Airbnb ở Canada: khai T776 hay T2125, cho thuê hay kinh doanh

Tôi khai Airbnb của mình trên T776 hay T2125?

Trong hầu hết trường hợp, hãy khai thu nhập cho thuê ngắn hạn trên Form T776 như thu nhập cho thuê khi bạn cho thuê không gian và chỉ cung cấp các dịch vụ cơ bản. Nếu bạn còn cung cấp dịch vụ bổ sung, chẳng hạn dọn dẹp, an ninh hoặc bữa ăn, bạn có thể đang kinh doanh, và thu nhập được khai trên Form T2125. CRA không đặt ngưỡng cụ thể: bạn cung cấp càng nhiều dịch vụ thì khả năng việc cho thuê là kinh doanh càng cao (CRA: thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh; CRA: kinh tế chia sẻ). Thu nhập chịu thuế trên cả hai biểu mẫu.

Trên cả hai biểu mẫu, thu nhập ròng sau khi trừ các khoản chi được phép sẽ cộng vào thu nhập khác của bạn. Nhưng biểu mẫu thay đổi nhiều hơn chỉ số dòng. Thu nhập kinh doanh ròng có thể kéo theo khoản đóng CPP của người tự kinh doanh, trong đó bạn đóng cả phần của người sử dụng lao động lẫn phần của nhân viên (CRA: bắt đầu đi làm). Luật Canada Pension Plan loại trừ doanh nghiệp có tổng doanh thu mà hơn 50% là tiền thuê đất hoặc nhà (Canada Pension Plan, paragraph 14(a)(i)); khoản khách trả có gồm dọn dẹp hoặc bữa ăn có được tính là tiền thuê hay không là điểm cần chốt với người chuẩn bị thuế. Cư dân Quebec thì đóng QPP thay vì CPP (Canada Pension Plan, subsection 13(4)). Hạn nộp tờ khai là ngày 15 tháng 6 khi bạn hoặc vợ/chồng hay bạn đời không kết hôn của bạn tự kinh doanh, nhưng số thuế còn nợ vẫn phải nộp chậm nhất vào ngày 30 tháng 4 (CRA: hạn nộp). Để biết toàn cảnh về thu nhập tự kinh doanh, xem thu nhập tự kinh doanh bị đánh thuế thế nào.

Trường hợp của bạn không đơn giản nếu:

• Bạn dọn dẹp sau mỗi kỳ lưu trú, để sẵn đồ ăn, hoặc cung cấp bất kỳ dịch vụ nào ngoài chính không gian.
• Tỉnh bang hoặc thành phố yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép và bạn không có giấy tờ đó trong mọi ngày bạn cho thuê hoặc rao cho thuê không gian. CRA có thể ấn định lại bất kỳ năm nào vì quy tắc này, bất kể thời hạn thông thường.
• Bạn cho thuê ngắn ngày một phần năm và cho thuê dài ngày phần còn lại.
• Những năm trước bạn khai T776 và từ đó thêm dịch vụ, hoặc vốn đã luôn cung cấp dịch vụ.

Hãy gom trước khi chọn biểu mẫu: số đêm đã đặt trong năm và số kỳ lưu trú dưới 90 ngày liên tục, các dịch vụ bạn cung cấp trong từng kỳ lưu trú, bằng chứng về mọi đăng ký hoặc giấy phép kèm ngày hiệu lực, bản tổng kết hằng năm và báo cáo chi trả của nền tảng, hồ sơ chi phí, ai đứng tên giấy chủ quyền và khoản vay thế chấp, và bảng kê của người đồng quản lý hoặc đơn vị quản lý bất động sản (nếu có).

Dịch vụ cơ bản là gì và dịch vụ bổ sung là gì?

Dịch vụ cơ bản đi kèm không gian: sưởi, điện, chỗ đậu xe và tiện ích giặt đồ. Dịch vụ bổ sung là những việc bạn làm cho khách, chẳng hạn dọn dẹp, an ninh và bữa ăn (CRA: thu nhập cho thuê hay thu nhập kinh doanh; Form T776).

CRA không nói cần bao nhiêu dịch vụ bổ sung thì việc cho thuê trở thành kinh doanh, hoặc dọn dẹp giữa các đợt khách có được tính như dọn dẹp trong lúc khách ở hay không. Câu trả lời tùy vào hoàn cảnh cụ thể của bạn. Bản thông báo đã lưu trữ của CRA mà Form T776 dẫn đến, IT-434R, cũng nêu dịch vụ dọn phòng, việc thay khăn trải giường sạch thường xuyên, cùng bữa ăn và đồ uống là những dịch vụ có thể cho thấy hoạt động kinh doanh. Bản này nói quy mô hoạt động và thời gian bạn dành để quản lý không phải là yếu tố quyết định.

Thu nhập nằm ở đâu trên tờ khai cho từng biểu mẫu?

Thu nhập cho thuê được khai trên T776 rồi chuyển sang line 12599 và 12600 của tờ khai cá nhân. Thu nhập kinh doanh được khai trên T2125 rồi chuyển sang line 13499 và 13500 (Form T776; Form T2125).

T776 cũng yêu cầu ghi tổng tiền thuê từ cho thuê ngắn hạn ở line 8140, tách riêng với toàn bộ tiền thuê ở line 8141. Để biết mỗi khoản chi vào dòng T776 nào, xem các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê.

Giấy phép hoặc đăng ký có ảnh hưởng đến khoản tôi được khấu trừ không?

Có. Với các năm thuế sau năm 2023, nếu bất động sản cho thuê ngắn hạn không tuân thủ quy định của tỉnh bang hoặc thành phố, Income Tax Act không cho khấu trừ phần chi phí tương ứng với số ngày không tuân thủ. Tiền thuê vẫn chịu thuế (Income Tax Act, section 67.7).

• Cho thuê ngắn hạn là bất động sản nhà ở, hoặc bất kỳ phần nào của bất động sản đó, được cho thuê hoặc rao cho thuê dưới 90 ngày liên tục.
• Việc cho thuê là không tuân thủ vào bất kỳ ngày nào tỉnh bang hoặc thành phố không cho phép tại địa điểm đó, hoặc yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép mà bạn không đáp ứng đủ mọi yêu cầu.
• Số bị từ chối bằng chi phí lẽ ra được khấu trừ, nhân với số ngày không tuân thủ, chia cho tổng số ngày bất động sản là nơi cho thuê ngắn hạn.

Công thức chỉ áp dụng cho phần cho thuê ngắn hạn của mỗi khoản chi. Trước khi dùng, hãy tách riêng phần liên quan đến người thuê dài hạn hoặc phần bạn tự dùng: tổng chi phí trong luật gồm các khoản được khấu trừ "liên quan đến việc dùng bất động sản nhà ở làm nơi cho thuê ngắn hạn", và Guide T4036 loại căn cho thuê dài hạn khỏi biểu đồ của mình (Guide T4036). Nếu bạn cho thuê ngắn ngày một phần năm và dài ngày phần còn lại, hãy ghi nhật ký từng ngày về độ dài mỗi lần đặt để đếm được các ngày cho thuê ngắn hạn. Cách đếm một kỳ lưu trú kéo dài quá 90 ngày là điểm cần xác nhận với người chuẩn bị thuế.

Việc từ chối cũng áp dụng cho khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA, khoản khấu trừ thuế cho tòa nhà và đồ đạc), và Form T776 có một biểu đồ cho từng loại (Form T776). Câu chữ của luật không giới hạn ở thu nhập cho thuê: luật bao gồm mọi khoản được khấu trừ khi tính thu nhập liên quan đến cho thuê ngắn hạn. T2125 không có dòng tương ứng, nên cách ghi khoản bị từ chối khi thu nhập là thu nhập kinh doanh là điểm cần chốt với người chuẩn bị thuế. Luật cũng cho phép CRA ấn định lại bất kỳ năm nào để thực thi quy tắc này, bất kể thời hạn thông thường.

Quy tắc này phụ thuộc vào luật địa phương, khác nhau theo từng nơi. Chẳng hạn ở British Columbia, tỉnh bang cho biết tại nhiều cộng đồng, cho thuê ngắn hạn chỉ được giới hạn trong nhà ở chính và chủ nhà phải đăng ký (Chính phủ British Columbia). Hãy kiểm tra tỉnh bang và thành phố của bạn.

Hãy giữ hồ sơ chứng minh bất động sản nằm ở nơi cho phép cho thuê ngắn hạn và bạn đã đáp ứng mọi yêu cầu về đăng ký, giấy phép (CRA: các khoản khấu trừ cho thuê ngắn hạn). Riêng năm tính thuế 2024, bất động sản cho thuê ở nơi yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép được coi là tuân thủ cả năm nếu đáp ứng mọi yêu cầu chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 (Income Tax Act, section 67.7).

Tôi dùng biểu mẫu nào nếu chỉ cho thuê một phòng trong nhà mình theo kỳ lưu trú ngắn?

Áp dụng cùng tiêu chí về dịch vụ. Phòng cho thuê ngắn ngày chỉ kèm dịch vụ cơ bản được khai trên T776, và bạn chỉ khấu trừ các chi phí liên quan đến phần nhà cho thuê (CRA: kinh tế chia sẻ).

CRA gợi ý một phương pháp hợp lý, chẳng hạn tỷ lệ diện tích phần cho thuê trên tổng diện tích sàn của ngôi nhà, nhân với tỷ lệ thời gian trong năm không gian đó được cho thuê. Hãy giữ lại số đo và ngày tháng. Quy tắc về giấy phép áp dụng cho "toàn bộ hoặc bất kỳ phần nào" của bất động sản nhà ở, nên một phòng cho thuê là cho thuê ngắn hạn khi mỗi kỳ lưu trú dưới 90 ngày liên tục (Income Tax Act, section 67.7). Nếu bạn phục vụ bữa sáng hoặc dọn phòng cho khách, tiêu chí về dịch vụ lại được áp dụng. Về cách chia một ngôi nhà dùng chung và ảnh hưởng đến lần bán nhà sau này, xem thu nhập từ cho thuê và biến nhà ở thành nhà cho thuê.

Có khác đi không nếu tôi dùng người đồng quản lý, người dọn dẹp hoặc công ty quản lý?

Có thể. Tiêu chí của CRA tính các dịch vụ bạn cung cấp cho khách, và các trang hiện tại của CRA không nói người đồng quản lý, người dọn dẹp hay công ty quản lý được tính ra sao (CRA: kinh tế chia sẻ).

Bản thông báo đã lưu trữ nói rằng việc giao quản lý cho một đại lý tự nó không làm thay đổi bản chất thu nhập: nếu việc cho thuê là kinh doanh khi bạn tự điều hành, thì vẫn là kinh doanh khi đại lý điều hành thay bạn (IT-434R). Bản này không đề cập đến người dọn dẹp được thuê. CRA chưa nói việc dọn dẹp do bạn sắp xếp có được tính là dịch vụ bạn cung cấp cho khách hay không; tiêu chí xem khách nhận được gì từ việc cho thuê của bạn, nên việc đó vẫn có thể được tính, và đó là điểm cần chốt theo hoàn cảnh cụ thể của bạn. Phí bạn trả cho người đồng quản lý, người dọn dẹp hoặc người quản lý có thể được khấu trừ; xem các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê. Người đồng quản lý được trả một phần thu nhập thay vì phí cố định có thể là đồng sở hữu hoặc thành viên hợp danh; xem cách khai bất động sản cho thuê đồng sở hữu.

Airbnb hoặc nền tảng có báo cáo thu nhập của tôi cho CRA không?

Nếu bạn cho thuê qua một nền tảng có nghĩa vụ báo cáo và không thuộc diện người bán được loại trừ, nền tảng sẽ báo cáo cho CRA mỗi năm, và cho thuê bất động sản là một trong các hoạt động thuộc diện báo cáo (CRA: quy tắc báo cáo dành cho đơn vị vận hành nền tảng số).

Báo cáo gồm tổng số tiền đã trả hoặc ghi có cho bạn theo từng quý dương lịch, phí, hoa hồng hoặc thuế của nền tảng, địa chỉ của từng tin đăng và, nếu có, số ngày mỗi tin đăng được cho thuê (CRA: thông tin nào được chia sẻ). Số ngày giúp CRA đối chiếu số ngày cho thuê của bạn với quy định giấy phép của địa phương. Báo cáo không chọn giữa T776 và T2125. Hãy so sánh tổng số và số ngày trong báo cáo với hồ sơ của bạn trước khi nộp tờ khai. Ai thuộc diện bị báo cáo, khi nào bạn nhận được bản sao và nên sửa gì trước nằm trong báo cáo của nền tảng số gửi CRA.

Tôi có thu GST/HST trên các kỳ lưu trú ngắn không, và việc chọn biểu mẫu có làm thay đổi điều đó không?

GST/HST là một loại thuế riêng với tiêu chí riêng. Kỳ lưu trú dưới một tháng chịu thuế khi giá vượt $20 mỗi ngày; kỳ lưu trú từ một tháng trở lên nhìn chung là tiền thuê được miễn thuế, tuy nhiên cơ sở kiểu khách sạn vẫn có thể chịu thuế (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, mục 6; CRA: kinh tế chia sẻ). Quy tắc giấy phép ở trên áp dụng cho kỳ lưu trú dưới 90 ngày liên tục, nên kỳ lưu trú 45 ngày nằm trong quy tắc đó nhưng nhìn chung nằm ngoài GST/HST. Hãy so tổng doanh thu chịu thuế của bạn (các kỳ lưu trú cộng mọi hoạt động kinh doanh khác của bạn và các bên liên kết) với $30.000. Nếu một quý dương lịch vượt mức đó, việc đăng ký có hiệu lực chậm nhất vào ngày thực hiện giao dịch cung cấp khiến bạn vượt giới hạn; nếu chỉ tổng bốn quý gần nhất vượt mức, bạn không còn là nhà cung cấp nhỏ từ cuối tháng sau quý mà bạn vượt giới hạn (CRA: khi nào đăng ký). CRA nêu tiêu chí theo độ dài kỳ lưu trú và số tiền bạn bán; không trang nào của CRA gắn tiêu chí này với T776 hoặc T2125.

Nền tảng đặt phòng cũng có thể phải tính và thu thuế trên các kỳ lưu trú của chủ nhà chưa đăng ký (CRA: chỗ ở qua nền tảng và GST/HST). Việc đăng ký, vai trò của nền tảng và điều gì xảy ra khi có giao dịch bán nằm trong GST/HST đối với cho thuê qua Airbnb.

Tôi có thể đổi biểu mẫu giữa các năm không?

Có, theo nghĩa biểu mẫu đi theo dịch vụ bạn cung cấp mỗi năm; các trang của CRA không mô tả lựa chọn nào để tự chọn biểu mẫu. Nếu bạn thêm hoặc bỏ dịch vụ dọn dẹp hay bữa ăn, biểu mẫu có thể thay đổi theo. Hướng dẫn của CRA về tiêu chí này không nói thay đổi ảnh hưởng thế nào đến CCA đã khai hay các năm trước, nên hãy coi việc đổi biểu mẫu là điểm cần rà soát, không phải lựa chọn tự do.

Rủi ro lớn hơn nằm ở năm đã nộp tờ khai. Chủ nhà đã khai T776 trong khi cung cấp dịch vụ bổ sung, hoặc ngược lại, có thể đã dùng sai biểu mẫu. Thu nhập vẫn đã được khai, nên phần thiếu có thể là CPP trên thu nhập kinh doanh ròng (trừ khi áp dụng quy tắc loại trừ tiền thuê ở trên) và, nếu chủ nhà lẽ ra phải đăng ký, là GST/HST. Hãy đối chiếu dịch vụ của từng năm trước với tiêu chí, và hỏi xem năm nào cần điều chỉnh. Nếu thu nhập hoặc GST/HST bị bỏ sót, xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ để minh họa; mọi số liệu đều tính bằng đô la Canada.

Nhà phụ ở lối hẻm chỉ kèm dịch vụ cơ bản

Một chủ nhà ở Vancouver cho khách thuê căn nhà phụ ở lối hẻm với giá C$30.000 một năm. Tiền thuê gồm sưởi, điện và giặt đồ, ngoài ra không có gì khác: không dọn dẹp giữa các đợt khách và không có bữa ăn. Dịch vụ cơ bản hướng về thu nhập cho thuê. Chủ nhà khai trên T776, được chuyển sang line 12599 và 12600, và trước hết kiểm tra quy định đăng ký của thành phố và tỉnh bang rồi mới khấu trừ chi phí.

Cả căn nhà kèm dọn dẹp và bữa sáng

Một chủ nhà ở Halifax cho thuê cả căn nhà với giá C$60.000 một năm, dọn dẹp sau mỗi đợt khách và để sẵn bữa sáng. Dọn dẹp và bữa ăn chính là các ví dụ của CRA về dịch vụ bổ sung, nên thu nhập có thể là thu nhập kinh doanh trên T2125, với tổng thu nhập ở line 13499 và thu nhập ròng ở line 13500. CRA xét số lượng và loại dịch vụ và không đưa ra ranh giới rõ ràng. Tập hợp dịch vụ của chủ nhà quyết định, và thu nhập kinh doanh có thể kéo theo khoản đóng CPP.

Thiếu đăng ký trong một phần của năm

Trong một năm sau năm 2024, bất động sản cho thuê ngắn hạn của một chủ nhà cần đăng ký mà chủ nhà không có trong 120 ngày đầu. Bất động sản được rao cho thuê ngắn hạn trong 240 ngày, và tổng chi phí lẽ ra được khấu trừ là C$40.000. Số bị từ chối là C$40.000 × 120 ÷ 240 = C$20.000. C$20.000 còn lại vẫn được khấu trừ, và toàn bộ tiền thuê vẫn phải khai.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn cung cấp dọn dẹp, bữa ăn hoặc dịch vụ khác: thu nhập có thể thuộc T2125, điều này có thể thay đổi CPP và hạn nộp tờ khai. Hãy nhờ dịch vụ thuế cá nhân đối chiếu các dịch vụ của bạn với tiêu chí của CRA.
• Khu vực của bạn yêu cầu đăng ký hoặc giấy phép, hoặc bạn đã cho thuê vào những ngày không được bao phủ: phần bị từ chối phụ thuộc vào số ngày chính xác, và CRA có thể ấn định lại. Xem lỗ cho thuê và việc CRA rà soát và nhờ dịch vụ thuế cá nhân.
• Bạn đã khai T776 nhiều năm và không chắc có đúng không, hoặc thu nhập qua nền tảng không khớp với tờ khai của bạn: các năm trước có thể cần điều chỉnh, đôi khi vì CPP hoặc GST/HST. Nếu thu nhập hoặc GST/HST bị bỏ sót, xem thu nhập chưa khai và tự nguyện khai báo. Xem thêm báo cáo của nền tảng số gửi CRA và dịch vụ thuế cá nhân.
• Báo cáo chi trả, số đêm đã đặt và chi phí của bạn nằm rải rác, lẫn với chi tiêu cá nhân, hoặc không khớp với tổng số của nền tảng: cả biểu mẫu lẫn phần bị từ chối đều phụ thuộc vào các số liệu này. Xem làm bù sổ sách quá hạn và nhờ dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Bạn thu GST/HST của khách hoặc nghĩ mình nên đăng ký: xem GST/HST đối với cho thuê qua Airbnb và khi nào đăng ký GST/HST.
• Bạn đồng sở hữu bất động sản hoặc dùng chung với vợ/chồng: xem cách khai bất động sản cho thuê đồng sở hữu.
• Bạn muốn khai CCA, hoặc cần biết dòng T776 cho từng khoản chi: xem có nên khai CCA cho bất động sản cho thuê không và các dòng chi phí trên bảng kê cho thuê.
• Khoản chi trả của bạn nhận bằng đô la Hoa Kỳ: xem doanh thu bằng đô la Hoa Kỳ và khoản chi trả từ sàn thương mại.
• Công ty đứng tên bất động sản: xem công ty nắm giữ và công ty đầu tư.
• Bạn sống ở Quebec: các quy tắc liên bang trên trang này áp dụng cho tờ khai liên bang của bạn. Revenu Québec có tờ khai và quy tắc riêng, trang này không đề cập.
• Bạn sống ngoài Canada, hoặc trở thành người không cư trú trong năm: trang này giả định bạn là người cư trú tại Canada; xem chủ nhà cho thuê không cư trú.
• Bạn đồng thời là công dân hoặc người cư trú Hoa Kỳ: tờ khai Hoa Kỳ có cách phân loại Airbnb riêng; xem Airbnb khai Schedule C hay Schedule E.