是您的 W-2 工资，分配不计入（IRS）。工资越低，供款基数越低。

团队经纪人或有助理的经纪人呢？

S 公司付薪给助理时，要在您自己的工资之外为这名员工办理发薪；与其他持照人的分成，先是执照问题，再是税务问题。

• 助理。 公司的员工在公司的工资单上；公司付给承包商的钱，可能需要报 1099-NEC 表。没有作选择的单一所有人 LLC 雇用员工时，以 LLC 自己的名称和 EIN 办理发薪（IRS）。IRS 表示，非所有人的员工产生的收入可以支持分配而非工资，所以员工的存在可能改变什么算您的合理工资（IRS）。
• 团队分成。 在得克萨斯州，销售代理不得向任何人支付佣金，除非通过所属的担保经纪人（TREC 常见问题），所以与其他持照人的分成通常通过经纪公司进行，而不是通过您的实体。
• 账簿和 1099 表。 分成、工位费和付给团队成员的款项如何记录，见房地产经纪人的记账。配偶或子女在工资单上的情况，见S 公司给家人发工资。

有哪些陷阱？

• 在州允许之前就付给实体。 在得克萨斯州，登记的实体在委员会批准之前不得领取任何款项。一直在领取佣金的无照实体，必须停止，直到取得执照，委员会警告说很可能会有纪律处分；该指引早于登记选项出现（TREC）。
• 没有工资。 IRS 可以把分配视为工资，并核定雇佣税（IRS）。如果从未办理过发薪，见S 公司从未办理发薪。
• 被转付的佣金并不总是实体的收入。 第三方根据您的协议为您收到的收入，仍是您的收入（第 525 号出版物）。如果只有您持有执照，实体只是按您的指示收款，那么这笔佣金是谁的收入，取决于合同和事实。第 525 号出版物没有专为房地产经纪人写的规则，所以依赖该安排之前，请先请人审查。
• 账户混用。 IRS 引用过一个案例：股东个人使用公司银行账户，导致被认定为员工并要缴雇佣税（IRS），加州也说，S 公司需要单独的银行账户和记录（FTB）。
• 12 月成交、1 月收款。 采用收付实现制的纳税人，在收到款项或款项无限制地可供其支配时报告收入（第 538 号出版物），所以 12 月成交、1 月付款的，通常落在新的一年，可能已在实体或选择开始之后。请以书面确定跨越变更的每笔佣金由谁赚取，并与经纪公司的记录核对；见房地产经纪人的记账。

示例

这些情景仅作说明，使用美元。只显示社会保障税和 Medicare 医疗保险税；所得税和 QBI 扣除也会改变。

得克萨斯州一位净收入 US$150,000 的经纪人

作为独资经营者，她的自雇税约为 US$21,200（US$150,000 × 92.35% × 15.3%）。她在年度开始前成立 LLC，在得克萨斯州房地产委员会登记以领取报酬，在 3 月 15 日前提交 2553 表使 1 月 1 日生效，并向经纪公司提供新的 W-9 表。公司付给她 US$70,000 的工资，此处假设这是同类经纪人为她的工作会得到的报酬。由于每笔佣金都是她本人的服务所产生，IRS 的收入来源测试可能要求更高的数字，工资每增加 US$10,000，下面的差额大约减少 US$1,500。该工资的发薪税约为 US$10,700，一半从她工资中代扣，一半由公司支付。这比她的自雇税每年少约 US$10,500，尚未计成本。发薪申报、1120-S 表、每年的得克萨斯州特许经营税信息报告以及她所得税的任何变化，都要从这个差额中扣除。

单一所有人 LLC、没有作选择的经纪人

一位净收入 US$90,000 的经纪人成立单一所有人 LLC，并在所在州允许的情况下，让佣金付给它。她仍报 Schedule C，缴约 US$12,700 的自雇税，与之前相同。她的 W-9 表显示她自己的姓名和号码，1099-NEC 表仍以她的名义。如果她在加州，房地产局公布的立场涉及付给她自己的公司，而不是 LLC，所以她先向该局确认；LLC 还要缴加州的年度税。

一位净收入 US$40,000 的新经纪人

她的自雇税约为 US$5,700。若作 S 选择，即使工资只有 US$30,000，发薪税也约为 US$4,600，每年在计成本前只剩约 US$1,100。发薪申报、单独的公司税表和任何州费用可能超过这个数，所以在佣金增长之前，保持独资经营可能花费更少。

您的情况不同？

• 您已经成立了 LLC，仍在报 Schedule C，或某个高佣金年度引出了 S 选择的问题： 请查看S 选择何时划算，并通过商业税务服务办理选择、发薪和第一份 1120-S 表。
• 经纪公司向您要实体文件，或佣金已经付给了所在州未批准的实体： 请向所在州房地产委员会询问要求，并在下一笔付款之前，通过商业税务服务理清这些佣金属于哪份税表。
• 您选择了 S 身份，却报了 Schedule C： 见按 Schedule C 申报的 S 公司。
• 您错过了 2553 表的截止日期： 见S 公司选择的逾期补救。
• 您需要确定工资： 见S 公司所有人工资。
• 您的账簿混有佣金、分成和个人开支： 见房地产经纪人的记账，或通过记账服务在第一份公司税表之前把它们分开。
• 您是加拿大的房地产经纪人： 见专业公司。