캐나다 Airbnb 소득: T776 또는 T2125

Airbnb 소득은 T776과 T2125 중 어디에 신고하나요?

대부분의 경우 공간을 빌려주면서 기본 서비스만 제공한다면 단기 임대 소득을 Form T776의 임대 소득으로 신고합니다. 청소, 보안, 식사 같은 추가 서비스까지 제공한다면 사업을 하는 것일 수 있고, 이 경우 소득은 Form T2125에 신고합니다. CRA는 기준선을 정해 두지 않습니다. 서비스를 많이 제공할수록 임대가 사업으로 판단될 가능성이 커집니다(CRA: 임대 소득인가 사업 소득인가; CRA: 공유 경제). 어느 양식을 쓰든 소득은 과세 대상입니다.

어느 양식이든 허용되는 경비를 뺀 순소득은 다른 소득에 더해집니다. 하지만 양식을 고르면 줄 번호 외에도 달라지는 점이 있습니다. 순사업 소득에는 자영업자 CPP 납입금이 붙을 수 있으며, 이 경우 고용주 몫과 직원 몫을 모두 본인이 냅니다(CRA: 일 시작하기). CPP법은 총수입 중 토지나 건물의 임대료가 차지하는 비중이 50% 초과인 사업을 대상에서 제외합니다(Canada Pension Plan, 제14조 (a)(i)). 청소나 식사가 포함된 숙박 요금을 임대료로 볼 수 있는지는 세금 신고 대행인과 정할 사항입니다. 퀘벡 주 거주자는 CPP 대신 QPP에 납입합니다(Canada Pension Plan, 제13조 제4항). 본인이나 배우자 또는 사실혼 배우자가 자영업자이면 신고 기한은 6월 15일입니다. 다만 납부할 잔액은 여전히 4월 30일까지 내야 합니다(CRA: 신고 기한). 자영업 소득 전반은 자영업 소득의 과세 방식을 참조하세요.

다음 경우에는 단순하지 않습니다.

• 숙박이 끝날 때마다 청소하거나, 음식을 준비해 두거나, 공간 자체 외의 서비스를 제공합니다.
• 주 또는 시가 등록, 면허, 허가를 요구하는데 임대했거나 임대용으로 내놓은 모든 날에 이를 갖추지 못했습니다. 통상적인 제척기간과 관계없이 CRA는 이 규정과 관련해 어느 연도든 재결정할 수 있습니다.
• 한 해의 일부는 단기로, 나머지는 장기로 임대합니다.
• 이전 연도에는 T776을 제출했는데 이후 서비스를 추가했거나, 처음부터 서비스를 제공했습니다.

양식을 고르기 전에 모을 자료: 해당 연도 예약 일수와 연속 90일 미만인 숙박 횟수, 숙박마다 제공한 서비스, 모든 등록·면허·허가의 증빙과 유효 기간, 플랫폼의 연간 요약과 정산 보고서, 경비 기록, 등기부와 대출의 명의자, 공동 호스트나 부동산 관리인의 명세서.

기본 서비스와 추가 서비스는 무엇인가요?

기본 서비스는 공간에 딸려 있는 것으로, 난방, 전기, 주차, 세탁 시설이 해당합니다. 추가 서비스는 손님을 위해 본인이 해 주는 일로, 청소, 보안, 식사가 해당합니다(CRA: 임대 소득인가 사업 소득인가; Form T776).

추가 서비스가 몇 개면 임대가 사업으로 바뀌는지, 손님이 바뀔 때의 청소가 숙박 중의 청소와 같게 취급되는지는 CRA가 밝히지 않았습니다. 본인의 사실관계에 따라 달라집니다. Form T776이 안내하는 CRA 보관 문서 IT-434R도 객실 청소 서비스, 신선한 침구의 지속적 공급, 식사와 음료를 사업으로 볼 수 있는 서비스로 듭니다. 이 문서는 운영 규모나 관리에 쓰는 시간은 판단 기준이 아니라고 설명합니다.

각 양식을 쓰면 소득은 신고서의 어느 줄에 들어가나요?

임대 소득은 T776에 적은 뒤 개인 신고서의 12599번 줄과 12600번 줄로 옮깁니다. 사업 소득은 T2125에 적은 뒤 13499번 줄과 13500번 줄로 옮깁니다(Form T776; Form T2125).

T776에서는 모든 임대료를 적는 8141번 줄과 별도로, 단기 임대의 총임대료를 8140번 줄에도 적습니다. 각 비용이 T776의 어느 줄에 들어가는지는 임대 명세서의 경비 항목을 참조하세요.

면허, 허가, 등록은 공제에 영향을 주나요?

네. 2023 과세연도 이후에는 단기 임대가 주 또는 시의 규정을 지키지 않으면, 소득세법에 따라 규정을 지키지 않은 일수에 해당하는 비율만큼 경비 공제가 불허됩니다. 임대료는 여전히 과세 대상입니다(소득세법 67.7조).

• 단기 임대란 연속 90일 미만으로 임대했거나 임대용으로 내놓은 주거용 부동산 또는 그 일부를 말합니다.
• 주 또는 시가 그 장소에서 허용하지 않거나, 등록·면허·허가를 요구하는데 모든 요건을 충족하지 못한 날은 규정 미준수 일수입니다.
• 불허되는 금액은 공제 가능했을 경비에 규정 미준수 일수를 곱한 뒤, 그 부동산이 단기 임대였던 전체 일수로 나눈 금액입니다.

이 계산식은 각 비용 중 단기 임대에 해당하는 몫에만 적용됩니다. 먼저 장기 세입자에 관련된 부분이나 본인이 쓴 부분을 분리하세요. 법에서 말하는 경비 합계는 "단기 임대로서 주거용 부동산을 사용한 것과 관련하여" 공제 가능한 금액이고, Guide T4036은 장기 임대 호실을 표에서 제외합니다(Guide T4036). 한 해의 일부는 단기로, 나머지는 장기로 임대한다면 단기 일수를 셀 수 있도록 예약마다 숙박 기간을 날짜별로 기록해 두세요. 90일을 넘는 숙박을 어떻게 셀지는 세금 신고 대행인과 확인할 사항입니다.

불허는 자본비용 공제(CCA, 건물과 가구에 대한 세법상 감가상각 공제)에도 미치며, Form T776에는 각각에 대한 표가 있습니다(Form T776). 법 조문은 임대 소득에 한정되지 않고, 단기 임대와 관련해 소득 계산에서 공제 가능한 모든 금액에 적용됩니다. T2125에는 이에 대응하는 줄이 없으므로, 소득이 사업 소득일 때 불허를 어떻게 기입하는지는 세금 신고 대행인과 정할 사항입니다. 또한 이 법은 통상적인 제척기간과 관계없이 CRA가 이 규정을 반영하려고 어느 연도든 재결정할 수 있게 합니다.

이 규정은 지역 법에 따라 달라집니다. 예를 들어 브리티시컬럼비아 주는 많은 지역에서 단기 임대를 주 거주지로 제한하고 호스트가 등록해야 한다고 안내합니다(브리티시컬럼비아 주 정부). 본인이 있는 주와 시의 규정을 확인하세요.

그 부동산이 단기 임대를 허용하는 지역에 있었고 모든 등록·면허·허가 요건을 충족했음을 보여 주는 기록을 보관하세요(CRA: 단기 임대 공제). 2024 과세연도에 한해서는 등록, 면허, 허가가 필요한 지역의 임대가 12월 31일까지 모든 요건을 충족하면 그해 전체가 규정을 지킨 것으로 봤습니다(소득세법 67.7조).

본인 집의 방 하나만 단기로 빌려주면 어느 양식을 쓰나요?

같은 서비스 기준이 적용됩니다. 기본 서비스만 제공하며 단기로 빌려주는 방은 T776에 신고하고, 임대한 부분과 관련된 경비만 공제합니다(CRA: 공유 경제).

CRA는 합리적인 방법을 제안합니다. 예를 들어 집 전체 바닥 면적 중 임대한 공간의 비율에, 그 공간을 임대한 기간이 한 해에서 차지하는 비율을 곱하는 방식입니다. 측정 자료와 날짜를 보관하세요. 면허 규정은 주거용 부동산의 "전부 또는 일부"에 적용되므로, 연속 90일 미만 숙박으로 빌려주는 방은 단기 임대입니다(소득세법 67.7조). 손님에게 아침 식사를 제공하거나 방을 청소해 주면 서비스 기준이 다시 문제가 됩니다. 공유하는 집의 배분과 이후 매각에 미치는 영향은 임대 소득과 집을 임대로 전환하기를 참조하세요.

공동 호스트, 청소 업체, 관리 회사를 쓰면 달라지나요?

달라질 수 있습니다. CRA의 기준은 손님에게 본인이 제공하는 서비스를 보는데, 현재 CRA 페이지에는 공동 호스트, 청소 업체, 관리 회사가 어떻게 반영되는지 나와 있지 않습니다(CRA: 공유 경제).

보관 문서는 관리를 대리인에게 맡긴다고 해서 소득의 성격이 바뀌지는 않는다고 설명합니다. 본인이 운영할 때 사업이라면 대리인이 운영해도 사업입니다(IT-434R). 고용한 청소 업체에 대해서는 언급이 없습니다. 본인이 마련한 청소가 손님에게 제공하는 서비스로 보이는지는 CRA가 밝힌 바 없습니다. 이 기준은 손님이 임대에서 받는 것을 보므로 서비스로 볼 수도 있고, 사실관계에 따라 정할 사항입니다. 공동 호스트, 청소 업체, 관리인에게 지급한 수수료는 공제될 수 있습니다. 임대 명세서의 경비 항목을 참조하세요. 수수료 대신 소득의 일부를 받는 공동 호스트는 공동 소유자나 파트너일 수 있습니다. 공동 소유 임대 부동산 신고를 참조하세요.

Airbnb 같은 플랫폼이 제 소득을 CRA에 보고하나요?

보고 대상 플랫폼으로 임대하고 제외 대상 판매자가 아니라면, 플랫폼이 매년 CRA에 보고합니다. 부동산 임대는 보고 대상 활동에 포함됩니다(CRA: 디지털 플랫폼 운영자 보고 규정).

보고에는 분기별로 본인에게 지급되거나 입금된 총액, 플랫폼의 수수료·커미션·세금, 숙소별 주소, 가능한 경우 숙소별 임대 일수가 포함됩니다(CRA: 공유되는 정보). 일수 정보로 CRA는 본인의 임대 일수를 지역 면허 규정과 맞춰 볼 수 있습니다. 이 보고서가 T776과 T2125 중 무엇을 쓸지 정해 주지는 않습니다. 신고서를 제출하기 전에 보고서의 합계와 일수를 본인의 기록과 비교하세요. 보고 대상자, 사본을 받는 시기, 먼저 바로잡을 사항은 CRA 디지털 플랫폼 보고를 참조하세요.

단기 숙박에 GST/HST를 부과해야 하나요? 양식 선택에 따라 달라지나요?

GST/HST는 별도의 세금이며 자체 기준이 있습니다. 한 달 미만의 숙박은 하루 $20 초과이면 과세 대상이고, 한 달 이상의 숙박은 보통 면세 임대료입니다. 다만 호텔 같은 시설은 계속 과세될 수 있습니다(Excise Tax Act, Schedule V, Part I, section 6; CRA: 공유 경제). 위의 면허 규정은 연속 90일 미만 숙박에 적용되므로, 45일 숙박은 이 규정의 대상이지만 보통 GST/HST 대상은 아닙니다. 본인의 과세 대상 총매출(숙박과 본인 및 관계 사업자의 다른 사업 매출)을 $30,000 기준과 비교하세요. 한 분기만 넘어도 등록의 효력은 한도를 초과하게 만든 공급의 날까지부터 발생하고, 직전 네 분기의 합계만 넘는 경우에는 한도를 초과한 분기의 다음 달 말일에 소규모 공급자 지위가 끝납니다(CRA: 등록 시기). CRA는 이 기준을 숙박 기간과 판매 금액으로 설명하며, 두 CRA 페이지 모두 T776이나 T2125와 연결하지 않습니다.

예약 플랫폼이 등록하지 않은 호스트의 숙박에 대해 세금을 부과하고 징수해야 할 수도 있습니다(CRA: 플랫폼 기반 숙박). 등록, 플랫폼의 역할, 매각 시 처리는 Airbnb 임대의 GST/HST를 참조하세요.

해마다 양식을 바꿀 수 있나요?

해마다 서비스에 따라 양식이 정해진다는 뜻에서는 그렇습니다. CRA 페이지에는 양식을 고르는 선택 제도가 없습니다. 청소나 식사를 추가하거나 중단하면 양식도 바뀔 수 있습니다. 이 기준에 관한 CRA 안내에는 양식 변경이 이미 공제한 자본비용 공제나 이전 연도에 어떤 영향을 주는지 나와 있지 않으므로, 양식 변경은 자유로운 선택이 아니라 검토할 사항으로 보세요.

더 큰 위험은 이미 제출한 연도입니다. 추가 서비스를 제공하면서 T776을 제출했거나 그 반대인 호스트는 잘못된 양식으로 제출했을 수 있습니다. 소득은 신고되었으므로 차이는 순사업 소득에 대한 CPP(위의 임대료 제외가 적용되지 않는 경우), 그리고 등록했어야 했다면 GST/HST에서 생길 수 있습니다. 지난 연도마다 제공한 서비스를 기준에 비추어 보고 조정이 필요한 연도가 있는지 확인하세요. 소득이나 GST/HST를 빠뜨렸다면 미신고 소득과 자발적 신고를 참조하세요.

예시

아래 예시는 설명용이며, 모든 금액은 캐나다 달러입니다.

기본 서비스만 제공하는 래인웨이 하우스

밴쿠버의 한 주택 소유자가 래인웨이 하우스를 손님에게 연 C$30,000에 임대합니다. 임대료에는 난방, 전기, 세탁이 포함되며 그 외에는 없습니다. 숙박 사이의 청소도, 식사도 제공하지 않습니다. 기본 서비스만 제공하므로 임대 소득으로 판단합니다. 호스트는 T776에 신고하고 12599번 줄과 12600번 줄로 옮기며, 경비를 공제하기 전에 시와 주의 등록 규정부터 확인합니다.

청소와 아침 식사를 제공하는 전체 주택

핼리팩스의 한 호스트가 주택 전체를 연 C$60,000에 임대하고, 숙박이 끝날 때마다 청소하며 아침 식사를 준비해 둡니다. 청소와 식사는 CRA가 직접 든 추가 서비스의 예이므로, 이 소득은 T2125의 사업 소득일 수 있습니다. 총소득은 13499번 줄, 순소득은 13500번 줄에 적습니다. CRA는 서비스의 수와 종류를 보며 명확한 기준선은 없습니다. 호스트가 제공하는 서비스의 구성으로 정해지며, 사업 소득이면 CPP 납입금이 붙을 수 있습니다.

한 해 중 일부 기간의 등록 누락

2024년 이후의 어느 연도에 호스트의 단기 임대에 등록이 필요한데, 호스트가 처음 120일 동안 등록하지 않았습니다. 이 부동산은 240일 동안 단기 임대로 내놓았고, 그렇지 않았다면 공제 가능했을 경비는 C$40,000입니다. 불허되는 금액은 C$40,000 × 120 ÷ 240 = C$20,000입니다. 나머지 C$20,000은 계속 공제되며, 임대료 전액은 여전히 신고합니다.

상황이 다르다면?

• 청소, 식사, 그 밖의 서비스를 제공하는 경우: 소득이 T2125에 해당할 수 있고, 이 경우 CPP와 신고 기한이 달라질 수 있습니다. 개인 세금 신고 도움으로 CRA 기준에 따라 서비스를 점검해 보세요.
• 지역에서 등록, 면허, 허가를 요구하는데 갖추지 못한 날에 임대한 경우: 불허되는 비율은 정확한 일수에 따라 정해지며, CRA는 재결정할 수 있습니다. 임대 손실과 CRA 검토를 참조하고 개인 세금 신고 도움을 받으세요.
• 몇 년 동안 T776을 제출했는데 맞는지 확신이 없거나, 플랫폼 소득이 신고서와 맞지 않는 경우: 이전 연도의 조정이 필요할 수 있고, CPP나 GST/HST가 문제 될 때도 있습니다. 소득이나 GST/HST를 빠뜨렸다면 미신고 소득과 자발적 신고를 참조하세요. CRA 디지털 플랫폼 보고와 개인 세금 신고 도움도 참조하세요.
• 정산 보고서, 예약 일수, 경비가 흩어져 있거나 개인 비용과 섞여 있거나 플랫폼 합계와 맞지 않는 경우: 양식 선택과 불허 비율이 모두 이 자료에 달려 있습니다. 밀린 장부 따라잡기를 참조하고 장부 관리 도움을 받으세요.
• 손님에게 GST/HST를 부과하고 있거나 등록해야 한다고 생각하는 경우: Airbnb 임대의 GST/HST와 GST/HST 등록 시기를 참조하세요.
• 부동산을 공동 소유하거나 배우자와 함께 소유한 경우: 공동 소유 임대 부동산 신고를 참조하세요.
• 자본비용 공제를 청구하려 하거나 각 비용의 T776 줄을 알아야 하는 경우: 임대 부동산에 CCA를 청구해야 하나와 임대 명세서의 경비 항목을 참조하세요.
• 정산금이 미국 달러로 들어오는 경우: 미국 달러 매출과 마켓플레이스 정산금을 참조하세요.
• 법인이 부동산을 소유한 경우: 지주회사와 투자 법인을 참조하세요.
• 퀘벡 주에 사는 경우: 이 페이지의 연방 규정은 연방 신고서에 적용됩니다. Revenu Québec에는 별도의 신고서와 규정이 있으며, 이 페이지에서는 다루지 않습니다.
• 캐나다 밖에 살거나 연중에 비거주자가 된 경우: 이 페이지는 캐나다 거주자를 전제로 합니다. 비거주자 임대인을 참조하세요.
• 미국 시민권자나 거주자이기도 한 경우: 미국 신고서에는 Airbnb에 대한 별도의 구분이 있습니다. Airbnb: Schedule C 또는 Schedule E를 참조하세요.