למי זה מתאים
- תושבי קנדה עם נכס להשכרה שמשווים או בודקים הצעת מחיר של מכין דוחות
- משכירים שהצעת המחיר שלהם עלתה, או שמחליפים מכין דוחות
לא מכוסה כאן
- מחיר הוגן בדולרים לכל דוח: אין גוף ממשלתי שמפרסם מחיר כזה
- איך מוצאים רואה חשבון CPA או מכין דוחות ואיך מתומחרים דוחות אישיים בדרך כלל
- איך ממסים שכר דירה, באיזו שורה רושמים כל הוצאה ונכסים להשכרה שמוחזקים בחברה
מה נכס להשכרה מוסיף לדוח האישי בקנדה?
אין גוף ממשלתי שקובע מחיר הוגן לדוח עם נכס להשכרה, ולכן אפשר לבדוק הצעת מחיר רק מול העבודה שמאחוריה. נכס להשכרה מוסיף לדוח האישי בקנדה את טופס T776 (דוח על הכנסות משכירות מנדל״ן) וחישוב של ניכוי פחת קנדי (CCA). CCA הוא ניכוי מס על עלות של בניין או ציוד, הנפרס על פני שנים. הטופס כולל את שכר הדירה, ההוצאות, החלק לשימוש אישי והבעלים המשותפים, והתוצאות שלו עוברות לשורות 12599 ו-12600 בדוח (CRA: טופס T776).
| חלק בטופס | מה כלול בו | מה נדרש ממכין הדוח |
|---|---|---|
| חלק 3 | הכתובת והיחידות של כל נכס; שכר דירה ברוטו, כשהשכרה לטווח קצר מוצגת בנפרד | רישום שכר דירה לכל נכס |
| חלק 4 | שורות ההוצאות, כל אחת עם חלק אישי וחלק של השכרה לטווח קצר | מיון כל הוצאה לשורה המתאימה, ואחר כך הפרדת החלק האישי |
| אזורים A עד F | CCA לפי קבוצה, תוספות וגריעות של בניין וציוד, וקרקע | יתרות פתיחה, רישומי עלות ובמכירה גם תמורה |
חלק 3 מפרט כל נכס, והמדריך של CRA קובע שכדי לחשב כמה CCA אפשר לתבוע, מחברים את ההכנסה וההפסד משכירות מכל הנכסים (CRA: הכנסה משכירות). בעמודים של CRA לא כתוב מתי כמה נכסים נכנסים לטופס T776 אחד ומתי כל נכס צריך טופס משלו, ולכן שאלו כמה דוחות טופס יצורפו לדוח שלכם. בדוח של קוויבק, בעלים יחיד או בעלים משותף שמקבל שכר דירה מצרף את טופס TP-128-V של Revenu Québec או דוח על הכנסות והוצאות משכירות, אחד לכל נכס (Revenu Québec: שורה 136).
דוח עם נכס להשכרה מפסיק להיות פשוט, והצעת המחיר נוטה לעלות, כשמתקיים אחד מאלה:
- יש נכס שני;
- יש בעלים משותף, כולל בן או בת זוג;
- משכירים חדר, דירה או שהות קצרה בבית שגם אתם גרים בו;
- הייתה מכירה בשנה, או שבית מגורים הפך לנכס להשכרה (או נכס להשכרה הפך לבית מגורים);
- נתבע CCA בשנים קודמות, או שעומדים להתחיל לתבוע אותו;
- יש כתובת בקוויבק;
- רישומי שכר הדירה או ההוצאות חסרים;
- חסרה שנה קודמת, או שהגיע מכתב מ-CRA על הנכס.
במקרה שיש בו כמה מהמצבים האלה כדאי לבקש מאיש מקצוע הצעת מחיר מפורטת. אספו קודם את הדוח של השנה שעברה עם דפי T776 ו-CCA שלו, את חוזי השכירות ואת רישומי שכר הדירה. הרשימה המלאה נמצאת תחת “מה אפשר להכין בעצמכם כדי שיהיה פחות עבודה?”.
האם המחיר שמבקש רואה החשבון על דוח עם נכס להשכרה סביר, ומה מייקר אותו?
דוח עם נכס להשכרה עולה יותר כשיש בו אחד מגורמי העלות האלה, שייחודיים להשכרה. אין גוף ממשלתי שמפרסם מחיר הוגן, ולכן אפשר לבדוק הצעת מחיר רק מול העבודה שמאחוריה.
| גורם עלות | הכלל שמאחוריו | מה מכין הדוח צריך לעשות |
|---|---|---|
| יותר נכסים | בניין להשכרה שעלותו ההונית היא $50,000 או יותר מקבל קבוצת CCA משלו ומחושב בנפרד; בניינים זולים מזה באותה קבוצה מחושבים יחד. רק הבניין נחשב, כי קרקע אינה ניתנת לפחת (CRA: הכנסה משכירות) | רישום שכר דירה ורישום עלויות לכל נכס, ושורת CCA נפרדת לכל בניין שהעלות שלו מגיעה לסכום הזה או עוברת אותו |
| בעלים משותף | כל בעלים משותף מדווח על שכר הדירה ברוטו של כל הנכס, לא על חלקו, ועל חלקו בהכנסה נטו (CRA: מילוי טופס T776) | סט אחד של נתוני הנכס שתואם בדוחות של כל הבעלים; ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת |
| CCA | CCA הוא תביעה שנתית: אין חובה לתבוע את המקסימום, ו-CCA לא יכול ליצור הפסד משכירות או להגדיל אותו (CRA: הכנסה משכירות) | יתרות פתיחה, תוספות ורישום של מה שנתבע |
| מכירה | המכירה נרשמת ב-Schedule 3, ו-CCA שנתבע קודם עשוי להתווסף להכנסה (החזר פחת, recapture), או שהיתרה שנשארה בקבוצה שהתרוקנה מנוכה (הפסד סופי, terminal loss) (CRA: הכנסה משכירות) | חלוקה של העלות והתמורה בין הקרקע לבניין, ואחר כך חישוב של החזר פחת או הפסד סופי; ראו מכירת נכס להשכרה |
| מעבר בין שימוש אישי להשכרה | מעבר מהבית שלכם והשכרתו, או מעבר לגור בנכס להשכרה, נחשבים בדרך כלל למכירה לכאורה בשווי שוק הוגן; בחירה לפי סעיף 45(2) או 45(3) יכולה לדחות אותה (חוק מס הכנסה, סעיף 45) | מועד השינוי, שווי הנכס באותו מועד ורישומי CCA קודמים; ראו הפיכת בית מגורים לנכס להשכרה |
| שימוש אישי | צריך לחלק את הוצאות כל הנכס בין החלק האישי לחלק המושכר (CRA: הכנסה משכירות) | חלוקה על בסיס סביר, עם המדידות שמאחוריה |
| השכרה לטווח קצר | בשנות מס אחרי 2023, CRA לא מתירה לנכות את החלק שאינו עומד בכללים מהוצאות של השכרה לטווח קצר (CRA: ניכויים על השכרה לטווח קצר), ותרשימים A ו-B ב-T776 מחילים את אותו עיקרון על CCA | ספירת ימים ורישומי רישיון או רישום לכל יחידה |
| קוויבק | בעלים יחיד או בעלים משותף שמקבל שכר דירה מצרף טופס TP-128-V או דוח על הכנסות והוצאות משכירות לכל נכס (Revenu Québec: שורה 136) | טופס או דוח פרובינציאלי לכל נכס |
| רישומים חסרים | CRA מצפה לרישומים מפורטים של שכר הדירה שהתקבל וההוצאות שהיו (CRA: הכנסה משכירות) | זמן שמוקדש לשחזור שכר הדירה, ההוצאות והעלות לפני שמתחילים להכין את הדוח |
השכרה לטווח קצר היא כאן נכס מגורים שמושכר או מוצע להשכרה לפחות מ-90 ימים רצופים. היא אינה עומדת בכללים כשהפרובינציה או העירייה לא מתירות אותה במקום הזה, או כשכללי הרישום, הרישיון או ההיתר לא מתקיימים. רק בשנת 2024, השכרה שעמדה בכללים עד 31 בדצמבר 2024 נחשבת כעומדת בכללים לאורך כל השנה (CRA: ניכויים על השכרה לטווח קצר). הכלל חל גם על דוח שלא הוגש לאף שנת מס אחרי 2023.
לשורה שכל הוצאה נרשמת בה ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה. לתמחור דוחות אישיים בכלל ולדרך למצוא מכין דוחות ולבדוק אותו ראו בחירת רואה חשבון בקנדה.
למה הצעת המחיר לדוח עם נכס להשכרה זינקה, ואם להישאר עם אותו רואה חשבון?
הצעת מחיר יכולה לקפוץ כשנוסף לתיק שלכם אחד מגורמי העלות שלמעלה, או כשמכין דוחות חדש צריך להתחיל מהמסמכים שלכם ולא מניירות העבודה של השנה שעברה. בדקו מה מזה השתנה.
| מה השתנה | מה זה מוסיף |
|---|---|
| מימון מחדש | ריבית על כסף שנלווה כדי לקנות את הנכס להשכרה או לשפץ אותו ניתנת לניכוי. ריבית על כסף ששימש לעסק או להשקעה אחרים יכולה להיתבע במקום אחר בדוח, וריבית על כסף ששימש להוצאות אישיות אינה ניתנת לניכוי (CRA: הכנסה משכירות). מכין הדוח בודק על מה שולמה ההלוואה החדשה; ראו ניכוי ריבית על השקעות ונכסים להשכרה |
| מכין דוחות חדש | חישוב ה-CCA מתחיל מהיתרה שטרם נוכתה בשנה שעברה, החלק מהעלות שעדיין לא נתבע כ-CCA (טופס T776). מכין דוחות שאין לו את T776 של השנה שעברה עשוי להצטרך לשחזר אותו מרישומי הרכישה והשיפורים |
| הצעת מחיר מפורטת יותר | פריטים שהצעת המחיר הקודמת השמיטה, כמו אלה שמופיעים תחת “מה הצעת מחיר לדוח עם נכס להשכרה צריכה לפרט?”, מופיעים עכשיו בשמם |
נכס חדש, תביעה ראשונה של CCA, מכירה, דירה בבית או שהיות קצרות, או בעלים משותף שנוסף לרישום הבעלות, כל אחד מהם מוסיף גורם עלות מהפרק הקודם. אם העבודה גדלה, שכר טרחה גבוה יותר מוסבר. אם אף אחד מהגורמים האלה לא השתנה בתיק שלכם ומכין הדוחות לא מצליח לפרט את ההצעה, בקשו ממכין דוחות שני הצעה לאותו היקף עבודה מפורט, כדי שאפשר יהיה להשוות בין שני המחירים. למעבר למכין דוחות אחר ראו החלפת רואה חשבון; המדריך נכתב לעסקים, אבל שלבי הרישומים והגישה ל-CRA דומים.
מה הצעת מחיר לדוח עם נכס להשכרה צריכה לפרט?
הצעת מחיר שאפשר להשוות מציינת את השנים, הנכסים והטפסים שהיא מכסה, וגם מה מחויב בנפרד. שאלו על כל סעיף.
| שאלו אם ההצעה כוללת | למה זה משנה את העבודה |
|---|---|
| אילו שנות מס | דוחות מאוחרים או שנים שהוחמצו הם דוחות נפרדים, ולכל אחד רישומים משלו |
| כמה נכסים ובעלים משותפים, וכמה דוחות T776 | שורות בחלק 3, פרטים לכל בעלים והדוח של כל בעלים |
| חישוב ה-CCA, ומאיפה מגיעות יתרות הפתיחה | החישוב מתחיל מהיתרות שטרם נוכו בשנה שעברה |
| מכירה, השכרה לטווח קצר או טופס השכרה של קוויבק | מכירה של קרקע ובניין, ספירת ימים שאינם עומדים בכללים, וטופס שני |
| אם שכר הטרחה קבוע לדוח, לטופס או לפי שעה, ואם מיון או שחזור רישומים כלולים | רישומים חסרים מוסיפים זמן שקשה להעריך מראש |
| אם מענה למכתב מ-CRA כלול או מחויב בנפרד | מענה ל-CRA הוא משימה נפרדת מהכנת הדוח |
| הגשה אלקטרונית ואישור שלכם | טופס T183 הוא הטופס שאתם חותמים עליו כדי לאשר למכין הדוחות לשלוח את הדוח באופן אלקטרוני |
| איך החשבונית מציגה את החלק של ההשכרה | אף אחד מהעמודים של CRA על שכר טרחה לא קובע חלוקה בין חלק ההשכרה לשאר הדוח |
האם אפשר לנכות את שכר הטרחה של רואה החשבון על דוח עם נכס להשכרה, ואיפה?
שכר טרחה סביר להכנת הדוח עשוי להיות ניתן לניכוי כשיש לכם הכנסה משכירות. CRA מתארת את הניכוי בשני עמודים, ואת שכר הטרחה תובעים פעם אחת.
- בטופס T776, שורה 8860. ההנחיה של CRA לשורה הזו אומרת שאפשר לנכות שכר טרחה והוצאות על ייעוץ ועזרה בהכנת דוח מס ההכנסה ודוחות מידע קשורים (CRA: הוצאות שאפשר לנכות מהשכרה). מה עוד נרשם בשורה הזו, ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה.
- בשורה 22100 של הדוח. CRA מונה שכר טרחה סביר, שטרם נוכה, לאדם שמכין את הדוח או עוזר בהגשתו, אם יש לכם הכנסה מעסק או מנכס (CRA: שורה 22100). העמוד מפנה לעלון בארכיון של CRA, IT-99R5, שקובע ששכר טרחה סביר על ייעוץ ועזרה בהכנה ובהגשה של דוחות הוא בדרך כלל ניתן לניכוי. CRA לא מעדכנת אותו.
אף אחד מהעמודים האלה לא מסביר איך לחלק חשבונית אחת בין חלק ההשכרה בדוח לשאר הדוח. הנוסח של שורה 22100 מכסה רק שכר טרחה שטרם נוכה, ולכן תובעים שכר טרחה בשורה אחת בלבד. חשבונית שמציגה את חלק ההשכרה נותנת למכין הדוחות בסיס לעבודה.
שכר טרחה משפטי וחשבונאי על רכישת נכס להשכרה אינו מנוכה כהוצאה. CRA מחלקת אותו בין עלות הקרקע לעלות ההונית של הבניין (CRA: הכנסה משכירות).
מה אפשר להכין בעצמכם כדי שיהיה פחות עבודה?
מיינו את הרישומים לפי מה שטופס T776 מבקש, כדי שמכין הדוחות לא יצטרך למיין שנה שלמה של תנועות בנק. CRA אומרת למשכירים לשמור רישומים מפורטים של שכר הדירה שהתקבל וההוצאות שהיו, ולא לשלוח אותם עם הדוח (CRA: הכנסה משכירות).
| מה לאסוף | למה זה נחוץ |
|---|---|
| הדוח של השנה שעברה, עם דפי T776 ו-CCA שלו | יתרות פתיחה באזור A |
| חוזי שכירות ורישום שכר דירה לכל נכס (תאריך, סכום, יחידה והחשבון שבו נקלט כל תשלום) | חלק 3 |
| דוח בעלים שנתי ממנהל הנכס, אם יש | שכר דירה ודמי ניהול בחלקים 3 ו-4 |
| להשכרות קצרות: מספר הימים שבהם כל יחידה הושכרה או הוצעה להשכרה, דוחות מהפלטפורמה, רישיון או רישום | חלק 3 ותרשימים A ו-B |
| הוצאות מקובצות לפי שורות T776 (ראו שורות ההוצאות בדוח על השכרה) | חלק 4 |
| הדוח השנתי של המלווה, שמציג ריבית וקרן בנפרד | ריבית על כסף שנלווה כדי לקנות את הנכס להשכרה או לשפץ אותו ניתנת לניכוי; תשלומי קרן אינם ניתנים לניכוי (CRA: הכנסה משכירות) |
| חשבונות מס רכוש, חשבונות ביטוח ודפי חשבון של הוועד | חלק 4 |
| חשבוניות על ציוד ועל שיפורים בבניין | אזורים B ו-C |
| מסמכי סגירה של כל רכישה או מכירה | עלות הקרקע והבניין באזורים C ו-F, והתמורה באזורים E ו-F |
בדרך כלל שומרים רישומים שנתיים במשך שש שנים מסוף שנת המס האחרונה שהם קשורים אליה (CRA: הכנסה משכירות). בדוח מאוחר, התקופה נספרת מהיום שבו מגישים אותו. רישומי רכישה, שיפור ומכירה של הנכס הם רישומים לטווח ארוך ש-CRA אומרת לשמור ללא הגבלת זמן (CRA: כמה זמן לשמור את הרישומים).
איך בודקים מי מכין ומגיש את הדוח שלי?
חפשו את מכין הדוחות בספריית EFILE של CRA, ואז קראו את הדוח לפני שאתם חותמים. לפי CRA, הספרייה מפרטת מכיני דוחות שאושרו להגיש את הדוח שלכם דרך שירות EFILE שלה. השלבים הם לעבור על הדוח שהוכן ועל טופס T183, ואז לחתום על חלק F בטופס T183. המידע ב-T183 חייב להיות זהה למידע בדוח האלקטרוני (CRA: קבלת עזרה ממכין דוחות). לרישומי CPA ולשאלות לשאול ראו בחירת רואה חשבון בקנדה. לדוחות של קוויבק ראו האם אתם צריכים רואה חשבון למס.
מתי דוח עם נכס להשכרה פשוט מספיק כדי להגיש בעצמכם?
לדוח עם נכס להשכרה יש הכי מעט גורמי עלות כשכל הפריטים הבאים נכונים.
- הנכס בבעלותכם לבדכם, ואתם משכירים את כולו לשוכרים לטווח ארוך.
- אין בו חלק שהוא הבית שלכם או שטח לשימוש אישי.
- לא נמכר דבר ולא היה מעבר בין שימוש אישי להשכרה, לא בוצע שיפור בבניין, ומימון מחדש לא שימש להוצאות אישיות השנה.
- אתם לא תובעים CCA, או שיש לכם את היתרות מה-T776 של השנה שעברה.
- רישומי שכר הדירה וההוצאות שלמים וממוינים.
- אין מכתב פתוח מ-CRA ואין שנה קודמת חסרה.
אם כל הפריטים נכונים, רוב גורמי העלות במדריך הזה לא קיימים אצלכם. אם להכין את הדוח בעצמכם מוסבר בהאם אתם צריכים רואה חשבון למס. לאופן שבו שכר דירה עצמו ממוסה ראו הכנסה משכירות.
דוגמה
הדוגמאות האלה להמחשה בלבד; הסכומים בדולרים קנדיים והמס לא מחושב.
דירה שנייה
משכיר שמחזיק דירה אחת לבדו קונה דירה נוספת, גם היא לבדו. כל דירה מושכרת ב-C$20,000 בשנה, ועלות כל בניין גבוהה בהרבה מ-C$50,000. חלק 3 של T776 מפרט עכשיו שתי כתובות, עם C$40,000 שכר דירה ברוטו בסך הכול. מכין הדוחות ממיין לחלק 4 שני סטים של חוזי שכירות, דפי חשבון של הוועד וחשבונות מס רכוש. אם נתבע CCA, לכל בניין יש שורה משלו באזור A. הטופס בנוי כמו קודם, אבל הרישומים שמאחוריו הוכפלו.
שתי הצעות מחיר לאותה דירה
הצעה אחת היא שכר טרחה קבוע לדוח. השנייה נמוכה יותר, אבל מכסה רק את T776 ולא את חישוב ה-CCA, ומחייבת מענה למכתב מ-CRA לפי שעה. אי אפשר להשוות בין שני המחירים עד ששתיהן מציינות כמה דוחות T776 ושנים הן מכסות ומה מחויב בנפרד.
דירה שנמכרה בשנה
דירה שנקנתה ב-C$400,000 נמכרת ב-C$520,000. הדוח מוסיף את המכירה לדוח ההשכרה הרגיל: העלות והתמורה מחולקות כל אחת בין הקרקע לבניין, ו-CCA שנתבע קודם על הבניין עשוי להתווסף להכנסה כהחזר פחת (recapture). ההפרש של C$120,000 אינו הנתון היחיד שמכין הדוחות צריך; ראו מכירת נכס להשכרה.
המצב שלכם שונה?
- הצעת המחיר שלכם הוכפלה, אתם לא מבינים מה היא כוללת, או שחלק ההשכרה בדוח צריך שחזור (מכירה, נכס שני, בעלים משותפים, דירה או שהות קצרה, שנים חסרות): קבלו עזרה במס אישי כדי לקבוע מה התיק שלכם באמת כולל לפני שמשווים שכר טרחה.
- רישומי שכר הדירה וההוצאות חסרים, או שכסף אישי וכסף של ההשכרה מעורבבים: ראו שחזור ספרים מדפי חשבון בנק וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות.
- חסרים דוחות משנים קודמות: ראו השלמת דוחות שלא הוגשו וקבלו עזרה במס אישי.
- CRA כתבה לכם על ההשכרה או על הפסד: ראו הפסדים משכירות ובדיקה של CRA ו-בדיקות וביקורות של CRA, וקבלו עזרה במס אישי.
- אתם גרים מחוץ לקנדה, הנכס להשכרה נמצא מחוץ לקנדה, או שזו השכרה בארה״ב: ראו משכירים שאינם תושבי קנדה, נכס מחוץ לקנדה ו-קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב, וקבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- מכרתם או מתכננים למכור את הנכס להשכרה: ראו מכירת נכס להשכרה.
- הנכס להשכרה היה הבית שלכם, או שעברתם לגור בו: ראו הפיכת בית מגורים לנכס להשכרה.
- הנכס להשכרה בבעלות משותפת, או שהבעלים עשויים להיחשב לשותפות: ראו דיווח על נכס להשכרה בבעלות משותפת.
- אתם משכירים דירה או חדר, או מציעים שהיות קצרות: ראו הכנסה מהשכרה לטווח קצר: הכנסה משכירות או הכנסה עסקית.
- חברה מחזיקה בנכס להשכרה: הרישומים ושכר הטרחה עוקבים אחרי דוח החברה ולא אחרי העמוד הזה; ראו נכס להשכרה בחברה ו-כמה עולה דוח חברה.
- רואה החשבון שלכם הפסיק להשיב: ראו החלפת רואה חשבון; המדריך נכתב לעסקים, אבל שלבי הרישומים והגישה ל-CRA דומים.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| סף מחלקה נפרדת לבניין להשכרה עלות הון של בניין לנכס להשכרה שנרכש אחרי 1971 | $50,000 | CRA: הכנסה משכירות סומן |
| תקופת שמירת רישומי הכנסות והוצאות משכירות בדרך כלל מסוף שנת המס האחרונה שאליה מתייחסים הרישומים (ממועד ההגשה בדוח שהוגש באיחור); חשבוניות וקבלות נשמרות ואינן נשלחות עם הדוח; רישומי נכסים לטווח ארוך נשמרים ללא הגבלת זמן | שש שנים | CRA: הכנסה משכירות (מדריך T4036) סומן |
מקורות ראשוניים
- CRA: הכנסה משכירות (מדריך T4036)
- CRA: טופס T776, דוח על הכנסות משכירות מנדל״ן
- CRA: מילוי טופס T776
- CRA: הוצאות שאפשר לנכות מהשכרה
- CRA: שורה 22100, הוצאות מימון, ריבית והוצאות אחרות
- CRA: Interpretation Bulletin IT-99R5, שכר טרחה משפטי וחשבונאי (בארכיון)
- CRA: קבלת עזרה ממכין דוחות
- CRA: שינויים בניכויים על השכרה לטווח קצר
- CRA: כמה זמן לשמור את הרישומים
- חוק מס הכנסה (Income Tax Act), סעיף 45 (שינוי ייעוד)
- Revenu Québec: טופס TP-128-V
- Revenu Québec: שורה 136, הכנסה משכירות
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.