Airbnb au Canada : T776 ou T2125, location ou entreprise

Dois-je déclarer mon Airbnb au T776 ou au T2125?

Dans la plupart des cas, déclarez le revenu d'une location de courte durée au formulaire T776 comme revenu de location lorsque vous louez un espace en n'offrant que des services de base. Si vous offrez aussi des services additionnels, comme le ménage, la sécurité ou les repas, vous exploitez peut-être une entreprise, et le revenu va au formulaire T2125. L'ARC ne fixe aucun seuil : plus vous offrez de services, plus la location risque d'être une entreprise (ARC : revenu de location ou revenu d'entreprise; ARC : économie de partage). Le revenu est imposable sur l'un ou l'autre formulaire.

Sur l'un ou l'autre formulaire, le revenu net après les dépenses permises s'ajoute à vos autres revenus. Le formulaire change toutefois plus que les numéros de ligne. Le revenu net d'entreprise peut entraîner des cotisations au RPC à titre de travailleur autonome, où vous payez à la fois la part de l'employeur et celle de l'employé (ARC : commencer à travailler). La loi sur le RPC exclut l'entreprise dont les recettes brutes proviennent à plus de 50 % de loyers de terrains ou d'immeubles (Régime de pensions du Canada, alinéa 14a)(i)); reste à régler avec votre préparateur si les frais facturés aux invités qui comprennent le ménage ou les repas comptent comme du loyer. Les résidents du Québec cotisent plutôt au RRQ (Régime de pensions du Canada, paragraphe 13(4)). La date limite de production est le 15 juin lorsque vous, votre conjoint ou votre conjoint de fait êtes travailleur autonome, mais le solde dû reste payable au plus tard le 30 avril (ARC : dates limites). Pour un portrait complet du travail autonome, voir l'imposition du revenu de travail autonome.

Le cas n'est pas simple si :

• Vous faites le ménage après les séjours, laissez de la nourriture ou offrez un service autre que l'espace lui-même.
• Une province ou une municipalité exige un enregistrement, une licence ou un permis, et vous ne le déteniez pas pour chaque jour où vous avez loué ou affiché l'espace. L'ARC peut établir une nouvelle cotisation pour n'importe quelle année à cause de cette règle, quel que soit le délai habituel.
• Vous louez de courts séjours une partie de l'année et de plus longs séjours le reste du temps.
• Vous avez produit le T776 les années passées et avez depuis ajouté des services, ou vous en avez toujours offert.

À rassembler avant de choisir un formulaire : les nuits réservées dans l'année et le nombre de séjours de moins de 90 jours consécutifs, les services offerts à chaque séjour, la preuve de chaque enregistrement, licence ou permis avec ses dates, le sommaire annuel et les rapports de versements de la plateforme, vos registres de dépenses, qui figure au titre de propriété et à l'hypothèque, et les relevés de tout co-hôte ou gestionnaire immobilier.

Que sont les services de base et les services additionnels?

Les services de base viennent avec l'espace : chauffage, électricité, stationnement et buanderie. Les services additionnels sont ce que vous faites pour l'invité, comme le ménage, la sécurité et les repas (ARC : revenu de location ou revenu d'entreprise; formulaire T776).

L'ARC ne dit pas combien de services additionnels font basculer une location dans l'entreprise, ni si le ménage entre les invités compte comme celui fait pendant un séjour. La question dépend de vos faits. Le bulletin archivé de l'ARC auquel renvoie le formulaire T776, IT-434R, nomme aussi le service de femme de chambre, l'approvisionnement constant en literie fraîche, ainsi que les repas et les boissons comme des services qui peuvent indiquer une entreprise. Il précise que l'ampleur de l'exploitation et le temps consacré à sa gestion ne tranchent pas la question.

Où va le revenu dans la déclaration selon chaque formulaire?

Le revenu de location va au T776, puis aux lignes 12599 et 12600 de la déclaration de revenus des particuliers. Le revenu d'entreprise va au T2125, puis aux lignes 13499 et 13500 (formulaire T776; formulaire T2125).

Le T776 demande aussi le loyer brut des locations de courte durée à la ligne 8140, séparément de tous les loyers à la ligne 8141. Pour savoir à quelle ligne du T776 va chaque coût, voir les lignes de dépenses de l'état de location.

Une licence, un permis ou un enregistrement influe-t-il sur ce que je peux déduire?

Oui. Pour les années d'imposition postérieures à 2023, si une location de courte durée n'est pas conforme aux règles provinciales ou municipales, la Loi de l'impôt sur le revenu refuse la part de vos dépenses qui correspond aux jours non conformes. Le loyer reste imposable (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7).

• Une location de courte durée est un bien résidentiel, ou une partie de celui-ci, loué ou offert en location pour moins de 90 jours consécutifs.
• Elle est non conforme tout jour où la province ou la municipalité ne la permet pas à cet endroit, ou exige un enregistrement, une licence ou un permis dont vous ne remplissez pas toutes les conditions.
• Le montant refusé correspond aux dépenses qui seraient autrement déductibles, multipliées par les jours non conformes, puis divisées par le nombre total de jours où le bien était une location de courte durée.

La formule ne s'applique qu'à la part de courte durée de chaque coût. Avant de l'utiliser, mettez de côté la part qui concerne les locataires à long terme ou votre propre usage : le total des dépenses visé par la Loi couvre les montants déductibles « au titre de l'utilisation d'un bien résidentiel comme location de courte durée », et le guide T4036 exclut de son tableau un logement loué à long terme (guide T4036). Si vous louez de courts séjours une partie de l'année et de plus longs le reste du temps, tenez un registre jour par jour de la durée de chaque réservation afin de pouvoir compter les jours de courte durée. La façon de compter un séjour qui dépasse 90 jours est à confirmer avec votre préparateur.

Le refus touche aussi la déduction pour amortissement (DPA, l'amortissement fiscal de l'immeuble et du mobilier), et le formulaire T776 a un tableau pour chacune (formulaire T776). Le libellé de la loi ne se limite pas au revenu de location : il vise tout montant déductible dans le calcul du revenu au titre d'une location de courte durée. Le T2125 n'a pas de ligne équivalente; la façon d'inscrire le refus quand le revenu est un revenu d'entreprise est donc à régler avec votre préparateur. La Loi permet aussi à l'ARC d'établir une nouvelle cotisation pour n'importe quelle année afin de donner effet à la règle, malgré les délais habituels.

La règle dépend du droit local, qui varie d'un endroit à l'autre. En Colombie-Britannique, par exemple, la province indique que les locations de courte durée sont limitées aux résidences principales dans de nombreuses collectivités et que les hôtes doivent s'enregistrer (Gouvernement de la Colombie-Britannique). Vérifiez les règles de votre province et de votre municipalité.

Conservez des registres montrant que le bien se trouvait dans un endroit qui permet les locations de courte durée et que vous avez rempli toutes les conditions d'enregistrement, de licence et de permis (ARC : déductions pour la location de courte durée). Pour l'année d'imposition 2024 seulement, une location située dans un endroit qui exigeait un enregistrement, une licence ou un permis comptait comme conforme pour toute l'année si elle remplissait toutes les conditions au plus tard le 31 décembre (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7).

Quel formulaire utiliser si je ne loue qu'une chambre de ma propre maison pour de courts séjours?

Le même critère des services s'applique. Une chambre louée pour de courts séjours avec des services de base seulement va au T776, et vous ne déduisez que les dépenses liées à la partie louée de la maison (ARC : économie de partage).

L'ARC propose une méthode raisonnable, comme la part de la superficie de la maison qu'occupe la partie louée, multipliée par la part de l'année où l'espace a été loué. Conservez les mesures et les dates. La règle sur les licences vise « tout ou partie » d'un bien résidentiel : une chambre louée est donc une location de courte durée quand les séjours durent moins de 90 jours consécutifs (Loi de l'impôt sur le revenu, article 67.7). Si vous servez le petit-déjeuner ou faites le ménage de la chambre pour les invités, le critère des services entre de nouveau en jeu. Pour la répartition d'une maison partagée et l'effet sur une vente ultérieure, voir les revenus de location et transformer une résidence en bien locatif.

Est-ce différent si j'ai un co-hôte, une personne de ménage ou une société de gestion?

Peut-être. Le critère de l'ARC compte les services que vous offrez à vos invités, et ses pages actuelles ne précisent pas comment un co-hôte, une personne de ménage ou une société de gestion s'y inscrit (ARC : économie de partage).

Le bulletin archivé indique que confier la gestion à un mandataire ne change pas, en soi, la nature du revenu : si la location est une entreprise quand vous la gérez, elle le reste quand un mandataire la gère pour vous (IT-434R). Il ne traite pas d'une personne de ménage engagée. L'ARC n'a pas dit si le ménage que vous organisez compte comme un service que vous offrez aux invités; le critère regarde ce que l'invité reçoit de votre location, et il peut donc compter quand même, ce qui est à régler selon vos faits. Les frais payés à un co-hôte, à une personne de ménage ou à un gestionnaire peuvent être déductibles; voir les lignes de dépenses de l'état de location. Un co-hôte payé par une part du revenu plutôt que par des frais peut être un copropriétaire ou un associé; voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété.

Airbnb ou la plateforme déclare-t-il mon revenu à l'ARC?

Si vous louez par une plateforme déclarante et que vous n'êtes pas un vendeur exclu, elle fait une déclaration à l'ARC chaque année, et la location d'un bien immeuble fait partie des activités visées (ARC : règles de déclaration pour les exploitants de plateformes numériques).

La déclaration comprend le total versé ou crédité à votre compte par trimestre civil, les frais, commissions ou taxes de la plateforme, l'adresse de chaque annonce et, s'ils sont connus, les jours de location de chaque annonce (ARC : renseignements communiqués). Ces jours permettent à l'ARC de comparer vos jours de location aux règles locales sur les licences. La déclaration ne tranche pas entre le T776 et le T2125. Comparez ses totaux et ses jours avec vos propres registres avant de produire votre déclaration. Les personnes visées, le moment où vous recevez votre copie et ce qu'il faut corriger d'abord sont expliqués dans la déclaration des plateformes numériques à l'ARC.

Dois-je percevoir la TPS/TVH sur les courts séjours, et le choix du formulaire y change-t-il quelque chose?

La TPS/TVH est une taxe distincte, avec son propre critère. Un séjour de moins d'un mois est taxable lorsqu'il coûte plus de 20 $ par jour; un séjour d'un mois ou plus est généralement un loyer exonéré, bien que les locaux de type hôtel puissent rester taxables (Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, article 6; ARC : économie de partage). La règle sur les licences vue plus haut vise les séjours de moins de 90 jours consécutifs : un séjour de 45 jours y est donc visé, mais il est généralement hors du champ de la TPS/TVH. Comptez vos ventes taxables totales (séjours plus toute autre entreprise de votre part et de celle de vos associés) par rapport à 30 000 $. Si un trimestre civil dépasse ce seuil, l'inscription prend effet au plus tard le jour de la fourniture qui vous a fait dépasser le seuil; si seuls les quatre derniers trimestres réunis le dépassent, vous cessez d'être un petit fournisseur à la fin du mois suivant le trimestre au cours duquel vous dépassez le seuil (ARC : quand s'inscrire). L'ARC énonce le critère selon la durée du séjour et le montant de vos ventes; aucune de ses deux pages ne le rattache au T776 ou au T2125.

Une plateforme de réservation peut aussi devoir facturer et percevoir la taxe sur les séjours d'hôtes qui ne sont pas inscrits (ARC : hébergement par plateforme). L'inscription, le rôle de la plateforme et ce qui arrive à la vente sont expliqués dans la TPS/TVH sur les locations Airbnb.

Puis-je changer de formulaire d'une année à l'autre?

Oui, dans le sens où le formulaire suit vos services chaque année; les pages de l'ARC ne décrivent aucun choix permettant d'en préférer un. Si vous ajoutez le ménage ou les repas, ou que vous les retirez, le formulaire peut changer avec eux. Rien dans les indications de l'ARC sur ce critère n'explique comment un changement agit sur la DPA déjà demandée ou sur les années antérieures : voyez donc un changement comme un point à revoir, et non comme un choix libre.

Le plus grand risque est une année déjà produite. Un hôte qui a produit le T776 tout en offrant des services additionnels, ou l'inverse, a peut-être utilisé le mauvais formulaire. Le revenu a tout de même été déclaré; l'écart peut donc porter sur le RPC applicable au revenu net d'entreprise (sauf si l'exclusion du loyer vue plus haut s'applique) et, si l'hôte aurait dû s'inscrire, sur la TPS/TVH. Comparez les services de chaque année passée avec le critère et demandez si une année exige un redressement. Si un revenu ou de la TPS/TVH a été omis, voir les revenus non déclarés et la divulgation volontaire.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration; tous les montants sont en dollars canadiens.

Maison de ruelle avec services de base seulement

Un propriétaire de Vancouver loue une maison de ruelle à des invités pour 30 000 $ CA par année. Le loyer comprend le chauffage, l'électricité et la buanderie, et rien d'autre : ni ménage entre les séjours ni repas. Les services de base indiquent un revenu de location. L'hôte le déclare au T776, qui est reporté aux lignes 12599 et 12600, et vérifie d'abord les règles d'enregistrement de la ville et de la province avant de déduire des dépenses.

Maison entière avec ménage et petit-déjeuner

Un hôte d'Halifax loue une maison entière pour 60 000 $ CA par année, fait le ménage après chaque séjour et laisse un petit-déjeuner. Le ménage et les repas sont des exemples donnés par l'ARC elle-même de services additionnels : le revenu peut donc être un revenu d'entreprise au T2125, avec le brut à la ligne 13499 et le net à la ligne 13500. L'ARC regarde le nombre et le type de services et ne trace aucune ligne nette. L'ensemble des services de l'hôte tranche, et le revenu d'entreprise peut entraîner des cotisations au RPC.

Enregistrement manquant pendant une partie de l'année

Pour une année postérieure à 2024, la location de courte durée d'un hôte exige un enregistrement que l'hôte ne détenait pas pendant les 120 premiers jours. Le bien est offert en location de courte durée pendant 240 jours, et les dépenses autrement déductibles totalisent 40 000 $ CA. Le montant refusé est de 40 000 $ CA × 120 ÷ 240 = 20 000 $ CA. Les 20 000 $ CA restants demeurent déductibles, et tout le loyer est tout de même déclaré.

Votre situation est différente?

• Vous offrez le ménage, des repas ou d'autres services : le revenu peut aller au T2125, ce qui peut changer le RPC et la date limite de production. Faites vérifier vos services selon le critère de l'ARC avec de l'aide pour vos impôts de particulier.
• Votre région exige un enregistrement, une licence ou un permis, ou vous avez loué des jours où vous n'étiez pas couvert : la part refusée dépend des jours exacts, et l'ARC peut établir une nouvelle cotisation. Voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier.
• Vous produisez le T776 depuis des années et doutez que ce soit juste, ou le revenu de la plateforme ne correspond pas à vos déclarations : les années passées peuvent exiger un redressement, parfois pour le RPC ou la TPS/TVH. Si un revenu ou de la TPS/TVH a été omis, voir les revenus non déclarés et la divulgation volontaire. Voir aussi la déclaration des plateformes numériques à l'ARC et l'aide pour vos impôts de particulier.
• Vos rapports de versements, vos nuits réservées et vos dépenses sont éparpillés, mêlés à des coûts personnels ou ne correspondent pas aux totaux de la plateforme : le formulaire et la part refusée en dépendent. Voir rattraper des livres en retard et obtenez de l'aide en tenue de livres.
• Vous facturez la TPS/TVH aux invités ou pensez devoir vous inscrire : voir la TPS/TVH sur les locations Airbnb et quand s'inscrire à la TPS/TVH.
• Vous êtes copropriétaire du bien ou le partagez avec un conjoint : voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété.
• Vous voulez demander la déduction pour amortissement, ou il vous faut la ligne du T776 pour chaque coût : voir faut-il demander la DPA sur un bien locatif et les lignes de dépenses de l'état de location.
• Vos versements arrivent en dollars américains : voir les ventes en dollars américains et les versements des places de marché.
• Une société possède le bien : voir les sociétés de portefeuille et de placement.
• Vous habitez au Québec : les règles fédérales de cette page s'appliquent à votre déclaration fédérale. Revenu Québec a sa propre déclaration et ses propres règles, que cette page ne couvre pas.
• Vous vivez hors du Canada, ou êtes devenu non-résident durant l'année : cette page suppose un résident du Canada; voir les propriétaires non-résidents.
• Vous êtes aussi citoyen ou résident des États-Unis : la déclaration américaine a sa propre répartition pour Airbnb; voir Airbnb : annexe C ou annexe E.