अचल संपत्ति एजेंट की LLC या S corp: क्या कमीशन उसे दिया जा सकता है?

अचल संपत्ति एजेंट की LLC या S corp: हर एक से क्या बदलता है?

अचल संपत्ति एजेंट LLC या S corporation का स्वामी हो सकता है, पर दो अलग नियम तय करते हैं कि वह क्या करती है। आपके राज्य का अचल संपत्ति लाइसेंसिंग कानून तय करता है कि आपकी ब्रोकरेज आपके स्वामित्व वाली संस्था को भुगतान कर सकती है या नहीं; आपका अपना लाइसेंस आपके नाम पर ही रहता है। संघीय कर कानून तय करता है कि उससे क्या बदलता है: एक-स्वामी LLC अपने आप में कुछ नहीं बदलती, और केवल S corporation का चुनाव आपके Social Security और Medicare कर की गणना बदलता है। चुनाव तभी बचत देता है जब कमीशन का मुनाफ़ा उस उचित वेतन से काफ़ी ऊपर हो जो कंपनी को आपको देना है, इतना कि वह पेरोल, कंपनी रिटर्न और राज्य करों से होने वाले अतिरिक्त खर्च से ज़्यादा हो।

स्रोत: 26 U.S.C. 3508, एकल-सदस्य LLC, Form W-9, 1099-NEC के निर्देश और S कॉर्पोरेशन।

मामला सरल नहीं रहता जब:

• आपके राज्य के अनुमति देने से पहले ही कमीशन संस्था को दिए जा चुके हों।
• आपने LLC बनाई, आप अब भी Schedule C पर हैं, और आपको पक्का नहीं कि S चुनाव कभी फ़ाइल हुआ या स्वीकार हुआ।
• ऊँचे कमीशन वाला साल आपसे पूछवाता है कि क्या S चुनाव अब फ़ायदेमंद है; कमीशन घटे तो चुनाव पलटना कठिन है।
• आप community property वाले राज्य में विवाहित हैं, या कोई स्वामी अमेरिकी नागरिक या निवासी नहीं है।
• आप सहायक को भुगतान करते हैं, टीम का नेतृत्व करते हैं या दूसरे एजेंटों के साथ कमीशन बाँटते हैं।
• आपकी ब्रोकरेज संस्था के दस्तावेज़ या नया W-9 माँगती है।

जुटाएँ: पिछले दो वर्षों के Forms 1099-NEC और कमीशन विवरण, ब्रोकरेज के साथ आपका स्वतंत्र ठेकेदार समझौता, आपके लाइसेंस का प्रकार और राज्य, और संस्था के गठन दस्तावेज़, EIN पत्र और Form 2553 को स्वीकार करने वाला कोई भी IRS पत्र।

क्या कर के लिए अचल संपत्ति एजेंट स्वरोज़गार है?

आमतौर पर हाँ। संघीय कर के लिए, लाइसेंस प्राप्त अचल संपत्ति एजेंट कर्मचारी नहीं होता, और ब्रोकरेज नियोक्ता नहीं होती, जब एजेंट का लगभग पूरा भुगतान घंटों के बजाय बिक्री या अन्य उत्पादन से जुड़ा हो, और काम ऐसे लिखित अनुबंध के तहत हो जिसमें कहा गया हो कि एजेंट को संघीय कर के लिए कर्मचारी नहीं माना जाएगा (26 U.S.C. 3508)। IRS ऐसे एजेंटों को statutory nonemployee कहता है और आयकर तथा रोज़गार करों समेत सभी संघीय करों के लिए उन्हें स्वरोज़गार मानता है (Publication 15-A)।

इसलिए कमीशन एजेंट आय और खर्च Schedule C पर दिखाता है और Schedule SE पर स्वरोज़गार कर निकालता है। कर 15.3% है: Social Security के लिए 12.4%, जो तब रुक जाता है जब वेतन और शुद्ध कमाई मिलाकर $184,500 तक पहुँच जाए, और Medicare के लिए 2.9%, बिना किसी सीमा के (IRS)।

अगर आपको घंटे के हिसाब से भुगतान होता है या ऐसा लिखित अनुबंध नहीं है, तो यह नियम लागू नहीं होता और आपकी स्थिति सामान्य कर्मचारी-या-ठेकेदार परीक्षण से तय होती है; देखें वे कामगार जो कर्मचारी हो सकते हैं।

क्या मेरी ब्रोकरेज मेरा कमीशन मेरे बजाय मेरी LLC को दे सकती है?

केवल तभी जब आपके राज्य का लाइसेंसिंग कानून अनुमति दे। कमीशन आपके प्रायोजक ब्रोकर के ज़रिए आता है, और हर राज्य तय करता है कि आपके स्वामित्व वाली संस्था उसे पा सकती है या नहीं, और उसे पहले क्या पंजीकृत या लाइसेंस प्राप्त कराना होगा। कर कानून इस सवाल का जवाब नहीं देता।

बाकी राज्य अपने नियम तय करते हैं। अपने राज्य के real estate commission से तीन बातें पूछें: क्या आपके स्वामित्व वाली संस्था आपका कमीशन पा सकती है, क्या उसे पहले पंजीकृत या लाइसेंस प्राप्त होना होगा, और ब्रोकर को उसे भुगतान कैसे करना होगा। जहाँ कानून अनुमति देता है वहाँ भी, ब्रोकरेज की अपनी नीति और आपका स्वतंत्र ठेकेदार समझौता तय करते हैं कि वह संस्था को भुगतान करेगी या नहीं।

क्या अकेली LLC अचल संपत्ति एजेंट के रूप में मेरा कर बदलती है?

नहीं। एक स्वामी वाली LLC संघीय आयकर के लिए उपेक्षित है जब तक वह कंपनी कर न चुने, इसलिए उसका कमीशन आपके Schedule C पर रहता है, और आप स्वरोज़गार कर वैसे ही देते हैं जैसे एकल स्वामी (IRS)।

ब्रोकरेज के रिकॉर्ड फिर भी मेल खाने चाहिए। Form W-9 पर बिना चुनाव की एक-स्वामी LLC line 1 पर स्वामी का नाम, line 2 पर LLC का नाम, line 3a पर स्वामी का वर्गीकरण, और स्वामी का SSN या EIN लिखती है, LLC का EIN नहीं (Form W-9; IRS)। तब ब्रोकरेज के 1099-NEC पर आपका नाम और नंबर आता है। सही नंबर के बिना, गैर-कर्मचारी भुगतान पर 24% की बैकअप विथहोल्डिंग लग सकती है (Form W-9)।

LLC जो बदलती है वह राज्य का कागज़ी काम है। Texas एक-स्वामी LLC समेत सभी LLC को फ़्रैंचाइज़ कर फ़ाइल करने वाला बनाता है, जबकि एकल स्वामित्व कर योग्य संस्था नहीं है; कोई कर देय न होने की सीमा के नीचे इसका मतलब सालाना सूचना रिपोर्ट है, कर भुगतान नहीं (Texas Comptroller); देखें Texas फ़्रैंचाइज़ कर। California वहाँ बनी या व्यवसाय करने वाली हर LLC पर $800 का वार्षिक कर लगाता है, साथ ही शुल्क जब उसकी California की कुल आय $250,000 तक पहुँचे (FTB)। कर से अलग, LLC आपको किस चीज़ से बचाती है और किससे नहीं, यह क्या स्वतंत्र ठेकेदारों को LLC चाहिए में है। जीवनसाथी के साथ स्वामित्व वाली LLC अलग मामला है; देखें जीवनसाथी और परिवार की LLC।

अचल संपत्ति एजेंट के लिए S corp कब फ़ायदेमंद है, और उचित वेतन क्या है?

जब कमीशन का मुनाफ़ा उस वेतन से काफ़ी ऊपर हो जो कंपनी को आपको देना है, क्योंकि उचित वेतन से ऊपर निकाले गए मुनाफ़े पर Social Security या Medicare कर नहीं लगता। अकेले एजेंट के लिए उस वेतन में यह झलकना चाहिए कि लगभग हर कमीशन एजेंट के अपने काम से कमाया जाता है।

IRS कहता है कि S corporation को शेयरधारक-कर्मचारी को सेवाओं के लिए गैर-वेतन वितरण से पहले उचित पारिश्रमिक देना होता है, और वह वितरणों को वेतन में बदल सकता है (IRS)। जो अधिकारी मामूली से ज़्यादा सेवाएँ देते हैं वे कर्मचारी हैं, और उनका भुगतान वेतन है (IRS)। IRS देखता है कि प्राप्तियाँ कहाँ से आती हैं: आपकी निजी सेवाओं से बनी प्राप्तियाँ वेतन की ओर इशारा करती हैं, जबकि गैर-स्वामी कर्मचारियों या उपकरणों से बनी प्राप्तियाँ वितरणों को सही ठहरा सकती हैं। उसके कारकों में प्रशिक्षण और अनुभव, कर्तव्य, दिया गया समय, और समान सेवाओं के लिए तुलनीय व्यवसाय जो देते हैं वह शामिल हैं (IRS)।

ब्रेक-ईवन गणित के लिए देखें S चुनाव कब फ़ायदेमंद होता है। वेतन तय करने के लिए देखें S corporation के स्वामी का वेतन। बहीखाते, पेरोल और रिटर्न की आमतौर पर लागत के लिए देखें S corporation के लेखा की लागत।

मैं S चुनाव कैसे करूँ, और कब?

Form 2553 फ़ाइल करें, जिस पर अधिकारी हर शेयरधारक की सहमति के साथ column K में हस्ताक्षर करे, उस कर वर्ष की शुरुआत के 2 महीने और 15 दिन बाद तक जिससे चुनाव प्रभावी होना है, या उससे पहले कर वर्ष में कभी भी। 1 जनवरी से S दर्जा चाहने वाली मौजूदा कैलेंडर-वर्ष LLC के लिए यह 15 मार्च है। पात्र LLC जो Form 2553 फ़ाइल करती है, उसे चुनाव की प्रभावी तारीख से कंपनी माना जाता है और उसे Form 8832 भी फ़ाइल नहीं करना पड़ता (Form 2553 के निर्देश)।

अगर शेयरों या उनकी आय में आपके जीवनसाथी का community हित है, जैसा Texas और California जैसे community property वाले राज्यों में हो सकता है, तो आपके जीवनसाथी की भी सहमति चाहिए। कंपनी में कोई अनिवासी विदेशी शेयरधारक नहीं हो सकता और केवल एक शेयर वर्ग हो सकता है; देखें S corporation का स्वामी कौन हो सकता है। एक बार किए जाने के बाद चुनाव तब तक प्रभावी रहता है जब तक रद्द या समाप्त न हो, और उसके बाद पाँचवें कर वर्ष से पहले दोबारा चुनाव के लिए आमतौर पर IRS की सहमति चाहिए (Form 2553 के निर्देश)।

IRS को आमतौर पर अपना निर्णय 60 दिनों के भीतर भेजना चाहिए; अगर फ़ाइलिंग के 2 महीनों में कोई सूचना न आए, तो निर्देश फ़ोन से पूछने को कहते हैं। स्वीकृति पत्र संभालकर रखें: Texas पारिश्रमिक पाने के लिए S corporation के पंजीकरण पर स्वीकृत Form 2553 या निर्धारण पत्र माँगता है, जबकि LLC अपने गठन और स्वामित्व के दस्तावेज़ों से पंजीकृत होती है (TREC)।

• बिलकुल नई संस्था उसके पहले कर वर्ष के शुरू होने के दिन से गिनी जाती है: देखें पहले दिन से S corporation।
• कुछ राज्यों को अपना चुनाव चाहिए, और New York City S दर्जे को मान्यता नहीं देता, S corporation पर अपने general corporation tax के तहत कर लगाता है (NYC Finance): देखें राज्य के S corporation चुनाव।
• समय-सीमा छूट गई: देखें देर से S corporation चुनाव की राहत।

संस्था को भुगतान होने पर ब्रोकरेज को मुझसे क्या चाहिए?

संस्था के नाम पर नया W-9, भुगतान पाने वाले में बदलाव का लिखित पत्र, और इसका प्रमाण कि आपका राज्य इसकी अनुमति देता है। आपका अपना लाइसेंस आपके नाम पर ही रहता है; सिर्फ़ पारिश्रमिक पाने के लिए बनी संस्था और कुछ नहीं करती।

कंपनी को भुगतान, जिसमें S corporation की तरह कर पाने वाली LLC भी शामिल है, पर आमतौर पर Form 1099-NEC नहीं चाहिए (निर्देश)। अगर बदलाव के बाद भी ब्रोकरेज आपके Social Security नंबर के तहत भुगतान या रिपोर्टिंग करती रहती है, तो उसके और कंपनी के रिकॉर्ड मेल नहीं खाएँगे। फ़ाइल करने से पहले सुधरे हुए रिकॉर्ड माँगें।

क्या S corporation मेरी QBI कटौती या सेवानिवृत्ति अंशदान बदलती है?

हाँ, दोनों। नियम अचल संपत्ति एजेंटों और ब्रोकरों को निर्दिष्ट सेवा व्यवसायों के ब्रोकरेज क्षेत्र से बाहर रखते हैं, जिनकी कटौती ऊँची आय पर खत्म हो जाती है (26 CFR 1.199A-5)। लेकिन S corporation आपको जो उचित पारिश्रमिक देती है वह योग्य व्यावसायिक आय नहीं है (26 U.S.C. 199A), इसलिए आपका वेतन 20% तक की कटौती का आधार घटाता है (IRS)। ऊँची आय पर व्यवसाय द्वारा दिए गए W-2 वेतन और उसकी संपत्ति पर आधारित एक सीमा भी लागू होती है, इसलिए वही वेतन एक आय पर कटौती घटा सकता है और दूसरी पर उसे सहारा दे सकता है; देखें S corporation के स्वामियों के लिए QBI।

सेवानिवृत्ति अंशदान केवल पारिश्रमिक से आते हैं। एकल स्वामी के रूप में वह स्वरोज़गार से आपकी अर्जित आय है; S corporation में वह आपका W-2 वेतन है, और वितरण नहीं गिने जाते (IRS)। कम वेतन का मतलब कम अंशदान आधार।

टीम में या सहायक वाले एजेंटों का क्या?

सहायक को भुगतान करने वाली S corporation उस कर्मचारी के लिए आपके अपने वेतन के साथ पेरोल चलाती है, और दूसरे लाइसेंस धारकों के साथ बँटवारे कर से पहले लाइसेंसिंग का सवाल हैं।

• सहायक। आपकी कंपनी का कर्मचारी उसके पेरोल पर होता है; जिस ठेकेदार को वह भुगतान करती है, उसके लिए 1099-NEC चाहिए हो सकता है। जो एक-स्वामी LLC बिना चुनाव के कर्मचारी रखती है, वह LLC के अपने नाम और EIN से पेरोल चलाती है (IRS)। IRS कहता है कि गैर-स्वामी कर्मचारियों से बनी प्राप्तियाँ वेतन के बजाय वितरणों को सही ठहरा सकती हैं, इसलिए स्टाफ़ बदल सकता है कि आपका उचित वेतन क्या गिना जाए (IRS)।
• टीम में बँटवारे। Texas में बिक्री एजेंट प्रायोजक ब्रोकर के अलावा किसी को कमीशन नहीं दे सकता (TREC FAQ), इसलिए किसी दूसरे लाइसेंस धारक को बँटवारा आमतौर पर ब्रोकरेज के ज़रिए चलता है, आपकी संस्था के ज़रिए नहीं।
• बहीखाता और 1099। बँटवारे, desk शुल्क और टीम के सदस्यों को भुगतान दर्ज करने के लिए देखें अचल संपत्ति एजेंटों का बहीखाता। पेरोल पर जीवनसाथी या बच्चे के लिए देखें S corporation में परिवार को भुगतान।

जाल क्या हैं?

• राज्य के अनुमति देने से पहले संस्था को भुगतान। Texas में पंजीकृत संस्था तब तक कुछ नहीं पा सकती जब तक आयोग उसे मंज़ूर न करे। जो बिना लाइसेंस की संस्था कमीशन ले रही है उसे लाइसेंस मिलने तक रुकना होगा, और आयोग चेतावनी देता है कि अनुशासनात्मक कार्रवाई की संभावना है; वह मार्गदर्शन पंजीकरण विकल्प से पहले का है (TREC)।
• कोई वेतन नहीं। IRS वितरणों को वेतन मान सकता है और रोज़गार कर का निर्धारण कर सकता है (IRS)। अगर पेरोल कभी चला ही नहीं, तो देखें S corporation का पेरोल कभी नहीं चला।
• दूसरी ओर मोड़ा गया कमीशन हमेशा संस्था की आय नहीं होता। जो आय कोई तीसरा पक्ष आपके समझौते के तहत आपके लिए पाता है, वह फिर भी आपकी आय है (Publication 525)। जहाँ लाइसेंस सिर्फ़ आपके पास है और संस्था सिर्फ़ आपके निर्देश पर भुगतान पाती है, वहाँ कमीशन किसकी आय है यह अनुबंधों और तथ्यों पर निर्भर करता है। Publication 525 अचल संपत्ति एजेंटों के लिए लिखा कोई नियम नहीं देता, इसलिए भरोसा करने से पहले व्यवस्था की समीक्षा करवाएँ।
• खाते मिलाना। IRS एक मामले का हवाला देता है जिसमें शेयरधारक के कंपनी के बैंक खाते के निजी इस्तेमाल से कर्मचारी जैसा व्यवहार और रोज़गार कर लगा (IRS), और California कहता है कि S corporation को अलग बैंक खाता और रिकॉर्ड चाहिए (FTB)।
• दिसंबर के क्लोज़िंग जिनका भुगतान जनवरी में होता है। कैश-पद्धति वाला करदाता आय तब दिखाता है जब वह मिले या बिना पाबंदी आपको उपलब्ध हो (Publication 538), इसलिए जनवरी में भुगतान पाने वाला दिसंबर का क्लोज़िंग आमतौर पर नए वर्ष में आता है, संभवतः संस्था या चुनाव के शुरू होने के बाद। जो कमीशन बदलाव की सीमा पर आता है, उसे किसने कमाया यह लिखित में तय करें, और ब्रोकरेज के रिकॉर्ड से मिलाएँ; देखें अचल संपत्ति एजेंटों का बहीखाता।

उदाहरण

ये परिदृश्य समझाने के लिए हैं और अमेरिकी डॉलर में हैं। ये केवल Social Security और Medicare कर दिखाते हैं; आयकर और QBI कटौती भी बदलती हैं।

Texas की एजेंट, शुद्ध US$150,000

एकल स्वामी के रूप में उसका स्वरोज़गार कर लगभग US$21,200 है (US$150,000 × 92.35% × 15.3%)। वह वर्ष शुरू होने से पहले LLC बनाती है, उसे Texas Real Estate Commission में पारिश्रमिक पाने के लिए पंजीकृत करती है, 1 जनवरी की शुरुआत के लिए 15 मार्च तक Form 2553 फ़ाइल करती है, और ब्रोकरेज को नया W-9 देती है। कंपनी उसे US$70,000 का वेतन देती है, जिसे यहाँ वह माना गया है जो तुलनीय एजेंट को उसके काम के लिए मिलता। क्योंकि हर कमीशन उसकी अपनी सेवाओं से बनता है, IRS का प्राप्तियों के स्रोत का परीक्षण ऊँची रकम माँग सकता है, और वेतन में जुड़ा हर US$10,000 नीचे के अंतर को लगभग US$1,500 घटाता है। उस वेतन पर पेरोल कर लगभग US$10,700 है, आधा उससे काटा गया और आधा कंपनी का भरा। यह खर्चों से पहले उसके स्वरोज़गार कर से साल में लगभग US$10,500 कम है। पेरोल फ़ाइलिंग, Form 1120-S, सालाना Texas फ़्रैंचाइज़ कर सूचना रिपोर्ट और उसके आयकर में कोई बदलाव, सब उसी अंतर में से निकलते हैं।

एक-स्वामी LLC वाली एजेंट, कोई चुनाव नहीं

शुद्ध US$90,000 कमाने वाली एजेंट एक-स्वामी LLC बनाती है और, जहाँ उसका राज्य अनुमति दे, कमीशन उसे दिलवाती है। वह फिर भी Schedule C फ़ाइल करती है और लगभग US$12,700 स्वरोज़गार कर देती है, पहले जितना ही। उसका W-9 उसका अपना नाम और नंबर दिखाता है, और 1099-NEC उसके नाम पर रहता है। अगर वह California में है, तो विभाग का प्रकाशित रुख उसकी अपनी कंपनी को भुगतान की बात करता है, LLC की नहीं, इसलिए वह पहले उससे पुष्टि करती है; LLC पर California का वार्षिक कर भी बनता।

नई एजेंट, शुद्ध US$40,000

उसका स्वरोज़गार कर लगभग US$5,700 है। S चुनाव के साथ और US$30,000 के वेतन पर भी पेरोल कर लगभग US$4,600 होता, यानी खर्चों से पहले साल में लगभग US$1,100 बचता। पेरोल फ़ाइलिंग, अलग कंपनी रिटर्न और राज्य के कोई भी शुल्क उससे ज़्यादा हो सकते हैं, इसलिए जब तक कमीशन न बढ़े, एकल स्वामी बने रहना सस्ता पड़ सकता है।

आपके मामले में अलग है?

• आप पहले ही LLC बना चुके हैं और अब भी Schedule C पर हैं, या ऊँचे कमीशन वाला साल S का सवाल उठाता है: देखें S चुनाव कब फ़ायदेमंद होता है और चुनाव, पेरोल और पहले Form 1120-S के लिए व्यावसायिक कर में मदद लें।
• आपकी ब्रोकरेज संस्था के दस्तावेज़ माँगती है, या कमीशन ऐसी संस्था को जा चुके हैं जिसे आपके राज्य ने मंज़ूर नहीं किया था: अपने राज्य के real estate commission से पूछें कि उसे क्या चाहिए, और अगला भुगतान होने से पहले यह तय करने के लिए कि वे कमीशन किस रिटर्न पर आते हैं, व्यावसायिक कर में मदद लें।
• आपने S दर्जा चुना पर Schedule C फ़ाइल किया: देखें Schedule C पर रिपोर्ट की गई S corporation।
• आपकी Form 2553 की समय-सीमा छूट गई: देखें देर से S corporation चुनाव की राहत।
• आपको अपना वेतन तय करना है: देखें S corporation के स्वामी का वेतन।
• आपकी किताबों में कमीशन, बँटवारे और निजी खर्च मिले हैं: देखें अचल संपत्ति एजेंटों का बहीखाता या पहले कंपनी रिटर्न से पहले उन्हें अलग करने के लिए बहीखाता सहायता लें।
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