أتعاب المحاسب لإقرار عقار مؤجَّر في كندا: ما الذي يحدد السعر

ما الذي يضيفه العقار المؤجَّر إلى الإقرار الشخصي في كندا؟

لا توجد جهة حكومية تحدد سعرًا عادلًا لإقرار عقار مؤجَّر في كندا، لذلك لا يُقيَّم عرض السعر إلا بحسب العمل الذي يقف خلفه. يضيف العقار المؤجَّر إلى الإقرار الشخصي النموذج ⁦T776⁩ (بيان إيجارات العقارات) وحساب مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA). CCA هو خصم ضريبي لتكلفة المبنى أو المعدات يُوزَّع على سنوات. يتضمن النموذج الإيجار والمصروفات وحصة الاستخدام الشخصي والمالكين المشاركين، وتنتقل نتائجه إلى السطرين 12599 و12600 من الإقرار (CRA: النموذج ⁦T776⁩).

يسرد الجزء 3 كل عقار، وتقول إرشادات CRA إن عليك جمع دخل الإيجار والخسارة من جميع العقارات عند حساب مقدار CCA الذي يمكنك المطالبة به (CRA: دخل الإيجار). لا تبيّن صفحات CRA متى توضع عدة عقارات في نموذج ⁦T776⁩ واحد ومتى يحتاج كل عقار إلى نموذج مستقل، لذا اسأل عن عدد البيانات التي سيتضمنها إقرارك. وفي كيبك، يرفق المالك الوحيد أو المالك المشارك الذي يحصل على إيجار بإقراره النموذج ⁦TP-128-V⁩ من Revenu Québec أو بيان دخل ومصروفات الإيجار، عن كل عقار على حدة (Revenu Québec: السطر 136).

يتوقف إقرار العقار المؤجَّر عن كونه بسيطًا، ويميل عرض السعر إلى الارتفاع، عندما يتوافر فيه أي مما يلي:

• عقار ثانٍ؛
• مالك مشارك، بما في ذلك الزوج أو الزوجة؛
• غرفة أو وحدة أو إقامة قصيرة الأجل في منزل تسكنه أيضًا؛
• عملية بيع خلال السنة، أو منزل تحوّل إلى عقار مؤجَّر (أو عقار مؤجَّر تحوّل إلى منزلك)؛
• CCA مطالَب به في سنوات سابقة، أو على وشك أن يبدأ؛
• عنوان في كيبك؛
• سجلات الإيجار أو المصروفات غير مكتملة؛
• سنة سابقة فائتة، أو خطاب من CRA بشأن العقار المؤجَّر.

إذا اجتمع في حالتك عدة من هذه العوامل، فمن المفيد أن تطلب من مختص عرض سعر محدد النطاق. اجمع أولًا: إقرار السنة الماضية مع صفحات ⁦T776⁩ وCCA فيه، وعقود الإيجار وسجلات الإيجار. القائمة الكاملة تحت «ما الذي أستطيع تجهيزه بنفسي لتقليل العمل؟».

هل سعر محاسبي لإقرار عقار مؤجَّر معقول، وما الذي يرفعه؟

يكلّف إقرار العقار المؤجَّر أكثر عندما يتضمن أيًّا من العوامل التالية الخاصة بالإيجار. لا توجد جهة حكومية تنشر سعرًا عادلًا، لذلك لا يمكن فحص عرض السعر إلا بحسب العمل الذي يقف خلفه.

الإيجار قصير الأجل هنا هو عقار سكني يُؤجَّر أو يُعرض للإيجار لمدة تقل عن 90 يومًا متتالية. ويكون غير ممتثل عندما لا تسمح به المقاطعة أو البلدية في ذلك الموقع، أو عندما لا تُستوفى قواعد التسجيل أو الترخيص أو التصريح. وفي 2024 فقط، يُعامَل العقار المؤجَّر الممتثل بحلول 31 ديسمبر 2024 على أنه ممتثل طوال السنة (CRA: خصومات الإيجار قصير الأجل). وإقرار فائت لأي سنة ضريبية بعد 2023 تسري عليه هذه القاعدة.

لمعرفة السطر الذي توضع فيه كل تكلفة، راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار. ولمعرفة كيف يُسعَّر الإقرار الشخصي عمومًا وكيف تجد معدّ إقرارات وتتحقق منه، راجع اختيار محاسب في كندا.

لماذا قفز عرض سعر إقرار عقاري المؤجَّر، وهل أبقى مع المحاسب نفسه؟

قد يقفز عرض السعر عندما يكتسب ملفك أحد العوامل المذكورة أعلاه، أو عندما يضطر معدّ إقرارات جديد إلى البدء من مستنداتك بدل أوراق عمل السنة الماضية. تحقق من أيٍّ منها تغيّر.

عقار جديد، أو أول مطالبة بـ CCA، أو عملية بيع، أو وحدة سكنية، أو إقامات قصيرة، أو مالك مشارك أُضيف إلى سند الملكية، كلٌّ منها يُدخل أحد العوامل من القسم السابق. إذا زاد العمل، فارتفاع الأتعاب له تفسير. وإذا لم يتغير أي من هذه العوامل في ملفك ولم يستطع معدّ الإقرارات تفصيل عرض السعر، فاطلب من معدّ إقرارات ثانٍ عرضًا بالنطاق المفصل نفسه ليمكن مقارنة الرقمين. وللانتقال إلى محاسب آخر، راجع تغيير المحاسب؛ كُتب لأصحاب الأعمال، وخطوات السجلات والوصول إلى CRA فيه متشابهة.

ما الذي ينبغي أن يوضحه عرض السعر لإقرار عقار مؤجَّر؟

عرض السعر الذي يمكنك مقارنته يذكر السنوات والعقارات والنماذج التي يغطيها، ويبيّن ما يُفوتَر بشكل منفصل. اسأل عن كل بند.

هل أستطيع خصم أتعاب محاسبي في إقرار عقار مؤجَّر، وأين؟

قد تكون الأتعاب المعقولة لإعداد إقرارك قابلة للخصم عندما يكون لديك دخل إيجار. تصف CRA الخصم في صفحتين من صفحاتها، وتُطالَب بالأتعاب مرة واحدة.

• في النموذج ⁦T776⁩، السطر 8860. تقول إرشادات CRA لهذا السطر إنه قد يمكنك خصم أتعاب ومصروفات الاستشارة والمساعدة في إعداد إقرار ضريبة الدخل وأي إقرارات معلوماتية ذات صلة (CRA: مصروفات الإيجار التي يمكنك خصمها). ولمعرفة ما يوضع أيضًا في هذا السطر، راجع بنود المصروفات في بيان الإيجار.
• في السطر 22100 من الإقرار. تذكر CRA الأتعاب المعقولة، التي لم تُخصم من قبل، لمن يعدّ إقرارك أو يساعدك في تقديمه، إذا كان لديك دخل من نشاط تجاري أو من ممتلكات (CRA: السطر 22100). وتربط تلك الصفحة بنشرة CRA المؤرشفة ⁦IT-99R5⁩، التي تقول إن الأتعاب المعقولة للاستشارة والمساعدة في إعداد الإقرارات وتقديمها تكون قابلة للخصم عادةً. ولا تحدّث CRA هذه النشرة.

لا تبيّن أي من هذه الصفحات كيف تُقسَّم فاتورة واحدة بين حصة الإيجار في الإقرار وبقيته. وصياغة السطر 22100 تشمل فقط الأتعاب التي لم تُخصم من قبل، لذا يُطالَب بالأتعاب في سطر واحد. والفاتورة التي تُظهر حصة الإيجار تعطي معدّ الإقرارات ما يعتمد عليه.

الأتعاب القانونية والمحاسبية لشراء عقار مؤجَّر لا تُخصم كمصروفات. فـ CRA توزعها بين تكلفة الأرض والتكلفة الرأسمالية للمبنى (CRA: دخل الإيجار).

ما الذي أستطيع تجهيزه بنفسي لتقليل العمل؟

رتّب السجلات بحسب ما يطلبه النموذج ⁦T776⁩، حتى لا يضطر معدّ الإقرارات إلى فرز سنة كاملة من حركة البنك. تطلب CRA من المؤجِّرين الاحتفاظ بسجلات مفصلة للإيجار المكتسب والمصروفات المتكبدة، وعدم إرسالها مع الإقرار (CRA: دخل الإيجار).

عمومًا، احتفظ بالسجلات السنوية مدة ست سنوات من نهاية آخر سنة ضريبية تخصها (CRA: دخل الإيجار). وفي الإقرار المتأخر، تبدأ المدة من يوم تقديمه. أما سجلات شراء العقار وتحسينه وبيعه فهي سجلات طويلة الأمد تقول CRA إن الاحتفاظ بها يكون إلى أجل غير محدد (CRA: المدة التي تحتفظ فيها بسجلاتك).

كيف أتحقق ممن يعدّ إقراري ويقدّمه؟

ابحث عن معدّ الإقرارات في دليل EFILE لدى CRA، ثم اقرأ الإقرار قبل أن توقعه. تقول CRA إن الدليل يسرد معدّي الإقرارات المعتمدين لتقديم إقرارك عبر خدمة EFILE. وخطواتها: راجع إقرارك المُعدّ والنموذج ⁦T183⁩، ثم وقّع الجزء F من ⁦T183⁩. ويجب أن تطابق المعلومات في ⁦T183⁩ ما في الإقرار الإلكتروني (CRA: الحصول على مساعدة من معدّ إقرارات). ولمعرفة سجلات محاسبي CPA والأسئلة التي تطرحها، راجع اختيار محاسب في كندا. وبالنسبة لإقرارات كيبك، راجع هل تحتاج إلى محاسب ضرائب.

متى يكون إقرار العقار المؤجَّر بسيطًا بما يكفي لتعدّه بنفسك؟

يكون لإقرار العقار المؤجَّر أقل عوامل التكلفة عندما يصح كل بند مما يلي.

• تملك عقارًا واحدًا بمفردك وتؤجّره كله لمستأجرين على المدى الطويل.
• لا يشمل أي جزء منه منزلك أو مساحة تستخدمها شخصيًا.
• لم يُبَع شيء ولم يتغير الاستخدام بين الشخصي والإيجار، ولم تُجرَ تحسينات على المبنى، ولم تموّل إعادة تمويل أي إنفاق شخصي هذه السنة.
• لا تطالب بـ CCA، أو لديك الأرصدة من ⁦T776⁩ للسنة الماضية.
• سجلات الإيجار والمصروفات كاملة ومرتبة.
• لا يوجد خطاب من CRA مفتوح، ولا توجد سنة سابقة فائتة.

إذا صح كل بند، فمعظم عوامل التكلفة المذكورة في هذا الدليل غير موجودة. وقرار إعداد الإقرار بنفسك تجده في هل تحتاج إلى محاسب ضرائب. ولمعرفة كيف تُفرض الضريبة على الإيجار نفسه، راجع دخل الإيجار.

مثال

هذه أمثلة توضيحية؛ المبالغ بالدولار الكندي ولا تُحسب الضريبة.

شقة ثانية

مؤجِّر يملك شقة (condo) واحدة بمفرده يشتري شقة أخرى، وبمفرده أيضًا. تؤجَّر كل شقة بمبلغ 20,000 دولار كندي في السنة، وتكلفة كل مبنى أعلى بكثير من 50,000 دولار كندي. يسرد الجزء 3 من ⁦T776⁩ الآن عنوانين، بإجمالي إيجار 40,000 دولار كندي. يرتب معدّ الإقرارات مجموعتين من عقود الإيجار وكشوف الشقق وفواتير الضريبة في الجزء 4. وإذا طُولب بـ CCA فلكل مبنى سطره في القسم A. تبقى صورة النموذج كما كانت، لكن السجلات خلفه تضاعفت.

عرضا سعر للشقة نفسها

أحد العرضين أتعاب ثابتة لكل إقرار. والآخر أقل، لكنه يغطي ⁦T776⁩ فقط دون حساب CCA، ويفوتر الرد على خطاب من CRA بالساعة. لا يمكن مقارنة الرقمين حتى يوضح كل منهما عدد بيانات ⁦T776⁩ والسنوات التي يغطيها وما يفوتره بشكل منفصل.

شقة بيعت خلال السنة

شقة اشتُريت بمبلغ 400,000 دولار كندي وبيعت بمبلغ 520,000 دولار كندي. يضيف الإقرار عملية البيع إلى بيان الإيجار المعتاد: تُقسَّم التكلفة والمتحصلات كلٌّ منهما بين الأرض والمبنى، وقد يُضاف CCA المطالَب به سابقًا على المبنى إلى الدخل كاسترداد للإهلاك. فرق 120,000 دولار كندي ليس الرقم الوحيد الذي يحتاجه معدّ الإقرارات؛ راجع بيع عقار مؤجَّر.

الوضع مختلف عندك؟

• ارتفع عرض السعر إلى الضعف، أو لا تعرف ما الذي يغطيه، أو يحتاج الجزء المتعلق بالإيجار من إقرارك إلى إعادة بناء (عملية بيع، أو عقار ثانٍ، أو ملاك مشاركون، أو وحدة سكنية أو إيجار قصير الأجل، أو سنوات فائتة): احصل على مساعدة في الضريبة الفردية لتحديد ما يتضمنه ملفك فعلًا قبل أن تقارن الأتعاب.
• سجلات الإيجار والمصروفات ناقصة، أو أموالك الشخصية والإيجار مختلطة: راجع إعادة بناء الدفاتر من كشوف البنك واحصل على مساعدة في مسك الدفاتر.
• إقرارات سنوات سابقة غير مقدَّمة: راجع استكمال الإقرارات الضريبية غير المقدَّمة واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية.
• كتبت CRA إليك بشأن عقارك المؤجَّر أو بشأن خسارة: راجع خسائر الإيجار ومراجعة CRA ومراجعات CRA وتدقيقاتها، واحصل على مساعدة في الضريبة الفردية.
• تقيم خارج كندا، أو العقار المؤجَّر خارج كندا، أو هو عقار مؤجَّر في الولايات المتحدة: راجع المؤجِّرون غير المقيمين وممتلكات خارج كندا والكنديون الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا في الولايات المتحدة، واحصل على مساعدة في الضريبة عبر الحدود.
• بعت العقار المؤجَّر أو تنوي بيعه: راجع بيع عقار مؤجَّر.
• كان العقار المؤجَّر منزلك، أو انتقلت للسكن فيه: راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر.
• تشارك في ملكية العقار المؤجَّر، أو قد يكون المالكون شراكة: راجع الإبلاغ عن عقار مؤجَّر مملوك بالمشاركة.
• تؤجّر وحدة سكنية أو غرفة، أو تقدّم إقامات قصيرة: راجع دخل الإيجار قصير الأجل: دخل ممتلكات أم دخل نشاط تجاري.
• شركة تملك العقار المؤجَّر: سجلاته وأتعابه تتبع إقرار الشركة، لا هذه الصفحة؛ راجع عقار مؤجَّر في شركة وكلفة إقرار الشركة وعروض الأسعار.
• توقف محاسبك عن الرد: راجع تغيير المحاسب؛ كُتب لأصحاب الأعمال، وخطوات السجلات والوصول إلى CRA فيه متشابهة.