Yabancı Olarak ABD Mülkü İçin LLC: Kendi Adınıza, LLC veya Şirket

Yabancı biri ABD mülküne nasıl sahip olabilir: şahsen, LLC'de veya şirkette?

ABD dışında yaşayan bir kişi, ABD mülkünü kendi adına (tek başına veya ortak), tek sahipli bir ABD LLC'sinde, iki veya daha fazla sahibi olan bir LLC'de ya da bir ABD şirketinde tutabilir; yurt dışında kurulmuş bir şirket beşinci yoldur. Seçim, kimin beyan vereceğini, kimin stopaj yapacağını ve satışın ya da ölümün neye mal olacağını değiştirir. ABD'nin ABD mülkünden gelen kirayı ve kazancı vergilendirdiği gerçeğini değiştirmez (Publication 519).

Alıcılar farklı ülkelerde yaşıyorsa, ABD'deki bir ebeveyn veya çocuk sizinle birlikte alıyorsa, birkaç yıl içinde satabilirseniz veya zaten kendi adınıza satın aldıysanız ve mülkü taşımak istiyorsanız durum basit değildir. Kendi ülkeniz aynı kirayı ve kazancı vergilendirebilir; orada da danışmanlık alın. Kanada mukimleri için bkz. Kanadalı ABD mülküne nasıl sahip olmalı.

Toplayın: fiyat ve kimin ne kadar ödediği; kredi koşulları (sonradan bir kuruluşa devre izin verilip verilmediği dahil); beklenen kira ve masraflar veya orada yaşayacağınız günler; her alıcının ikameti ve vatandaşlığı; ve mülkü ne kadar süre tutmayı beklediğiniz.

Tek üyeli bir LLC, yabancı sahip için ABD gelir vergisini değiştirir mi?

Hayır. Tek sahipli bir ABD LLC'si, şirket olarak vergilendirilmeyi seçmedikçe federal gelir vergisi bakımından yok sayılır. Bu yüzden geliri ve giderleri sahibin beyannamesine girer (IRS: tek üyeli LLC'ler). Yabancı bir birey sahip, tapu kendi adına olsaydı nasıl vergilendirilecekse tam olarak öyle vergilendirilir. Kira sözleşmesinde LLC'nin adının geçmesi de stopajı durdurmaz: yok sayılan işletmenin sahibi ödemeyi alan taraftır (Publication 515). LLC'nin sağlayabileceği şey vergi değişikliği değil, eyalet hukukuna dayalı bir korumadır: bir üye, yalnızca üye olduğu için genellikle LLC'nin borçlarından şahsen sorumlu değildir (örneğin Delaware Code title 6, section 18-303).

LLC'nin eklediği şey evrak işidir. Tek bir yabancı kişiye tamamen ait bir ABD LLC'si, Form 5472 bakımından şirket olarak değerlendirilir. Mülkü almak için koyduğunuz para veya çektiğiniz kira gibi bildirilecek işlemi olan her yıl için, Form 1120 son tarihine kadar, kâğıt olarak veya faksla, elektronik olarak değil, Form 5472 eklenmiş pro forma Form 1120 verir (yalnızca ad, adres ve B ile E maddeleri) (Form 5472 talimatları). Formu veya kayıtları vermemek yılda $25.000 cezaya mal olur; ayrıca IRS bildiriminden sonra 90 günden fazla süren ihlalin her 30 günlük dönemi veya bir bölümü için $25.000 eklenir (26 USC 6038A). B maddesi işveren kimlik numarasıdır, bu yüzden LLC'nin EIN'ine ihtiyacı vardır (Form 1120). Başvuru adımları: yabancı sahipli tek üyeli LLC beyanı. Şirket olarak vergilendirilmeyi seçen LLC farklı bir durumdur: şirket olarak vergilendirilen yabancı sahipli LLC.

İkimiz mülke bir LLC üzerinden sahipsek ne olur?

İki veya daha fazla sahibi olan bir ABD LLC'si, şirket olmayı seçmedikçe federal vergi bakımından ortaklıktır (IRS: tek üyeli LLC'ler). Geliri veya indirimi olan her yıl için Form 1065 verir ve her sahibe bir Schedule K-1 verir (Form 1065 talimatları). Ortaklığın kendisi gelir vergisi ödemez. Her yabancı sahip kendi payı için Form 1040-NR verir.

Yabancı sahipleri için stopajı kiracı değil LLC yapar (Publication 515):

• Fiilen bağlantılı pay: fiilen bağlantılı gelir, ABD'nin bir ABD işletmesininki gibi net esasla vergilendirdiği gelirdir. Kira, LLC'nin kiralama faaliyeti kendisi bir ABD işletmesiyse veya bir sahip net esası seçip LLC'ye seçimin kopyasıyla Form W-8ECI verirse böyledir. LLC, o sahibin net vergilendirilebilir gelir payı üzerinden section 1446 stopajı öder: bireyler için %37, şirket sahipleri için %21; nakit dağıtılmasa bile (IRS: ortaklık stopajı; 26 USC 1446).
• Diğer kira: LLC, her yabancı sahibin brüt kira payının %30 kadarını stopaj olarak keser.

Formlar ve son tarihler yabancı ortaklar için stopaj ve mukim olmayan iki kişinin sahip olduğu LLC sayfalarındadır. Eşler farklı kurallarla karşılaşabilir: bkz. eş ve aile LLC'leri.

ABD şirketi neyi değiştirir?

Mülke bir ABD şirketi sahip olur ve vergi mükellefi odur. Form 1120 verir ve net kira ile satış kazançları dahil vergilendirilebilir geliri üzerinden sabit %21 öder (26 USC 11). Bir bireyin Form 1040-NR'deki uzun vadeli kazancı sermaye kazancı vergi çalışma sayfasını ve onun daha düşük oranlarını kullanabilir (Form 1040-NR talimatları). Bir şirketin kazancı kullanamaz.

Kâr size ulaştığında ikinci bir katman gelir: bir ABD şirketinin yabancı hissedara temettüsü, anlaşma oranı düşürmedikçe genellikle %30 stopaja tabidir (Publication 515). Şirkete ödenen kira bir ABD kişisine ödenir, bu yüzden kiracılar yabancı kişi stopajı uygulamaz.

En az %25 yabancı sahibi olan bir şirket, bu sahiple bildirilecek işlemler (borçlar gibi) için Form 5472 verir (Form 5472 talimatları). Mukim olmayan biri S şirketi hissesi tutamaz, bu yüzden şirket C şirketi olarak kalır (26 USC 1361; S şirketi uygunluğu). Yıllık beyanlar: yabancı sahipli C şirketi beyanı.

Bunun yerine yabancı bir şirket ABD mülküne sahip olabilir mi?

Yurt dışında kurulmuş bir şirket mülke doğrudan sahip olabilir. ABD vergisi bakımından bu durumda yabancı şirkettir. Section 882(d) uyarınca kira üzerinden net esaslı vergi seçtiğinde, indirim veya iade talep ettiğinde ya da sattığında Form 1120-F verir. Seçim yapılmazsa brüt kiradan kesilen %30 stopaj, kira üzerindeki ABD vergisini kapatabilir (Form 1120-F talimatları; Publication 515). Yeniden yatırıma çevirmediği ABD kazançları üzerinden, bir anlaşma değiştirmedikçe %30 şube kâr vergisi de ödeyebilir (26 USC 884). Bkz. yabancı şirket ABD vergi beyannameleri.

Kiradan ne kesilir ve brüt kira stopajını nasıl durdururum?

Yabancı bir sahip için ödeme yapan taraf, giderlerden önce brüt kiranın %30 kadarını veya daha düşük bir anlaşma oranını stopaj olarak keser. Bunun yerine net kira üzerinden vergilendirilmek için sahip, section 871(d) uyarınca Form 1040-NR ile seçim yapar ve her ödeme yapana Form W-8ECI verir. Tapu kendi adınızda da tek sahipli bir LLC'nin adında da aynı yol izlenir (IRS: ABD'de bulunan gayrimenkul). Seçim tüm ABD kira mülklerinizi kapsar ve her yıl Form 1040-NR vermek anlamına gelir. Geç verilen bir beyanname indirimleri kaybettirebilir (aynı kaynak). Form W-8ECI, ABD vergi kimlik numarası olmadan geçerli değildir (Form W-8ECI talimatları). Kimin stopaj yaptığı, atlanırsa kimin sorumlu olduğu, Schedule E ve verilmeyen yıllar: ABD mülkünü yurt dışından kiraya vermek.

Her seçenekte sattığımda ne olur?

ABD gayrimenkulünü satan yabancı satıcı genellikle kapanışta stopajla karşılaşır, ardından gerçek vergiyi kapatmak için beyanname verir. Satıcının kim sayıldığı, kimin stopaj yapacağını belirler (IRS: FIRPTA stopajı; 26 USC 1445; yok sayılan işletmeler ve ortaklıklar için Publication 515).

Elde edilen tutar, fiyat artı alıcının üstlendiği borçtur. Yabancı bir sahip tapuyu başkasıyla birlikte tutuyorsa elde edilen tutar satıcılar arasında her birinin koyduğuna göre bölünür ve alıcı yalnızca yabancı sahibin payı üzerinden stopaj yapar (IRS: FIRPTA stopajı). Bireysel bir alıcı evde oturacaksa stopaj daha düşüktür: $300.000 veya altında hiç yok ve $1.000.000 tutarına kadar %10 (Form 8288 talimatları). Satıcı, stopajı beklenen vergiye yaklaştırmak için Form 8288-B ile IRS'den stopaj belgesi isteyebilir. Alıcı, Form 8288 ve 8288-A'yı verir ve kesilen vergiyi devirden sonra 20 gün içinde IRS'ye öder. Stopaj yapması gerekirken yapmayan alıcı, vergiyi ve faizi ödemeye zorlanabilir (Form 8288 talimatları). IRS size Form 8288-A'nın damgalı B kopyasını postalar; krediyi talep etmek için bunu Form 1040-NR'ye eklersiniz. Alıcının formunda vergi kimlik numaranız yoksa IRS önce numara istemek için yazar (aynı kaynak; Form 1040-NR talimatları). Birey, kazancı Form 1040-NR ile Schedule D'de fiilen bağlantılı gelir olarak bildirir ve asgari vergi uygulanabilir (Publication 519; Form 1040-NR talimatları). Alınan amortisman kazancı artırır: bkz. amortisman geri alımı.

ABD şirketinde hisselere dikkat edin. ABD gayrimenkulü, satıştan önceki beş yıl içinde (veya daha kısaysa hisseleri elinizde tuttuğunuz sürede) herhangi bir zamanda gayrimenkul ve işletme varlıklarının değerce en az %50 kadarını oluşturan bir ABD şirketinin hisseleri, mülkün kendisi gibi değerlendirilir (26 USC 897). Binayı değil hisseleri satmak da alıcının %15 stopajını getirir. Bu tür hisseleri geri alan veya tasfiye eden şirket, yabancı hissedara ödediği tutarın %15 kadarını stopaj olarak keser (IRS: FIRPTA stopajı).

ABD veraset vergisi yapıya göre nasıl farklılaşır?

Kendi adınızda veya bir ABD şirketi aracılığıyla tutulan mülk ya da hisseleri ABD terekenize girer. IRS rehberliği bir LLC payının nerede sayıldığını söylemez. Yurt dışında kurulmuş bir şirketin hisseleri genellikle dışındadır. ABD vatandaşı olmayan ve ABD'de yerleşik olmayan bir kişinin ABD varlıkları, artı düzeltilmiş vergilendirilebilir hediyeler ölümde $60.000 tutarını aşarsa, vasiyet yürütücüsü dokuz ay içinde Form 706-NA verir. ABD'de görevli vasiyet yürütücüsü yoksa, ölenin mülküne sahip olan herkes (ortak sahip veya mirasçı gibi) vasiyet yürütücüsü sayılır ve beyanı vermek zorundadır (IRS: mukim olmayan terekesi beyannameleri; Form 706-NA talimatları). Bu tutarın üzerinde vergi doğabilir: mukim olmayan birinin terekesi genellikle $13.000 kredi alır; bu, ilk $60.000 üzerindeki vergiyi karşılar ve oranlar, bir anlaşma sonucu değiştirmedikçe %40 oranına kadar yükselir (Form 706-NA talimatları; 26 USC 2101).

Ölüm vergisi anlaşmaları Avustralya, Avusturya, Kanada (gelir vergisi anlaşması üzerinden), Danimarka, Finlandiya, Fransa, Almanya, Yunanistan, İrlanda, İtalya, Japonya, Hollanda, Güney Afrika, İsviçre ve Birleşik Krallık ile yürürlüktedir (Form 706-NA talimatları). Bir anlaşma, ABD mülkü sayılanı daraltabilir (IRS: mukim olmayan terekesi beyannameleri). Mülkü ABD terekenizin dışında tutmak için LLC'ye güvenmeyin: yukarıdaki IRS konum kuralları bunu söylemez.

ITIN mi yoksa EIN mi gerekir?

Form 1040-NR veren her bireysel sahibin bir ABD vergi kimlik numarasına ihtiyacı vardır. Sosyal güvenlik numarası alamayan kişi, normalde ilk beyannamenin önüne eklenen Form W-7 ile ITIN için başvurur. Stopaja tabi kira veya ortaklık payı, Exception 1 için uygun olabilir. Bu istisna, ödeme yapanın yazısı gibi destekleyici belgelerle daha erken başvurmanıza izin verir (Form W-7 talimatları). ITIN gelene kadar Form W-8ECI geçerli değildir ve brüt kira stopajı sürer. ITIN için başka nedeni olmayan satıcı, satış sözleşmesi bağlayıcı hale geldikten sonra W-7 Exception 4 ile başvurabilir, öncesinde değil (IRS: FIRPTA stopajı).

LLC veya şirketin kendi EIN'ine ihtiyacı vardır. Pro forma Form 1120 bunu B maddesinde sorar (Form 1120). Nasıl başvurulur: yabancı sahip için ITIN ve mukim olmayanlar için ABD LLC'si, adım adım. Kira toplamak ve faturaları ödemek için bkz. ABD iş adresi ve banka hesabı.

Mülkün bulunduğu eyalet cevabı değiştirir mi?

Evet. Eyalet kirayı ve kazancı vergilendirebilir, satışta kendi stopajını isteyebilir ve IRS LLC'yi yok saysa bile bir LLC'den veya şirketten yıllık vergi alabilir. California bir örnektir: orada kurulan veya iş yapan her LLC, iptal edilene kadar ve hiç iş yapmasa bile $800 yıllık vergi öder (California FTB: LLC'ler). California emanet tutucuları (escrow holders) ayrıca, satıcı muafiyet onaylamadıkça $100.000 üzerindeki satışlarda genellikle satış fiyatının %3 1/3 kadarını keser (California FTB: Form 593 talimatları). Bazı eyaletlerin kendi veraset vergisi de vardır: örneğin New York, federal brüt terekenin artı bazı hediyelerin muafiyet tutarını aşması halinde, eyalette gayrimenkul bulunan mukim olmayanın terekesinden beyanname ister (New York: veraset vergisi).

Bazı eyaletler, belirli ülkelerden kişilerin veya şirketlerin, kontrol ettikleri bir LLC dahil, satın almasını da sınırlar. Örneğin Florida'nın yasası, ABD vatandaşı veya green card sahibi olmayan ve Çin'de ikamet eden kişilerin çoğunu kapsar; tek bir ev için dar bir istisna vardır (Florida Statutes 692.204). İmzalamadan önce eyaletin yasasına bakın.

Bir LLC'ye tapu devri, bazı yerlerde devir vergisi veya yeni bir emlak vergisi değeri de getirebilir: bkz. LLC'de kira mülkü. Eyalete göre yıllık ücretler eyaletlere göre LLC yıllık ücretleri ve raporları sayfasındadır.

Satın aldıktan sonra mülkü bir LLC'ye veya şirkete taşıyabilir miyim?

Evet, ancak tapu imzalanmadan önce her taşımanın vergi maliyetini kontrol edin.

• Kendi tek sahipli LLC'nize: IRS LLC'yi gelir vergisi bakımından yok sayar, bu yüzden federal gelir vergisi bakımından sahip olmaya devam edersiniz (IRS: tek üyeli LLC'ler). LLC, koyduğunuz mülkü Form 5472, Part V'te bildirir (Form 5472 talimatları).
• Bir ABD şirketine: bir FIRPTA elden çıkarmasıdır; dolayısıyla dördü de sağlanmadıkça stopaj uygulanır: section 351 gibi bir tanınmama kuralı devri kapsar, aldığınız hisse kendisi bir ABD gayrimenkul payıdır, stopaj yapan tarafa gereken bildirimi verirsiniz ve stopaj yapan taraf bunu devirden sonraki 20. güne kadar IRS'ye gönderir (IRS: FIRPTA stopajı).
• Mülkü tutan tek sahipli LLC için şirket vergisi seçmek (Form 8832): seçim yürürlüğe girdiğinde mülkü hissesi karşılığında yeni bir şirkete katmış sayılırsınız. Bu yüzden bir ABD şirketine yapılan tapu devriyle aynı FIRPTA elden çıkarmasıdır ve dört koşul da aynıdır (26 CFR 301.7701-3; IRS: FIRPTA stopajı). Bkz. şirket olarak vergilendirilen yabancı sahipli LLC.
• Yurt dışında kurulmuş bir şirkete: FIRPTA stopajı genellikle uygulanır (IRS: FIRPTA stopajı).
• Tapuya bir aile üyesi eklemek: mukim olmayan birinin ABD gayrimenkulünü hediye etmesi ABD hediye vergisine tabi olabilir (IRS: mukim olmayanlar için hediye vergisi). Hediye de bir FIRPTA elden çıkarmasıdır, ancak aile üyesi hiçbir şey ödemez ve borç üstlenmezse hiçbir şey kesilmez. Mülk üzerindeki bir kredi elde edilen tutara sayılır (Form 8288 talimatları).

Ayrıca eyalet devir vergisini ve kredinizin devre izin verip vermediğini kontrol edin. Tapuyu, kapanış beyanını, iyileştirme maliyetlerini, alınan amortismanı, güncel değeri ve kredi koşullarını toplayın.

Örnek

Açıklayıcı tutarlar, ABD doları cinsinden.

Almanya'daki bir alıcı daireyi kendi adında tutuyor

$500.000'lık bir daire alır, yılda $30.000'a kiralar ve amortisman dahil $18.000 gideri vardır. Seçim yapılmazsa kiracı veya yönetici brüt kiranın %30'unu keser: $9.000. ITIN'ini alıp kiracıya veya yöneticiye net esas seçimiyle Form W-8ECI verdiğinde kiradan hiçbir şey kesilmez. $12.000'lık net kira için Form 1040-NR verir ve üzerindeki vergiyi öder.

Yıllar sonra dairede oturmayacak bir alıcıya $650.000'a satar. Alıcı %15, yani $97.500 keser. Kazancı Form 1040-NR'de bildirir ve $97.500'ı talep eder. Gerçek vergisi daha düşükse fark iade edilir. Almanya IRS'nin ölüm vergisi anlaşması ülkeleri listesindedir, bu yüzden tereke incelemesi bu anlaşmayla başlar.

Aynı alıcı tek sahipli LLC kullanıyor

Vergisi aynıdır: Form 1040-NR'si yine $12.000 net kira bildirir. LLC bir EIN ve kendisiyle LLC arasında para hareket ettiği her yıl için Form 5472 ile pro forma Form 1120 ekler: satın alma yılında koyduğu $500.000 ve ardından çektiği kira. Satışta satıcı LLC değil, kendisidir; bu yüzden alıcı yine $97.500 keser.

Yurt dışındaki iki kardeş iki sahipli LLC ile satın alıyor

Her biri yarısına sahiptir. LLC, Form 1065 verir ve her kardeşe bir K-1 verir. İkisi de net esası seçer ve LLC'ye Form W-8ECI verir. LLC'nin fiilen bağlantılı vergilendirilebilir geliri $10.000 ise, her kardeşin $5.000'lık payı %37 stopajla, yani $1.850 ile karşılaşır ve bu tutarı LLC yıl içinde taksitlerle öder. Her kardeş Form 1040-NR verir ve Form 8805'te gösterilen $1.850'yi talep eder. LLC sattığında her kardeşin kazanç payı üzerinden stopaj yapar. LLC yabancı kişi olmadığını onayladıktan sonra alıcı stopaj yapmaz.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Kanada'da yaşıyorsunuz: bkz. Kanadalı ABD mülküne nasıl sahip olmalı.
• Alıcılar farklı ülkelerde yaşıyor veya ABD'deki bir ebeveyn veya çocuk sizinle birlikte alıyor: her kişinin vergi statüsü stopajı ve beyanları değiştirir. Kapanıştan önce yapıyı sınır ötesi vergi desteği ile netleştirin.
• Ev ABD'deki bir çocuk için veya çocuğun adına olacak: ABD mülkü veya para hediyesinin kendi ABD vergi ve beyan kuralları vardır. Bkz. yurt dışından hediyeler ve miraslar ve kapanıştan önce tapuyu sınır ötesi vergi desteği ile netleştirin.
• Birkaç yıl içinde satabilirsiniz: stopaj belgesini ve satış beyannamesini sınır ötesi vergi desteği ile erkenden planlayın.
• ABD'ye taşınabilirsiniz: mukim yabancı, ABD vatandaşı gibi dünya genelindeki geliri üzerinden vergilendirilir ve satış stopajı bakımından yabancı kişi değildir; yani beyanlar değişir (Publication 519; Form 8288 talimatları). Bkz. ABD vergi mukimi olarak ilk yılınız ve taşınmadan önce yapıyı sınır ötesi vergi desteği ile gözden geçirin.
• Zaten kendi adınıza satın aldınız: taşıma maliyetini LLC'de kira mülkü sayfasında karşılaştırın ve tapuyu değiştirmeden önce sınır ötesi vergi desteği alın.
• Sizi ABD veraset vergisi endişelendiriyor: cevap dünya genelindeki terekenize, varsa bir anlaşmaya ve kendi ülkenizin kurallarına bağlıdır. Bunları sınır ötesi vergi desteği ile gözden geçirin.
• Kira stopaj olmadan veya beyannamesiz toplandı: ABD mülkünü yurt dışından kiraya vermek sayfasıyla başlayın.
• LLC'niz hiç Form 5472 vermedi: bkz. verilmeyen yabancı sahip beyanları ve cezalar.
• LLC'yi şimdi kuruyorsunuz: mukim olmayanlar için ABD LLC'si, adım adım rehberini izleyin.