À qui s'adresse cette page
- Résidents du Canada qui ont un bien locatif et qui comparent les honoraires d'un préparateur ou les remettent en question
- Propriétaires dont la soumission a augmenté ou qui changent de préparateur
Non traité ici
- Un prix en dollars qui serait juste pour une déclaration : aucune source gouvernementale n'en publie
- Trouver un CPA ou un préparateur, et comment les déclarations de revenus des particuliers sont tarifées en général
- Comment le loyer est imposé, à quelle ligne va chaque dépense et les biens locatifs détenus dans une société
Que change un bien locatif dans une déclaration de revenus des particuliers au Canada?
Aucune source gouvernementale ne fixe un prix juste pour la déclaration d'un bien locatif au Canada : une soumission se juge donc seulement d'après le travail qu'elle couvre. Un bien locatif ajoute à la déclaration de revenus des particuliers le formulaire T776, état des revenus et dépenses de location, et un calcul de la déduction pour amortissement (DPA). La DPA est la déduction fiscale du coût d'un immeuble ou d'un équipement, étalée sur plusieurs années. Le formulaire contient le loyer, les dépenses, la part d'usage personnel et les copropriétaires; ses résultats vont aux lignes 12599 et 12600 de la déclaration (ARC : formulaire T776).
| Partie du formulaire | Ce qu'elle contient | Ce qu'il demande au préparateur |
|---|---|---|
| Partie 3 | L'adresse et les logements de chaque immeuble; le loyer brut, avec le loyer de courte durée indiqué séparément | Un registre des loyers pour chaque immeuble |
| Partie 4 | Les lignes de dépenses, chacune avec une part d'usage personnel et une part de location de courte durée | Chaque coût classé à sa ligne, puis réparti selon l'usage personnel |
| Zones A à F | La DPA par catégorie, les ajouts et les dispositions d'immeubles et d'équipement, le terrain | Les soldes d'ouverture, les registres des coûts et, en cas de vente, le produit |
La partie 3 énumère chaque immeuble, et le guide de l'Agence du revenu du Canada (ARC) indique de combiner le revenu et la perte de location de tous les immeubles pour établir la DPA que vous pouvez demander (ARC : revenus de location). Les pages de l'ARC ne disent pas quand plusieurs immeubles vont sur un seul formulaire T776 et quand chacun exige le sien : demandez donc combien d'états votre déclaration comptera. Une déclaration du Québec produite par un propriétaire unique ou un copropriétaire qui gagne un loyer comprend le formulaire TP-128-V de Revenu Québec ou un état des revenus et dépenses de location, un pour chaque immeuble (Revenu Québec : ligne 136).
Une déclaration avec bien locatif cesse d'être simple, et la soumission a tendance à monter, quand elle comporte l'un de ces éléments :
- un deuxième immeuble;
- un copropriétaire, y compris un conjoint;
- une chambre, un logement ou un séjour de courte durée dans une maison où vous habitez aussi;
- une vente dans l'année, ou une résidence devenue locative (ou un bien locatif devenu votre résidence);
- une DPA demandée dans des années antérieures, ou sur le point de commencer;
- une adresse au Québec;
- des registres de loyers ou de dépenses incomplets;
- une année antérieure omise, ou une lettre de l'ARC au sujet du bien locatif.
Un dossier qui cumule plusieurs de ces éléments mérite une soumission détaillée d'un professionnel. Rassemblez d'abord la déclaration de l'an dernier avec ses pages T776 et DPA, les baux et les registres de loyers. La liste complète se trouve sous « Que puis-je préparer moi-même pour réduire le travail? ».
Le prix de mon comptable pour une déclaration avec un bien locatif est-il raisonnable, et qu'est-ce qui le fait monter?
Une déclaration avec un bien locatif coûte plus cher quand elle comporte l'un de ces facteurs propres à la location. Aucune source gouvernementale ne publie de prix juste : une soumission se vérifie donc seulement d'après le travail qu'elle couvre.
| Facteur | La règle applicable | Ce que le préparateur doit faire |
|---|---|---|
| Plus d'un immeuble | Un immeuble locatif dont le coût en capital atteint 50 000 $ ou plus forme sa propre catégorie de DPA et se calcule séparément; les immeubles qui coûtent moins que ce montant et qui sont dans la même catégorie sont regroupés. Seul l'immeuble compte, car le terrain n'est pas amortissable (ARC : revenus de location) | Un registre des loyers et un registre des coûts pour chaque immeuble, et une ligne de DPA distincte pour chaque immeuble dont le coût atteint ce montant ou le dépasse |
| Un copropriétaire | Chaque copropriétaire déclare le loyer brut de l'ensemble du bien, et non sa part, ainsi que sa propre part du revenu net (ARC : remplir le formulaire T776) | Un seul jeu de chiffres sur le bien, identique dans les déclarations de tous les propriétaires; voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété |
| DPA | La DPA se demande année par année : vous n'êtes pas tenu de réclamer le maximum, et la DPA ne peut ni créer ni augmenter une perte locative (ARC : revenus de location) | Les soldes d'ouverture, les ajouts et un relevé de ce qui a été réclamé |
| Une vente | La disposition figure à l'annexe 3, et la DPA réclamée auparavant peut être ajoutée au revenu (récupération de l'amortissement), ou le solde d'une catégorie vidée peut être déduit (perte finale) (ARC : revenus de location) | Le coût et le produit répartis entre le terrain et l'immeuble, puis la récupération ou la perte finale calculées; voir la vente d'un bien locatif |
| Un changement entre usage personnel et usage locatif | Quitter votre résidence pour la louer, ou emménager dans un bien locatif, est normalement une disposition réputée à la juste valeur marchande; un choix prévu au paragraphe 45(2) ou 45(3) peut la reporter (Loi de l'impôt sur le revenu, art. 45) | La date du changement, la valeur du bien à ce moment et les registres de DPA antérieurs; voir transformer une résidence en bien locatif |
| Usage personnel | Les dépenses de l'ensemble du bien doivent être réparties entre votre part personnelle et la partie louée (ARC : revenus de location) | Une répartition sur une base raisonnable, avec les mesures qui la justifient |
| Location de courte durée | Pour les années d'imposition postérieures à 2023, l'ARC n'autorise pas la déduction de la partie non conforme des dépenses d'une location de courte durée (ARC : déductions pour la location de courte durée), et les tableaux A et B du formulaire T776 appliquent la même idée à la DPA | Le nombre de jours et les registres de licence ou d'enregistrement, par logement |
| Québec | Un propriétaire unique ou un copropriétaire qui gagne un loyer joint le formulaire TP-128-V ou un état des revenus et dépenses de location pour chaque immeuble (Revenu Québec : ligne 136) | Un formulaire ou un état provincial pour chaque immeuble |
| Registres manquants | L'ARC s'attend à des registres détaillés du loyer gagné et des dépenses engagées (ARC : revenus de location) | Du temps pour reconstituer le loyer, les dépenses et le coût avant même de commencer la déclaration |
Dans ce guide, une location de courte durée est un bien résidentiel loué ou offert en location pour moins de 90 jours consécutifs. Elle est non conforme lorsque la province ou la municipalité ne la permet pas à cet endroit, ou que les règles d'enregistrement, de licence ou de permis ne sont pas respectées. Pour 2024 seulement, une location conforme au plus tard le 31 décembre 2024 est traitée comme conforme pour toute l'année (ARC : déductions pour la location de courte durée). La règle s'applique aussi à une déclaration omise pour toute année d'imposition postérieure à 2023.
Pour savoir à quelle ligne va chaque coût, voir les lignes de dépenses de l'état de location. Pour savoir comment une déclaration de revenus des particuliers est tarifée en général, et comment trouver et vérifier un préparateur, voir choisir un comptable au Canada.
Pourquoi la soumission pour ma déclaration avec un bien locatif a-t-elle bondi, et dois-je garder le même comptable?
Une soumission peut bondir quand votre dossier a gagné l'un des facteurs ci-dessus, ou quand un nouveau préparateur doit partir de vos documents plutôt que des dossiers de travail de l'an dernier. Vérifiez ce qui a changé.
| Ce qui a changé | Ce que cela ajoute |
|---|---|
| Un refinancement | Les intérêts sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer le bien locatif sont déductibles. Les intérêts sur des fonds utilisés pour une autre entreprise ou un autre placement peuvent être réclamés ailleurs dans la déclaration, et ceux sur des fonds utilisés pour des dépenses personnelles ne sont pas déductibles (ARC : revenus de location). Le préparateur retrace ce que le nouveau prêt a servi à payer; voir la déductibilité des intérêts pour les placements et les biens locatifs |
| Un nouveau préparateur | Le calcul de la DPA part du solde non amorti de l'an dernier, soit la partie du coût qui n'a pas encore été réclamée en DPA (formulaire T776). Un préparateur qui n'a pas le T776 de l'an dernier devra peut-être le reconstituer à partir des registres d'achat et d'amélioration |
| Une soumission plus détaillée | Des éléments que l'ancienne soumission omettait, comme ceux énumérés sous « Que doit préciser la soumission pour une déclaration avec un bien locatif? », sont maintenant nommés |
Un nouvel immeuble, une première demande de DPA, une vente, un logement ou des séjours de courte durée, ou un copropriétaire ajouté au titre de propriété amènent chacun un facteur de la section précédente. Si le travail a augmenté, des honoraires plus élevés s'expliquent. Si aucun de ces facteurs n'a changé dans votre dossier et que le préparateur ne peut pas détailler la soumission, demandez à un deuxième préparateur la même portée détaillée afin de comparer les deux montants. Pour changer de préparateur, voir changer de comptable; ce guide est écrit pour les entreprises, mais les étapes sur les registres et l'accès à l'ARC sont semblables.
Que doit préciser la soumission pour une déclaration avec un bien locatif?
Une soumission comparable nomme les années, les immeubles et les formulaires qu'elle couvre, et indique ce qui est facturé à part. Posez la question pour chaque élément.
| Demandez si la soumission couvre | Pourquoi cela change le travail |
|---|---|
| Quelles années d'imposition | Les années tardives ou omises sont des déclarations distinctes, chacune avec ses propres registres |
| Combien d'immeubles et de copropriétaires, et combien de formulaires T776 | Les lignes de la partie 3, les renseignements sur chaque propriétaire et la déclaration de chaque propriétaire |
| Le calcul de la DPA, et d'où viennent ses soldes d'ouverture | Le calcul part des soldes non amortis de l'an dernier |
| Une vente, une location de courte durée ou un formulaire de location du Québec | Les dispositions du terrain et de l'immeuble, le nombre de jours non conformes, un deuxième formulaire |
| Si les honoraires sont fixes par déclaration, par formulaire ou à l'heure, et si le classement ou la reconstitution des registres est compris | Les registres manquants ajoutent un temps difficile à estimer d'avance |
| Si la réponse à une lettre de l'ARC est comprise ou facturée à part | Répondre à l'ARC est une tâche distincte de la préparation de la déclaration |
| La production électronique et votre signature | Le formulaire T183 est celui que vous signez pour autoriser le préparateur à transmettre la déclaration par voie électronique |
| Comment la facture montre la part locative | Aucune page de l'ARC sur les honoraires ne fixe de répartition entre la part locative et le reste de la déclaration |
Puis-je déduire les honoraires de mon comptable pour une déclaration avec un bien locatif, et à quelle ligne?
Les honoraires raisonnables pour préparer votre déclaration peuvent être déductibles lorsque vous avez un revenu de location. L'ARC décrit la déduction sur deux de ses pages, et des honoraires ne se réclament qu'une seule fois.
- Au formulaire T776, ligne 8860. Selon les indications de l'ARC pour cette ligne, vous pouvez peut-être déduire les honoraires et les frais de conseils et d'aide pour préparer votre déclaration de revenus et les déclarations de renseignements connexes (ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire). Pour savoir ce qui va d'autre à cette ligne, voir les lignes de dépenses de l'état de location.
- À la ligne 22100 de la déclaration. L'ARC y inscrit les honoraires raisonnables, non déjà déduits, pour faire préparer votre déclaration ou vous aider à la produire, si vous avez un revenu d'entreprise ou de biens (ARC : ligne 22100). Cette page renvoie au bulletin archivé de l'ARC, IT-99R5, qui indique que les honoraires raisonnables pour des conseils et de l'aide à préparer et à produire des déclarations sont normalement déductibles. L'ARC ne le met pas à jour.
Aucune de ces pages n'explique comment répartir une même facture entre la partie locative d'une déclaration et le reste. Le texte de la ligne 22100 ne vise que les honoraires non déjà déduits : des honoraires se réclament donc à une seule ligne. Une facture qui isole la part locative donne au préparateur de quoi travailler.
Les frais juridiques et comptables pour acheter un bien locatif ne se déduisent pas comme dépenses. L'ARC les répartit entre le coût du terrain et le coût en capital de l'immeuble (ARC : revenus de location).
Que puis-je préparer moi-même pour réduire le travail?
Classez vos registres selon ce que demande le formulaire T776, afin que le préparateur n'ait pas à trier toute une année d'opérations bancaires. L'ARC demande aux propriétaires de conserver des registres détaillés du loyer gagné et des dépenses engagées, et de ne pas les joindre à la déclaration (ARC : revenus de location).
| À rassembler | Ce qu'il alimente |
|---|---|
| La déclaration de l'an dernier, avec ses pages T776 et DPA | Les soldes d'ouverture de la zone A |
| Les baux et un registre des loyers pour chaque immeuble (date, montant, logement et compte où chaque paiement est tombé) | Partie 3 |
| Le relevé de fin d'année du propriétaire produit par le gestionnaire immobilier, s'il y en a un | Le loyer et les frais de gestion aux parties 3 et 4 |
| Pour les séjours de courte durée : les jours où chaque logement a été loué ou offert en location, les relevés de la plateforme, la licence ou l'enregistrement | La partie 3, et les tableaux A et B |
| Les dépenses regroupées par ligne du T776 (voir les lignes de dépenses de l'état de location) | Partie 4 |
| Le relevé annuel du prêteur qui sépare les intérêts et le capital | Les intérêts sont déductibles sur l'argent emprunté pour acheter ou améliorer le bien locatif; les remboursements de capital ne le sont pas (ARC : revenus de location) |
| Les comptes d'impôt foncier, les factures d'assurance et les relevés de copropriété | Partie 4 |
| Les factures d'équipement et d'améliorations à l'immeuble | Les zones B et C |
| Les états de clôture de tout achat ou de toute vente | Le coût du terrain et de l'immeuble aux zones C et F, et le produit aux zones E et F |
En général, conservez vos registres annuels pendant six ans à compter de la fin de la dernière année d'imposition à laquelle ils se rapportent (ARC : revenus de location). Pour une déclaration tardive, la période court à partir du jour où vous la produisez. Les registres d'achat, d'amélioration et de vente du bien sont des registres à long terme que l'ARC demande de conserver indéfiniment (ARC : combien de temps conserver vos registres).
Comment vérifier qui prépare et produit ma déclaration?
Cherchez le préparateur dans le répertoire TED (transmission électronique des déclarations) de l'ARC, puis lisez la déclaration avant de la signer. Selon l'ARC, le répertoire énumère les préparateurs autorisés à produire votre déclaration par son service TED. Les étapes : examinez la déclaration préparée et le formulaire T183, puis signez la partie F du T183. Les renseignements du T183 doivent être les mêmes que ceux de la déclaration électronique (ARC : obtenir l'aide d'un préparateur de déclarations). Pour les registres de CPA et les questions à poser, voir choisir un comptable au Canada. Pour les déclarations du Québec, voir avez-vous besoin d'un comptable pour vos impôts.
Quand une déclaration avec un bien locatif est-elle assez simple pour la faire soi-même?
Une déclaration avec un bien locatif comporte le moins de facteurs de coût quand chacun des éléments suivants est vrai.
- Vous êtes seul propriétaire d'un immeuble et vous le louez en entier à des locataires à long terme.
- Aucune partie de l'immeuble n'est votre résidence ni un espace à usage personnel.
- Rien n'a été vendu ni n'a changé entre usage personnel et usage locatif, aucune amélioration n'a été apportée à l'immeuble et aucun refinancement n'a servi à des dépenses personnelles cette année.
- Vous ne demandez aucune DPA, ou vous avez les soldes du T776 de l'an dernier.
- Les registres de loyers et de dépenses sont complets et classés.
- Aucune lettre de l'ARC n'est en suspens et aucune année antérieure n'est omise.
Si tout est vrai, la plupart des facteurs de coût de ce guide sont absents. Pour savoir s'il vaut la peine de la préparer vous-même, voir avez-vous besoin d'un comptable pour vos impôts. Pour savoir comment le loyer lui-même est imposé, voir les revenus de location.
Exemple
Ces exemples sont donnés à titre d'illustration; les montants sont en dollars canadiens et l'impôt n'est pas calculé.
Un deuxième condo
Un propriétaire qui possède seul un condo en achète un autre, aussi seul. Chaque condo se loue 20 000 $ CA par année, et le coût de chaque immeuble dépasse largement 50 000 $ CA. La partie 3 du T776 énumère maintenant deux adresses, avec 40 000 $ CA de loyer brut au total. Le préparateur classe deux jeux de baux, de relevés de condo et de comptes de taxes à la partie 4. Si la DPA est demandée, chaque immeuble a sa propre ligne à la zone A. Le formulaire est présenté comme avant, mais les registres qui le soutiennent ont doublé.
Deux soumissions pour le même condo
L'une est un tarif fixe par déclaration. L'autre est moins élevée, mais ne couvre que le T776, sans le calcul de la DPA, et facture à l'heure la réponse à une lettre de l'ARC. Les deux montants ne se comparent pas tant que chacune n'indique pas combien d'états T776 et d'années elle couvre et ce qu'elle facture à part.
Un condo vendu dans l'année
Un condo acheté 400 000 $ CA est vendu 520 000 $ CA. La déclaration ajoute la vente à l'état de location habituel : le coût et le produit sont chacun répartis entre le terrain et l'immeuble, et la DPA réclamée auparavant sur l'immeuble peut être ajoutée au revenu à titre de récupération de l'amortissement. L'écart de 120 000 $ CA n'est pas le seul chiffre dont le préparateur a besoin; voir la vente d'un bien locatif.
Votre situation est différente?
- Votre soumission a doublé, vous ne savez pas ce qu'elle couvre ou la partie locative de votre déclaration est à reconstituer (vente, deuxième immeuble, copropriétaires, logement ou location de courte durée, années omises) : obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier afin de préciser ce que votre dossier comporte vraiment avant de comparer les honoraires.
- Vos registres de loyers et de dépenses manquent, ou l'argent personnel et l'argent locatif sont mélangés : voir reconstituer ses livres à partir des relevés bancaires et obtenez de l'aide en tenue de livres.
- Des déclarations d'années antérieures manquent : voir rattraper des déclarations non produites et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier.
- L'ARC a écrit au sujet de votre bien locatif ou d'une perte : voir les pertes locatives et l'examen de l'ARC et les examens et vérifications de l'ARC, et obtenez de l'aide pour vos impôts de particulier.
- Vous vivez hors du Canada, le bien locatif est hors du Canada ou c'est un bien locatif aux États-Unis : voir les propriétaires non-résidents, les biens situés hors du Canada et les Canadiens qui possèdent un bien locatif aux États-Unis, et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
- Vous avez vendu le bien locatif ou prévoyez le faire : voir la vente d'un bien locatif.
- Le bien locatif était votre résidence, ou vous avez emménagé dedans : voir transformer une résidence en bien locatif.
- Vous êtes copropriétaire du bien locatif, ou les propriétaires forment peut-être une société de personnes : voir la déclaration d'un bien locatif en copropriété.
- Vous louez un logement ou une chambre, ou offrez des séjours de courte durée : voir revenus de location de courte durée : location ou entreprise.
- Une société détient le bien locatif : ses registres et ses honoraires suivent la déclaration de la société, et non cette page; voir un bien locatif détenu dans une société et ce que coûte une déclaration de société.
- Votre comptable ne répond plus : voir changer de comptable; ce guide est écrit pour les entreprises, mais les étapes sur les registres et l'accès à l'ARC sont semblables.
Chiffres de cette page
| Chiffre | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Seuil de catégorie distincte pour un immeuble locatif Coût en capital d'un immeuble locatif acquis après 1971 | 50 000 $ | ARC : revenus de location Vérifié |
| Durée de conservation des registres de revenus et de dépenses de location Généralement à partir de la fin de la dernière année d'imposition visée par les registres (de la date de production pour une déclaration tardive); les factures et les reçus sont conservés, non envoyés avec la déclaration; les registres des biens à long terme sont conservés indéfiniment | Six ans | ARC : revenus de location (guide T4036) Vérifié |
Sources officielles
- ARC : revenus de location (guide T4036)
- ARC : formulaire T776, état des revenus et dépenses de location
- ARC : remplir le formulaire T776
- ARC : dépenses de location que vous pouvez déduire
- ARC : ligne 22100, frais financiers, frais d'intérêts et autres dépenses
- ARC : bulletin d'interprétation IT-99R5, frais juridiques et comptables (archivé)
- ARC : obtenir l'aide d'un préparateur de déclarations
- ARC : changements aux déductions pour la location de courte durée
- ARC : combien de temps conserver vos registres
- Loi de l'impôt sur le revenu, article 45 (changement d'usage)
- Revenu Québec : formulaire TP-128-V
- Revenu Québec : ligne 136, revenus de location
À propos de ce guide
Traduit du guide en anglais · Lire l'original en anglais
Il explique les règles générales pour l'année d'imposition indiquée. Il ne s'agit pas d'un conseil adapté à votre situation.
Modifications à l'original anglais
- : Première publication.