Imóvel nos EUA morando fora: em nome próprio, LLC ou corporação

Como um estrangeiro pode ter um imóvel nos EUA: em nome próprio, em uma LLC ou em uma corporação?

Uma pessoa que mora fora dos EUA pode manter um imóvel nos EUA em nome próprio (sozinha ou em conjunto), em uma LLC dos EUA de um só proprietário, em uma LLC com dois ou mais proprietários ou em uma corporação dos EUA; uma empresa aberta no exterior é uma quinta via. A escolha muda quem entrega declaração, quem retém imposto e quanto custam uma venda ou um falecimento, mas não muda o fato de que os EUA tributam o aluguel e os ganhos de um imóvel nos EUA (Publication 519).

O caso deixa de ser simples se os compradores moram em países diferentes, se um pai ou filho nos EUA compra com você, se você pode vender em poucos anos ou se você já comprou em seu nome e quer mudar o imóvel de titular. Seu próprio país pode tributar o mesmo aluguel e o mesmo ganho; busque orientação lá também. Residentes no Canadá: veja como um canadense deve ter um imóvel nos EUA.

Reúna: o preço e quem paga quanto; as condições do financiamento, inclusive se uma transferência posterior para uma entidade é permitida; o aluguel e os custos esperados, ou os dias em que você vai morar lá; a residência e a cidadania de cada comprador; e quanto tempo você pretende ficar com o imóvel.

Uma LLC de um único membro muda o imposto de renda dos EUA de um proprietário estrangeiro?

Não. Uma LLC dos EUA com um só proprietário é ignorada para o imposto de renda federal, a menos que opte por ser tributada como corporação; por isso, a renda e as despesas dela vão na declaração do proprietário (IRS: LLCs de um único membro). Um proprietário estrangeiro pessoa física é tributado exatamente como se tivesse o imóvel em seu nome. O nome da LLC no contrato de aluguel também não impede a retenção: o proprietário de uma entidade desconsiderada é quem recebe o pagamento (Publication 515). O que a LLC pode dar é uma proteção pela lei estadual, não uma mudança de imposto: em geral, um membro não responde pessoalmente pelas dívidas da LLC só por ser membro (por exemplo, Delaware Code título 6, seção 18-303).

O que a LLC acrescenta é burocracia. Uma LLC dos EUA totalmente pertencente a uma pessoa estrangeira é tratada como corporação para fins do Form 5472. Em cada ano com uma transação a declarar, como o dinheiro que você aportou para comprar o imóvel ou o aluguel que você retira, ela entrega um Form 1120 pro forma (apenas nome, endereço e itens B e E) com o Form 5472 anexado, até o vencimento do Form 1120, em papel ou por fax, nunca por via eletrônica (instruções do Form 5472). Deixar de entregar o formulário ou de manter os registros custa $25.000 por ano, mais $25.000 por cada período de 30 dias, ou fração, em que a falha continuar por mais de 90 dias depois de um aviso do IRS (26 USC 6038A). O item B é o número de identificação do empregador, portanto a LLC precisa de um EIN (Form 1120). Passos da entrega: declaração de uma LLC de um único membro de propriedade estrangeira. Uma LLC que opta pelo tratamento de corporação é outro caso: uma LLC de propriedade estrangeira tributada como corporação.

E se dois de nós formos donos do imóvel por meio de uma LLC?

Uma LLC dos EUA com dois ou mais proprietários é uma sociedade de pessoas para o imposto federal, a menos que opte por ser corporação (IRS: LLCs de um único membro). Ela entrega o Form 1065 em todo ano em que tem renda ou deduções e dá a cada proprietário um Schedule K-1 (instruções do Form 1065). A sociedade não paga imposto de renda por conta própria; cada proprietário estrangeiro entrega o Form 1040-NR com a sua parcela.

A LLC, e não o inquilino, retém imposto de seus proprietários estrangeiros (Publication 515):

• Parcela efetivamente ligada: renda efetivamente ligada é a renda que os EUA tributam pelo valor líquido, como a de um negócio nos EUA; o aluguel é assim quando a atividade de aluguel da LLC é, em si, um negócio nos EUA, ou quando um proprietário opta pela base líquida e entrega à LLC o Form W-8ECI com uma cópia da opção. A LLC recolhe a retenção da seção 1446 sobre a parcela do lucro líquido tributável desse proprietário: 37% para pessoas físicas e 21% para proprietários que são corporações, mesmo que nenhum dinheiro seja distribuído (IRS: retenção de sociedade de pessoas; 26 USC 1446).
• Outros aluguéis: a LLC retém 30% da parcela do aluguel bruto de cada proprietário estrangeiro.

Formulários e prazos estão em retenção sobre sócios estrangeiros e uma LLC de dois não residentes. Cônjuges podem enfrentar regras diferentes: veja LLCs de cônjuges e de famílias.

O que uma corporação dos EUA muda?

Uma corporação dos EUA é dona do imóvel e é a contribuinte. Ela entrega o Form 1120 e paga uma alíquota fixa de 21% sobre a renda tributável, incluindo o aluguel líquido e os ganhos na venda (26 USC 11). O ganho de longo prazo de uma pessoa física no Form 1040-NR pode usar a planilha de imposto sobre ganho de capital e suas alíquotas menores (instruções do Form 1040-NR); o de uma corporação não pode.

Uma segunda camada de imposto aparece quando o lucro chega a você: o dividendo que uma corporação dos EUA paga a um acionista estrangeiro, em geral, sofre retenção de 30%, a menos que um tratado reduza a alíquota (Publication 515). O aluguel pago à corporação é pago a uma pessoa dos EUA (US person); por isso, os inquilinos não aplicam retenção de pessoa estrangeira.

Uma corporação com um proprietário estrangeiro com pelo menos 25% entrega o Form 5472 para as transações a declarar com esse proprietário, como empréstimos (instruções do Form 5472). Um não residente não pode ter ações de corporação S; por isso, ela continua sendo corporação C (26 USC 1361; requisitos da corporação S). Entregas anuais: declaração de uma corporação C de propriedade estrangeira.

Uma empresa estrangeira pode ser a dona do imóvel nos EUA?

Uma empresa aberta no exterior pode ter o imóvel diretamente; para o imposto dos EUA, ela é então uma corporação estrangeira. Ela entrega o Form 1120-F quando opta pelo imposto sobre base líquida do aluguel, nos termos da seção 882(d), pede deduções ou restituição, ou vende o imóvel; sem a opção, a retenção de 30% sobre o aluguel bruto pode quitar o imposto dela nos EUA sobre o aluguel (instruções do Form 1120-F; Publication 515). Ela também pode dever imposto sobre lucros da filial de 30% sobre os ganhos nos EUA que não reinvestir, a menos que um tratado mude isso (26 USC 884). Veja declarações de imposto dos EUA de uma empresa estrangeira.

O que é retido sobre o aluguel e como evito a retenção sobre o aluguel bruto?

Para um proprietário estrangeiro, quem paga geralmente retém 30% do aluguel bruto, ou uma alíquota menor do tratado, antes de qualquer despesa. Para ser tributado sobre o aluguel líquido, o proprietário opta pela seção 871(d) com o Form 1040-NR e entrega a cada pagador o Form W-8ECI, do mesmo modo quer o imóvel esteja em seu nome ou no de uma LLC de um só proprietário (IRS: imóveis localizados nos EUA). A opção abrange todos os seus imóveis de aluguel nos EUA e significa entregar o Form 1040-NR todos os anos; uma declaração entregue fora do prazo pode fazer perder as deduções (mesma fonte). O Form W-8ECI não é válido sem um número de identificação fiscal dos EUA (instruções do Form W-8ECI). Quem retém, quem responde se a retenção for omitida, o Schedule E e os anos perdidos: alugar um imóvel nos EUA morando no exterior.

O que acontece quando vendo, em cada opção?

Um vendedor estrangeiro de imóvel nos EUA geralmente enfrenta retenção no fechamento e depois entrega uma declaração para acertar o imposto real. Quem conta como vendedor decide quem retém (IRS: retenção FIRPTA; 26 USC 1445; Publication 515 para entidades desconsideradas e sociedades de pessoas).

O valor da operação é o preço mais qualquer dívida que o comprador assume. Quando um proprietário estrangeiro divide o título com outra pessoa, o valor da operação é repartido entre os vendedores conforme o que cada um aportou, e o comprador retém imposto só sobre a parcela do proprietário estrangeiro (IRS: retenção FIRPTA). Quando um comprador pessoa física vai morar no imóvel, a retenção é menor: nenhuma até $300.000 e 10% até $1.000.000 (instruções do Form 8288). O vendedor pode pedir ao IRS, no Form 8288-B, um certificado de retenção para reduzi-la em direção ao imposto esperado. O comprador entrega os Forms 8288 e 8288-A e paga ao IRS o imposto retido em até 20 dias depois da transferência; o comprador que devia reter e não reteve pode ser obrigado a pagar o imposto e os juros (instruções do Form 8288). O IRS envia a você, pelo correio, a Copy B carimbada do Form 8288-A, que você anexa ao Form 1040-NR para pedir o crédito; se o formulário do comprador não tiver o seu número de identificação fiscal, o IRS primeiro escreve para pedir um (mesma fonte; instruções do Form 1040-NR). Uma pessoa física informa o ganho como renda efetivamente ligada no Schedule D com o Form 1040-NR, e um imposto mínimo pode se aplicar (Publication 519; instruções do Form 1040-NR). A depreciação já usada aumenta o ganho: veja recaptura de depreciação.

Com uma corporação dos EUA, atenção às ações. As ações de uma corporação dos EUA cujos imóveis nos EUA representaram pelo menos 50% de seus imóveis e ativos empresariais, em valor, em qualquer momento dos cinco anos antes da venda (ou durante o período em que você as teve, se for menor) são tratadas como o próprio imóvel (26 USC 897). Vender as ações em vez do prédio ainda gera retenção do comprador de 15%, e uma corporação que recompra ou liquida essas ações retém 15% do que paga a um acionista estrangeiro (IRS: retenção FIRPTA).

Como o imposto sobre herança dos EUA muda conforme a estrutura?

Se o imóvel está em seu nome ou numa corporação dos EUA, o imóvel ou suas ações contam no seu espólio nos EUA; a orientação do IRS não diz onde fica uma participação em LLC; as ações de uma empresa aberta no exterior, em geral, ficam fora dele. Se os bens nos EUA de uma pessoa que não era cidadã dos EUA nem domiciliada nos EUA, mais as doações tributáveis ajustadas, passarem de $60.000 no falecimento, o inventariante entrega o Form 706-NA em até nove meses; se nenhum inventariante atua nos EUA, quem detém os bens do falecido, como um coproprietário ou herdeiro, conta como inventariante e deve entregar (IRS: declarações de herança de não residentes; instruções do Form 706-NA). Acima desse valor, pode haver imposto devido: o espólio de um não residente, em geral, recebe um crédito de US$13.000, que cobre o imposto sobre os primeiros $60.000, e as alíquotas sobem até 40%, a menos que um tratado mude o resultado (instruções do Form 706-NA; 26 USC 2101).

Há tratados sobre imposto de herança em vigor com Austrália, Áustria, Canadá (por meio do tratado de imposto de renda), Dinamarca, Finlândia, França, Alemanha, Grécia, Irlanda, Itália, Japão, Países Baixos, África do Sul, Suíça e Reino Unido (instruções do Form 706-NA); um tratado pode reduzir o que conta como bem dos EUA (IRS: declarações de herança de não residentes). Não conte com uma LLC para manter o imóvel fora do seu espólio nos EUA: as regras de localização do IRS acima não dizem que ela mantém.

Preciso de um ITIN ou de um EIN?

Cada proprietário pessoa física que entrega o Form 1040-NR precisa de um número de identificação fiscal dos EUA. Quem não consegue um SSN (número de seguridade social dos EUA) pede um ITIN no Form W-7, normalmente anexado à frente da primeira declaração; o aluguel ou a parcela de sociedade de pessoas sujeitos à retenção podem se enquadrar na Exception 1, que permite pedir antes, com documentos de apoio, como a carta de quem paga (instruções do Form W-7). Até o ITIN chegar, o Form W-8ECI não é válido e a retenção sobre o aluguel bruto continua. Um vendedor sem outro motivo para ter um ITIN pode pedi-lo pela Exception 4 do W-7 quando o contrato de venda já for obrigatório, não antes (IRS: retenção FIRPTA).

A LLC ou a corporação precisa do próprio EIN; o Form 1120 pro forma o pede no item B (Form 1120). Como pedir: ITIN para proprietário estrangeiro e uma LLC dos EUA para não residentes, passo a passo. Para receber o aluguel e pagar contas, veja endereço comercial e conta bancária nos EUA.

O estado onde fica o imóvel muda a resposta?

Sim. O estado pode tributar o aluguel e o ganho, exigir retenção própria na venda e cobrar de uma LLC ou corporação um imposto anual mesmo quando o IRS ignora a LLC. A Califórnia é um exemplo: toda LLC organizada ou com atividade lá deve um imposto anual de $800, mesmo sem nenhum negócio, até ser cancelada (California FTB: LLCs). Na Califórnia, o responsável pelo escrow também geralmente retém 3 1/3% do preço de venda em vendas acima de $100.000, a menos que o vendedor certifique uma isenção (California FTB: instruções do Form 593). Alguns estados também têm imposto próprio sobre herança: Nova York, por exemplo, exige uma declaração do espólio de um não residente que inclua imóvel no estado quando o patrimônio bruto federal mais certas doações passa do valor de exclusão do estado (Nova York: imposto sobre herança).

Alguns estados também limitam compras por pessoas ou empresas de certos países, inclusive por meio de uma LLC que elas controlam. A lei da Flórida, por exemplo, abrange a maioria das pessoas domiciliadas na China que não são cidadãs dos EUA nem titulares de green card, com uma exceção restrita para um único imóvel residencial (Florida Statutes 692.204). Confira a lei do estado antes de assinar.

Uma escritura para uma LLC também pode gerar imposto de transferência ou um novo valor de imposto predial em alguns lugares: veja imóvel de aluguel em uma LLC. As taxas anuais por estado estão em taxas e relatórios anuais da LLC por estado.

Posso passar o imóvel para uma LLC ou corporação depois de comprar?

Sim, mas confira o custo tributário de cada mudança antes de assinar a escritura.

• Para a sua própria LLC de um só proprietário: o IRS ignora a LLC para o imposto de renda, e você continua sendo o proprietário para o imposto de renda federal (IRS: LLCs de um único membro). A LLC informa o imóvel que você aportou no Form 5472, Parte V (instruções do Form 5472).
• Para uma corporação dos EUA: é uma alienação FIRPTA; por isso, a retenção se aplica, a menos que as quatro condições sejam atendidas: uma regra de não reconhecimento, como a seção 351, cobre a transferência; as ações que você recebe são, em si, uma participação em imóvel dos EUA; você entrega ao agente de retenção o aviso exigido; e o agente o envia ao IRS até o 20º dia depois da transferência (IRS: retenção FIRPTA).
• Optar pelo imposto de corporação (Form 8832) para a LLC de um só proprietário que detém o imóvel: considera-se que você aporta o imóvel a uma nova corporação em troca das ações dela quando a opção entra em vigor; trata-se, portanto, da mesma alienação FIRPTA de uma escritura para uma corporação dos EUA, com as mesmas quatro condições (26 CFR 301.7701-3; IRS: retenção FIRPTA). Veja uma LLC de propriedade estrangeira tributada como corporação.
• Para uma empresa aberta no exterior: a retenção FIRPTA geralmente se aplica (IRS: retenção FIRPTA).
• Incluir um familiar no título: a doação de um imóvel nos EUA feita por um não residente pode estar sujeita ao imposto sobre doações dos EUA (IRS: imposto sobre doações para não residentes). A doação também é uma alienação FIRPTA, mas nada é retido se o familiar não paga nada e não assume dívida; um financiamento sobre o imóvel conta no valor da operação (instruções do Form 8288).

Confira também o imposto de transferência do estado e se o seu financiamento permite a transferência. Reúna a escritura, o demonstrativo de fechamento, os custos de benfeitorias, a depreciação já usada, o valor atual e as condições do financiamento.

Exemplo

Valores ilustrativos em dólares americanos.

Uma compradora na Alemanha mantém o apartamento em nome próprio

Ela compra um apartamento por US$500.000, aluga por US$30.000 ao ano e tem US$18.000 de despesas, incluindo depreciação. Sem a opção, o inquilino ou o administrador retém 30% do aluguel bruto: US$9.000. Depois que ela tem um ITIN e entrega ao inquilino ou administrador o Form W-8ECI com a opção pela base líquida, nada é retido do aluguel; ela entrega o Form 1040-NR sobre US$12.000 de aluguel líquido e paga o imposto sobre ele.

Anos depois, ela vende por US$650.000 a um comprador que não vai morar no imóvel. O comprador retém 15%, ou seja, US$97.500. Ela informa o ganho no Form 1040-NR e pede de volta os US$97.500; se o imposto real dela for menor, a diferença é restituída. A Alemanha está na lista do IRS de países com tratado de imposto sobre herança; por isso, a análise do espólio dela começa por esse tratado.

A mesma compradora usa uma LLC de um só proprietário

O imposto dela é o mesmo: o Form 1040-NR dela continua informando US$12.000 de aluguel líquido. A LLC acrescenta um EIN e um Form 1120 pro forma com o Form 5472 para cada ano em que há movimento de dinheiro entre ela e a LLC: os US$500.000 que ela aportou no ano da compra e, depois, o aluguel que ela retira. Na venda, ela, e não a LLC, é a vendedora; por isso, o comprador ainda retém US$97.500.

Dois irmãos no exterior compram por meio de uma LLC de dois proprietários

Cada um tem metade. A LLC entrega o Form 1065 e dá um K-1 a cada irmão. Os dois optam pela base líquida e entregam à LLC o Form W-8ECI. Se a renda tributável efetivamente ligada da LLC é de US$10.000, a parcela de US$5.000 de cada irmão tem retenção de 37%, ou US$1.850, recolhida pela LLC em parcelas durante o ano. Cada irmão entrega o Form 1040-NR e pede de volta os US$1.850 que constam no Form 8805. Quando a LLC vende, ela retém imposto sobre a parcela do ganho de cada irmão; o comprador não retém, depois que a LLC certifica que não é pessoa estrangeira.

E no seu caso?

• Você mora no Canadá: veja como um canadense deve ter um imóvel nos EUA.
• Os compradores moram em países diferentes, ou um pai ou filho nos EUA compra com você: a situação fiscal de cada pessoa muda a retenção e as declarações; defina a estrutura com ajuda com impostos entre países antes do fechamento.
• O imóvel é para um filho nos EUA, ou ficará no nome dele: a doação de um imóvel ou de dinheiro nos EUA tem regras próprias de imposto e de declaração nos EUA: veja doações e heranças recebidas do exterior e defina o título com ajuda com impostos entre países antes do fechamento.
• Você pode vender em poucos anos: planeje cedo o certificado de retenção e a declaração da venda com ajuda com impostos entre países.
• Você pode se mudar para os EUA: um estrangeiro residente é tributado sobre a renda mundial como um cidadão dos EUA e não é pessoa estrangeira para a retenção na venda; por isso, as entregas mudam (Publication 519; instruções do Form 8288): veja seu primeiro ano como residente fiscal nos EUA e revise a estrutura com ajuda com impostos entre países antes de se mudar.
• Você já comprou em seu nome: compare o custo de mudar o imóvel de titular em imóvel de aluguel em uma LLC e busque ajuda com impostos entre países antes de mudar a escritura.
• O que preocupa você é o imposto sobre herança dos EUA: a resposta depende do seu patrimônio mundial, de qualquer tratado e das regras do seu país; revise com ajuda com impostos entre países.
• O aluguel foi recebido sem retenção ou sem declarações: comece por alugar um imóvel nos EUA morando no exterior.
• Sua LLC nunca entregou o Form 5472: veja declarações e multas de proprietário estrangeiro em atraso.
• Você está abrindo a LLC agora: siga uma LLC dos EUA para não residentes, passo a passo.