Steuererklärung mit Mietobjekt in Kanada: Honorar und Abzug

Was kommt mit einem Mietobjekt in der kanadischen Steuererklärung für Privatpersonen hinzu?

Keine staatliche Stelle legt einen angemessenen Preis für die Steuererklärung mit einem Mietobjekt fest. Ein Angebot lässt sich deshalb nur an der Arbeit messen, die dahintersteht. Ein Mietobjekt fügt der Steuererklärung für Privatpersonen die Form T776 (Aufstellung der Mieteinkünfte) und eine Berechnung der Capital Cost Allowance (CCA) hinzu. CCA ist der steuerliche Abzug für die Kosten eines Gebäudes oder einer Ausstattung, verteilt auf mehrere Jahre. Das Formular enthält die Miete, die Aufwendungen, den privaten Nutzungsanteil und die Miteigentümer. Seine Ergebnisse gehen in die Zeilen 12599 und 12600 der Steuererklärung ein (CRA: Form T776).

In Teil 3 ist jede Immobilie aufgeführt. Der Leitfaden der CRA (Canada Revenue Agency, kanadische Steuerbehörde) sagt, dass Sie Mieteinkünfte und -verluste aller Immobilien zusammenrechnen, wenn Sie bestimmen, wie viel CCA Sie geltend machen können (CRA: Mieteinkünfte). Die Seiten der CRA sagen nicht, wann mehrere Immobilien auf eine Form T776 gehören und wann jede eine eigene braucht. Fragen Sie deshalb, wie viele Aufstellungen Ihre Steuererklärung enthalten wird. Zur Steuererklärung für Québec gehört bei einem Alleineigentümer oder Miteigentümer mit Mieteinkünften die Form TP-128-V von Revenu Québec (Steuerbehörde der Provinz Québec) oder eine Aufstellung der Mieteinnahmen und -ausgaben, jeweils eine für jede Immobilie (Revenu Québec: Zeile 136).

Eine Steuererklärung mit Mietobjekt ist nicht mehr einfach, und das Angebot steigt meist, wenn einer dieser Punkte zutrifft:

• eine zweite Immobilie;
• ein Miteigentümer, auch der Ehepartner;
• ein Zimmer, eine Einliegerwohnung oder ein Kurzaufenthalt in einem Haus, in dem Sie auch selbst wohnen;
• ein Verkauf im Jahr oder ein Zuhause, das zur Mietimmobilie wurde (oder eine Mietimmobilie, die zu Ihrem Zuhause wurde);
• in früheren Jahren geltend gemachte CCA oder CCA, die gerade beginnt;
• eine Adresse in Québec;
• unvollständige Miet- oder Ausgabenunterlagen;
• ein versäumtes früheres Jahr oder ein Schreiben der CRA zur Vermietung.

Bei mehreren dieser Punkte lohnt es sich, bei einem Fachmann ein Angebot mit klar umrissenem Leistungsumfang einzuholen. Sammeln Sie zuerst: die Steuererklärung des Vorjahres mit ihren Seiten zu T776 und CCA, Mietverträge und Mietaufstellungen. Die vollständige Liste steht unter „Was kann ich selbst vorbereiten, damit weniger Arbeit anfällt?“.

Ist der Preis meines Buchhaltungsexperten für eine Steuererklärung mit Mietobjekt angemessen, und was macht sie teurer?

Eine Steuererklärung mit Mietobjekt kostet mehr, wenn einer dieser mietspezifischen Kostentreiber vorliegt. Keine staatliche Stelle veröffentlicht einen fairen Preis, deshalb lässt sich ein Angebot nur an der Arbeit messen, die dahintersteht.

Eine Kurzzeitvermietung ist hier eine Wohnimmobilie, die für weniger als 90 aufeinanderfolgende Tage vermietet oder zur Miete angeboten wird. Sie ist nicht regelkonform, wenn die Provinz oder die Gemeinde sie an diesem Ort nicht erlaubt oder wenn die Regeln zu Registrierung, Lizenz oder Genehmigung nicht erfüllt sind. Nur für 2024 gilt: Eine Vermietung, die am 31. Dezember 2024 regelkonform ist, gilt für das ganze Jahr als regelkonform (CRA: Abzüge bei Kurzzeitvermietung). Auch eine versäumte Steuererklärung für ein Steuerjahr nach 2023 fällt unter die Regel.

Zu der Zeile, in die jede Ausgabe gehört, siehe Aufwandszeilen der Mietaufstellung. Zur Preisgestaltung von Steuererklärungen für Privatpersonen allgemein und dazu, wie Sie einen Ersteller finden und prüfen, siehe Einen Buchhaltungsexperten in Kanada auswählen.

Warum ist das Angebot für meine Steuererklärung mit Mietobjekt so stark gestiegen, und sollte ich bei demselben Buchhaltungsexperten bleiben?

Ein Angebot kann steigen, wenn Ihre Unterlagen einen der oben genannten Kostentreiber dazubekommen haben oder wenn ein neuer Ersteller von Ihren Dokumenten ausgehen muss statt von den Arbeitspapieren des Vorjahres. Prüfen Sie, was sich davon geändert hat.

Eine neue Immobilie, ein erster CCA-Antrag, ein Verkauf, eine Einliegerwohnung oder Kurzaufenthalte oder ein weiterer Eigentümer auf dem Eigentumsnachweis bringen jeweils einen Kostentreiber aus dem vorigen Abschnitt mit. Ist die Arbeit gewachsen, ist ein höheres Honorar erklärbar. Hat sich in Ihren Unterlagen keiner dieser Treiber geändert und kann der Ersteller das Angebot nicht aufschlüsseln, bitten Sie einen zweiten Ersteller um ein Angebot für denselben aufgeschlüsselten Leistungsumfang, damit sich beide Zahlen vergleichen lassen. Zum Wechsel zu einem anderen Ersteller siehe Buchhaltungsexperten wechseln; der Ratgeber richtet sich an Unternehmen, doch die Schritte zu Unterlagen und CRA-Zugang sind ähnlich.

Was sollte das Angebot für eine Steuererklärung mit Mietobjekt ausdrücklich nennen?

Ein vergleichbares Angebot nennt die Jahre, die Immobilien und die Formulare, die es abdeckt, und sagt, was gesondert berechnet wird. Fragen Sie zu jedem Punkt nach.

Kann ich das Honorar meines Buchhaltungsexperten für die Steuererklärung mit Mietobjekt abziehen, und wo?

Angemessene Honorare für die Erstellung Ihrer Steuererklärung können abzugsfähig sein, wenn Sie Mieteinkünfte haben. Die CRA beschreibt den Abzug auf zwei ihrer Seiten, und ein Honorar wird nur einmal geltend gemacht.

• In Form T776, Zeile 8860. Nach den Hinweisen der CRA zu dieser Zeile können Sie unter Umständen Honorare und Ausgaben für Beratung und Hilfe bei der Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung und damit verbundener Informationserklärungen abziehen (CRA: Abzugsfähige Mietaufwendungen). Was sonst noch in diese Zeile gehört, steht unter Aufwandszeilen der Mietaufstellung.
• In Zeile 22100 der Steuererklärung. Die CRA nennt hier angemessene Honorare, die nicht bereits abgezogen wurden, dafür, dass jemand Ihre Steuererklärung erstellt oder Sie bei der Einreichung unterstützt, wenn Sie Einkünfte aus einem Geschäftsbetrieb oder aus Vermögen haben (CRA: Zeile 22100). Diese Seite verweist auf das archivierte Bulletin IT-99R5 der CRA. Danach sind angemessene Honorare für Beratung und Hilfe bei der Erstellung und Einreichung von Steuererklärungen normalerweise abzugsfähig. Die CRA aktualisiert es nicht mehr.

Keine dieser Seiten sagt, wie Sie eine Rechnung zwischen dem Mietanteil einer Steuererklärung und dem übrigen Teil aufteilen. Die Formulierung zu Zeile 22100 erfasst nur Honorare, die nicht bereits abgezogen wurden; ein Honorar wird also in einer Zeile geltend gemacht. Eine Rechnung, die den Mietanteil ausweist, gibt dem Ersteller eine Grundlage.

Rechts- und Buchhaltungskosten für den Kauf einer Mietimmobilie werden nicht als Aufwendungen abgezogen. Die CRA teilt sie auf die Kosten des Grundstücks und die Kapitalkosten des Gebäudes auf (CRA: Mieteinkünfte).

Was kann ich selbst vorbereiten, damit weniger Arbeit anfällt?

Sortieren Sie die Unterlagen nach dem, was Form T776 verlangt, damit der Ersteller nicht ein Jahr Kontobewegungen ordnen muss. Die CRA weist Vermieter an, ausführliche Unterlagen über die erzielte Miete und die angefallenen Aufwendungen aufzubewahren und nicht mit der Steuererklärung einzureichen (CRA: Mieteinkünfte).

In der Regel bewahren Sie jährliche Unterlagen sechs Jahre ab dem Ende des letzten Steuerjahres auf, auf das sie sich beziehen (CRA: Mieteinkünfte). Bei einer verspäteten Steuererklärung läuft die Frist ab dem Tag, an dem Sie sie einreichen. Unterlagen zum Kauf, zur Verbesserung und zum Verkauf der Immobilie sind Langzeitunterlagen, die laut CRA unbefristet aufzubewahren sind (CRA: Wie lange Sie Ihre Unterlagen aufbewahren müssen).

Wie prüfe ich, wer meine Steuererklärung erstellt und einreicht?

Suchen Sie den Ersteller im EFILE-Verzeichnis der CRA und lesen Sie die Steuererklärung, bevor Sie unterschreiben. Laut CRA führt das Verzeichnis Ersteller auf, die zertifiziert sind, Ihre Steuererklärung über den EFILE-Dienst einzureichen. Die Schritte: die erstellte Steuererklärung und Form T183 prüfen, dann Teil F von T183 unterschreiben. Die Angaben auf T183 müssen mit der elektronischen Steuererklärung übereinstimmen (CRA: Hilfe durch einen Ersteller der Steuererklärung). Zu Berufsregistern von CPAs und Fragen an den Ersteller siehe Einen Buchhaltungsexperten in Kanada auswählen. Für Steuererklärungen aus Québec siehe Brauchen Sie einen Buchhaltungsexperten für die Steuererklärung?.

Wann ist eine Steuererklärung mit Mietobjekt einfach genug, um sie selbst zu erstellen?

Eine Steuererklärung mit Mietobjekt hat die wenigsten Kostentreiber, wenn alle folgenden Punkte zutreffen.

• Sie besitzen eine Immobilie allein und vermieten sie vollständig an Langzeitmieter.
• Kein Teil davon ist Ihr eigenes Zuhause oder privat genutzter Raum.
• In diesem Jahr wurde nichts verkauft, nichts zwischen privater und vermieteter Nutzung gewechselt, keine Gebäudeverbesserung vorgenommen, und keine Umschuldung hat private Ausgaben finanziert.
• Sie machen keine CCA geltend, oder Sie kennen die Bestände aus der T776 des Vorjahres.
• Miet- und Ausgabenunterlagen sind vollständig und sortiert.
• Es ist kein Schreiben der CRA offen, und es fehlt kein früheres Jahr.

Treffen alle Punkte zu, entfallen die meisten Kostentreiber dieses Ratgebers. Ob Sie die Steuererklärung selbst erstellen sollten, behandelt Brauchen Sie einen Buchhaltungsexperten für die Steuererklärung?. Zur Besteuerung der Miete selbst siehe Mieteinkünfte.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung; die Beträge sind in kanadischen Dollar angegeben, und die Steuer wird nicht berechnet.

Eine zweite Eigentumswohnung

Ein Vermieter, der eine Eigentumswohnung allein besitzt, kauft eine weitere, ebenfalls allein. Jede Wohnung bringt C$20.000 Miete im Jahr, und die Kosten jedes Gebäudes liegen deutlich über C$50.000. Teil 3 der T776 führt nun zwei Adressen mit zusammen C$40.000 Bruttomiete auf. Der Ersteller ordnet zwei Sätze Mietverträge, Wohnungsabrechnungen und Grundsteuerbescheide in Teil 4 ein. Wird CCA geltend gemacht, hat jedes Gebäude in Bereich A eine eigene Zeile. Das Formular ist aufgebaut wie zuvor, doch die Unterlagen dahinter haben sich verdoppelt.

Zwei Angebote für dieselbe Eigentumswohnung

Ein Angebot ist ein Pauschalhonorar je Steuererklärung. Das andere ist niedriger, deckt aber nur die T776 und nicht die CCA-Berechnung ab und berechnet die Antwort auf ein Schreiben der CRA nach Stunden. Beide Zahlen lassen sich erst vergleichen, wenn beide angeben, wie viele T776-Aufstellungen und Jahre sie abdecken und was sie gesondert berechnen.

Eine im Jahr verkaufte Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung, die für C$400.000 gekauft wurde, wird für C$520.000 verkauft. Die Steuererklärung ergänzt die übliche Mietaufstellung um den Verkauf: Kosten und Erlös werden jeweils auf Grundstück und Gebäude aufgeteilt, und früher auf das Gebäude geltend gemachte CCA kann dem Einkommen als Recapture wieder hinzugerechnet werden. Die Differenz von C$120.000 ist nicht die einzige Zahl, die der Ersteller braucht; siehe Verkauf einer Mietimmobilie.

Anders in Ihrem Fall?

• Ihr Angebot hat sich verdoppelt, Sie wissen nicht, was es abdeckt, oder der Mietteil Ihrer Steuererklärung muss neu aufgebaut werden (Verkauf, zweite Immobilie, Miteigentümer, Einliegerwohnung oder Kurzzeitvermietung, fehlende Jahre): Holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen, um zu klären, was Ihre Unterlagen wirklich umfassen, bevor Sie Honorare vergleichen.
• Ihre Miet- und Ausgabenunterlagen fehlen, oder private und Mietgelder sind vermischt: Siehe Bücher aus Kontoauszügen rekonstruieren und holen Sie sich Hilfe bei der Buchhaltung.
• Steuererklärungen früherer Jahre fehlen: Siehe Nicht eingereichte Steuererklärungen nachholen und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Die CRA hat Sie zu Ihrer Vermietung oder zu einem Verlust angeschrieben: Siehe Mietverluste und Prüfung durch die CRA und Überprüfungen und Prüfungen durch die CRA und holen Sie sich Hilfe bei der Steuererklärung für Privatpersonen.
• Sie leben außerhalb Kanadas, die Mietimmobilie liegt außerhalb Kanadas, oder es handelt sich um eine US-Mietimmobilie: Siehe Nichtansässige Vermieter, Immobilien außerhalb Kanadas und Kanadier mit US-Mietimmobilien und holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Sie haben die Mietimmobilie verkauft oder wollen sie verkaufen: Siehe Verkauf einer Mietimmobilie.
• Die Mietimmobilie war Ihr Zuhause, oder Sie sind eingezogen: Siehe Ein Zuhause in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Sie besitzen die Mietimmobilie gemeinsam mit anderen, oder die Eigentümer sind möglicherweise eine Personengesellschaft: Siehe Meldung von Mietobjekten im Miteigentum.
• Sie vermieten eine Einliegerwohnung oder ein Zimmer oder bieten Kurzaufenthalte an: Siehe Einkünfte aus Kurzzeitvermietung: Miete oder Gewerbe.
• Eine Kapitalgesellschaft hält die Mietimmobilie: Ihre Unterlagen und Honorare folgen der Steuererklärung der Kapitalgesellschaft, nicht dieser Seite; siehe Mietimmobilie in einer Kapitalgesellschaft und Was eine Steuererklärung für eine Kapitalgesellschaft kostet.
• Ihr Buchhaltungsexperte antwortet nicht mehr: Siehe Buchhaltungsexperten wechseln; der Ratgeber richtet sich an Unternehmen, doch die Schritte zu Unterlagen und CRA-Zugang sind ähnlich.