Honorários do contador para declaração com aluguel no Canadá

O que um imóvel alugado acrescenta à declaração pessoal no Canadá?

Nenhuma fonte do governo fixa um preço justo para a declaração de quem tem imóvel alugado, então um orçamento só pode ser avaliado pelo trabalho por trás dele. No Canadá, o aluguel acrescenta à declaração pessoal o Form T776 (demonstrativo de rendimentos de aluguel de imóveis) e o cálculo da CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense). A CCA é a dedução fiscal do custo de um prédio ou de equipamentos, distribuída ao longo dos anos. O formulário traz o aluguel recebido, as despesas, a parte de uso pessoal e os coproprietários, e seus resultados vão para as linhas 12599 e 12600 da declaração (CRA: Form T776).

A Parte 3 lista cada imóvel, e o guia da CRA diz para somar o rendimento e o prejuízo de aluguel de todos os imóveis ao calcular quanta CCA você pode deduzir (CRA: rendimentos de aluguel). As páginas da CRA não dizem quando vários imóveis vão no mesmo T776 e quando cada um precisa do seu, então pergunte quantos demonstrativos a sua declaração terá. Em Quebec, quem recebe aluguel como único proprietário ou coproprietário inclui na declaração o Form TP-128-V da Revenu Québec ou um demonstrativo de rendimentos e despesas de aluguel, um para cada imóvel (Revenu Québec: linha 136).

A declaração com aluguel deixa de ser simples, e o orçamento tende a subir, quando há qualquer um destes casos:

• um segundo imóvel;
• um coproprietário, inclusive o cônjuge;
• um quarto, uma suíte ou estadias de curta temporada em uma casa onde você também mora;
• uma venda no ano, ou uma casa que virou aluguel (ou um aluguel que virou a sua moradia);
• CCA deduzida em anos anteriores, ou prestes a começar;
• endereço em Quebec;
• registros de aluguel ou de despesas incompletos;
• um ano anterior não entregue, ou uma carta da CRA sobre o aluguel.

Num caso com vários desses pontos, vale pedir a um profissional um orçamento com o escopo definido. Reúna primeiro: a declaração do ano passado com as páginas do T776 e da CCA, os contratos de aluguel e os registros do aluguel recebido. A lista completa está em “O que posso preparar eu mesmo para reduzir o trabalho?”.

O preço que meu contador cobra pela declaração com imóvel alugado é razoável, e o que o deixa mais alto?

A declaração de quem tem imóvel alugado custa mais quando há algum destes fatores próprios do aluguel. Nenhuma fonte do governo publica um preço justo, então um orçamento só pode ser conferido pelo trabalho por trás dele.

Um aluguel de curta temporada, aqui, é um imóvel residencial alugado ou oferecido para aluguel por menos de 90 dias consecutivos. Ele é não conforme quando a província ou o município não o permite naquele local, ou quando as regras de registro, licença ou autorização não são cumpridas. Somente para 2024, um aluguel que esteja conforme até 31 de dezembro de 2024 é tratado como conforme durante o ano todo (CRA: deduções de aluguel de curta temporada). Uma declaração não entregue de qualquer ano fiscal depois de 2023 está sujeita a essa regra.

Para saber em que linha vai cada custo, veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel. Para saber como uma declaração pessoal é precificada em geral e como encontrar e conferir um preparador, veja como escolher um contador no Canadá.

Por que o orçamento da declaração do meu imóvel alugado subiu tanto, e devo continuar com o mesmo contador?

O orçamento pode subir quando o seu caso ganhou um dos fatores acima, ou quando um novo preparador precisa partir dos seus documentos em vez dos papéis de trabalho do ano passado. Confira o que mudou.

Um imóvel novo, a primeira dedução de CCA, uma venda, uma suíte ou estadias de curta temporada, ou um coproprietário incluído na escritura trazem cada um um dos fatores da seção anterior. Se o trabalho aumentou, um honorário maior tem explicação. Se nenhum desses fatores mudou no seu caso e o preparador não consegue detalhar o orçamento, peça a um segundo preparador o orçamento para o mesmo escopo detalhado, para que os dois valores possam ser comparados. Para trocar de preparador, veja como trocar de contador; o guia foi escrito para empresas, e as etapas de registros e de acesso à CRA são parecidas.

O que o orçamento da declaração de um imóvel alugado deve detalhar?

Um orçamento que dá para comparar diz os anos, os imóveis e os formulários que cobre, e informa o que é cobrado à parte. Pergunte sobre cada item.

Posso deduzir o honorário do contador na declaração de um imóvel alugado, e em que linha?

Honorários razoáveis para preparar a sua declaração podem ser dedutíveis quando você tem rendimentos de aluguel. A CRA descreve a dedução em duas de suas páginas, e o honorário é deduzido uma só vez.

• No Form T776, linha 8860. A orientação da CRA para essa linha diz que você pode deduzir honorários e despesas de aconselhamento e ajuda para preparar a sua declaração de imposto de renda e as declarações informativas relacionadas (CRA: despesas de aluguel que você pode deduzir). Para saber o que mais vai nessa linha, veja linhas de despesas do demonstrativo de aluguel.
• Na linha 22100 da declaração. A CRA lista os honorários razoáveis, ainda não deduzidos, para que alguém prepare a sua declaração ou ajude você a entregá-la, se você tem renda de negócio ou de bens (CRA: linha 22100). Essa página remete ao boletim arquivado da CRA, o IT-99R5, que diz que honorários razoáveis por aconselhamento e ajuda na preparação e na entrega de declarações normalmente são dedutíveis. A CRA não o atualiza.

Nenhuma dessas páginas diz como dividir uma fatura entre a parte da declaração referente ao aluguel e o resto. O texto da linha 22100 cobre apenas honorários ainda não deduzidos, então o honorário é deduzido em uma só linha. Uma fatura que mostra a parte do aluguel dá ao preparador algo em que se basear.

Honorários jurídicos e contábeis para comprar um imóvel alugado não são deduzidos como despesas. A CRA os divide entre o custo do terreno e o custo de capital do prédio (CRA: rendimentos de aluguel).

O que posso preparar eu mesmo para reduzir o trabalho?

Organize os registros pelo que o Form T776 pede, para que o preparador não precise separar um ano inteiro de movimentação bancária. A CRA manda os proprietários de imóveis alugados guardarem registros detalhados do aluguel recebido e das despesas incorridas, e não enviá-los com a declaração (CRA: rendimentos de aluguel).

Em geral, guarde os registros anuais por seis anos a partir do fim do último ano fiscal a que se referem (CRA: rendimentos de aluguel). Para uma declaração atrasada, o prazo conta do dia em que você a entrega. Os registros de compra, melhoria e venda do imóvel são registros de longo prazo, que a CRA manda guardar indefinidamente (CRA: por quanto tempo guardar seus registros).

Como confiro quem prepara e entrega a minha declaração?

Procure o preparador no diretório EFILE da CRA e leia a declaração antes de assinar. A CRA diz que o diretório lista os preparadores certificados para entregar a sua declaração pelo serviço EFILE. As etapas são revisar a declaração preparada e o Form T183, e assinar a Parte F do T183. As informações do T183 devem ser iguais às da declaração eletrônica (CRA: como obter ajuda de um preparador de declarações). Para registros de CPAs e perguntas a fazer, veja como escolher um contador no Canadá. Para declarações de Quebec, veja quando você precisa de um contador para o imposto de renda.

Quando a declaração de um imóvel alugado é simples o bastante para eu mesmo fazer?

A declaração de um imóvel alugado tem o menor número de fatores de custo quando todos os itens abaixo são verdadeiros.

• Você é dono de um só imóvel, sozinho, e aluga o imóvel inteiro para inquilinos de longo prazo.
• Nenhuma parte dele é a sua casa ou um espaço de uso pessoal.
• Nada foi vendido nem mudou entre uso pessoal e aluguel, nenhuma melhoria foi feita no prédio e nenhum refinanciamento pagou gastos pessoais neste ano.
• Você não deduz CCA, ou tem os saldos do T776 do ano passado.
• Os registros de aluguel e de despesas estão completos e organizados.
• Nenhuma carta da CRA está em aberto e nenhum ano anterior está faltando.

Se todos os itens forem verdadeiros, a maioria dos fatores de custo deste guia não existe no seu caso. Se você mesmo deve preparar a declaração é tema de quando você precisa de um contador para o imposto de renda. Para saber como o aluguel em si é tributado, veja rendimentos de aluguel.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos; os valores estão em dólares canadenses e o imposto não é calculado.

Um segundo apartamento

Um proprietário que tem um apartamento sozinho compra outro, também sozinho. Cada apartamento rende C$20.000 de aluguel por ano, e o prédio de cada um custou bem mais de C$50.000. A Parte 3 do T776 passa a listar dois endereços, com C$40.000 de aluguel bruto no total. O preparador separa dois conjuntos de contratos, extratos do condomínio e contas de imposto predial na Parte 4. Se for deduzida CCA, cada prédio tem a sua própria linha na Área A. O formulário tem o mesmo layout de antes, mas os registros por trás dele dobraram.

Dois orçamentos para o mesmo apartamento

Um orçamento é um honorário fixo por declaração. O outro é mais baixo, mas cobre só o T776, sem o cálculo da CCA, e cobra por hora a resposta a uma carta da CRA. Os dois valores não são comparáveis até que ambos digam quantos demonstrativos T776 e quantos anos cobrem e o que cobram à parte.

Um apartamento vendido no ano

Um apartamento comprado por C$400.000 é vendido por C$520.000. A declaração soma a venda ao demonstrativo de aluguel de sempre: custo e valor recebido são divididos entre terreno e prédio, e a CCA deduzida antes sobre o prédio pode voltar à renda como recaptura. A diferença de C$120.000 não é o único número de que o preparador precisa; veja venda de um imóvel alugado.

E no seu caso?

• O seu orçamento dobrou, você não sabe o que ele cobre, ou a parte da declaração referente ao aluguel precisa ser refeita (uma venda, um segundo imóvel, coproprietários, uma suíte ou aluguel de curta temporada, anos faltando): procure ajuda com imposto de renda de pessoa física para definir o que o seu caso realmente envolve antes de comparar honorários.
• Os seus registros de aluguel e de despesas estão faltando, ou o dinheiro pessoal e o do aluguel estão misturados: veja como reconstruir a escrituração a partir de extratos bancários e procure ajuda com escrituração contábil.
• Faltam declarações de anos anteriores: veja como regularizar declarações não entregues e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• A CRA escreveu sobre o seu aluguel ou sobre um prejuízo: veja prejuízo de aluguel e revisão da CRA e revisões e auditorias da CRA, e procure ajuda com imposto de renda de pessoa física.
• Você mora fora do Canadá, o imóvel alugado fica fora do Canadá ou é um imóvel alugado nos EUA: veja proprietários de imóveis não residentes, imóveis fora do Canadá e canadenses com imóvel alugado nos EUA, e procure ajuda com impostos entre países.
• Você vendeu ou pretende vender o imóvel alugado: veja venda de um imóvel alugado.
• O imóvel alugado era a sua casa, ou você se mudou para ele: veja como transformar sua casa em imóvel alugado.
• Você é coproprietário do imóvel alugado, ou os proprietários podem formar uma sociedade: veja como declarar um imóvel alugado em copropriedade.
• Você aluga uma suíte ou um quarto, ou oferece estadias curtas: veja renda de aluguel de curta temporada: aluguel ou negócio.
• Uma corporação detém o imóvel alugado: os registros e honorários seguem a declaração da corporação, não esta página; veja imóvel alugado dentro de uma corporação e quanto custa a declaração de uma corporação.
• O seu contador parou de responder: veja como trocar de contador; o guia foi escrito para empresas, e as etapas de registros e de acesso à CRA são parecidas.