Honorarios del contador por declarar un alquiler en Canadá

¿Qué agrega una propiedad de alquiler a la declaración personal en Canadá?

Ninguna fuente del gobierno fija un precio justo para la declaración de una propiedad de alquiler, así que una cotización solo se puede juzgar por el trabajo que hay detrás. Un alquiler agrega a la declaración personal el Form T776, Statement of Real Estate Rentals (estado de alquileres de bienes inmuebles), y un cálculo de la deducción por costo de capital (CCA). La CCA es la deducción fiscal del costo de un edificio o equipo, repartida a lo largo de los años. El formulario incluye el alquiler, los gastos, la parte de uso personal y los copropietarios, y sus resultados pasan a las líneas 12599 y 12600 de la declaración (CRA: Form T776).

La Parte 3 enumera cada propiedad, y la guía de la CRA indica que se combinen los ingresos y las pérdidas de alquiler de todas las propiedades para calcular cuánta CCA puede reclamar (CRA: ingresos de alquiler). Las páginas de la CRA no dicen cuándo varias propiedades van en un solo T776 y cuándo cada una necesita el suyo, así que pregunte cuántos estados llevará su declaración. La declaración de Quebec de un propietario único o copropietario que recibe alquiler incluye el Form TP-128-V de Revenu Québec (la autoridad tributaria de Quebec) o un estado de ingresos y gastos de alquiler, uno por cada propiedad (Revenu Québec: línea 136).

Una declaración con alquiler deja de ser sencilla, y la cotización suele subir, cuando se da alguno de estos casos:

• una segunda propiedad;
• un copropietario, incluido el cónyuge;
• una habitación, un suite o una estadía de corto plazo en una vivienda donde usted también vive;
• una venta en el año, o una vivienda que pasó a ser alquiler (o un alquiler que pasó a ser su vivienda);
• CCA reclamada en años anteriores, o que está por empezar;
• una dirección en Quebec;
• registros de alquileres o gastos incompletos;
• un año anterior sin presentar, o una carta de la CRA sobre el alquiler.

Un caso con varios de estos puntos es donde conviene pedir a un profesional una cotización con alcance definido. Reúna primero la declaración del año pasado con sus páginas del T776 y de la CCA, los contratos de arrendamiento y los registros de alquileres. La lista completa está en «¿Qué puedo preparar yo mismo para que haya menos trabajo?».

¿Es razonable el precio de mi contador por la declaración de una propiedad de alquiler y qué lo hace subir?

La declaración de una propiedad de alquiler cuesta más cuando tiene alguno de estos factores propios del alquiler. Ninguna fuente del gobierno publica un precio justo, así que una cotización solo se puede contrastar con el trabajo que hay detrás.

Aquí, un alquiler de corto plazo es una propiedad residencial alquilada u ofrecida en alquiler por menos de 90 días consecutivos. No cumple las reglas cuando la provincia o el municipio no lo permite en esa ubicación, o cuando no se cumplen sus reglas de inscripción, licencia o permiso. Solo para 2024, un alquiler que cumple las reglas al 31 de diciembre de 2024 se trata como si las cumpliera todo el año (CRA: deducciones por alquiler de corto plazo). Una declaración atrasada de cualquier año fiscal posterior a 2023 también queda sujeta a esta regla.

Para saber en qué línea va cada gasto, vea líneas de gastos del estado de alquileres. Para saber cómo se cobra en general una declaración personal y cómo encontrar y verificar a un preparador, vea cómo elegir un contador en Canadá.

¿Por qué subió la cotización de mi declaración con alquiler y debo seguir con el mismo contador?

Una cotización puede subir cuando su expediente sumó uno de los factores anteriores, o cuando un preparador nuevo tiene que empezar desde sus documentos en lugar de los papeles de trabajo del año pasado. Revise cuál de estos cambió.

Una propiedad nueva, un primer reclamo de CCA, una venta, un suite o estadías de corto plazo, o un copropietario agregado al título aportan cada uno un factor de la sección anterior. Si el trabajo creció, un honorario mayor tiene explicación. Si ninguno de esos factores cambió en su expediente y el preparador no puede detallar la cotización, pida a un segundo preparador el mismo alcance detallado para poder comparar los dos números. Para cambiar de preparador, vea cómo cambiar de contador; está escrita para negocios, pero los pasos sobre registros y acceso a la CRA son similares.

¿Qué debe detallar la cotización de una declaración con propiedad de alquiler?

Una cotización comparable nombra los años, las propiedades y los formularios que cubre, e indica qué se cobra aparte. Pregunte por cada punto.

¿Puedo deducir los honorarios de mi contador por una declaración con propiedad de alquiler y en dónde?

Los honorarios razonables por preparar su declaración pueden ser deducibles cuando usted tiene ingresos de alquiler. La CRA describe la deducción en dos de sus páginas, y los honorarios se reclaman una sola vez.

• En el Form T776, línea 8860. La guía de la CRA para esta línea indica que quizá pueda deducir los honorarios y gastos por asesoría y ayuda para preparar su declaración de impuestos y las declaraciones informativas relacionadas (CRA: gastos de alquiler que puede deducir). Para ver qué más va en esta línea, vea líneas de gastos del estado de alquileres.
• En la línea 22100 de la declaración. La CRA incluye los honorarios razonables, no deducidos antes, por que alguien prepare su declaración o le ayude a presentarla, si usted tiene ingresos de un negocio o de una propiedad (CRA: línea 22100). Esa página enlaza el boletín archivado de la CRA IT-99R5, que dice que los honorarios razonables por asesoría y ayuda para preparar y presentar declaraciones normalmente son deducibles. La CRA no lo actualiza.

Ninguna de estas páginas explica cómo dividir una factura entre la parte de alquiler de una declaración y el resto. El texto de la línea 22100 cubre solo los honorarios que no se hayan deducido antes, así que los honorarios se reclaman en una sola línea. Una factura que muestre la parte del alquiler le da al preparador un punto de partida.

Los honorarios legales y contables para comprar una propiedad de alquiler no se deducen como gastos. La CRA los reparte entre el costo del terreno y el costo de capital del edificio (CRA: ingresos de alquiler).

¿Qué puedo preparar yo mismo para que haya menos trabajo?

Ordene los registros según lo que pide el Form T776, para que el preparador no tenga que clasificar un año de movimientos bancarios. La CRA indica a los arrendadores que conserven registros detallados del alquiler recibido y de los gastos incurridos, y que no los envíen con la declaración (CRA: ingresos de alquiler).

Por lo general, conserve los registros anuales durante seis años desde el final del último año fiscal al que se refieren (CRA: ingresos de alquiler). En una declaración atrasada, el plazo cuenta desde el día en que la presenta. Los registros de compra, mejora y venta de la propiedad son registros de largo plazo que la CRA indica conservar sin límite de tiempo (CRA: cuánto tiempo conservar sus registros).

¿Cómo verifico quién prepara y presenta mi declaración?

Busque al preparador en el directorio EFILE de la CRA y lea la declaración antes de firmar. La CRA dice que el directorio enumera a los preparadores certificados para presentar su declaración por medio de su servicio EFILE. Sus pasos son revisar la declaración preparada y el Form T183, y luego firmar la Parte F del T183. La información del T183 debe ser igual a la de la declaración electrónica (CRA: obtenga ayuda de un preparador de impuestos). Para conocer los registros de CPA y las preguntas que conviene hacer, vea cómo elegir un contador en Canadá. Para las declaraciones de Quebec, vea si necesita un contador de impuestos.

¿Cuándo es lo bastante sencilla la declaración de una propiedad de alquiler como para hacerla usted mismo?

Una declaración con alquiler tiene la menor cantidad de factores de costo cuando se cumplen todos los puntos siguientes.

• Usted es el único propietario de una propiedad y alquila toda la propiedad a inquilinos de largo plazo.
• Ninguna parte es su vivienda ni un espacio de uso personal.
• No se vendió nada ni hubo cambio entre uso personal y alquiler, no se hizo ninguna mejora al edificio y ningún refinanciamiento pagó gastos personales este año.
• No reclama CCA, o tiene los saldos del T776 del año pasado.
• Los registros de alquileres y gastos están completos y ordenados.
• No hay una carta de la CRA pendiente y no falta ningún año anterior.

Si se cumplen todos los puntos, la mayoría de los factores de costo de esta guía no aparecen. Si conviene prepararla usted mismo se explica en si necesita un contador de impuestos. Para saber cómo tributa el alquiler en sí, vea ingresos de alquiler.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos; los montos están en dólares canadienses y no se calcula el impuesto.

Un segundo condominio

Un arrendador que es propietario único de un condominio compra otro, también a su nombre. Cada condominio se alquila por C$20,000 al año, y el costo de cada edificio supera con creces los C$50,000. La Parte 3 del T776 ahora enumera dos direcciones, con C$40,000 de alquiler bruto en total. El preparador ordena dos juegos de contratos, estados del condominio e impuestos de la propiedad en la Parte 4. Si se reclama CCA, cada edificio tiene su propia fila en el Área A. El formulario se arma igual que antes, pero los registros que lo respaldan se duplicaron.

Dos cotizaciones para el mismo condominio

Una cotización es una tarifa fija por declaración. La otra es más baja, pero cubre solo el T776, no el cálculo de la CCA, y cobra por hora la respuesta a una carta de la CRA. Los dos números no se pueden comparar hasta que ambas indiquen cuántos estados T776 y cuántos años cubren y qué cobran aparte.

Un condominio vendido en el año

Un condominio comprado por C$400,000 se vende por C$520,000. La declaración suma la venta al estado de alquiler habitual: el costo y el precio de venta se dividen cada uno entre terreno y edificio, y la CCA reclamada antes sobre el edificio puede sumarse al ingreso como recuperación. Los C$120,000 de diferencia no son la única cifra que necesita el preparador; vea venta de una propiedad de alquiler.

¿Su caso es distinto?

• Su cotización se duplicó, no sabe qué cubre, o la parte de alquiler de su declaración hay que reconstruirla (una venta, una segunda propiedad, copropietarios, un suite o un alquiler de corto plazo, años faltantes): obtenga ayuda con impuestos individuales para definir qué implica realmente su expediente antes de comparar honorarios.
• Faltan sus registros de alquileres y gastos, o el dinero personal y el del alquiler están mezclados: vea cómo reconstruir la contabilidad a partir de estados de cuenta bancarios y obtenga ayuda con la contabilidad.
• Faltan declaraciones de años anteriores: vea cómo ponerse al día con declaraciones sin presentar y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• La CRA le escribió sobre su alquiler o sobre una pérdida: vea pérdidas de alquiler y revisión de la CRA y revisiones y auditorías de la CRA, y obtenga ayuda con impuestos individuales.
• Usted vive fuera de Canadá, el alquiler está fuera de Canadá o es un alquiler en EE. UU.: vea arrendadores no residentes, propiedades fuera de Canadá y canadienses con propiedades de alquiler en EE. UU., y obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• Vendió o planea vender el alquiler: vea venta de una propiedad de alquiler.
• El alquiler era su vivienda, o usted se mudó a él: vea convertir su vivienda en alquiler.
• Usted es copropietario del alquiler, o los propietarios podrían ser una sociedad de personas: vea cómo declarar una propiedad de alquiler en copropiedad.
• Alquila un suite o una habitación, u ofrece estadías cortas: vea ingresos por alquiler de corto plazo: alquiler o negocio.
• Una corporación es propietaria del alquiler: sus registros y honorarios siguen la declaración corporativa, no esta página; vea propiedad de alquiler en una corporación y cuánto cuesta una declaración corporativa.
• Su contador dejó de responderle: vea cómo cambiar de contador; está escrita para negocios, pero los pasos sobre registros y acceso a la CRA son similares.