Bien américain depuis l'étranger : à votre nom, en LLC ou en société

Comment un étranger peut-il détenir un bien américain : à son nom, dans une LLC ou dans une société?

Une personne qui vit hors des États-Unis peut détenir un bien américain à son nom (seule ou en copropriété), dans une LLC américaine à propriétaire unique, dans une LLC à deux propriétaires ou plus, ou dans une société américaine; une société constituée à l'étranger est une cinquième voie. Le choix change qui produit, qui retient et ce que coûtent une vente ou un décès, mais non le fait que les États-Unis imposent le loyer et les gains tirés d'un bien américain (Publication 519).

Le cas n'est pas simple si les acheteurs vivent dans des pays différents, si un parent ou un enfant aux États-Unis achète avec vous, si vous pourriez vendre dans quelques années ou si vous avez déjà acheté à votre nom et voulez transférer le bien. Votre pays de résidence peut imposer le même loyer et le même gain; obtenez aussi des conseils là-bas. Résidents du Canada : voyez comment un Canadien devrait détenir un bien américain.

À réunir : le prix et qui paie quelle part; les modalités du prêt, y compris si un transfert ultérieur à une entité est permis; le loyer et les coûts prévus, ou les jours où vous y habiterez; la résidence et la citoyenneté de chaque acheteur; et la durée prévue de détention.

Une LLC à membre unique change-t-elle l'impôt américain sur le revenu d'un propriétaire étranger?

Non. Une LLC américaine à propriétaire unique est ignorée aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu, sauf si elle choisit d'être imposée comme une société; ses revenus et ses dépenses vont donc dans la déclaration du propriétaire (IRS : LLC à membre unique). Un propriétaire étranger particulier est imposé exactement comme s'il détenait le titre. Le nom de la LLC sur le bail n'arrête pas non plus la retenue : le propriétaire d'une entité ignorée est le bénéficiaire du paiement (Publication 515). Ce qu'une LLC peut offrir est une protection en droit de l'État, non un changement fiscal : un membre n'est généralement pas personnellement responsable des dettes de la LLC du seul fait qu'il en est membre (par exemple, Code du Delaware, titre 6, article 18-303).

Ce qu'ajoute la LLC, c'est de la paperasse. Une LLC américaine détenue entièrement par une personne étrangère est traitée comme une société pour le formulaire 5472. Pour chaque année comportant une opération à déclarer, comme l'argent que vous avez versé pour acheter le bien ou le loyer que vous retirez, elle produit un formulaire 1120 pro forma (nom, adresse et rubriques B et E seulement) avec le formulaire 5472 joint, à la date d'échéance du formulaire 1120, sur papier ou par télécopieur, et non par voie électronique (instructions du formulaire 5472). Omettre le formulaire ou les registres coûte 25 000 $ par année, plus 25 000 $ pour chaque période de 30 jours, ou partie de période, où le manquement se poursuit plus de 90 jours après un avis de l'IRS (26 USC 6038A). La rubrique B est le numéro d'identification de l'employeur; la LLC a donc besoin d'un EIN (formulaire 1120). Les étapes de production sont dans la production d'une LLC à membre unique détenue par un étranger. Une LLC qui choisit d'être traitée comme une société est un autre cas : une LLC détenue par un étranger imposée comme une société.

Et si nous sommes deux propriétaires du bien par une LLC?

Une LLC américaine à deux propriétaires ou plus est une société de personnes aux fins de l'impôt fédéral, sauf si elle choisit d'être une société (IRS : LLC à membre unique). Elle produit le formulaire 1065 pour chaque année où elle a des revenus ou des déductions et remet à chaque propriétaire une annexe K-1 (instructions du formulaire 1065). La société de personnes ne paie elle-même aucun impôt sur le revenu; chaque propriétaire étranger produit le formulaire 1040-NR pour sa part.

C'est la LLC, et non le locataire, qui retient l'impôt pour ses propriétaires étrangers (Publication 515) :

• Part liée à une activité commerciale américaine : le revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis est un revenu que les États-Unis imposent sur une base nette, comme celui d'une entreprise américaine; le loyer en fait partie quand l'activité locative de la LLC est elle-même une entreprise américaine, ou quand un propriétaire choisit l'imposition sur le revenu net et remet à la LLC le formulaire W-8ECI avec une copie du choix. La LLC verse la retenue de l'article 1446 sur la part du revenu imposable net de ce propriétaire : 37 % pour les particuliers et 21 % pour les sociétés propriétaires, même si aucun argent n'est versé (IRS : retenue des sociétés de personnes; 26 USC 1446).
• Autres loyers : la LLC retient 30 % de la part du loyer brut de chaque propriétaire étranger.

Les formulaires et les dates limites figurent dans la retenue sur les associés étrangers et une LLC détenue par deux non-résidents. Les conjoints peuvent être soumis à d'autres règles : voyez les LLC de conjoints et de familles.

Que change une société américaine?

Une société américaine détient le bien et est le contribuable. Elle produit le formulaire 1120 et paie un impôt fixe de 21 % sur son revenu imposable, y compris le loyer net et les gains de vente (26 USC 11). Le gain à long terme d'un particulier sur le formulaire 1040-NR peut utiliser la feuille de calcul de l'impôt sur les gains en capital et ses taux plus bas (instructions du formulaire 1040-NR); celui d'une société, non.

Une deuxième couche d'impôt s'ajoute quand le profit vous parvient : le dividende qu'une société américaine verse à un actionnaire étranger est généralement soumis à une retenue de 30 %, sauf si une convention fiscale réduit le taux (Publication 515). Le loyer versé à la société est versé à une personne américaine; les locataires n'appliquent donc pas la retenue prévue pour les personnes étrangères.

Une société dont un propriétaire étranger détient au moins 25 % produit le formulaire 5472 pour les opérations à déclarer avec ce propriétaire, comme des prêts (instructions du formulaire 5472). Un non-résident ne peut pas détenir d'actions d'une société de type S; la société reste donc une société de type C (26 USC 1361; admissibilité à une société de type S). Productions annuelles : production d'une société de type C détenue par un étranger.

Une société étrangère peut-elle détenir le bien américain à la place?

Une société constituée à l'étranger peut détenir le bien directement; aux fins de l'impôt américain, c'est alors une société étrangère. Elle produit le formulaire 1120-F quand elle choisit l'imposition du loyer sur le revenu net en vertu de l'article 882(d), demande des déductions ou un remboursement, ou vend; sans ce choix, la retenue de 30 % sur le loyer brut peut régler son impôt américain sur le loyer (instructions du formulaire 1120-F; Publication 515). Elle peut aussi devoir l'impôt sur les bénéfices des succursales de 30 % sur les bénéfices américains qu'elle ne réinvestit pas, sauf si une convention fiscale le modifie (26 USC 884). Voyez les déclarations fiscales américaines d'une société étrangère.

Que retient-on sur le loyer, et comment éviter la retenue sur le loyer brut?

Pour un propriétaire étranger, le payeur retient généralement 30 % du loyer brut, ou un taux réduit prévu par une convention fiscale, avant toute dépense. Pour être imposé plutôt sur le loyer net, le propriétaire en fait le choix en vertu de l'article 871(d) avec le formulaire 1040-NR et remet à chaque payeur le formulaire W-8ECI, de la même façon que le titre soit à son nom ou à celui d'une LLC à propriétaire unique (IRS : biens immobiliers situés aux États-Unis). Le choix vise tous vos biens locatifs américains et oblige à produire le formulaire 1040-NR chaque année; une déclaration tardive peut faire perdre les déductions (même source). Le formulaire W-8ECI n'est pas valide sans numéro d'identification fiscale américain (instructions du formulaire W-8ECI). Qui retient, qui est responsable en cas d'omission, l'annexe E et les années omises : louer un bien américain depuis l'étranger.

Que se passe-t-il à la vente selon chaque formule?

Un vendeur étranger d'un immeuble américain fait généralement face à une retenue à la clôture, puis produit une déclaration pour régler l'impôt réel. Le vendeur désigné détermine qui retient (IRS : retenue FIRPTA; 26 USC 1445; Publication 515 pour les entités ignorées et les sociétés de personnes).

Le produit de la vente est le prix plus toute dette que l'acheteur reprend. Quand un propriétaire étranger détient le titre avec quelqu'un d'autre, le produit de la vente est réparti entre les vendeurs selon ce que chacun a mis, et l'acheteur ne retient que sur la part du propriétaire étranger (IRS : retenue FIRPTA). Quand un acheteur particulier compte habiter la maison, la retenue est plus basse : aucune jusqu'à 300 000 $, et 10 % jusqu'à 1 000 000 $ (instructions du formulaire 8288). Un vendeur peut demander à l'IRS, sur le formulaire 8288-B, un certificat de retenue pour la réduire vers l'impôt prévu. L'acheteur produit les formulaires 8288 et 8288-A et verse l'impôt retenu à l'IRS dans les 20 jours qui suivent le transfert; un acheteur qui aurait dû retenir et ne l'a pas fait peut être tenu de payer l'impôt et les intérêts (instructions du formulaire 8288). L'IRS vous envoie par la poste la copie B estampillée du formulaire 8288-A, que vous joignez au formulaire 1040-NR pour réclamer le crédit; si le formulaire de l'acheteur ne comporte pas votre numéro d'identification fiscale, l'IRS vous écrit d'abord pour en demander un (même source; instructions du formulaire 1040-NR). Un particulier déclare le gain comme un revenu lié à une activité commerciale aux États-Unis sur l'annexe D avec le formulaire 1040-NR, et un impôt minimum peut s'appliquer (Publication 519; instructions du formulaire 1040-NR). L'amortissement pris augmente le gain : voyez la récupération de l'amortissement.

Avec une société américaine, surveillez les actions. Les actions d'une société américaine dont les immeubles américains représentaient au moins 50 % de ses immeubles et de ses actifs d'entreprise, en valeur, à un moment quelconque des cinq ans précédant la vente (ou pendant la période de détention, si elle est plus courte) sont traitées comme le bien lui-même (26 USC 897). Vendre les actions plutôt que l'immeuble entraîne tout de même la retenue de l'acheteur de 15 %, et une société qui rachète ou liquide de telles actions retient 15 % de ce qu'elle verse à un actionnaire étranger (IRS : retenue FIRPTA).

En quoi l'impôt successoral américain diffère-t-il selon la formule?

Détenu à votre nom ou par une société américaine, le bien ou ses actions comptent dans votre succession américaine; les indications de l'IRS ne disent pas où se situe une participation dans une LLC; les actions d'une société constituée à l'étranger sont généralement hors de la succession. Si les biens américains d'une personne qui n'était ni citoyenne américaine ni domiciliée aux États-Unis, plus les dons imposables ajustés, dépassent 60 000 $ au décès, l'exécuteur produit le formulaire 706-NA dans les neuf mois; si aucun exécuteur n'agit aux États-Unis, toute personne qui détient les biens du défunt, comme un copropriétaire ou un héritier, est considérée comme l'exécuteur et doit produire (IRS : déclarations de succession des non-résidents; instructions du formulaire 706-NA). Au-delà de ce montant, de l'impôt peut être dû : la succession d'un non-résident reçoit généralement un crédit de 13 000 $, qui couvre l'impôt sur les premiers 60 000 $, et les taux montent jusqu'à 40 %, sauf si une convention fiscale change le résultat (instructions du formulaire 706-NA; 26 USC 2101).

Des conventions sur les droits de succession sont en vigueur avec l'Australie, l'Autriche, le Canada (par la convention en matière d'impôt sur le revenu), le Danemark, la Finlande, la France, l'Allemagne, la Grèce, l'Irlande, l'Italie, le Japon, les Pays-Bas, l'Afrique du Sud, la Suisse et le Royaume-Uni (instructions du formulaire 706-NA); une convention peut réduire ce qui compte comme un bien américain (IRS : déclarations de succession des non-résidents). Ne comptez pas sur une LLC pour garder le bien hors de votre succession américaine : les règles de localisation de l'IRS ci-dessus ne le disent pas.

Me faut-il un ITIN ou un EIN?

Chaque propriétaire particulier qui produit le formulaire 1040-NR a besoin d'un numéro d'identification fiscale américain. Une personne qui ne peut pas obtenir de numéro de sécurité sociale demande un ITIN avec le formulaire W-7, normalement joint au début de la première déclaration; un loyer ou une part de société de personnes soumis à une retenue peut donner droit à l'exception 1, qui permet de faire la demande plus tôt avec des pièces à l'appui, comme la lettre du payeur (instructions du formulaire W-7). Tant que l'ITIN n'est pas arrivé, le formulaire W-8ECI n'est pas valide et la retenue sur le loyer brut se poursuit. Un vendeur sans autre raison d'avoir un ITIN peut faire la demande selon l'exception 4 du formulaire W-7 dès qu'un contrat de vente est ferme, et non avant (IRS : retenue FIRPTA).

La LLC ou la société a besoin de son propre EIN; le formulaire 1120 pro forma le demande à la rubrique B (formulaire 1120). Comment faire la demande : l'ITIN d'un propriétaire étranger et une LLC américaine pour non-résidents, étape par étape. Pour encaisser le loyer et payer les factures, voyez adresse commerciale et compte bancaire aux États-Unis.

L'État où se trouve le bien change-t-il la réponse?

Oui. L'État peut imposer le loyer et le gain, exiger sa propre retenue à la vente et faire payer à une LLC ou à une société un impôt annuel même quand l'IRS ignore la LLC. La Californie en est un exemple : toute LLC organisée ou exerçant des activités en Californie doit un impôt annuel de 800 $, même sans activité, jusqu'à son annulation (Franchise Tax Board de la Californie : LLC). Les dépositaires en main tierce de la Californie retiennent aussi généralement 3 1/3 % du prix de vente pour une vente de plus de 100 000 $, sauf si le vendeur atteste une exemption (Franchise Tax Board de la Californie : instructions du formulaire 593). Certains États ont aussi leur propre impôt successoral : New York, par exemple, exige une déclaration de la succession d'un non-résident qui comprend un immeuble situé dans l'État quand la succession brute fédérale plus certains dons dépasse son montant d'exclusion (New York : impôt successoral).

Certains États limitent aussi les achats par des personnes ou des sociétés de certains pays, y compris par une LLC qu'elles contrôlent. La loi de la Floride, par exemple, vise la plupart des personnes domiciliées en Chine qui ne sont ni citoyennes américaines ni titulaires d'une carte verte, avec une exception étroite pour une résidence (Lois de la Floride : 692.204). Vérifiez la loi de l'État avant de signer.

Un acte de transfert à une LLC peut aussi entraîner des droits de mutation ou une nouvelle valeur aux fins de l'impôt foncier à certains endroits : voyez un immeuble locatif dans une LLC. Les frais annuels par État figurent dans frais et rapports annuels des LLC par État.

Puis-je transférer le bien dans une LLC ou une société après l'achat?

Oui, mais vérifiez le coût fiscal de chaque transfert avant de signer l'acte.

• Dans votre propre LLC à propriétaire unique : l'IRS ignore la LLC aux fins de l'impôt sur le revenu; vous restez donc propriétaire aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu (IRS : LLC à membre unique). La LLC déclare le bien que vous y mettez à la partie V du formulaire 5472 (instructions du formulaire 5472).
• Dans une société américaine : une disposition au sens de la FIRPTA; la retenue s'applique donc, sauf si les quatre conditions suivantes sont remplies : une règle de non-reconnaissance comme l'article 351 couvre le transfert, les actions que vous recevez sont elles-mêmes un intérêt dans un immeuble américain, vous remettez à l'agent de retenue l'avis exigé, et l'agent l'envoie à l'IRS au plus tard le 20e jour après le transfert (IRS : retenue FIRPTA).
• Choisir l'impôt des sociétés pour la LLC à propriétaire unique qui détient le bien (formulaire 8832) : vous êtes traité comme apportant le bien à une nouvelle société contre ses actions à la prise d'effet du choix; c'est donc la même disposition au sens de la FIRPTA qu'un acte de transfert à une société américaine, avec les mêmes quatre conditions (26 CFR 301.7701-3; IRS : retenue FIRPTA). Voyez une LLC détenue par un étranger imposée comme une société.
• Dans une société constituée à l'étranger : la retenue de la FIRPTA s'applique généralement (IRS : retenue FIRPTA).
• Ajouter un membre de la famille au titre : le don d'un immeuble américain par un non-résident peut être assujetti à l'impôt américain sur les dons (IRS : impôt sur les dons pour les non-résidents). Un don est aussi une disposition au sens de la FIRPTA, mais rien n'est retenu si le membre de la famille ne paie rien et ne prend aucune dette; un prêt garanti par le bien compte dans le produit de la vente (instructions du formulaire 8288).

Vérifiez aussi les droits de mutation de l'État et si votre prêt permet le transfert. Rassemblez l'acte, l'état de clôture, le coût des améliorations, l'amortissement pris, la valeur actuelle et les modalités du prêt.

Exemple

Chiffres donnés à titre d'illustration, en dollars américains.

Une acheteuse en Allemagne détient le condo à son nom

Elle achète un condo de 500 000 $, le loue 30 000 $ par année et a 18 000 $ de dépenses, y compris l'amortissement. Sans le choix, le locataire ou le gestionnaire retient 30 % du loyer brut : 9 000 $. Une fois qu'elle a un ITIN et remet au locataire ou au gestionnaire le formulaire W-8ECI avec le choix de l'imposition sur le revenu net, rien n'est retenu sur le loyer; elle produit le formulaire 1040-NR sur 12 000 $ de loyer net et paie l'impôt correspondant.

Des années plus tard, elle vend 650 000 $ à un acheteur qui n'y habitera pas. L'acheteur retient 15 %, soit 97 500 $. Elle déclare le gain sur le formulaire 1040-NR et réclame les 97 500 $; si son impôt réel est moindre, la différence est remboursée. L'Allemagne figure sur la liste de l'IRS des pays ayant une convention sur les droits de succession; son examen de succession commence donc par cette convention.

La même acheteuse utilise une LLC à propriétaire unique

Son impôt est le même : son formulaire 1040-NR déclare toujours 12 000 $ de loyer net. La LLC ajoute un EIN et un formulaire 1120 pro forma avec le formulaire 5472 pour chaque année où de l'argent circule entre elle et la LLC : les 500 000 $ qu'elle a mis l'année de l'achat, puis le loyer qu'elle retire. À la vente, c'est elle, et non la LLC, qui est la vendeuse; l'acheteur retient donc toujours 97 500 $.

Deux frères et sœurs à l'étranger achètent par une LLC à deux propriétaires

Chacun en détient la moitié. La LLC produit le formulaire 1065 et remet un K-1 à chacun. Les deux choisissent l'imposition sur le revenu net et remettent à la LLC le formulaire W-8ECI. Si le revenu imposable de la LLC lié à une activité commerciale aux États-Unis est de 10 000 $, la part de 5 000 $ de chacun est soumise à une retenue de 37 %, soit 1 850 $, que la LLC verse par acomptes durant l'année. Chacun produit le formulaire 1040-NR et réclame les 1 850 $ indiqués sur le formulaire 8805. Quand la LLC vend, elle retient sur la part du gain de chacun; l'acheteur ne retient pas, une fois que la LLC atteste qu'elle n'est pas une personne étrangère.

Votre situation est différente?

• Vous vivez au Canada : voyez comment un Canadien devrait détenir un bien américain.
• Les acheteurs vivent dans des pays différents, ou un parent ou un enfant aux États-Unis achète avec vous : le statut fiscal de chaque personne change la retenue et les déclarations; réglez donc la structure avec de l'aide en fiscalité transfrontalière avant la clôture.
• La maison est pour un enfant aux États-Unis, ou sera au nom de l'enfant : un don de bien ou d'argent américain a ses propres règles d'impôt et de déclaration aux États-Unis : voyez dons et héritages de l'étranger, et réglez le titre avec de l'aide en fiscalité transfrontalière avant la clôture.
• Vous pourriez vendre dans quelques années : planifiez tôt le certificat de retenue et la déclaration de vente avec de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Vous pourriez déménager aux États-Unis : un étranger résident est imposé sur son revenu mondial comme un citoyen américain et n'est pas une personne étrangère aux fins de la retenue à la vente; les productions changent donc (Publication 519; instructions du formulaire 8288) : voyez votre première année comme résident fiscal américain et révisez la structure avec de l'aide en fiscalité transfrontalière avant de déménager.
• Vous avez déjà acheté à votre nom : comparez le coût du transfert dans un immeuble locatif dans une LLC et obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière avant de changer l'acte.
• L'impôt successoral américain vous inquiète : la réponse dépend de votre succession mondiale, de toute convention fiscale et des règles de votre pays; révisez-les avec de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Le loyer a été encaissé sans retenue ou sans déclarations : commencez par louer un bien américain depuis l'étranger.
• Votre LLC n'a jamais produit le formulaire 5472 : voyez production omise par un propriétaire étranger et pénalités.
• Vous constituez la LLC maintenant : suivez une LLC américaine pour non-résidents, étape par étape.