Propiedad en EE. UU. siendo extranjero: nombre, LLC o corporación

¿Cómo puede un extranjero tener una propiedad en EE. UU.: a su nombre, en una LLC o en una corporación?

Una persona que vive fuera de EE. UU. puede tener una propiedad en EE. UU. a su propio nombre (sola o en conjunto con otros), en una LLC de EE. UU. de un solo propietario, en una LLC con dos o más propietarios o en una corporación de EE. UU.; una empresa constituida en el extranjero es una quinta vía. La elección cambia quién presenta, quién retiene y cuánto cuesta una venta o un fallecimiento, pero no el hecho de que EE. UU. grava el alquiler y las ganancias de una propiedad en EE. UU. (Publication 519).

El caso deja de ser sencillo si los compradores viven en países distintos, si un padre o un hijo en EE. UU. compra con usted, si puede vender en pocos años, o si ya compró a su nombre y quiere pasar la propiedad a una entidad. Su propio país puede gravar el mismo alquiler y la misma ganancia; busque asesoría allí también. Residentes de Canadá: vea cómo debe tener un canadiense una propiedad en EE. UU..

Reúna esto: el precio y cuánto paga cada quien; las condiciones del préstamo, incluido si se permite una transferencia posterior a una entidad; el alquiler y los costos previstos, o los días que vivirá allí; la residencia y la ciudadanía de cada comprador; y cuánto tiempo piensa conservarla.

¿Una LLC de un solo miembro cambia el impuesto sobre la renta de EE. UU. de un propietario extranjero?

No. Una LLC de EE. UU. con un solo propietario se ignora para el impuesto federal sobre la renta, a menos que elija tributar como corporación, así que sus ingresos y gastos van en la declaración del propietario (IRS: LLC de un solo miembro). Un propietario individual extranjero tributa exactamente como si tuviera el título a su nombre. Tampoco detiene la retención que el nombre de la LLC figure en el contrato de arrendamiento: el propietario de una entidad ignorada es quien recibe el pago (Publication 515). Lo que una LLC puede dar es un escudo según la ley estatal, no un cambio tributario: por lo general, un miembro no responde personalmente de las deudas de la LLC solo por ser miembro (por ejemplo, Delaware Code title 6, section 18-303).

Lo que la LLC agrega es trámite. Una LLC de EE. UU. de propiedad exclusiva de una persona extranjera se trata como corporación para efectos del Form 5472. Por cada año con una transacción declarable, como el dinero que usted aporta para comprar la propiedad o el alquiler que retira, presenta un Form 1120 pro forma (solo nombre, dirección y los puntos B y E) con el Form 5472 adjunto, en la fecha de vencimiento del Form 1120, en papel o por fax, no por vía electrónica (instrucciones del Form 5472). No presentar el formulario o los registros cuesta $25,000 por año, más $25,000 por cada período de 30 días, o fracción, en que la falla continúe más de 90 días después de un aviso del IRS (26 USC 6038A). El punto B es el número de identificación del empleador, así que la LLC necesita un EIN (Form 1120). Pasos para presentar: presentación de una LLC de un solo miembro de propiedad extranjera. Una LLC que elige el trato de corporación es otro caso: una LLC de propiedad extranjera que tributa como corporación.

¿Qué pasa si somos dos propietarios de la propiedad a través de una LLC?

Una LLC de EE. UU. con dos o más propietarios es una sociedad de personas para el impuesto federal, a menos que elija ser corporación (IRS: LLC de un solo miembro). Presenta el Form 1065 por cada año en que tiene ingresos o deducciones y entrega a cada propietario un Schedule K-1 (instrucciones del Form 1065). La sociedad no paga impuesto sobre la renta por sí misma; cada propietario extranjero presenta el Form 1040-NR por su parte.

La LLC, no el inquilino, retiene por sus propietarios extranjeros (Publication 515):

• Parte vinculada efectivamente: el ingreso vinculado efectivamente es el ingreso que EE. UU. grava sobre una base neta, como el de un negocio en EE. UU.; el alquiler es de ese tipo cuando la actividad de alquiler de la LLC es en sí un negocio en EE. UU., o cuando un propietario elige la base neta y entrega a la LLC el Form W-8ECI con una copia de la elección. La LLC paga la retención de la sección 1446 sobre la parte del ingreso neto gravable de ese propietario: 37% para individuos y 21% para propietarios corporativos, aunque no se pague efectivo (IRS: retención a la sociedad de personas; 26 USC 1446).
• Otros alquileres: la LLC retiene 30% de la parte del alquiler bruto de cada propietario extranjero.

Los formularios y las fechas límite están en retención a socios extranjeros y una LLC de dos no residentes. Los cónyuges pueden enfrentar reglas distintas: vea LLC de cónyuges y de familia.

¿Qué cambia una corporación de EE. UU.?

Una corporación de EE. UU. es dueña de la propiedad y es la contribuyente. Presenta el Form 1120 y paga una tasa fija de 21% sobre su ingreso gravable, incluidos el alquiler neto y las ganancias por ventas (26 USC 11). La ganancia a largo plazo de una persona en el Form 1040-NR puede usar la hoja de trabajo de impuestos sobre ganancias de capital y sus tasas más bajas (instrucciones del Form 1040-NR); la de una corporación, no.

Viene una segunda capa cuando la ganancia le llega a usted: el dividendo que una corporación de EE. UU. paga a un accionista extranjero por lo general se retiene al 30%, a menos que un tratado reduzca la tasa (Publication 515). El alquiler que se paga a la corporación se paga a una persona de EE. UU., así que los inquilinos no aplican la retención de persona extranjera.

Una corporación con un propietario extranjero de al menos 25% presenta el Form 5472 por las transacciones declarables con ese propietario, como los préstamos (instrucciones del Form 5472). Un no residente no puede tener acciones de una corporación S, así que sigue siendo una corporación C (26 USC 1361; requisitos para ser corporación S). Presentaciones anuales: presentación de una corporación C de propiedad extranjera.

¿Puede una empresa extranjera ser la dueña de la propiedad en EE. UU.?

Una empresa constituida en el extranjero puede tener la propiedad directamente; para el impuesto de EE. UU. es entonces una corporación extranjera. Presenta el Form 1120-F cuando elige tributar sobre el alquiler en base neta conforme a la sección 882(d), reclama deducciones o un reembolso, o vende; sin la elección, la retención de 30% sobre el alquiler bruto puede saldar su impuesto de EE. UU. sobre el alquiler (instrucciones del Form 1120-F; Publication 515). También puede deber el impuesto sobre los beneficios de la sucursal de 30% sobre las ganancias en EE. UU. que no reinvierta, a menos que un tratado lo cambie (26 USC 884). Vea declaraciones de impuestos de EE. UU. de una empresa extranjera.

¿Qué se retiene sobre el alquiler y cómo evito la retención sobre el alquiler bruto?

Para un propietario extranjero, quien paga por lo general retiene 30% del alquiler bruto, o una tasa menor del tratado, antes de cualquier gasto. Para tributar sobre el alquiler neto, el propietario lo elige conforme a la sección 871(d) con el Form 1040-NR y entrega a cada pagador el Form W-8ECI, de la misma manera si el título está a su nombre o a nombre de una LLC de un solo propietario (IRS: bienes inmuebles ubicados en EE. UU.). La elección abarca todas sus propiedades de alquiler en EE. UU. y obliga a presentar el Form 1040-NR cada año; una declaración tardía puede perder las deducciones (misma fuente). El Form W-8ECI no es válido sin un número de identificación fiscal de EE. UU. (instrucciones del Form W-8ECI). Quién retiene, quién responde si no se hace, el Schedule E y los años omitidos: alquilar una propiedad de EE. UU. desde el extranjero.

¿Qué pasa cuando vendo con cada opción?

Un vendedor extranjero de bienes inmuebles en EE. UU. por lo general enfrenta una retención al cierre y luego presenta una declaración para saldar el impuesto real. Quién cuenta como vendedor decide quién retiene (IRS: retención FIRPTA; 26 USC 1445; Publication 515 para entidades ignoradas y sociedades de personas).

El monto realizado es el precio más cualquier deuda que asuma el comprador. Cuando un propietario extranjero tiene el título junto con otra persona, el monto realizado se divide entre los vendedores según lo que cada uno aportó, y el comprador retiene solo sobre la parte del propietario extranjero (IRS: retención FIRPTA). Cuando un comprador individual vivirá en la casa, la retención es menor: ninguna hasta $300,000 inclusive, y 10% hasta $1,000,000 (instrucciones del Form 8288). El vendedor puede pedir al IRS, con el Form 8288-B, un certificado de retención para reducirla hacia el impuesto previsto. El comprador presenta los Forms 8288 y 8288-A y paga al IRS el impuesto retenido dentro de 20 días después de la transferencia; a un comprador que debió retener y no lo hizo se le puede exigir que pague el impuesto y los intereses (instrucciones del Form 8288). El IRS le envía por correo una Copy B sellada del Form 8288-A, que usted adjunta al Form 1040-NR para reclamar el crédito; si el formulario del comprador no trae su número de identificación fiscal, el IRS primero le escribe para pedírselo (misma fuente; instrucciones del Form 1040-NR). Una persona informa la ganancia como ingreso vinculado efectivamente en el Schedule D con el Form 1040-NR, y puede aplicarse un impuesto mínimo (Publication 519; instrucciones del Form 1040-NR). La depreciación que haya deducido aumenta la ganancia: vea recuperación de depreciación.

Con una corporación de EE. UU., cuide las acciones. Las acciones de una corporación de EE. UU. cuyos bienes inmuebles en EE. UU. representaron al menos 50% de sus bienes inmuebles y activos de negocio, por valor, en cualquier momento de los cinco años anteriores a la venta (o mientras usted las tuvo, si es menos) se tratan como la propiedad misma (26 USC 897). Vender las acciones en lugar del edificio sigue generando la retención del comprador de 15%, y una corporación que recompra o liquida esas acciones retiene 15% de lo que paga a un accionista extranjero (IRS: retención FIRPTA).

¿En qué cambia el impuesto de EE. UU. sobre sucesiones según la estructura?

Si la propiedad está a su nombre o en una corporación de EE. UU., la propiedad o sus acciones cuentan en su sucesión en EE. UU.; la orientación del IRS no dice dónde se ubica una participación en una LLC; las acciones de una empresa constituida en el extranjero por lo general quedan fuera. Si los bienes en EE. UU. de una persona que no era ciudadana de EE. UU. ni tenía su domicilio en EE. UU., más las donaciones gravables ajustadas, superan $60,000 al fallecer, el albacea presenta el Form 706-NA dentro de nueve meses; si ningún albacea actúa en EE. UU., cualquier persona que tenga los bienes del fallecido, como un copropietario o un heredero, cuenta como albacea y debe presentar (IRS: declaraciones de sucesión de no residentes; instrucciones del Form 706-NA). Por encima de ese monto puede haber impuesto por pagar: la sucesión de un no residente por lo general recibe un crédito de $13,000, que cubre el impuesto sobre los primeros $60,000, y las tasas suben hasta 40%, a menos que un tratado cambie el resultado (instrucciones del Form 706-NA; 26 USC 2101).

Hay tratados sobre impuestos por fallecimiento vigentes con Australia, Austria, Canadá (mediante el tratado sobre el impuesto sobre la renta), Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, Japón, los Países Bajos, Sudáfrica, Suiza y el Reino Unido (instrucciones del Form 706-NA); un tratado puede reducir lo que cuenta como bienes de EE. UU. (IRS: declaraciones de sucesión de no residentes). No cuente con que una LLC mantenga la propiedad fuera de su sucesión en EE. UU.: las reglas de ubicación del IRS citadas arriba no dicen que lo haga.

¿Necesito un ITIN o un EIN?

Cada propietario individual que presenta el Form 1040-NR necesita un número de identificación fiscal de EE. UU. Quien no puede obtener un número de Seguro Social solicita un ITIN con el Form W-7, normalmente adjunto al frente de la primera declaración; el alquiler o la participación en una sociedad de personas sujetos a retención pueden calificar para la Excepción 1, que permite solicitar antes con documentos de respaldo, como la carta de quien paga (instrucciones del Form W-7). Hasta que llegue el ITIN, el Form W-8ECI no es válido y la retención sobre el alquiler bruto continúa. Un vendedor que no tenga otra razón para un ITIN puede solicitarlo conforme a la Excepción 4 del W-7 una vez que el contrato de venta sea vinculante, no antes (IRS: retención FIRPTA).

La LLC o la corporación necesita su propio EIN; el Form 1120 pro forma lo pide en el punto B (Form 1120). Cómo solicitarlo: ITIN para un propietario extranjero y una LLC de EE. UU. para no residentes, paso a paso. Para cobrar el alquiler y pagar las cuentas, vea dirección comercial y cuenta bancaria en EE. UU..

¿El estado donde está la propiedad cambia la respuesta?

Sí. El estado puede gravar el alquiler y la ganancia, exigir su propia retención en una venta y cobrar un impuesto anual a una LLC o corporación aunque el IRS ignore a la LLC. California es un ejemplo: toda LLC organizada o que hace negocios allí debe un impuesto anual de $800, aun sin actividad, hasta que se cancele (California FTB: LLC). Además, en California los agentes de depósito en garantía (escrow) por lo general retienen 3 1/3% del precio de venta en una venta superior a $100,000, a menos que el vendedor certifique una exención (California FTB: instrucciones del Form 593). Algunos estados también tienen su propio impuesto sobre sucesiones: Nueva York, por ejemplo, exige una declaración de la sucesión de un no residente que incluya bienes inmuebles en el estado cuando la sucesión bruta federal más ciertas donaciones superan su monto de exclusión (Nueva York: impuesto sobre sucesiones).

Algunos estados también limitan las compras de personas o empresas de ciertos países, incluso a través de una LLC que controlen. La ley de Florida, por ejemplo, abarca a la mayoría de las personas domiciliadas en China que no son ciudadanas de EE. UU. ni titulares de una green card, con una excepción limitada para una vivienda (Florida Statutes 692.204). Revise la ley del estado antes de firmar.

Una escritura a nombre de una LLC también puede generar un impuesto de transferencia o un nuevo valor para el impuesto a la propiedad en algunos lugares: vea propiedad de alquiler en una LLC. Las tarifas anuales por estado están en tarifas e informes anuales de las LLC por estado.

¿Puedo pasar la propiedad a una LLC o a una corporación después de comprarla?

Sí, pero revise el costo tributario de cada paso antes de firmar la escritura.

• A su propia LLC de un solo propietario: el IRS ignora la LLC para el impuesto sobre la renta, así que usted sigue siendo el propietario para el impuesto federal sobre la renta (IRS: LLC de un solo miembro). La LLC informa la propiedad que usted aporta en el Form 5472, Parte V (instrucciones del Form 5472).
• A una corporación de EE. UU.: es una disposición sujeta a FIRPTA, así que se aplica la retención, a menos que se cumplan las cuatro condiciones: una regla de no reconocimiento, como la sección 351, cubre la transferencia; las acciones que usted recibe son en sí un derecho sobre bienes inmuebles de EE. UU.; usted entrega al agente de retención el aviso requerido; y el agente lo envía al IRS a más tardar el día 20 después de la transferencia (IRS: retención FIRPTA).
• Elegir el trato de corporación para la LLC de un solo propietario que la tiene (Form 8832): se considera que usted aporta la propiedad a una corporación nueva a cambio de sus acciones cuando la elección entra en vigor, así que es la misma disposición sujeta a FIRPTA que una escritura a una corporación de EE. UU., con las mismas cuatro condiciones (26 CFR 301.7701-3; IRS: retención FIRPTA). Vea una LLC de propiedad extranjera que tributa como corporación.
• A una empresa constituida en el extranjero: por lo general se aplica la retención FIRPTA (IRS: retención FIRPTA).
• Agregar a un familiar al título: la donación de bienes inmuebles de EE. UU. de un no residente puede estar sujeta al impuesto sobre donaciones de EE. UU. (IRS: impuesto sobre donaciones para no residentes). Una donación también es una disposición sujeta a FIRPTA, pero no se retiene nada si el familiar no paga nada y no asume deuda; un préstamo sobre la propiedad cuenta para el monto realizado (instrucciones del Form 8288).

Revise también el impuesto estatal de transferencia y si su préstamo permite la transferencia. Reúna la escritura, el estado de cierre, los costos de mejoras, la depreciación deducida, el valor actual y las condiciones del préstamo.

Ejemplo

Cifras ilustrativas en dólares estadounidenses.

Una compradora en Alemania tiene el condominio a su nombre

Compra un condominio de $500,000, lo alquila por $30,000 al año y tiene $18,000 de gastos, incluida la depreciación. Sin la elección, el inquilino o el administrador retiene el 30% del alquiler bruto: $9,000. Una vez que tiene un ITIN y entrega al inquilino o al administrador el Form W-8ECI con la elección de base neta, no se retiene nada del alquiler; ella presenta el Form 1040-NR sobre $12,000 de alquiler neto y paga el impuesto correspondiente.

Años después vende por $650,000 a un comprador que no vivirá allí. El comprador retiene el 15%, o $97,500. Ella informa la ganancia en el Form 1040-NR y reclama los $97,500; si su impuesto real es menor, se le reembolsa la diferencia. Alemania figura en la lista del IRS de países con tratado sobre impuestos por fallecimiento, así que su revisión de la sucesión empieza por ese tratado.

La misma compradora usa una LLC de un solo propietario

Su impuesto es el mismo: su Form 1040-NR sigue informando $12,000 de alquiler neto. La LLC agrega un EIN y un Form 1120 pro forma con el Form 5472 por cada año en que se mueve dinero entre ella y la LLC: los $500,000 que aportó en el año de la compra y luego el alquiler que retira. En la venta, la vendedora es ella, no la LLC, así que el comprador igualmente retiene $97,500.

Dos hermanos en el extranjero compran con una LLC de dos propietarios

Cada uno es dueño de la mitad. La LLC presenta el Form 1065 y entrega un K-1 a cada hermano. Ambos eligen la base neta y entregan a la LLC el Form W-8ECI. Si el ingreso gravable vinculado efectivamente de la LLC es de $10,000, la parte de $5,000 de cada hermano lleva una retención del 37%, o $1,850, que la LLC paga en cuotas durante el año. Cada hermano presenta el Form 1040-NR y reclama los $1,850 que muestra el Form 8805. Cuando la LLC vende, retiene sobre la parte de la ganancia de cada hermano; el comprador no retiene, una vez que la LLC certifica que no es una persona extranjera.

¿Su caso es distinto?

• Usted vive en Canadá: vea cómo debe tener un canadiense una propiedad en EE. UU..
• Los compradores viven en países distintos, o un padre o un hijo en EE. UU. compra con usted: la situación tributaria de cada persona cambia la retención y las declaraciones, así que defina la estructura con ayuda con impuestos transfronterizos antes del cierre.
• La vivienda es para un hijo en EE. UU., o estará a nombre del hijo: una donación de bienes o dinero en EE. UU. tiene sus propias reglas tributarias y de declaración en EE. UU.: vea regalos y herencias del extranjero y defina el título con ayuda con impuestos transfronterizos antes del cierre.
• Puede vender en pocos años: planifique con anticipación el certificado de retención y la declaración de la venta con ayuda con impuestos transfronterizos.
• Puede mudarse a EE. UU.: un extranjero residente tributa sobre sus ingresos mundiales como un ciudadano de EE. UU. y no es una persona extranjera para la retención en la venta, así que cambian las presentaciones (Publication 519; instrucciones del Form 8288): vea su primer año como residente fiscal de EE. UU. y revise la estructura con ayuda con impuestos transfronterizos antes de mudarse.
• Ya compró a su nombre: compare el costo de pasarla a una LLC en propiedad de alquiler en una LLC y obtenga ayuda con impuestos transfronterizos antes de cambiar la escritura.
• Le preocupa el impuesto de EE. UU. sobre sucesiones: la respuesta depende de su patrimonio mundial, de cualquier tratado y de las reglas de su propio país; revíselas con ayuda con impuestos transfronterizos.
• Se cobró el alquiler sin retención o sin presentar declaraciones: empiece por alquilar una propiedad de EE. UU. desde el extranjero.
• Su LLC nunca presentó el Form 5472: vea presentaciones omitidas de propietarios extranjeros y multas.
• Está constituyendo la LLC ahora: siga una LLC de EE. UU. para no residentes, paso a paso.