T776 o T2125 para Airbnb en Canadá: alquiler o negocio

¿Declaro mi Airbnb en el T776 o en el T2125?

En la mayoría de los casos, declare el ingreso por alquiler de corto plazo en el Form T776 como ingreso de alquiler cuando alquila un espacio y presta solo servicios básicos. Si además presta servicios adicionales, como limpieza, seguridad o comidas, puede que esté llevando un negocio, y el ingreso va en el Form T2125. La CRA no fija un punto de corte: cuantos más servicios preste, mayor es la probabilidad de que el alquiler sea un negocio (CRA: ingresos de alquiler o de negocio; CRA: economía colaborativa). El ingreso es gravable en cualquiera de los dos formularios.

En cualquiera de los dos formularios, el ingreso neto después de los gastos permitidos se suma a sus demás ingresos. Pero el formulario cambia más que los números de línea. El ingreso neto de un negocio puede generar contribuciones al CPP como trabajador independiente, en las que usted paga las partes del empleador y del empleado (CRA: cómo empezar a trabajar). La ley del CPP excluye un negocio cuyos ingresos brutos provienen en más de 50% del alquiler de terrenos o edificios (Canada Pension Plan, párrafo 14(a)(i)); si los cargos a los huéspedes que incluyen limpieza o comidas cuentan como alquiler es un punto que debe definir con su preparador. Los residentes de Quebec contribuyen al QPP en su lugar (Canada Pension Plan, subsección 13(4)). La fecha de presentación es 15 de junio cuando usted o su cónyuge o pareja de hecho son trabajadores independientes, aunque el saldo que deba sigue venciendo el 30 de abril (CRA: fechas de vencimiento). Para ver el panorama completo del trabajo independiente, vea cómo tributa el ingreso de un trabajador independiente.

El caso no es sencillo si:

• Usted limpia después de las estadías, deja comida u ofrece cualquier servicio además del espacio en sí.
• Una provincia o un municipio exige una inscripción, licencia o permiso y usted no lo tuvo durante todos los días en que alquiló o anunció el espacio. La CRA puede hacer una nueva determinación de cualquier año por esa regla, sin importar el plazo habitual.
• Usted alquila estadías cortas durante parte del año y estadías más largas el resto.
• Presentó el T776 en años anteriores y desde entonces agregó servicios, o siempre los ofreció.

Reúna antes de elegir un formulario: las noches reservadas en el año y cuántas estadías fueron de menos de 90 días consecutivos, los servicios que dio en cada estadía, la prueba de cada inscripción, licencia o permiso con sus fechas, el resumen anual y los informes de pagos de la plataforma, sus registros de gastos, quién figura en el título y la hipoteca, y los estados de cualquier coanfitrión o administrador de la propiedad.

¿Qué son servicios básicos y qué son servicios adicionales?

Los servicios básicos vienen con el espacio: calefacción, luz, estacionamiento e instalaciones de lavandería. Los servicios adicionales son cosas que usted hace por el huésped, como limpieza, seguridad y comidas (CRA: ingresos de alquiler o de negocio; Form T776).

La CRA no dice cuántos servicios adicionales convierten un alquiler en un negocio, ni si limpiar entre huéspedes cuenta igual que limpiar durante una estadía. La pregunta depende de sus hechos. El boletín archivado de la CRA al que remite el Form T776, IT-434R, también nombra el servicio de camarera, un suministro constante de ropa de cama limpia, y las comidas y bebidas como servicios que pueden apuntar a un negocio. Dice que el tamaño de la operación y el tiempo que dedica a administrarla no son lo que decide la cuestión.

¿Dónde va el ingreso en la declaración para cada formulario?

El ingreso de alquiler va en el T776 y luego a las líneas 12599 y 12600 de la declaración personal. El ingreso de negocio va en el T2125 y luego a las líneas 13499 y 13500 (Form T776; Form T2125).

El T776 también pide los alquileres brutos de alquileres de corto plazo en la línea 8140, aparte de todos los alquileres en la línea 8141. Para saber en qué línea del T776 va cada gasto, vea líneas de gastos del estado de alquileres.

¿Una licencia, un permiso o una inscripción afecta lo que puedo deducir?

Sí. Para los años fiscales posteriores a 2023, si un alquiler de corto plazo no cumple las reglas provinciales o municipales, la Income Tax Act niega la parte de sus gastos que corresponde a los días en que no las cumplió. El alquiler sigue siendo gravable (Income Tax Act, sección 67.7).

• Un alquiler de corto plazo es una propiedad residencial, o cualquier parte de ella, alquilada u ofrecida en alquiler por menos de 90 días consecutivos.
• No cumple las reglas en cualquier día en que la provincia o el municipio no lo permite en esa ubicación, o exige una inscripción, licencia o permiso y usted no cumple todos los requisitos.
• El monto denegado son los gastos que de otro modo serían deducibles, multiplicados por los días en que no se cumplieron las reglas y divididos entre todos los días en que la propiedad fue un alquiler de corto plazo.

La fórmula se aplica solo a la parte de corto plazo de cada costo. Antes de usarla, separe la parte que corresponde a inquilinos de largo plazo o a su propio uso: el total de gastos de la ley abarca los montos deducibles «in respect of the use of a residential property as a short-term rental» (con respecto al uso de una propiedad residencial como alquiler de corto plazo), y la Guía T4036 excluye de su cuadro a una unidad de largo plazo (Guía T4036). Si alquila estadías cortas parte del año y más largas el resto, lleve un registro día por día de la duración de cada reserva para poder contar los días de corto plazo. Cómo contar una estadía que pasa de 90 días es un punto que debe confirmar con su preparador.

La denegación alcanza también a la deducción por costo de capital (CCA, la deducción fiscal por el edificio y el mobiliario), y el Form T776 tiene un cuadro para cada una (Form T776). El texto de la ley no se limita al ingreso de alquiler: abarca cualquier monto deducible al calcular el ingreso con respecto a un alquiler de corto plazo. El T2125 no tiene una línea equivalente, así que cómo se anota la denegación cuando el ingreso es de negocio es un punto que debe definir con su preparador. La ley también permite a la CRA hacer una nueva determinación de cualquier año para dar efecto a la regla, a pesar de los plazos habituales.

La regla depende de la ley local, que varía según el lugar. En Columbia Británica, por ejemplo, la provincia dice que los alquileres de corto plazo se limitan a residencias principales en muchas comunidades y que los anfitriones deben inscribirse (Gobierno de Columbia Británica). Verifique su propia provincia y municipio.

Conserve registros que muestren que la propiedad estaba en un lugar que permite alquileres de corto plazo y que usted cumplió todos los requisitos de inscripción, licencia y permiso (CRA: deducciones por alquiler de corto plazo). Solo para el año fiscal 2024, un alquiler en un lugar que exigía inscripción, licencia o permiso se consideró conforme durante todo ese año si cumplía todos los requisitos al 31 de diciembre (Income Tax Act, sección 67.7).

¿Qué formulario uso si solo alquilo una habitación de mi propia casa en estadías cortas?

Se aplica la misma prueba de servicios. Una habitación alquilada en estadías cortas con solo servicios básicos va en el T776, y usted reclama solo los gastos que corresponden a la parte alquilada de la vivienda (CRA: economía colaborativa).

La CRA sugiere un método razonable, como la proporción de la superficie de la vivienda que ocupa el área alquilada, multiplicada por la proporción del año en que se alquiló el espacio. Conserve las medidas y las fechas. La regla de licencia abarca «all or any part of» (toda o cualquier parte de) una propiedad residencial, así que una habitación alquilada es un alquiler de corto plazo cuando las estadías son de menos de 90 días consecutivos (Income Tax Act, sección 67.7). Si sirve el desayuno o limpia la habitación para los huéspedes, vuelve a entrar en juego la prueba de servicios. Para ver cómo se divide una vivienda compartida y el efecto en una venta posterior, vea ingresos de alquiler y convertir su vivienda en alquiler.

¿Cambia algo si uso un coanfitrión, una persona de limpieza o una empresa administradora?

Posiblemente. La prueba de la CRA cuenta los servicios que usted presta a sus huéspedes, y sus páginas actuales no dicen cómo encaja un coanfitrión, una persona de limpieza o una empresa administradora (CRA: economía colaborativa).

El boletín archivado dice que entregar la administración a un agente no cambia por sí solo la naturaleza del ingreso: si alquilar es un negocio cuando usted lo dirige, sigue siendo un negocio cuando lo dirige un agente por usted (IT-434R). No cubre a una persona de limpieza contratada. La CRA no ha dicho si la limpieza que usted organiza cuenta como un servicio que presta a los huéspedes; la prueba mira lo que el huésped recibe de su alquiler, así que aún puede contar, y es un punto que debe definirse según sus hechos. Los honorarios que paga a un coanfitrión, una persona de limpieza o un administrador pueden ser deducibles; vea líneas de gastos del estado de alquileres. Un coanfitrión que recibe una parte del ingreso en lugar de honorarios puede ser copropietario o socio; vea cómo declarar una propiedad de alquiler en copropiedad.

¿Airbnb o la plataforma informa mis ingresos a la CRA?

Si alquila mediante una plataforma que debe informar y usted no es un vendedor excluido, la plataforma informa a la CRA cada año, y el alquiler de bienes inmuebles es una de las actividades cubiertas (CRA: reglas de información para operadores de plataformas digitales).

El informe incluye el total pagado o acreditado a usted por trimestre calendario, las tarifas, comisiones o impuestos de la plataforma, la dirección de cada anuncio y, cuando está disponible, los días en que se alquiló cada anuncio (CRA: qué información se comparte). Los días permiten a la CRA contrastar sus días de alquiler con las reglas de licencia locales. El informe no elige entre el T776 y el T2125. Compare sus totales y días con sus propios registros antes de presentar. Quién debe informar, cuándo recibe su copia y qué corregir primero están en informes de plataformas digitales a la CRA.

¿Cobro GST/HST en estadías cortas y la elección del formulario cambia eso?

El GST/HST es un impuesto aparte, con su propia prueba. Una estadía de menos de un mes está gravada cuando cuesta más de $20 por día; una estadía de un mes o más por lo general es alquiler exento, aunque las instalaciones tipo hotel pueden seguir gravadas (Excise Tax Act, Schedule V, Parte I, sección 6; CRA: economía colaborativa). La regla de licencia anterior alcanza las estadías de menos de 90 días consecutivos, así que una estadía de 45 días queda dentro de ella pero por lo general fuera del GST/HST. Compare sus ventas gravables totales (las estadías más cualquier otro negocio suyo y de sus asociados) con $30,000. Si un trimestre calendario lo supera, la inscripción surte efecto a más tardar el día del suministro con el que superó el límite; si solo el total de los últimos cuatro trimestres lo supera, usted deja de ser pequeño proveedor cuando llega el final del mes siguiente al trimestre en que usted supera el límite (CRA: cuándo inscribirse). La CRA plantea la prueba según la duración de la estadía y el monto que usted vende; ninguna de las dos páginas de la CRA la vincula con el T776 ni con el T2125.

Una plataforma de reservas también puede tener que cobrar e ingresar el impuesto en las estadías de anfitriones que no están inscritos (CRA: alojamiento mediante plataformas). La inscripción, el papel de la plataforma y lo que ocurre en una venta están en GST/HST en los alquileres de Airbnb.

¿Puedo cambiar de formulario de un año al siguiente?

Sí, en el sentido de que el formulario sigue sus servicios de cada año; las páginas de la CRA no describen ninguna elección para escoger uno. Si agrega limpieza o comidas, o las deja de ofrecer, el formulario puede cambiar con ellos. Nada en la guía de la CRA sobre esta prueba dice cómo afecta un cambio a la deducción por costo de capital ya reclamada ni a los años anteriores, así que trate un cambio como un punto por revisar, no como una elección libre.

El mayor riesgo es un año ya presentado. Un anfitrión que presentó el T776 mientras prestaba servicios adicionales, o al revés, puede haber presentado en el formulario equivocado. El ingreso se declaró de todos modos, así que la diferencia puede estar en el CPP sobre el ingreso neto de negocio (a menos que se aplique la exclusión del alquiler anterior) y, si el anfitrión debió inscribirse, en el GST/HST. Compare los servicios de cada año pasado con la prueba y pregunte si algún año necesita un ajuste. Si se omitió ingreso o GST/HST, vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos; todas las cifras están en dólares canadienses.

Casa de callejón solo con servicios básicos

Un propietario en Vancouver alquila una casa de callejón (laneway house) a huéspedes por C$30,000 al año. El alquiler cubre calefacción, luz y lavandería, y nada más: sin limpieza entre estadías y sin comidas. Los servicios básicos apuntan a ingreso de alquiler. El anfitrión lo declara en el T776, que pasa a las líneas 12599 y 12600, y primero revisa las reglas de inscripción de la ciudad y la provincia antes de deducir gastos.

Casa completa con limpieza y desayuno

Un anfitrión en Halifax alquila una casa completa por C$60,000 al año, limpia después de cada estadía y deja desayuno. La limpieza y las comidas son los propios ejemplos de la CRA de servicios adicionales, así que el ingreso puede ser ingreso de negocio en el T2125, con el bruto en la línea 13499 y el neto en la línea 13500. La CRA mira el número y el tipo de servicios y no da un límite exacto. Decide la combinación de servicios del anfitrión, y el ingreso de negocio puede generar contribuciones al CPP.

Falta de inscripción durante parte del año

En un año posterior a 2024, el alquiler de corto plazo de un anfitrión necesita una inscripción que el anfitrión no tuvo durante los primeros 120 días. La propiedad se ofrece como alquiler de corto plazo durante 240 días, y los gastos que de otro modo serían deducibles suman C$40,000. El monto denegado es C$40,000 × 120 ÷ 240 = C$20,000. Los otros C$20,000 siguen siendo deducibles, y todo el alquiler se declara igualmente.

¿Su caso es distinto?

• Usted ofrece limpieza, comidas u otros servicios: el ingreso puede ir en el T2125, lo que puede cambiar el CPP y la fecha de presentación. Haga revisar los servicios con la prueba de la CRA con ayuda con impuestos individuales.
• Su zona exige una inscripción, licencia o permiso, o usted alquiló en días en que no estaba cubierto: la parte denegada depende de los días exactos, y la CRA puede hacer una nueva determinación. Vea pérdidas por alquiler y revisión de la CRA y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• Presentó el T776 durante años y no está seguro de que fuera correcto, o los ingresos de la plataforma no coinciden con sus declaraciones: los años pasados pueden necesitar un ajuste, a veces por el CPP o el GST/HST. Si se omitió ingreso o GST/HST, vea ingresos no declarados y divulgación voluntaria. Vea también informes de plataformas digitales a la CRA y ayuda con impuestos individuales.
• Sus informes de pagos, noches reservadas y gastos están dispersos, mezclados con costos personales, o no coinciden con los totales de la plataforma: el formulario y la parte denegada dependen de ellos. Vea cómo ponerse al día con la contabilidad atrasada y obtenga ayuda con la contabilidad.
• Usted cobra GST/HST a los huéspedes o cree que debería inscribirse: vea GST/HST en los alquileres de Airbnb y cuándo inscribirse en el GST/HST.
• Usted es copropietario de la propiedad o la comparte con su cónyuge: vea cómo declarar una propiedad de alquiler en copropiedad.
• Quiere reclamar la deducción por costo de capital, o necesita la línea del T776 de cada gasto: vea si conviene reclamar la CCA en un alquiler y líneas de gastos del estado de alquileres.
• Sus pagos llegan en dólares estadounidenses: vea ventas en dólares estadounidenses y pagos de marketplaces.
• Una corporación es propietaria de la propiedad: vea corporaciones de cartera y de inversión.
• Vive en Quebec: las reglas federales de esta página se aplican a su declaración federal. Revenu Québec tiene su propia declaración y sus propias reglas, que esta página no cubre.
• Vive fuera de Canadá, o se convirtió en no residente durante el año: esta página supone un residente de Canadá; vea arrendadores no residentes.
• También es ciudadano o residente de EE. UU.: la declaración de EE. UU. tiene su propia división para Airbnb; vea Airbnb: Schedule C o Schedule E.