外國人持有美國財產：個人名義、LLC 還是公司

外國人如何持有美國財產：個人名義、LLC 還是公司？

住在美國境外的人，可以用自己的名義（單獨或共同）持有美國財產、透過單一所有者美國 LLC、透過有兩位或以上所有者的 LLC，或透過美國公司持有；在海外成立的公司是第五種途徑。這個選擇改變的是誰提交、誰預扣，以及出售或死亡時的成本，而不改變美國對美國財產的租金和利得課稅這一事實（Publication 519）。

在以下情況，個案就不單純：買家住在不同國家、美國的父母或子女與您一起購買、您可能在幾年內出售，或您已經以自己的名義購買而想轉移財產。您自己的國家可能對同樣的租金和利得課稅；請也在當地取得意見。加拿大居民：請見加拿大人應如何持有美國財產。

請準備：價格以及誰付多少；貸款條款，包括以後是否允許轉讓給實體；預期租金和成本，或您自住的天數；每位買家的居住地和公民身份；以及您預計持有多久。

單一成員 LLC 會改變外國所有者的美國所得稅嗎？

不會。只有一位所有者的美國 LLC，除非選擇按公司課稅，否則在聯邦所得稅上被忽略，因此它的收入和支出屬於所有者的稅表（IRS：單一成員 LLC）。外國個人所有者的課稅方式，與直接持有所有權完全一樣。租約上寫 LLC 的名稱，也不會阻止預扣：被忽略實體的所有者才是收款人（Publication 515）。LLC 能提供的是州法律下的保護，而不是稅務的改變：成員一般不會僅因身為成員，而對 LLC 的債務承擔個人責任（例如《德拉瓦州法典》第 6 篇第 18-303 條）。

LLC 增加的是文書工作。由一位外國人全資持有的美國 LLC，在 5472 表上被視為公司。在每個有須申報交易的年度，例如您為購買財產投入的資金，或您提取的租金，它要在 1120 表的截止日期前，以紙本或傳真（不能電子方式）提交簡化的 1120 表（只填名稱、地址以及項目 B 和 E），並附上 5472 表（5472 表填表說明）。漏交表格或記錄，每年罰 $25,000，在 IRS 發出通知後超過 90 日仍未改正時，每個 30 日期間（不足也按一個計）另加 $25,000（26 USC 6038A）。項目 B 是雇主識別號碼，所以 LLC 需要 EIN（1120 表）。提交步驟：外資單一成員 LLC 的申報。選擇公司課稅的 LLC 是另一種情況：外資 LLC 按公司課稅。

如果我們兩個人透過 LLC 持有財產呢？

有兩位或以上所有者的美國 LLC，在聯邦稅上是合夥企業，除非它選擇成為公司（IRS：單一成員 LLC）。它在每個有收入或扣除額的年度提交 1065 表，並向每位所有者提供 Schedule K-1（1065 表填表說明）。合夥企業本身不繳所得稅；每位外國所有者就其份額提交 1040-NR 表。

對其外國所有者預扣的是 LLC，而不是承租人（Publication 515）：

• 有實際關聯的份額： 有實際關聯的收入，是美國像對美國企業一樣按淨額課稅的收入；當 LLC 的出租活動本身就是美國業務，或所有者選擇淨額基礎並向 LLC 提供 W-8ECI 表和選擇的副本時，租金屬於這類。LLC 就該所有者應占的淨應稅收入繳納第 1446 條預扣稅：個人為 37%，公司所有者為 21%，即使沒有付出現金也要繳納（IRS：合夥企業預扣；26 USC 1446）。
• 其他租金： LLC 對每位外國所有者應占的毛租金預扣 30%。

表格和截止日期，請見外國合夥人的預扣與兩位非居民持有的 LLC。配偶可能適用不同的規則：請見配偶和家庭 LLC。

美國公司會改變什麼？

美國公司擁有財產，並且是納稅人。它提交 1120 表，對其應稅收入（包括淨租金和出售利得）繳納單一稅率 21%（26 USC 11）。個人在 1040-NR 表上的長期利得，可以使用資本利得稅工作表及其較低的稅率（1040-NR 表填表說明）；公司不行。

當利潤到達您手中時，還有第二層：美國公司向外國股東支付的股息，一般預扣 30%，除非稅收協定降低稅率（Publication 515）。支付給公司的租金，是支付給美國人的，所以承租人不適用外國人預扣。

有外國所有者持股至少 25% 的公司，就與該所有者之間有須申報的交易（例如貸款）提交 5472 表（5472 表填表說明）。非居民不能持有 S 公司股份，所以它仍是 C 公司（26 USC 1361；S 公司資格）。每年的申報：外資 C 公司的申報。

可以由外國公司來持有這處美國財產嗎？

在海外成立的公司可以直接持有財產；在美國稅務上，它就是外國公司。當它依第 882(d) 條選擇對租金按淨額課稅、申請扣除額或退稅，或出售時，它要提交 1120-F 表；沒有選擇時，從毛租金預扣的 30% 可以了結其租金的美國稅（1120-F 表填表說明；Publication 515）。它還可能就未再投資的美國盈利繳納 30% 的分公司利潤稅，除非稅收協定另有規定（26 USC 884）。請見外國公司的美國稅表。

租金被預扣什麼？怎樣停止毛租金預扣？

對外國所有者，付款人一般在扣除任何費用之前，預扣毛租金的 30%，或較低的稅收協定稅率。要改為按淨租金課稅，所有者依第 871(d) 條在 1040-NR 表上作出選擇，並向每位付款人提供 W-8ECI 表，無論所有權登記在您名下還是單一所有者 LLC 名下，方式相同（IRS：位於美國的不動產）。該選擇涵蓋您所有的美國出租物業，並意味著每年都要提交 1040-NR 表；稅表逾期可能喪失扣除額（同一資料來源）。沒有美國納稅人識別號碼，W-8ECI 表無效（W-8ECI 表填表說明）。誰預扣、漏預扣時誰承擔責任、Schedule E 和遺漏的年度：從海外出租美國財產。

在各種方式下，出售時會怎樣？

出售美國不動產的外國賣家，通常在交割時面臨預扣，然後提交稅表來結清實際稅款。誰算賣家，決定誰預扣（IRS：FIRPTA 預扣；26 USC 1445；被忽略實體和合夥企業見 Publication 515）。

變現金額是價款加上買家承擔的任何債務。當外國所有者與他人共同持有所有權時，變現金額按各人投入的資金在賣家之間分配，買家只就外國所有者的份額預扣（IRS：FIRPTA 預扣）。當個人買家將在該房屋居住時，預扣較低：在 $300,000 或以下不須預扣，最高到 $1,000,000 為 10%（8288 表填表說明）。賣家可以用 8288-B 表向 IRS 申請預扣證明，將預扣降至預期稅款的水平。買家提交 8288 表和 8288-A 表，並在轉讓後 20 天 內把預扣的稅款繳給 IRS；應預扣而未預扣的買家，可能被要求繳納稅款和利息（8288 表填表說明）。IRS 會把蓋章的 8288-A 表 B 聯郵寄給您，您把它附在 1040-NR 表上以主張抵免；如果買家的表格缺少您的納稅人識別號碼，IRS 會先來函索取（同一資料來源；1040-NR 表填表說明）。個人在 1040-NR 表的 Schedule D 上，將利得作為有實際關聯的收入申報，並可能適用最低稅（Publication 519；1040-NR 表填表說明）。已申報的折舊會增加利得：請見折舊追回。

透過美國公司持有時，要留意股份。一家美國公司的股份，如果在出售前的 5 年 內（或持有期間，如果更短）的任何時候，其美國不動產占不動產和營業資產的價值至少 50%，就被視同財產本身（26 USC 897）。出售股份而不是建築物，仍然會有買家 15% 的預扣，而回購或清算這類股份的公司，會對支付給外國股東的款項預扣 15%（IRS：FIRPTA 預扣）。

美國遺產稅如何依架構而不同？

以您自己的名義或透過美國公司持有時，財產或其股份計入您的美國遺產；IRS 的指引沒有說明 LLC 權益位於何處；在海外成立的公司的股份，一般在其之外。如果一位既非美國公民、也非美國住所者的美國資產，加上調整後的應稅贈與，在去世時超過 $60,000，遺囑執行人須在九個月內提交 706-NA 表；沒有在美國行事的遺囑執行人時，任何持有死者財產的人，例如共同所有者或繼承人，視為遺囑執行人並必須提交（IRS：非居民遺產稅表；706-NA 表填表說明）。超過該金額時，可能要繳稅：非居民的遺產一般可以獲得 $13,000 的抵免，涵蓋前 $60,000 的稅款，稅率最高升至 40%，除非稅收協定改變結果（706-NA 表填表說明；26 USC 2101）。

遺產稅協定適用於澳洲、奧地利、加拿大（透過所得稅協定）、丹麥、芬蘭、法國、德國、希臘、愛爾蘭、義大利、日本、荷蘭、南非、瑞士和英國（706-NA 表填表說明）；協定可能縮小哪些屬於美國財產的範圍（IRS：非居民遺產稅表）。不要指望 LLC 能讓財產不計入您的美國遺產：上面的 IRS 位置規則並沒有這樣說。

我需要 ITIN 還是 EIN？

每位提交 1040-NR 表的個人所有者，都需要美國納稅人識別號碼。無法取得社會安全號碼的人，在 W-7 表上申請 ITIN，一般附在第一份稅表的前面；被預扣的租金或合夥企業份額，可以符合例外 1，讓您可以附上付款人的函件等證明文件提早申請（W-7 表填表說明）。在 ITIN 到達之前，W-8ECI 表無效，毛租金預扣繼續。沒有其他原因需要 ITIN 的賣家，在銷售合約具有約束力之後（不能更早），可以依 W-7 的例外 4 申請（IRS：FIRPTA 預扣）。

LLC 或公司需要自己的 EIN；簡化的 1120 表在項目 B 要求填寫（1120 表）。如何申請：外國所有者的 ITIN與非居民成立美國 LLC 的逐步指南。收取租金和支付帳單，請見美國營業地址和銀行帳戶。

財產所在的州會改變答案嗎？

會。州可以對租金和利得課稅、要求在出售時另行預扣，並且即使 IRS 忽略 LLC，也對 LLC 或公司徵收年度稅。加州就是一例：每家在當地成立或營業的 LLC，即使沒有業務，每年也要繳納 $800 的稅，直到註銷為止（加州 FTB：LLC）。對售價超過 $100,000 的出售，加州的託管人一般也預扣售價的 3 1/3%，除非賣家證明符合豁免（加州 FTB：593 表填表說明）。有些州還有自己的遺產稅：例如紐約州要求，當聯邦總遺產加上某些贈與超過其排除額時，包含該州不動產的非居民遺產提交稅表（紐約州：遺產稅）。

有些州還限制來自特定國家的人或公司購買財產，包括透過他們控制的 LLC。例如佛羅里達州的法律，涵蓋大多數住所在中國、且不是美國公民或綠卡持有人的人，只對一處住宅有狹窄的例外（《佛羅里達州法規》692.204）。簽約之前，請查看該州的法律。

把契據轉入 LLC，在某些地方也可能帶來轉讓稅或新的財產稅評估值：請見LLC 持有出租物業。各州年度費用，請見各州 LLC 年度費用和報告。

購買之後，我可以把財產轉入 LLC 或公司嗎？

可以，但請在簽署契據之前，先核對每次轉移的稅務成本。

• 轉入您自己的單一所有者 LLC： IRS 在所得稅上忽略 LLC，所以在聯邦所得稅上您仍是所有者（IRS：單一成員 LLC）。LLC 在 5472 表第 V 部分申報您投入的財產（5472 表填表說明）。
• 轉入美國公司： 屬於 FIRPTA 處置，因此適用預扣，除非以下四項全部成立：第 351 條之類的不予確認規則涵蓋這項轉讓、您取得的股票本身就是美國不動產權益、您向扣繳義務人提供規定的通知，並且扣繳義務人在轉讓後第 20 日之前把它送交 IRS（IRS：FIRPTA 預扣）。
• 為持有財產的單一所有者 LLC 選擇公司課稅（8832 表）： 在選擇生效時，您被視為把財產投入新公司以換取其股票，所以這與以契據轉入美國公司是同一種 FIRPTA 處置，條件也相同的四項（26 CFR 301.7701-3；IRS：FIRPTA 預扣）。請見外資 LLC 按公司課稅。
• 轉入在海外成立的公司： 一般適用 FIRPTA 預扣（IRS：FIRPTA 預扣）。
• 把家人加入所有權： 非居民贈與美國不動產，可能須繳美國贈與稅（IRS：非居民的贈與稅）。贈與也是 FIRPTA 處置，但如果家人不付款也不承擔債務，就不須預扣；財產上的貸款計入變現金額（8288 表填表說明）。

另請檢查州的轉讓稅，以及您的貸款是否允許轉讓。請準備契據、交割結算表、改良費用、已申報的折舊、當前價值和貸款條款。

舉例

金額以美元計，僅作說明。

德國的一位買家以個人名義持有公寓

她購買一套 $500,000 的公寓，每年出租 $30,000，費用（包括折舊）為 $18,000。沒有作出選擇時，承租人或管理人預扣毛租金的 30%：$9,000。一旦她取得 ITIN，並向承租人或管理人提供附淨額基礎選擇的 W-8ECI 表，租金就不再被預扣；她就 $12,000 的淨租金提交 1040-NR 表並繳稅。

數年後，她以 $650,000 出售給一位不會在那裡居住的買家。買家預扣 15%，即 $97,500。她在 1040-NR 表上申報利得並主張這 $97,500；如果她的實際稅款較低，差額予以退還。德國在 IRS 的遺產稅協定國家名單上，所以她的遺產審查從該協定開始。

同一位買家使用單一所有者 LLC

她的稅是一樣的：她的 1040-NR 表仍然申報 $12,000 的淨租金。LLC 增加了 EIN，以及在她與 LLC 之間有資金往來的每個年度的簡化 1120 表和 5472 表：購買當年她投入的 $500,000，之後是她提取的租金。出售時，賣家是她，而不是 LLC，所以買家仍然預扣 $97,500。

海外的兩位兄弟姊妹透過兩位所有者的 LLC 購買

每人持有一半。LLC 提交 1065 表，並向每位提供 K-1。兩人都選擇淨額基礎，並向 LLC 提供 W-8ECI 表。如果 LLC 有實際關聯的應稅收入為 $10,000，每人應占的 $5,000 要預扣 37%，即 $1,850，由 LLC 在年內分期繳納。每人提交 1040-NR 表，並主張 8805 表上所示的 $1,850。LLC 出售時，對每人應占的利得預扣；一旦 LLC 證明它不是外國人，買家就不須預扣。

您的情況不同嗎？

• 您住在加拿大： 請見加拿大人應如何持有美國財產。
• 買家住在不同的國家，或美國的父母或子女與您一起購買： 每個人的稅務身份都會改變預扣和稅表，所以請在交割之前，透過跨境稅務協助確定架構。
• 房屋是給住在美國的子女的，或將登記在子女名下： 贈與美國財產或金錢，有自己的美國稅務和申報規則：請見來自海外的贈與和遺產，並在交割之前，透過跨境稅務協助確定所有權。
• 您可能在幾年內出售： 請及早透過跨境稅務協助規劃預扣證明和出售的稅表。
• 您可能搬到美國： 居民外國人像美國公民一樣，就全球收入課稅，並且在出售預扣上不是外國人，所以申報會改變（Publication 519；8288 表填表說明）：請見您成為美國稅務居民的第一年，並在搬家之前，透過跨境稅務協助檢視架構。
• 您已經以自己的名義購買： 請在LLC 持有出租物業中比較轉移的成本，並在更改契據之前，取得跨境稅務協助。
• 您擔心的是美國遺產稅： 答案取決於您的全球遺產、任何稅收協定以及您自己國家的規定；請透過跨境稅務協助檢視。
• 收取了租金但沒有預扣，或沒有提交稅表： 請從從海外出租美國財產開始。
• 您的 LLC 從未提交 5472 表： 請見遺漏的外國所有者申報和罰款。
• 您現在正在成立 LLC： 請依照非居民成立美國 LLC 的逐步指南辦理。