外国人买美国房产：个人、LLC 还是公司持有

外国人如何持有美国房产：个人、LLC 还是公司？

住在美国境外的人，可以用自己的名义（单独或共同）、只有一名所有人的美国 LLC、有两名或以上所有人的 LLC，或美国公司来持有美国房产；在境外成立的公司是第五种途径。不同的选择会改变谁来报税、谁来预扣，以及出售或身故时要付多少成本，但不会改变美国对美国房产的租金和收益征税这一事实（第 519 号出版物）。

出现这些情况，事情就不简单：买家住在不同国家；住在美国的父母或子女和您一起买；您可能在几年内出售；或您已经以个人名义买了，现在想把房产转入公司或 LLC。您所在国也可能对同一笔租金和收益征税，请同时在当地咨询。加拿大居民：见加拿大人应如何持有美国房产。

请备齐：房价以及各人出资多少；贷款条款，包括之后是否允许转入实体；预期租金和费用，或您自己住在那里的天数；每位买家的居住地和公民身份；以及您打算持有多久。

单一成员 LLC 会改变外国所有人的美国所得税吗？

不会。只有一名所有人的美国 LLC，除非选择按公司纳税，否则在联邦所得税上被忽略，它的收入和费用要填在所有人的税表上（IRS：单一成员 LLC）。外国个人所有人的纳税方式，与自己持有产权完全相同。租约上写的是 LLC 的名字，也不能阻止预扣：被忽略实体的所有人才是收款人（第 515 号出版物）。LLC 能带来的是州法律上的保护，而不是税务变化：成员通常不会仅仅因为是成员，就要对 LLC 的债务承担个人责任（例如，《特拉华州法典》第 6 编第 18-303 条）。

LLC 增加的是文书工作。由一名外国人全资拥有的美国 LLC，在 5472 表方面被视为公司。每个有须申报交易的年度，例如您为购房投入的资金或您取出的租金，它都要报一份形式性 1120 表（只填名称、地址、B 项和 E 项），并附上 5472 表，在 1120 表截止日前以纸质或传真方式递交，不能电子报税（5472 表填报说明）。未报表格或未保存记录，每年罚 $25,000；IRS 发出通知 90 天后过失仍持续的，每个 30 天期间（不足也按一个计），再加罚 $25,000（26 USC 6038A）。B 项是雇主识别号码，所以 LLC 需要 EIN（1120 表）。申报步骤：外资单一成员 LLC 的申报。选择按公司纳税的 LLC 是另一种情况：按公司纳税的外资 LLC。

如果我们两个人通过 LLC 持有房产呢？

有两名或以上所有人的美国 LLC，除非选择按公司纳税，否则在联邦税务上是合伙企业（IRS：单一成员 LLC）。只要当年有收入或扣除，它就要报 1065 表，并向每位所有人提供 Schedule K-1（1065 表填报说明）。合伙企业本身不缴所得税；每位外国所有人就自己的份额报 1040-NR 表。

预扣由 LLC 为外国所有人办理，而不是租客（第 515 号出版物）：

• 有效关联份额： 有效关联收入是美国按净额课税的收入，和美国经营业务相同；当 LLC 的出租活动本身就是美国经营业务，或所有人选择按净额课税并把 W-8ECI 表和选择声明的副本交给 LLC 时，租金就属于这类收入。LLC 要就该所有人应分得的净应税收入缴纳第 1446 条预扣税：个人为 37%，公司所有人为 21%，即使没有实际分配现金也一样（IRS：合伙企业预扣；26 USC 1446）。
• 其他租金： LLC 对每位外国所有人应分得的总租金预扣 30%。

表格和截止日见对外国合伙人的预扣和两名非居民拥有的 LLC。夫妻可能适用不同规则：见夫妻和家庭 LLC。

美国公司会带来什么变化？

美国公司拥有房产，也是纳税人。它报 1120 表，就其应税收入，包括净租金和出售收益，按统一的 21% 缴税（26 USC 11）。个人在 1040-NR 表上的长期收益，可以使用资本收益税工作表及其较低的税率（1040-NR 表填报说明）；公司则不行。

利润分到您手上时，还有第二层税：美国公司向外国股东派发的股息，通常要预扣 30%，除非税收协定降低税率（第 515 号出版物）。租金是付给美国公司，也就是美国人，所以租客不适用外国人预扣。

有外国所有人持股达到 25% 或以上的公司，要就与该所有人之间须申报的交易，例如借款，报 5472 表（5472 表填报说明）。非居民不能持有 S 公司的股份，所以它仍是 C 公司（26 USC 1361；S 公司资格）。每年的申报见外资 C 公司的申报。

可以由外国公司来持有这处美国房产吗？

在境外成立的公司可以直接持有房产；对美国税务来说，它是外国公司。如果它根据第 882(d) 条选择对租金按净额课税、要主张扣除或退税，或出售房产，就要报 1120-F 表；没有这项选择时，从总租金预扣的 30%，可以了结它在租金上的美国税（1120-F 表填报说明；第 515 号出版物）。对没有再投资的美国收益，它还可能要缴 30% 的分支机构利润税，除非税收协定有不同规定（26 USC 884）。见外国公司的美国税表。

租金上会被预扣多少？如何避免按总租金预扣？

对外国所有人，付款方通常在扣除任何费用之前，就预扣总租金的 30%，或较低的协定税率。如果想改按净租金课税，所有人要根据第 871(d) 条，用 1040-NR 表作出选择，并向每个付款方提供 W-8ECI 表；产权登记在您名下，或登记在单一所有人 LLC 名下，做法相同（IRS：位于美国的不动产）。这项选择涵盖您所有的美国出租房，意味着您每年都要报 1040-NR 表；税表迟交，可能会失去扣除（同一来源）。没有美国纳税人识别号码，W-8ECI 表无效（W-8ECI 表填报说明）。谁来预扣、漏扣时谁负责、Schedule E 以及漏报的年度，见在境外出租美国房产。

不同方式下，出售时会发生什么？

外国人出售美国不动产，通常在成交时被预扣，之后再报税表结清实际应缴的税款。谁算卖方，决定谁来预扣（IRS：FIRPTA 预扣税；26 USC 1445；被忽略实体和合伙企业见第 515 号出版物）。

变现金额是价款加上买家承担的任何债务。外国所有人与他人共同持有产权时，变现金额按各卖方的出资比例分摊，买家只对外国所有人的份额预扣（IRS：FIRPTA 预扣税）。当个人买家要把房子作为住宅自住时，预扣较低：$300,000 或以下不预扣，高至 $1,000,000 的部分预扣 10%（8288 表填报说明）。卖方可以用 8288-B 表向 IRS 申请预扣证明，把预扣降到接近预期应缴的税款。买家要报 8288 表和 8288-A 表，并在转让后 20 天 内把预扣的税款缴给 IRS；应预扣而未预扣的买家，可能被要求补缴税款和利息（8288 表填报说明）。IRS 会寄给您盖章的 8288-A 表 B 联，您把它附在 1040-NR 表上来主张抵免；如果买家报送的表上缺少您的纳税人识别号码，IRS 会先来信索要（同一来源；1040-NR 表填报说明）。个人把收益作为有效关联收入，填在随 1040-NR 表报送的 Schedule D 上，并可能适用最低税（第 519 号出版物；1040-NR 表填报说明）。已提折旧会增加收益：见折旧追回。

通过美国公司持有时，要留意股份。如果一家美国公司的美国不动产，在出售前 五年 内（或您持股期间，如果更短）的任何时候，按价值占其不动产和经营资产的至少 50%，那么它的股份就等同于房产本身（26 USC 897）。出售股份而不是楼房，买家仍要预扣 15%；回购或清算这类股份的公司，要对付给外国股东的款项预扣 15%（IRS：FIRPTA 预扣税）。

不同持有方式下，美国遗产税有何不同？

以您个人名义持有，或通过美国公司持有，房产或其股份都计入您的美国遗产；IRS 的指引没有说明 LLC 权益位于哪里；在境外成立的公司的股份，通常不在其内。如果一个既非美国公民、也非美国住所所在地居民的人，其美国资产加上调整后的应税赠与，在去世时超过 $60,000，执行人要在九个月内报 706-NA 表；没有在美国行事的执行人时，持有死者财产的任何人，例如共同所有人或继承人，就视为执行人，必须报税（IRS：非居民遗产税表；706-NA 表填报说明）。超过该金额时可能要缴税：非居民的遗产通常可以获得 $13,000 的抵免，足以涵盖最初 $60,000 的税款，税率最高升至 40%，除非税收协定改变结果（706-NA 表填报说明；26 USC 2101）。

遗产税协定目前适用于澳大利亚、奥地利、加拿大（通过所得税协定）、丹麦、芬兰、法国、德国、希腊、爱尔兰、意大利、日本、荷兰、南非、瑞士和英国（706-NA 表填报说明）；税收协定可能缩小美国财产的范围（IRS：非居民遗产税表）。不要指望靠 LLC 把房产排除在您的美国遗产之外：上面的 IRS 所在地规则并没有这样说。

我需要 ITIN 还是 EIN？

每位报 1040-NR 表的个人所有人，都需要美国纳税人识别号码。无法取得社会保障号码的人，用 W-7 表申请 ITIN，通常附在第一份税表的最前面；须预扣的租金或合伙企业份额，可以适用例外 1，让您能提早申请，并附上付款方的信函等证明文件（W-7 表填报说明）。ITIN 下来之前，W-8ECI 表无效，仍会按总租金预扣。没有其他理由需要 ITIN 的卖方，可以在买卖合同具有约束力之后、而不是之前，根据 W-7 表例外 4 申请（IRS：FIRPTA 预扣税）。

LLC 或公司需要自己的 EIN；形式性 1120 表在 B 项要求填写（1120 表）。申请方法：外国所有人的 ITIN和非居民设立美国 LLC 的步骤。收租和付账单的问题，见美国经营地址和银行账户。

房产所在的州会改变答案吗？

会。州可以对租金和收益征税，可以要求在出售时另行预扣，也可以对 LLC 或公司征收年度税，即使 IRS 忽略了这个 LLC。加州就是一例：在加州组建或在加州经营的每个 LLC，即使没有业务，也要缴 $800 的年度税，直到注销为止（加州特许经营税局：LLC）。加州的托管代理机构，在售价超过 $100,000 的出售中，通常也要预扣售价的 3 1/3%，除非卖方证明可以豁免（加州特许经营税局：593 表填报说明）。有些州还有自己的遗产税：例如纽约州规定，非居民的遗产如果包括州内的不动产，且联邦总遗产加上某些赠与超过该州的免税额，就要报税表（纽约州：遗产税）。

有些州还限制来自特定国家的个人或公司购房，包括通过他们控制的 LLC 购买。例如佛罗里达州的法律，涵盖大多数住所在中国、且不是美国公民或绿卡持有人的人，仅对一处住宅有狭窄的例外（《佛罗里达州法规》692.204）。签约前，请先查该州的法律。

把房产过户到 LLC 名下，在某些地方还可能产生转让税，或使房产税估值重新确定：见LLC 名下的出租房。各州的年度费用见各州 LLC 年度费用和报告。

买房之后，还能把房产转入 LLC 或公司吗？

可以，但在契约签字之前，要先核算每种转法的税务成本。

• 转入您自己的单一所有人 LLC： IRS 在所得税上忽略这个 LLC，所以在联邦所得税上您仍是所有人（IRS：单一成员 LLC）。LLC 要把您投入的房产，报在 5472 表第 V 部分（5472 表填报说明）。
• 转入美国公司： 这属于 FIRPTA 处置，所以要预扣，除非以下四项同时满足：第 351 条等不确认规则涵盖这次转让；您收到的股票本身就是美国不动产权益；您向扣缴义务人发出了规定的通知；扣缴义务人在转让后第 20 天前把通知送到 IRS（IRS：FIRPTA 预扣税）。
• 让持有房产的单一所有人 LLC 选择按公司纳税（8832 表）： 选择生效时，视为您把房产投入一家新公司以换取其股票，因此这与房产契约转入美国公司一样，属于同样的 FIRPTA 处置，适用同样的四项条件（26 CFR 301.7701-3；IRS：FIRPTA 预扣税）。见按公司纳税的外资 LLC。
• 转入在境外成立的公司： 通常适用 FIRPTA 预扣（IRS：FIRPTA 预扣税）。
• 把家人加入产权： 非居民赠与美国房地产，可能要缴美国赠与税（IRS：非居民赠与税）。赠与也属于 FIRPTA 处置，但如果家人没有付款，也没有承担债务，就不预扣；房产上的贷款会计入变现金额（8288 表填报说明）。

还要核查州转让税，以及您的贷款是否允许转让。请备齐契约、成交结算单、改良成本、已提折旧、现值和贷款条款。

示例

数字仅作说明，金额为美元。

德国的买家，以个人名义持有公寓

她花 $500,000 买了一套公寓，每年租金 $30,000，费用 $18,000（包括折旧）。没有作出选择时，租客或管理人预扣总租金的 30%，即 $9,000。取得 ITIN，并把附有按净额课税选择的 W-8ECI 表交给租客或管理人之后，租金不再被预扣；她就 $12,000 的净租金报 1040-NR 表，并缴纳相应的税款。

若干年后，她以 $650,000 卖给一位不会在此居住的买家。买家预扣 15%，即 $97,500。她在 1040-NR 表上申报收益，并主张这 $97,500；如果实际应缴税款较低，差额会退还。德国在 IRS 的遗产税协定国家名单上，所以她的遗产审查要从这项协定入手。

同一位买家改用单一所有人 LLC

她的税款相同：她的 1040-NR 表仍然申报 $12,000 的净租金。LLC 多了一个 EIN，并且每个她与 LLC 之间有资金往来的年度，都要报形式性 1120 表和 5472 表：购房当年她投入的 $500,000，之后她取出的租金。出售时，卖方是她，而不是 LLC，所以买家仍预扣 $97,500。

两位在境外的兄弟姐妹，通过两名所有人的 LLC 购买

各持一半。LLC 报 1065 表，并向每人提供 K-1。两人都选择按净额课税，并向 LLC 提供 W-8ECI 表。如果 LLC 的有效关联应税收入为 $10,000，每人的 $5,000 份额要预扣 37%，即 $1,850，由 LLC 在年内分期缴纳。每人报 1040-NR 表，并主张 8805 表上列出的 $1,850。LLC 出售时，对每人应分得的收益预扣；LLC 证明自己不是外国人后，买家不预扣。

您的情况不同？

• 您住在加拿大： 见加拿大人应如何持有美国房产。
• 买家住在不同国家，或住在美国的父母或子女和您一起买： 每个人的税务身份都会改变预扣和税表，所以请在成交前，通过跨境税务协助确定持有结构。
• 房子是给住在美国的子女，或将登记在子女名下： 赠与美国财产或资金，有自己的美国税务和申报规则：见境外的赠与和遗产，并在成交前通过跨境税务协助确定产权登记。
• 您可能在几年内出售： 及早通过跨境税务协助，规划预扣证明和出售时的税表。
• 您可能搬到美国： 居民外国人和美国公民一样，要就全球收入纳税，而且在出售预扣中不算外国人，所以申报会改变（第 519 号出版物；8288 表填报说明）：见成为美国税务居民的第一年，并在搬家前通过跨境税务协助审查持有结构。
• 您已经以个人名义买了房： 在LLC 名下的出租房里比较转移的成本，并在更改契约前通过跨境税务协助核对。
• 您担心的是美国遗产税： 答案取决于您的全球遗产、适用的税收协定和您所在国的规则；请通过跨境税务协助审查。
• 收了租金但没有预扣，或没有报税： 请先看在境外出租美国房产。
• 您的 LLC 从未报过 5472 表： 见漏报外国所有人申报与罚款。
• 您现在正要成立 LLC： 按非居民设立美国 LLC 的步骤办理。