캐나다 임대 부동산의 법인 보유: 이득일까?

캐나다에서 임대 부동산을 법인으로 보유해야 할까요?

법인은 임대료에 누가 언제 세금을 내는지를 바꿀 뿐, 어떤 비용이 공제되는지는 바꾸지 않습니다. 캐나다 법인 안에서 번 임대료는 일반적으로 투자 소득(흔히 수동적 소득이라고 합니다)입니다. 법인에서 소기업 세율 없이 과세되고, 법인이 과세 대상 배당을 지급하면 그 세금의 일부가 환급되며, 본인은 그 배당에 개인 세금을 냅니다. 본인 명의로 보유하면 임대료가 본인 소득에 더해집니다(CRA: 임대 소득).

이 페이지는 캐나다 지배 민간 법인(CCPC), 즉 비거주자나 상장 회사가 지배하지 않는 캐나다 민간 법인과 캐나다 내 부동산을 전제로 합니다.

이미 영업 법인이 있거나, 부동산이 이미 본인 명의이거나, 임대료로 생활해야 하거나, 대출 기관이 조건을 정하거나, 매각 계획이 있다면 사안이 간단하지 않습니다. 취득일과 취득가액이 적힌 부동산 목록, 대출 명세서와 대출 기관 조건, 임대료와 비용 내역, 이미 보유한 회사의 T2 신고서, 매년 꺼내야 할 금액을 준비하세요. 이런 경우에는 부동산을 사거나, 법인으로 옮기거나, 대출 기관의 조건에 서명하기 전에 개인과 법인의 수치를 비교해 보세요.

대부분의 소득이 투자로 남거나, 영업 법인이 임대료를 내거나, 대출 기관이 법인에게만 대출해 주는 경우에는 법인을 비교해 볼 만합니다. 먼저 임대료를 개인으로 신고하는 경우와 비교하세요.

법인이 있으면 임대 부동산에서 공제를 더 받을 수 있나요?

임대 자체로는 그렇지 않습니다. 개인이든 법인이든 규칙이 같습니다. 소득을 벌기 위해 쓴 비용이 아니면 공제되지 않고, 자본 지출은 소득세법이 허용하는 경우를 제외하고 공제되지 않으며, 건물은 CCA를 통해서만 공제됩니다(소득세법 제18조). CRA도 임대의 경상 비용과 자본 비용을 같은 기준으로 나눕니다(CRA: 임대 소득).

법인을 권하는 이유가 "비용을 공제받기 위해서"라면, 어떤 비용을 어떤 규칙으로 공제하는지 물어보세요. 실제 차이는 임대료의 세율, 환급, 아래의 CCA 손실 규칙, 대출 조건, 비용입니다.

법인은 본인의 개인 비용도 공제할 수 없습니다. 법인이 그런 비용을 대신 내면 그 금액이 주주 혜택으로 본인의 소득에 가산될 수 있습니다(제15조). 법인이 낸 개인 비용을 참고하세요.

법인 안에서 임대료는 어떻게 과세되나요?

임대료는 일반적으로 적극적 사업 소득이 아니라 재산 소득(흔히 수동적 소득 또는 투자 소득)이므로, 법인은 임대료에 소기업 세율을 적용받지 못합니다. 소득세법은 주된 목적이 임대료를 포함한 재산 소득인 "특정 투자 사업(specified investment business)"을 "적극적 사업"에서 제외하며, 소기업 공제는 적극적 사업 소득에만 적용됩니다(제125조).

다른 소득의 연방 세율을 15%로 낮추는 일반 세액 감면은 CCPC의 투자 소득에는 적용되지 않으며(제123.4조), 연방 소기업 세율 9%도 아래 예외에 해당하지 않으면 임대료에는 적용되지 않습니다. 법인이 내는 세금은 연방 부분과 주 부분을 더해서 계산합니다. 환급되는 몫은 돈을 꺼내는 부분에서 설명합니다.

법인에 상근 직원이 5명을 넘으면 어떻게 되나요?

그러면 그 임대 소득은 특정 투자 사업(주된 목적이 임대료 등 재산 소득을 버는 사업)의 소득이 아니게 되어, 소기업 공제를 받는 적극적 사업 소득이 될 수 있습니다. 법인이 연중 내내 그 사업에 다음 인원을 고용하고 있을 때 이 예외가 적용됩니다. 정규직 직원 5명 초과. 또한 관련 법인이 자기 적극적 사업에서 관리, 행정, 재무, 유지보수 등의 서비스를 제공하고 있어, 그 서비스가 없었다면 임대 법인에 그만한 상근 직원이 합리적으로 필요했을 경우에도 적용됩니다(제125조; CRA T2 안내서, 4장).

이 요건은 부동산 수가 아니라 임대 사업의 인력 규모를 봅니다. 특정 구조가 이를 충족하는지는 사실관계의 문제이므로, 의존하기 전에 급여 대장으로 확인하세요. 적용되면 임대 소득은 법인의 적극적 사업 소득에 합쳐지고 관련 법인들과 사업 한도를 나누어 씁니다. 직원이 있다는 것은 급여 업무가 생긴다는 뜻입니다. 법인이 원천징수하거나 납부하지 않은 금액에 대해 이사가 연대 책임을 지고, 이사에 대한 소송은 그 사람이 마지막으로 이사에서 물러난 때부터 2년 안에 시작해야 합니다(제227.1조).

내 영업 법인이 임대료를 내면 어떻게 되나요?

관련 법인이 캐나다 적극적 사업 소득에서 공제하는 임대료는 일반적으로 투자 소득이 아니라 그 건물을 소유한 법인의 적극적 사업 소득으로 취급됩니다(제129조 (6)). 그러면 투자 소득세, 아래의 환급 단계, 뒤에서 설명하는 수동적 소득에 따른 사업 한도 축소를 피할 수 있습니다. 다만 소기업 공제는 영업 법인이 임대 법인에 배정하는 사업 한도의 일부까지만 받을 수 있고, 이 배정은 두 법인의 T2 신고서와 함께 제출하는 소정 서식으로 합니다. 임대 법인 소유주가 지분을 가진 회사가 내는 임대료는 "특정 법인 소득(specified corporate income)"이기 때문이며, 임대 법인의 사업 소득 대부분이 독립 당사자 관계의 고객에게서 나오는 경우는 예외입니다(제125조 (3.2)와 제125조 (7)). 임대료를 내는 쪽이 CCPC가 아니거나 제256조 (2)에 따른 선택을 했다면 소기업 공제를 전혀 받을 수 없습니다(제125조 (1)). 사업 한도는 두 법인이 나누어 씁니다. 그 임대료의 GST/HST는 따로 살펴야 합니다. 특수관계 법인 간 선택을 참고하세요.

돈을 꺼내면 어떻게 되고, 환급되는 부분은 무엇인가요?

법인이 먼저 세금을 내고, 본인이 과세 대상 배당을 받는 만큼 그 세금의 일부만 돌려받습니다. CCPC의 경우 투자 소득의 최대 30 2/3% 부분이 비적격 환급 가능 배당세 잔액(non-eligible refundable dividend tax on hand, T2에서 관리하는 환급 대상 잔액)에 더해집니다(제129조). 법인 세금의 나머지는 환급되지 않습니다.

1. 법인이 임대료를 벌고 세금을 냅니다.
2. 환급 대상 부분이 T2에서 관리하는 잔액에 더해집니다(CRA T2 안내서, 6장).
3. 법인이 본인에게 적격 배당이 아닌 과세 대상 배당을 지급합니다. CRA는 그 배당금의 38 1/3%에 해당하는 금액을 잔액 한도 안에서 환급합니다(CRA T2 안내서, 7장).
4. 법인은 배당을 지급한 해의 T2 신고서로 환급을 청구하며, 그 해가 끝난 뒤 3년 이내에 제출해야 합니다. 그렇지 않으면 환급은 제척기간이 지나 받을 수 없습니다.
5. 본인은 배당을 자기 신고서에 신고하고 개인 세금을 냅니다. 법인에서 받는 배당의 세금을 참고하세요.

급여는 본인에게 보수를 주는 또 다른 방법이지만, 실제 업무의 대가이고 적정할 때만 공제되며(제67조), 임대만 하는 법인에는 이 조건이 없을 수 있습니다. 급여와 배당을 참고하세요. 총세금은 거주 주, 배당 종류, 본인의 다른 소득에 따라 달라지므로, 결정하기 전에 같은 임대료를 개인으로 신고했을 때와 비교하세요.

한 법인의 임대료가 내 다른 회사의 소기업 공제를 줄이나요?

두 법인이 관련 법인이면 그렇습니다. 연방 사업 한도, 즉 소기업 세율이 적용되는 소득의 상한은 $500,000이고, 관련 법인들은 T2 신고서에 첨부하는 합의서(Schedule 23)에 따라 이를 나누어 씁니다. 합산 조정 총투자소득(AAII, 수동적 소득의 척도로 주로 순임대료와 이자, 적격 과세 대상 양도소득)이 한도를 줄이기 시작하는 기준액은 $50,000이고, 한도가 없어지는 금액은 $150,000입니다(CRA T2 안내서, 4장).

• 한도가 전액일 때 감소액은 $50,000 초과 AAII의 5배입니다(제125조 (5.1)).
• 과세연도의 감소액은 직전 역년에 끝난 과세연도의 AAII로 계산하므로, 올해의 임대료는 이후 연도의 한도를 줄입니다.
• 법인들은 같은 사람이나 집단이 지배하거나, 특수관계 소유주가 충분한 주식을 보유하면 관련 법인입니다(제256조). 관련 법인이 아닌 특수관계 법인이라도, 그들 사이의 대출이나 이전의 이유 중 하나가 AAII를 줄이는 것이었다면 이 테스트에서 관련 법인으로 취급될 수 있습니다(제125조 (5.2)). 지주회사를 두어도 이 테스트를 피할 수 없습니다. 지주회사와 투자 법인을 참고하세요.

임대 부동산을 보유한 법인의 자본비용 공제는 어떻게 되나요?

보유한 부동산의 임대가 주된 사업인 법인은 임대 손실이 생기거나 커지더라도 임대 건물에 CCA를 청구할 수 있습니다. 개인과 대부분의 다른 법인은 그럴 수 없습니다. Regulation 1100(11)은 임대 건물의 CCA를 순임대소득까지로 제한하고, 제1100조 (12)항은 보유한 부동산의 임대, 개발, 판매가 연중 내내 주된 사업이었던 법인에만 그 제한을 풀어 줍니다. CRA는 개인 규칙을 분명히 밝힙니다. CCA로 임대 손실을 만들거나 늘릴 수 없습니다(CRA: 임대 소득).

• 주된 사업인지는 사실관계의 문제입니다. 다른 사업을 운영하면서 임대 부동산을 하나 보유한 회사는 이 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
• 손실은 법인 안에 남습니다. 법인이 자기 다른 연도에 이월해 쓸 수 있는 비자본 손실이며, 본인의 급여나 다른 소득에서 공제하는 항목이 아닙니다(제111조).
• CCA는 다시 돌아올 수 있습니다. 공제받은 CCA는 나중에 매각할 때 환입으로 소득에 가산됩니다(제13조). 청구할지 말지는 임대 부동산에 CCA를 청구해야 할까요?에서 다룹니다.

대출, 개인 보증, 이자는 어떻게 달라지나요?

임대 소득을 벌려고 빌린 돈의 이자는 돈을 빌려 그 목적에 쓴 사람, 즉 본인이든 법인이든 그 사람이 공제합니다(제20조 (1)(c); CRA: 임대 소득). 법인을 쓰면 차입자와 위험이 달라집니다.

• 대출 기관의 조건. 대출 기관마다 법인에 대출해 주는지, 금리와 계약금은 얼마인지, 본인의 개인 보증을 요구하는지, 본인의 개인 대출이 있는 부동산을 법인으로 옮길 수 있는지 물어보세요. 이는 세법이 아니라 대출 기관의 조건이며 기관마다 다릅니다. 부동산을 사거나 옮기기 전에 서면으로 받으세요. 대출 기관에 소득 증명하기를 참고하세요.
• 본인이 개인으로 빌려 법인에 넣은 돈. 그 이자를 공제할 수 있는지는 돈을 어떻게 쓰는지에 달려 있습니다. 빌린 돈을 법인에 빌려주기와 임대 부동산 구입을 위한 차입금 이자를 참고하세요.
• 책임. 법인이 부동산에 관한 청구로부터 본인을 보호하는지는 세법이 아니라 법률과 보험의 문제이며, 대출 기관은 여전히 본인의 개인 보증을 원할 수 있습니다. 변호사와 보험사에 문의하세요.
• 법인이 내 채무를 대신 갚는 경우. 법인이 본인의 개인 주택담보대출이나 다른 채무를 갚으면 그 금액이 주주 혜택이나 대여금으로 본인에게 과세될 수 있으며, 사실관계에 따라 예외가 있습니다(제15조). 주주 대여금과 주주 대여금 계정을 참고하세요.

임대 법인을 설립하고, 부동산을 옮기고, 운영하는 데 비용이 얼마나 드나요?

임대 법인에는 설립 비용, 이미 부동산이 있다면 이전 비용, 그리고 개인 신고서에는 없는 연간 비용이 있습니다.

법인이 임대 부동산을 팔면 무엇이 달라지나요?

양도소득은 본인이 아니라 법인이 신고하며, 법인의 과세 대상 양도소득도 임대료처럼 투자 소득으로 취급되므로 앞서 설명한 환급과 배당 단계가 그대로 적용됩니다(제129조). 앞서 받은 CCA는 환입으로 가산될 수 있습니다. 양도소득의 비과세 부분은 법인이 배당 지급일 또는 처음 지급일 중 빠른 날까지 Form T2054로 선택하면 자본배당으로 세금 없이 지급할 수 있습니다(제83조). 지주회사와 투자 법인을 참고하세요.

본인 명의로 매각하는 경우는 임대 부동산 매각을, 법인의 주식을 대신 파는 경우는 사업 매각을 참고하세요.

주마다 임대 법인에 다르게 과세하나요?

네. 주나 준주마다 연방 세금에 자체 법인세를 더합니다. 낮은 세율은 연방 소기업 공제 대상 소득에, 높은 세율은 그 밖의 모든 소득에 적용되므로, 임대료에는 일반적으로 높은 세율이 적용됩니다(CRA: 법인 세율). 온타리오 주와 뉴브런즈윅 주를 포함한 일부 주는 연방 수동적 소득 한도 축소를 자기 주의 사업 한도에 적용하지 않으므로, 그곳에서는 연방 세율만 달라집니다(CRA: 온타리오 주 소기업 공제; CRA: 뉴브런즈윅 주 법인세).

CRA는 퀘벡 주와 앨버타 주를 제외한 모든 곳의 주·준주 법인세를 관리합니다(CRA: 주 및 준주 법인세). 앨버타 주 법인은 앨버타 세무·재정 관리국(Alberta Tax and Revenue Administration)에 앨버타 주 신고서인 AT1도 제출합니다(앨버타 주: 법인 소득세). 퀘벡 주는 자체 법인세를 운영하며 이 페이지는 그 세율을 다루지 않습니다. 토지 양도세(브리티시컬럼비아 주에서는 부동산 양도세)도 주마다 다릅니다. 임대 부동산을 법인으로 옮기기를 참고하세요.

임대 부동산을 개인 명의로 보유하는 편이 더 간단한 경우는 언제인가요?

임대료 대부분을 본인이 써야 하고, 보호해야 할 영업 법인이 없고, 옮길 부동산이 없다면 개인 보유가 더 간단한 경우가 많습니다.

• 임대료 대부분이 생활비로 필요하다면: 법인이 먼저 세금을 내고 배당을 받는 만큼 환급 대상 부분만 돌려주므로, 법인 안에 쌓이는 돈이 적을 수 있습니다.
• 부동산이 몇 채 안 되고 다른 회사가 없다면: 위험에 놓인 소기업 한도가 없고, 신고서 하나로 임대료가 처리됩니다(임대료를 개인으로 신고하기).
• 이미 부동산을 보유하고 있다면: 옮기는 데도 세금과 비용이 듭니다. 임대 부동산을 법인으로 옮기기를 참고하세요.
• 대출 기관이 개인에게 더 좋은 조건을 준다면: 두 조건을 모두 서면으로 받으세요.
• 배우자나 가족과 공동 소유라면: 공동 소유자는 각자 자기 몫을 신고합니다(공동 소유 임대 부동산). 법인이 되면 공동 소유자가 주주가 되고, 가족 주주에게 주는 배당은 분할 소득 과세 규정의 적용을 받을 수 있습니다(제120.4조). 가족에게 보수 지급하기를 참고하세요.

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며 단순한 숫자를 썼습니다. 모든 금액은 캐나다 달러입니다.

부동산 세 채를 임대하는 캘거리 임대인

캘거리 임대인의 법인이 임대 부동산 세 채에서 연 C$40,000의 순소득을 올리고, 그중 대부분을 생활비로 써야 합니다. 법인의 세금은 약 46 2/3%입니다. 연방 28%, 연방 추가 투자세 10 2/3%, 앨버타 주 8%입니다. 금액으로는 약 C$18,700입니다.

이 세금 중 약 C$12,300(임대료의 30 2/3%)은 환급 대상입니다. 받는 비적격 배당금 한 달러당 38 1/3센트씩 돌려받으므로, 전액을 되찾으려면 약 C$32,000의 배당이 필요합니다. 환급은 배당을 지급한 해의 T2 신고서로 청구하며 그해의 세금을 줄입니다. 같은 해에 C$32,000을 받으면 법인의 순세금은 약 C$6,400이고, 이것이 끝내 환급되지 않는 부분이며, 법인에는 약 C$1,600이 남습니다. 이후 배당에 본인이 개인 세금을 냅니다. 법인이 총세금을 낮춰 주지 않을 수 있고, 해마다 T2 신고서와 재무제표가 추가됩니다. 무엇을 옮기기 전에 같은 C$40,000을 본인 신고서에 신고했을 때와 비교해 봐야 합니다.

관련된 두 회사와 새 임대료 C$60,000

온타리오 주의 한 소유주가 영업 법인과 지주회사를 지배하며, 두 법인은 관련 법인입니다. 직전 역년에 둘의 AAII 합계는 C$100,000이었습니다. 연방 한도 전액 C$500,000이고 과세 자본에 따른 감소나 다른 감소는 없다고 가정합니다. 시작 기준 C$50,000을 넘는 부분의 5배는 C$250,000이므로 한도는 C$250,000이 됩니다.

그 뒤 소유주가 지주회사를 통해 외부 임차인에게 임대하는 부동산을 사서 순임대료 C$60,000이 더해지고, 그룹의 AAII는 C$160,000이 됩니다. 초과분 C$110,000의 5배인 C$550,000은 C$500,000을 넘으므로, 이후 연도의 연방 한도는 없어집니다. 그러면 연방 차원에서는 소기업 세율로 과세되던 영업 소득이 일반 세율로 과세됩니다. 온타리오 주 자체의 사업 한도에는 이 감소가 포함되지 않으므로, 그 소득에 대한 온타리오 주 세금은 낮은 세율로 남을 수 있습니다.

다섯 번째 부동산 매입

밴쿠버의 한 투자자가 임대 부동산 네 채를 개인으로 보유하고 있으며, "비용을 공제받으려면" 다섯 번째는 법인으로 사라는 말을 듣습니다. 비용 규칙은 어느 명의로든 같으므로 이는 이유가 되지 못합니다. 결정을 좌우하는 질문은 대출 기관이 법인에 대출해 주고 투자자의 보증을 요구하는지, 임대료에 먼저 부과되는 세금과 돈을 꺼낼 때의 두 번째 세금을 본인 신고서와 비교하면 어떤지, 기존 네 채를 나중에 옮긴다면 그 이전의 소득세와 부동산 양도세, 해당되는 경우 GST/HST는 얼마인지입니다. 새 법인으로 다섯 번째만 사면 나머지를 옮기지 않아도 되지만 장부와 신고서가 하나씩 더 생깁니다.

상황이 다르다면?

• 임대 부동산이 여러 채이거나 하나 더 사려는데 법인을 쓰라는 말을 들었다면: 어느 명의로 하느냐가 대출 기관의 조건, 임대료에 대한 세금, 이미 보유한 부동산의 경우 이전 비용(소득세, 토지 양도세, 해당되면 GST/HST)에 영향을 줍니다. 임대 부동산을 법인으로 옮기기를 참고하고, 서명하기 전에 법인세 상담으로 개인 보유와 법인 보유를 비교해 보세요.
• 영업 법인을 보유하고 있다면: 임대료가 소기업 한도를 줄일 수 있고 지주회사를 두어도 피할 수 없습니다. 지주회사와 투자 법인을 참고하고, 임대 구조와 그룹의 관련 법인을 법인세 상담으로 점검받으세요.
• 이미 임대 법인이 있거나 곧 설립할 예정이고 장부를 세팅해야 한다면: 임대 부동산 보유 법인의 장부를 참고하고, 첫 임대료가 들어오기 전에 장부 관리 상담으로 장부를 열어 두세요.
• 임대 법인의 장부가 밀렸거나 T2를 한 번도 제출하지 않았다면: 밀린 장부 정리하기와 미제출 법인 신고서 정리하기부터 보고 장부 관리 상담을 받으세요.
• 법인이 본인이 사는 집을 소유하게 된다면: 법인이 소유한 주택을 참고하세요.
• 해외 소유주이거나 미국 부동산이라면: 비거주 소유주가 있는 법인은 CCPC가 아닐 수 있습니다. 캐나다 법인의 비거주 소유주를 참고하세요. 미국 임대 부동산은 미국 부동산을 소유한 캐나다 법인을 참고하세요.
• 매각을 계획하고 있다면: 임대 부동산 매각과 사업 매각을 참고하세요.
• 법인이 퀘벡 주나 앨버타 주에 있거나 그곳에 고정사업장이 있다면: T2 외에 주 신고서도 따로 제출합니다(앨버타 주에서는 AT1). 둘 다 법인세 상담으로 확인하세요.