لمن هذا الدليل
- أشخاص يقيمون خارج الولايات المتحدة وكندا ويشترون عقارًا أمريكيًا أو يملكونه
- أفراد من العائلة أو أصدقاء في الخارج يشترون عقارًا أمريكيًا واحدًا معًا
- مالكون أجانب يقررون هل ينقلون عقارًا إلى LLC أو شركة
غير مشمول هنا
- المقيمون في كندا، ولهم دليلهم الخاص
- الضريبة في بلد إقامة المالك
- النماذج خطوة بخطوة لاستقطاع الإيجار والنموذج 5472 واستقطاع الشراكة، وتغطيها أدلة أخرى
- ضرائب نقل الملكية وقواعد ضريبة العقار في كل ولاية
كيف يمكن للأجنبي أن يملك عقارًا أمريكيًا: باسمه أم عبر LLC أم عبر شركة؟
يستطيع من يقيم خارج الولايات المتحدة أن يملك عقارًا أمريكيًا باسمه (منفردًا أو مع آخرين)، أو عبر LLC أمريكية بمالك واحد، أو عبر LLC بمالكين أو أكثر، أو عبر شركة أمريكية؛ وشركة مؤسسة في الخارج طريق خامس. والاختيار يغيّر من يقدّم الإقرارات ومن يستقطع وكم يكلّف البيع أو الوفاة، لا حقيقة أن الولايات المتحدة تفرض ضريبة على الإيجار والمكاسب من العقار الأمريكي (المنشور 519).
| من يحمل الملكية | الضريبة الأمريكية على الإيجار | الإقرارات الفيدرالية كل سنة | عند بيع العقار | ضريبة التركات الأمريكية |
|---|---|---|---|---|
| أنت، منفردًا أو مع آخرين | 30% من إجمالي الإيجار، أو معدلات متدرجة على صافي الإيجار إذا اخترت ذلك | النموذج 1040-NR لكل مالك | يستقطع المشتري 15% من حصة كل مالك أجنبي في السعر | العقار الأمريكي جزء من تركتك الأمريكية |
| LLC أمريكية بمالك واحد | كما لو كنت تملكه بنفسك | النموذج 1040-NR الخاص بك، إضافة إلى النموذج 1120 الشكلي للـ LLC مع النموذج 5472 | كما لو كنت تملكه بنفسك | غير محسومة؛ فلا تعتمد على الـ LLC لإخراجه منها |
| LLC بمالكين أو أكثر | شراكة: يخضع كل مالك أجنبي للضريبة على حصته، وتستقطع الـ LLC | النموذج 1065 مع نماذج K-1، وإقرارات الاستقطاع، والنموذج 1040-NR لكل مالك | تستقطع الـ LLC من حصة كل مالك أجنبي في المكسب | مكان حصة الشراكة غير محسوم |
| شركة أمريكية | 21% على صافي الإيجار؛ ويُستقطع من التوزيعات المدفوعة لك | النموذج 1120، مع النموذج 5472 حين تكون مملوكة لأجنبي | تدفع الشركة 21% على المكسب | أسهمها جزء من تركتك الأمريكية |
| شركة مؤسسة في الخارج | استقطاع من إجمالي الإيجار، أو باختيار ضريبة الشركات على صافي الإيجار وربما ضريبة أرباح الفروع | النموذج 1120-F حين تختار الأساس الصافي أو تبيع | يستقطع المشتري 15% من السعر | أسهمها خارج التركة الأمريكية عادةً، لكن طريقة تمويل الشركة واستخدامها قد تعيد العقار إليها |
لا تكون الحالة بسيطة إذا كان المشترون يقيمون في بلدان مختلفة، أو يشتري معك أحد الوالدين أو الأبناء المقيمين في الولايات المتحدة، أو قد تبيع خلال بضع سنوات، أو اشتريت أصلًا باسمك وتريد نقل العقار. وقد يفرض بلدك الضريبة على الإيجار والمكسب نفسيهما؛ فاطلب استشارة هناك أيضًا. المقيمون في كندا: راجع كيف يملك الكندي عقارًا أمريكيًا.
اجمع: السعر ومن يدفع كم؛ وشروط القرض، بما فيها هل يُسمح بنقل لاحق إلى كيان؛ والإيجار المتوقع والتكاليف، أو الأيام التي ستقيم فيها؛ وإقامة كل مشترٍ وجنسيته؛ والمدة التي تتوقع الاحتفاظ بالعقار فيها.
هل تغيّر LLC بعضو واحد ضريبة الدخل الأمريكية على مالك أجنبي؟
لا. فـ LLC أمريكية بمالك واحد تُهمَل لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية ما لم تختر أن تُحاسب كشركة، فدخلها ومصروفاتها يُدرجان في إقرار المالك (IRS: شركات LLC بعضو واحد). ويخضع المالك الفرد الأجنبي للضريبة تمامًا كما لو كان صاحب الملكية. واسم الـ LLC في عقد الإيجار لا يمنع الاستقطاع أيضًا: فمالك الكيان المُهمَل هو المستلم (المنشور 515). وما تقدمه الـ LLC هو حماية بموجب قانون الولاية، لا تغيير ضريبي: فالعضو لا يُسأل شخصيًا عادةً عن ديون الـ LLC لمجرد كونه عضوًا (مثلًا قانون ديلاوير، الباب 6، المادة 18-303).
وما تضيفه الـ LLC هو الإجراءات الورقية. فـ LLC أمريكية يملكها بالكامل شخص أجنبي واحد تُعامل كشركة لأغراض النموذج 5472. وعن كل سنة فيها معاملة واجبة الإبلاغ، مثل المال الذي تضعه لشراء العقار أو الإيجار الذي تسحبه، تقدّم النموذج 1120 الشكلي (الاسم والعنوان والبندان B وE فقط) مع إرفاق النموذج 5472، بحلول موعد النموذج 1120، ورقيًا أو بالفاكس لا إلكترونيًا (تعليمات النموذج 5472). وعدم تقديم النموذج أو حفظ السجلات يكلّف 25,000 دولار في السنة، إضافة إلى 25,000 دولار عن كل فترة 30 يومًا أو جزء منها يستمر فيها الإخفاق أكثر من 90 يومًا بعد إشعار من IRS (26 USC 6038A). والبند B هو رقم تعريف صاحب العمل، فتحتاج الـ LLC إلى EIN (النموذج 1120). خطوات التقديم: تقديمات LLC بعضو واحد يملكها أجنبي. والـ LLC التي تختار معاملة الشركة حالة مختلفة: LLC يملكها أجنبي وتُحاسب كشركة.
ماذا لو امتلكنا العقار اثنان عبر LLC؟
LLC أمريكية بمالكين أو أكثر شراكة لأغراض الضريبة الفيدرالية ما لم تختر أن تكون شركة (IRS: شركات LLC بعضو واحد). وتقدّم النموذج 1065 عن كل سنة فيها دخل أو خصومات وتعطي كل مالك Schedule K-1 (تعليمات النموذج 1065). ولا تدفع الشراكة ضريبة دخل بنفسها؛ ويقدّم كل مالك أجنبي النموذج 1040-NR عن حصته.
الـ LLC، لا المستأجر، هي التي تستقطع لمالكيها الأجانب (المنشور 515):
- الحصة المرتبطة فعليًا: الدخل المرتبط فعليًا هو الدخل الذي تفرض عليه الولايات المتحدة الضريبة على أساس صافٍ، مثل دخل نشاط أمريكي؛ والإيجار منه حين يكون نشاط التأجير في الـ LLC نفسه نشاطًا أمريكيًا، أو حين يختار مالك الأساس الصافي ويعطي الـ LLC النموذج W-8ECI مع نسخة من الاختيار. وتدفع الـ LLC استقطاع المادة 1446 على حصة ذلك المالك من صافي الدخل الخاضع للضريبة: 37% للأفراد و21% للمالكين من الشركات، حتى لو لم يُدفع نقد (IRS: استقطاع الشراكات؛ 26 USC 1446).
- الإيجار الآخر: تستقطع الـ LLC 30% من حصة كل مالك أجنبي في إجمالي الإيجار.
النماذج والمواعيد في استقطاع الشركاء الأجانب وLLC يملكها شخصان غير مقيمين. وقد يواجه الزوجان قواعد مختلفة: راجع شركات LLC للزوجين والعائلة.
ماذا تغيّر الشركة الأمريكية؟
الشركة الأمريكية تملك العقار وهي دافعة الضريبة. تقدّم النموذج 1120 وتدفع 21% ثابتة على دخلها الخاضع للضريبة، بما فيه صافي الإيجار ومكاسب البيع (26 USC 11). ويمكن للمكسب طويل الأجل للفرد في النموذج 1040-NR استخدام ورقة عمل ضريبة المكاسب الرأسمالية ومعدلاتها الأدنى (تعليمات النموذج 1040-NR)؛ أما مكسب الشركة فلا يستطيع ذلك.
وتأتي طبقة ثانية حين يصلك الربح: فتوزيع الشركة الأمريكية لمساهم أجنبي يُستقطع منه عادةً 30% ما لم تخفض اتفاقية المعدل (المنشور 515). والإيجار المدفوع للشركة مدفوع لشخص أمريكي، فلا يطبق المستأجرون استقطاع الأجانب.
والشركة التي لها مالك أجنبي يملك 25% على الأقل تقدّم النموذج 5472 عن المعاملات الواجب الإبلاغ عنها مع ذلك المالك، مثل القروض (تعليمات النموذج 5472). ولا يستطيع غير المقيم امتلاك أسهم شركة S، فتبقى شركة C (26 USC 1361؛ أهلية شركة S). التقديمات السنوية: تقديمات شركة C يملكها أجنبي.
هل تستطيع شركة أجنبية أن تملك العقار الأمريكي بدلًا من ذلك؟
يمكن لشركة مؤسسة في الخارج أن تملك العقار مباشرة؛ وهي حينئذ شركة أجنبية لأغراض الضريبة الأمريكية. وتقدّم النموذج 1120-F حين تختار الضريبة على الأساس الصافي للإيجار بموجب المادة 882(d)، أو تطالب بخصومات أو باسترداد، أو تبيع؛ وبدون الاختيار قد يسوّي استقطاع 30% من إجمالي الإيجار ضريبتها الأمريكية على الإيجار (تعليمات النموذج 1120-F؛ المنشور 515). وقد تدين أيضًا بضريبة أرباح الفروع 30% على الأرباح الأمريكية التي لا تعيد استثمارها، ما لم تغيّر اتفاقية ذلك (26 USC 884). راجع الإقرارات الضريبية الأمريكية للشركة الأجنبية.
ما الذي يُستقطع من الإيجار، وكيف أوقف استقطاع إجمالي الإيجار؟
للمالك الأجنبي، تستقطع الجهة الدافعة عادةً 30% من إجمالي الإيجار، أو معدل اتفاقية أقل، قبل أي مصروفات. وللخضوع للضريبة على صافي الإيجار بدلًا من ذلك، يختار المالك بموجب المادة 871(d) في النموذج 1040-NR ويعطي كل جهة دافعة النموذج W-8ECI، بالطريقة نفسها سواء كان الملك باسمك أو باسم LLC بمالك واحد (IRS: العقارات الواقعة في الولايات المتحدة). ويشمل الاختيار كل عقاراتك الأمريكية المؤجَّرة ويعني تقديم النموذج 1040-NR كل سنة؛ والإقرار المتأخر قد يفقدك الخصومات (المصدر نفسه). والنموذج W-8ECI غير صالح بلا رقم تعريف ضريبي أمريكي (تعليمات النموذج W-8ECI). من يستقطع، ومن المسؤول إذا فات، وSchedule E والسنوات الفائتة: تأجير عقار أمريكي من الخارج.
ماذا يحدث عند البيع في كل خيار؟
يواجه البائع الأجنبي لعقار أمريكي عادةً استقطاعًا عند الإغلاق، ثم يقدّم إقرارًا لتسوية الضريبة الفعلية. ومن يُعدّ البائع يحدد من يستقطع (IRS: استقطاع FIRPTA؛ 26 USC 1445؛ المنشور 515 للكيانات المُهمَلة والشراكات).
| المالك | من هو البائع | المستقطع عند الإغلاق | بعد الإغلاق |
|---|---|---|---|
| أنت، أو LLC بمالك واحد | أنت: فمالك الكيان المُهمَل يُعامل كالمحوِّل | يستقطع المشتري 15% من المبلغ المحقق | تقدّم النموذج 1040-NR وتبلغ عن المكسب وتطالب بالاستقطاع؛ ويُسترد أي فائض |
| LLC بمالكين أو أكثر | الـ LLC، شراكة أمريكية | لا شيء من المشتري ما دامت الـ LLC تقرّ بأنها ليست شخصًا أجنبيًا؛ وتستقطع الـ LLC بموجب المادة 1446 من حصة كل مالك أجنبي في المكسب | يقدّم كل مالك النموذج 1040-NR ويطالب بالائتمان |
| شركة أمريكية | الشركة، شخص أمريكي | لا شيء من المشتري ما دامت الشركة تقرّ بأنها ليست شخصًا أجنبيًا | تدفع الشركة 21% على المكسب؛ والنقد المدفوع لك له استقطاعه الخاص |
| شركة مؤسسة في الخارج | الشركة الأجنبية | يستقطع المشتري 15% من المبلغ المحقق | تقدّم الشركة النموذج 1120-F |
المبلغ المحقق هو السعر إضافة إلى أي دين يتحمله المشتري. وحين يملك أجنبي الملكية مع آخر، يُقسَّم المبلغ المحقق بين البائعين بحسب ما وضعه كل منهما، ولا يستقطع المشتري إلا من حصة المالك الأجنبي (IRS: استقطاع FIRPTA). وحين سيقيم مشترٍ فرد في المنزل، يكون الاستقطاع أقل: لا شيء عند 300,000 دولار أو أقل، و10% حتى 1,000,000 دولار (تعليمات النموذج 8288). ويستطيع البائع التقدم بالنموذج 8288-B لشهادة استقطاع من IRS لتخفيضه نحو الضريبة المتوقعة. ويقدّم المشتري النموذجين 8288 و8288-A ويدفع الضريبة المستقطعة إلى IRS خلال 20 يومًا بعد النقل؛ ويمكن إلزام مشترٍ كان عليه أن يستقطع ولم يفعل بدفع الضريبة والفوائد (تعليمات النموذج 8288). وترسل لك IRS بالبريد النسخة B المختومة من النموذج 8288-A، التي ترفقها بالنموذج 1040-NR للمطالبة بالائتمان؛ وإذا خلا نموذج المشتري من رقمك التعريفي الضريبي فتكتب IRS أولًا لتطلب رقمًا (المصدر نفسه؛ تعليمات النموذج 1040-NR). ويبلغ الفرد عن المكسب بوصفه دخلًا مرتبطًا فعليًا في Schedule D مع النموذج 1040-NR، وقد تنطبق ضريبة دنيا (المنشور 519؛ تعليمات النموذج 1040-NR). والإهلاك المأخوذ يرفع المكسب: راجع استرداد الإهلاك.
وفي الشركة الأمريكية، انتبه إلى الأسهم. فأسهم الشركة الأمريكية التي شكّلت عقاراتها الأمريكية ما لا يقل عن 50% من عقاراتها وأصول أعمالها، بالقيمة، في أي وقت خلال خمس سنوات قبل البيع (أو خلال مدة ملكيتك لها إن كانت أقصر) تُعامل كالعقار نفسه (26 USC 897). وبيع الأسهم بدل المبنى يجلب أيضًا استقطاع المشتري 15%، والشركة التي تعيد شراء هذه الأسهم أو تصفّيها تستقطع 15% مما تدفعه لمساهم أجنبي (IRS: استقطاع FIRPTA).
كيف تختلف ضريبة التركات الأمريكية باختلاف الهيكل؟
إذا كان العقار باسمك أو عبر شركة أمريكية فهو أو أسهمها يُحسب في تركتك الأمريكية؛ ولا تقول إرشادات IRS أين تقع حصة LLC؛ وأسهم الشركة المؤسسة في الخارج خارجها عادةً. فإذا زادت الأصول الأمريكية لمن لم يكن مواطنًا أمريكيًا ولا موطنه في الولايات المتحدة، مع الهبات الخاضعة للضريبة المعدّلة، على 60,000 دولار عند الوفاة، قدّم المنفّذ النموذج 706-NA خلال تسعة أشهر؛ وإذا لم يكن هناك منفّذ يعمل في الولايات المتحدة، فمن يحوز ممتلكات المتوفى، كشريك في الملكية أو وريث، يُعدّ منفّذًا وعليه التقديم (IRS: إقرارات تركات غير المقيمين؛ تعليمات النموذج 706-NA). وفوق ذلك المبلغ قد تُستحق ضريبة: فتركة غير المقيم تحصل عادةً على ائتمان قدره 13,000 دولار، يغطي الضريبة على أول 60,000 دولار، وترتفع المعدلات إلى 40%، ما لم تغيّر اتفاقية النتيجة (تعليمات النموذج 706-NA؛ 26 USC 2101).
| المالك | ماذا تقول قواعد IRS عن المكان |
|---|---|
| أنت، منفردًا أو مع آخرين | العقار المادي في الولايات المتحدة ممتلكات أمريكية |
| LLC بمالك واحد أو بشركاء | لا تقول قواعد النموذج 706-NA أين تقع حصة LLC أو شراكة؛ وهذه المسألة غير محسومة في هذه الإرشادات |
| شركة أمريكية | أسهمها ممتلكات أمريكية، أينما حُفظت الشهادات (26 USC 2104؛ تعليمات النموذج 706-NA) |
| شركة مؤسسة في الخارج | أسهمها ممتلكات خارج الولايات المتحدة عادةً (تعليمات النموذج 706-NA)؛ وقد تطال المادة 2104(b) مع ذلك ممتلكات حوّلتها مع احتفاظك باستخدامها أو السيطرة عليها (26 USC 2104)، فطريقة تمويل الشركة واستخدامها مهمة |
اتفاقيات ضريبة التركات سارية مع أستراليا والنمسا وكندا (عبر اتفاقية ضريبة الدخل) والدنمارك وفنلندا وفرنسا وألمانيا واليونان وأيرلندا وإيطاليا واليابان وهولندا وجنوب أفريقيا وسويسرا والمملكة المتحدة (تعليمات النموذج 706-NA)؛ وقد تضيّق الاتفاقية ما يُعدّ ممتلكات أمريكية (IRS: إقرارات تركات غير المقيمين). ولا تعتمد على LLC لإبقاء العقار خارج تركتك الأمريكية: فقواعد IRS للمكان أعلاه لا تقول إنها تفعل.
هل أحتاج إلى ITIN أم EIN؟
كل مالك فرد يقدّم النموذج 1040-NR يحتاج إلى رقم تعريف ضريبي أمريكي. ومن لا يستطيع الحصول على رقم الضمان الاجتماعي يتقدم بطلب ITIN بالنموذج W-7، عادةً مرفقًا في مقدمة أول إقرار؛ والإيجار أو حصة الشراكة الخاضعان للاستقطاع قد يؤهلان للاستثناء 1، الذي يتيح التقدم أبكر مع أوراق داعمة مثل خطاب الجهة الدافعة (تعليمات النموذج W-7). وحتى يصل ITIN، لا يصح النموذج W-8ECI ويستمر استقطاع إجمالي الإيجار. أما البائع الذي ليس لديه سبب آخر لـ ITIN فيمكنه التقدم بموجب الاستثناء 4 من النموذج W-7 حين يصبح عقد البيع ملزِمًا، لا قبل ذلك (IRS: استقطاع FIRPTA).
تحتاج الـ LLC أو الشركة إلى EIN خاص بها؛ والنموذج 1120 الشكلي يطلبه في البند B (النموذج 1120). وطريقة التقدم: ITIN للمالك الأجنبي وLLC أمريكية لغير المقيمين خطوة بخطوة. ولتحصيل الإيجار وسداد الفواتير، راجع العنوان التجاري الأمريكي والحساب المصرفي.
هل تغيّر ولاية موقع العقار الجواب؟
نعم. فالولاية قد تفرض ضريبة على الإيجار والمكسب، وتشترط استقطاعها الخاص عند البيع، وتفرض على LLC أو شركة ضريبة سنوية حتى حين تتجاهل IRS الـ LLC. وكاليفورنيا مثال: فكل LLC منظمة فيها أو تمارس نشاطًا فيها تدين بضريبة سنوية قدرها 800 دولار، حتى دون نشاط، إلى أن تُلغى (FTB كاليفورنيا: شركات LLC). كما يستقطع وكلاء الضمان (escrow) في كاليفورنيا عادةً 3 1/3% من سعر البيع إذا زاد على 100,000 دولار ما لم يقرّ البائع بإعفاء (FTB كاليفورنيا: تعليمات النموذج 593). وبعض الولايات لها ضريبة تركات خاصة بها أيضًا: فنيويورك مثلًا تطلب إقرارًا من تركة غير مقيم تشمل عقارًا في الولاية إذا زاد إجمالي التركة الفيدرالية مع بعض الهبات على مبلغ الإعفاء فيها (نيويورك: ضريبة التركات).
وبعض الولايات تقيّد أيضًا مشتريات أشخاص أو شركات من بلدان معينة، بما في ذلك عبر LLC يسيطرون عليها. فقانون فلوريدا مثلًا يشمل معظم من موطنهم الصين ممن ليسوا مواطنين أمريكيين ولا حاملي بطاقة خضراء، مع استثناء ضيق لمنزل واحد (قوانين فلوريدا 692.204). فتحقق من قانون الولاية قبل أن توقّع.
وقد يجلب سند التحويل إلى LLC أيضًا ضريبة نقل ملكية أو قيمة جديدة لضريبة العقار في بعض الأماكن: راجع عقار إيجاري في LLC. والرسوم السنوية حسب الولاية في الرسوم والتقارير السنوية لـ LLC حسب الولاية.
هل أستطيع نقل العقار إلى LLC أو شركة بعد الشراء؟
نعم، لكن تحقق من كلفة كل نقل ضريبيًا قبل توقيع السند.
- إلى LLC بمالك واحد خاصة بك: تتجاهل IRS الـ LLC لأغراض ضريبة الدخل، فتبقى المالك لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية (IRS: شركات LLC بعضو واحد). وتبلغ الـ LLC عن العقار الذي تضعه في النموذج 5472، الجزء V (تعليمات النموذج 5472).
- إلى شركة أمريكية: تصرف خاضع لـ FIRPTA، فينطبق الاستقطاع ما لم تتحقق الشروط الأربعة كلها: قاعدة عدم الاعتراف مثل المادة 351 تغطي النقل، والأسهم التي تتلقاها هي نفسها حصة في عقار أمريكي، وتعطي وكيل الاستقطاع الإشعار المطلوب، ويرسله الوكيل إلى IRS بحلول اليوم الـ20 بعد النقل (IRS: استقطاع FIRPTA).
- اختيار ضريبة الشركات لـ LLC بمالك واحد التي تملكه (النموذج 8832): تُعامل كأنك تسهم بالعقار في شركة جديدة مقابل أسهمها حين يسري الاختيار، فهو التصرف نفسه الخاضع لـ FIRPTA كسند إلى شركة أمريكية، بالشروط الأربعة نفسها (26 CFR 301.7701-3؛ IRS: استقطاع FIRPTA). راجع LLC يملكها أجنبي وتُحاسب كشركة.
- إلى شركة مؤسسة في الخارج: ينطبق استقطاع FIRPTA عادةً (IRS: استقطاع FIRPTA).
- إضافة أحد أفراد العائلة إلى السند: قد تخضع هبة غير مقيم من عقار أمريكي لضريبة الهبات الأمريكية (IRS: ضريبة الهبات لغير المقيمين). والهبة أيضًا تصرف خاضع لـ FIRPTA، لكن لا يُستقطع شيء إذا لم يدفع فرد العائلة شيئًا ولم يتحمل دينًا؛ وقرض العقار يُحتسب ضمن المبلغ المحقق (تعليمات النموذج 8288).
وتحقق أيضًا من ضريبة نقل الملكية في الولاية وهل يسمح قرضك بالنقل. واجمع السند وكشف الإغلاق وتكاليف التحسينات والإهلاك المأخوذ والقيمة الحالية وشروط القرض.
مثال
أرقام توضيحية بالدولار الأمريكي.
مشترية في ألمانيا تملك الشقة باسمها
تشتري شقة بـ 500,000 دولار وتؤجرها بـ 30,000 دولار في السنة ولها 18,000 دولار مصروفات، بما فيها الإهلاك. وبدون الاختيار يستقطع المستأجر أو المدير 30% من إجمالي الإيجار: 9,000 دولار. وحين يصبح لديها ITIN وتعطي المستأجر أو المدير النموذج W-8ECI مع اختيار الأساس الصافي، لا يُستقطع شيء من الإيجار؛ وتقدّم النموذج 1040-NR عن صافي إيجار 12,000 دولار وتدفع الضريبة عليه.
وبعد سنوات تبيع بـ 650,000 دولار لمشترٍ لن يسكن فيها. فيستقطع المشتري 15%، أي 97,500 دولار. وتبلغ عن المكسب في النموذج 1040-NR وتطالب بالـ 97,500 دولار؛ وإذا كانت ضريبتها الفعلية أقل، يُسترد الفرق. وألمانيا في قائمة IRS لبلدان اتفاقيات ضريبة التركات، فتبدأ مراجعة تركتها بتلك الاتفاقية.
المشترية نفسها تستخدم LLC بمالك واحد
ضريبتها هي نفسها: فالنموذج 1040-NR يبلغ أيضًا عن صافي إيجار 12,000 دولار. وتضيف الـ LLC EIN والنموذج 1120 الشكلي مع النموذج 5472 عن كل سنة ينتقل فيها مال بينها وبين الـ LLC: الـ 500,000 دولار التي وضعتها في سنة الشراء، ثم الإيجار الذي تسحبه. وعند البيع تكون هي، لا الـ LLC، البائعة، فيستقطع المشتري 97,500 دولار كما سبق.
شقيقان في الخارج يشتريان عبر LLC بمالكين
يملك كل منهما النصف. تقدّم الـ LLC النموذج 1065 وتعطي كل شقيق K-1. ويختار الاثنان الأساس الصافي ويعطيان الـ LLC النموذج W-8ECI. فإذا كان دخل الـ LLC الخاضع للضريبة المرتبط فعليًا 10,000 دولار، فحصة كل شقيق 5,000 دولار يترتب عليها استقطاع 37%، أي 1,850 دولار، تدفعه الـ LLC على أقساط خلال السنة. ويقدّم كل شقيق النموذج 1040-NR ويطالب بالـ 1,850 دولار المبينة في النموذج 8805. وحين تبيع الـ LLC، تستقطع من حصة كل شقيق في المكسب؛ ولا يستقطع المشتري ما دامت الـ LLC تقرّ بأنها ليست شخصًا أجنبيًا.
هل وضعك مختلف؟
- تقيم في كندا: راجع كيف يملك الكندي عقارًا أمريكيًا.
- المشترون يقيمون في بلدان مختلفة، أو يشتري معك أحد الوالدين أو الأبناء في الولايات المتحدة: يغيّر وضع كل شخص الضريبي الاستقطاع والإقرارات، فاحسم الهيكل عبر مساعدة في الضرائب العابرة للحدود قبل الإغلاق.
- المنزل لابن أو ابنة في الولايات المتحدة، أو سيكون باسمه: لهبة العقار أو المال الأمريكي قواعد ضريبية وإبلاغ أمريكية خاصة: راجع الهبات والميراث من الخارج، واحسم الملكية عبر مساعدة في الضرائب العابرة للحدود قبل الإغلاق.
- قد تبيع خلال بضع سنوات: خطط مبكرًا لشهادة الاستقطاع وإقرار البيع عبر مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
- قد تنتقل إلى الولايات المتحدة: يخضع الأجنبي المقيم للضريبة على دخله العالمي كالمواطن الأمريكي وليس شخصًا أجنبيًا لأغراض استقطاع البيع، فتتغير التقديمات (المنشور 519؛ تعليمات النموذج 8288): راجع سنتك الأولى مقيمًا ضريبيًا في الولايات المتحدة وراجع الهيكل عبر مساعدة في الضرائب العابرة للحدود قبل الانتقال.
- اشتريت أصلًا باسمك: قارن كلفة النقل في عقار إيجاري في LLC واحصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود قبل تغيير السند.
- ما يقلقك هو ضريبة التركات الأمريكية: يعتمد الجواب على تركتك العالمية وأي اتفاقية وقواعد بلدك؛ راجعها عبر مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
- حُصّل الإيجار بلا استقطاع أو بلا إقرارات: ابدأ بـ تأجير عقار أمريكي من الخارج.
- لم تقدّم الـ LLC النموذج 5472 قط: راجع التقديمات الفائتة للمالكين الأجانب والغرامات.
- تؤسس الـ LLC الآن: اتبع LLC أمريكية لغير المقيمين خطوة بخطوة.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| معدل الاستقطاع على دخل FDAP من مصدر أمريكي المدفوع لأشخاص أجانب يُطبَّق على المبلغ الإجمالي لدخل FDAP ذي المصدر الأمريكي غير المرتبط فعليًا بنشاط تجاري في الولايات المتحدة؛ وقد تخفضه اتفاقية ضريبية. وهو أيضًا المعدل على الأجر المدفوع للمقاولين المستقلين غير المقيمين عن خدمات تؤدى في الولايات المتحدة. | 30% | IRS: الدخل الثابت أو القابل للتحديد أو السنوي أو الدوري (FDAP) تم التحقق |
| معدل استقطاع FIRPTA العام يُطبَّق عموماً على المبلغ المحقق للبائع الأجنبي من بيع عقار أمريكي | 15% | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| معدل ضريبة دخل الشركات الفيدرالية الأمريكية معدل ثابت على الدخل الخاضع للضريبة للشركات المحلية؛ وتدفع الشركات الأجنبية المعدل نفسه على الدخل المرتبط فعلياً بنشاط أمريكي (تعليمات النموذج 1120-F، القسم II). | 21% | IRS: تعليمات النموذج 1120 تم التحقق |
| غرامة النموذج 5472 على عدم التقديم أو عدم حفظ السجلات للسنوات الضريبية التي تبدأ بعد 31 ديسمبر 2017. لكل شركة مُبلِّغة، ولكل سنة ضريبية. ويُعد النموذج 5472 الناقص جوهرياً إخفاقاً في التقديم. IRC 6038A(d)(1)؛ Treas. Reg. 1.6038A-4(a). | 25,000 دولار | IRS: تعليمات النموذج 5472 تم التحقق |
| غرامة إضافية للنموذج 5472 عندما يستمر الإخفاق بعد إشعار IRS للسنوات الضريبية التي تبدأ بعد 31 ديسمبر 2017. عن كل فترة 30 يوماً (أو جزء منها) يستمر فيها الإخفاق بعد 90 يوماً من إشعار IRS، لكل طرف ذي صلة. لا يوجد حد أقصى قانوني. IRC 6038A(d)(2)؛ Treas. Reg. 1.6038A-4(d). | 25,000 دولار | قانون الولايات المتحدة: 26 USC 6038A تم التحقق |
| معدل استقطاع القسم 1446 للشركاء الأجانب من غير الشركات أعلى معدل بموجب المادة 1، يُطبَّق على الدخل الخاضع للضريبة المرتبط فعلياً بنشاط أمريكي والموزع على الشريك؛ وقد ينطبق معدل أقل على الدخل التفضيلي مثل المكسب الرأسمالي طويل الأجل عند توفر التوثيق. | 37% السنة الضريبية 2026 | IRS: تعليمات النماذج 8804 و8805 و8813 (01/2026) تم التحقق |
| معدل استقطاع القسم 1446 للشركاء الأجانب من الشركات أعلى معدل بموجب المادة 11(b)، يُطبَّق على الدخل الخاضع للضريبة المرتبط فعلياً بنشاط أمريكي والموزع على الشريك. | 21% | IRS: تعليمات النماذج 8804 و8805 و8813 (01/2026) تم التحقق |
| الملكية الأجنبية التي تجعل الشركة الأمريكية شركة مُبلِّغة بالنموذج 5472 هذه النسبة على الأقل من الأصوات أو القيمة يملكها شخص أجنبي واحد، مباشرة أو غير مباشرة، في أي وقت خلال السنة الضريبية. وتُعامل LLC بعضو واحد مملوكة بالكامل لشخص أجنبي واحد معاملة هذه الشركة. | 25% | IRS: تعليمات النموذج 5472 تم التحقق |
| معدل ضريبة أرباح الفروع (Branch Profits Tax) ضريبة القسم 884(a) على أرباح الأعمال الأمريكية بعد الضريبة لشركة أجنبية غير المعاد استثمارها في النشاط الأمريكي (مبلغ معادل توزيعات الأرباح)؛ وقد تخفضها اتفاقية أو تغيّرها. | 30% | IRS: تعليمات النموذج 1120-F، القسم III تم التحقق |
| حد سعر عدم الاستقطاع لمسكن المشتري المبلغ المحقَّق للعقار بأكمله، إذا اشترى فرد العقار لاستخدامه سكنًا | 300,000 دولار | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| استقطاع FIRPTA عندما يستخدم المشتري العقار سكناً له يُطبَّق عندما يزيد المبلغ المحقَّق للعقار بأكمله عن حد عدم الاستقطاع ويكون أقل من حد المعدل المخفَّض أو مساويًا له | 10% | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| حد سعر المعدل المخفَّض لمسكن المشتري المبلغ المحقَّق للعقار بأكمله؛ وفوق هذا الحد ينطبق المعدل العام | 1,000,000 دولار | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| مدة تقديم المشتري بموجب FIRPTA عموماً بعد التحويل للنموذجين 8288 و8288-A؛ ويمكن لطلب شهادة استقطاع مقدَّم في موعده أن يؤجل التحويل | 20 يومًا | IRS: تعليمات النموذج 8288 تم التحقق |
| اختبار شركة العقارات الأمريكية القابضة (USRPHC): العقارات الأمريكية كنسبة من العقارات بالإضافة إلى أصول الأعمال تُقاس بالقيمة السوقية العادلة في أي تاريخ تحديد معمول به؛ وتصبح الشركة USRPHC إذا ساوت هذه النسبة أو زادت عليها | 50% | eCFR: Treas. Reg. 1.897-2 تم التحقق |
| أقصى مدة رجوع لاختبار الشركة الحائزة لعقارات أمريكية (US real property holding corporation) تُعدّ الأسهم حصصًا في عقارات أمريكية ما لم تكن الشركة غير حائزة لعقارات أمريكية (US real property holding corporation) خلال الأقصر من فترة احتفاظ البائع أو فترة السنوات الخمس التي تنتهي في تاريخ التصرف | خمس سنوات | IRS: استقطاع FIRPTA تم التحقق |
| اقتطاع FIRPTA من توزيع تدفعه شركة تملك عقارات أمريكية إلى مساهم أجنبي من المبلغ المحقق للمساهم الأجنبي؛ 26 U.S.C. 1445(e)(3) | 15% | US Code: 26 U.S.C. 1445، اقتطاع FIRPTA تم التحقق |
| حد تقديم إقرار ضريبة التركات الأمريكية لغير المقيم الذي ليس مواطنًا الأصول الواقعة في الولايات المتحدة عند الوفاة مضافًا إليها الهبات الخاضعة للضريبة المعدَّلة؛ ويلزم النموذج 706-NA فوق هذا المبلغ | 60,000 دولار | IRS: أسئلة شائعة عن ضريبة التركات لغير المقيمين من غير مواطني الولايات المتحدة تم التحقق |
| الحد الأقصى للائتمان الموحد لتركة شخص غير مقيم ليس مواطنًا أمريكيًا القاعدة العامة في النموذج 706-NA السطر 7؛ وتساوي الضريبة التقديرية بموجب section 2001(c) على 60,000 دولار. ويمكن للاتفاقية أن تتيح ائتمانًا أكبر محتسبًا بنسبة جزئية (section 2102(b)(3)(A))، ويخفّضه ائتمان ضريبة الهبات المستخدم | 13,000 دولار | IRS: تعليمات النموذج 706-NA تم التحقق |
| أعلى معدل لضريبة الهبات والتركات الفيدرالية المعدل على الجزء من الهبات الخاضعة للضريبة التراكمية الذي يزيد على 1,000,000 دولار في جدول المادة 2001(c)؛ وتُقابَل الضريبة بالائتمان المطبق عن مبلغ الاستثناء الأساسي | 40% | US Code: 26 USC 2001(c) تم التحقق |
| الضريبة السنوية لشركات LLC في كاليفورنيا الضريبة السنوية لشركات LLC المؤسَّسة أو التي تمارس أعمالها في كاليفورنيا، مع مراعاة الاستثناءات | 800 دولار | مجلس ضريبة الامتياز في كاليفورنيا (Franchise Tax Board): الشركة ذات المسؤولية المحدودة تم التحقق |
| معدل الاستقطاع على العقارات في كاليفورنيا (طريقة سعر البيع) يستقطعه الشخص المسؤول عن ضمان صفقة العقار (escrow) من سعر بيع البائع بالنموذج 593 ما لم ينطبق إعفاء أو يختر البائع الحساب البديل القائم على المكسب؛ ومانح الصندوق الاستئماني للمانح هو البائع؛ ولا يلزم الاستقطاع عندما يكون سعر البيع 100,000 دولار أو أقل | 3 1/3% السنة الضريبية 2025 | FTB كاليفورنيا: تعليمات النموذج 593 تم التحقق |
| الاقتطاع من بيع العقارات في كاليفورنيا: سعر البيع الذي لا يُشترط الاقتطاع عنده أو دونه لا يُشترط الاقتطاع من بيع العقارات عندما يكون سعر البيع بهذا المبلغ أو أقل؛ وتُثبت الإعفاءات الأخرى بالنموذج 593. | 100,000 دولار السنة الضريبية 2026 | FTB كاليفورنيا: تعليمات النموذج 593 تم التحقق |
المصادر الأساسية
- IRS: الأجانب غير المقيمين، العقارات الواقعة في الولايات المتحدة
- IRS: المنشور 519، دليل الضرائب الأمريكية للأجانب
- IRS: المنشور 515، استقطاع الضريبة من الأجانب غير المقيمين والكيانات الأجنبية
- IRS: نبذة عن النموذج W-8ECI
- IRS: تعليمات النموذج W-8ECI
- IRS: شركات LLC ذات العضو الواحد
- IRS: تعليمات النموذج 5472
- IRS: النموذج 1120
- IRS: تعليمات النموذج 1065
- IRS: تعليمات النموذج 1120-F
- IRS: استقطاع الشراكات
- IRS: استقطاع FIRPTA
- IRS: تعليمات النموذج 8288
- IRS: تعليمات النموذج 1040-NR
- IRS: تعليمات النموذج W-7
- IRS: على بعض غير المقيمين الذين لديهم أصول أمريكية تقديم إقرارات ضريبة التركات
- IRS: تعليمات النموذج 706-NA
- IRS: أسئلة شائعة عن ضريبة الهبات لغير المقيمين من غير المواطنين الأمريكيين
- 26 USC 11: معدل ضريبة الشركات
- 26 USC 884: ضريبة أرباح الفروع
- 26 USC 897: الحصص في العقارات الأمريكية
- 26 USC 1361: مساهمو شركة S
- 26 USC 1445: الاستقطاع عند التصرف في حصص العقارات الأمريكية
- 26 USC 1446: الاستقطاع من حصة الشركاء الأجانب في الدخل المرتبط فعليًا
- 26 USC 2101: ضريبة التركات على غير المقيمين من غير المواطنين
- 26 USC 2104: الممتلكات داخل الولايات المتحدة
- 26 USC 6038A: معلومات عن بعض الشركات المملوكة لأجانب
- 26 CFR 301.7701-3: تصنيف بعض الكيانات التجارية
- قانون ديلاوير، الباب 6، المادة 18-303: المسؤولية تجاه الغير
- قوانين فلوريدا 692.204: حظر شراء جمهورية الصين الشعبية للعقارات
- FTB كاليفورنيا: الشركة ذات المسؤولية المحدودة
- FTB كاليفورنيا: تعليمات النموذج 593
- إدارة الضرائب والمالية في نيويورك: ضريبة التركات
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.