LLC cho bất động sản Hoa Kỳ khi là người nước ngoài: đứng tên mình, LLC hay công ty

Người nước ngoài sở hữu bất động sản Hoa Kỳ thế nào: đứng tên cá nhân, trong LLC hay trong công ty?

Người sống ngoài Hoa Kỳ có thể nắm bất động sản Hoa Kỳ dưới tên mình (một mình hoặc đồng sở hữu), trong LLC Hoa Kỳ một chủ sở hữu, trong LLC có từ hai chủ sở hữu trở lên, hoặc trong công ty Hoa Kỳ; công ty lập ở nước ngoài là cách thứ năm. Lựa chọn thay đổi ai nộp hồ sơ, ai khấu trừ thuế và việc bán hay qua đời tốn bao nhiêu, nhưng không thay đổi việc Hoa Kỳ đánh thuế tiền thuê và khoản lãi từ bất động sản Hoa Kỳ (Publication 519).

Trường hợp không đơn giản nếu những người mua sống ở các nước khác nhau, cha mẹ hoặc con ở Hoa Kỳ cùng mua với bạn, bạn có thể bán trong vài năm, hoặc bạn đã mua dưới tên mình và muốn chuyển bất động sản. Nước của bạn có thể đánh thuế cùng khoản tiền thuê và khoản lãi; hãy xin tư vấn ở đó nữa. Người cư trú tại Canada: xem người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ thế nào.

Hãy chuẩn bị: giá và ai trả bao nhiêu; điều khoản khoản vay, kể cả việc có cho phép chuyển sang pháp nhân sau này không; tiền thuê và chi phí dự kiến, hoặc số ngày bạn sẽ ở đó; nơi cư trú và quốc tịch của từng người mua; và bạn dự kiến giữ bao lâu.

LLC một thành viên có làm thay đổi thuế thu nhập Hoa Kỳ của chủ sở hữu nước ngoài không?

Không. LLC Hoa Kỳ có một chủ sở hữu bị bỏ qua về thuế thu nhập liên bang, trừ khi chọn bị đánh thuế như công ty, nên thu nhập và chi phí của LLC thuộc về tờ khai của chủ sở hữu (IRS: LLC một thành viên). Chủ sở hữu cá nhân nước ngoài bị đánh thuế y như đứng tên trực tiếp. Tên LLC trên hợp đồng thuê cũng không ngăn khấu trừ thuế: chủ sở hữu của pháp nhân bị bỏ qua về thuế là người nhận tiền (Publication 515). Điều LLC có thể mang lại là lớp bảo vệ theo luật tiểu bang, không phải thay đổi về thuế: thành viên nói chung không phải chịu trách nhiệm cá nhân về nợ của LLC chỉ vì là thành viên (chẳng hạn Delaware Code title 6, section 18-303).

Điều LLC thêm vào là giấy tờ. LLC Hoa Kỳ do một người nước ngoài sở hữu toàn bộ được coi là công ty theo Form 5472. Với mỗi năm có giao dịch phải báo cáo, như tiền bạn góp vào để mua bất động sản hoặc tiền thuê bạn rút ra, LLC nộp Form 1120 giản lược (chỉ tên, địa chỉ và mục B và E) kèm Form 5472, vào hạn nộp Form 1120, trên giấy hoặc bằng fax, không nộp điện tử (hướng dẫn Form 5472). Bỏ lỡ form hoặc hồ sơ bị phạt $25.000 mỗi năm, cộng $25.000 cho mỗi khoảng 30 ngày, hoặc một phần của khoảng đó, mà việc không nộp tiếp tục quá 90 ngày sau thông báo của IRS (26 USC 6038A). Mục B là mã số định danh người sử dụng lao động, nên LLC cần EIN (Form 1120). Các bước nộp: nộp hồ sơ cho LLC một thành viên do người nước ngoài sở hữu. LLC bầu chọn thuế công ty là trường hợp khác: LLC thuộc sở hữu nước ngoài bị đánh thuế như công ty.

Nếu hai chúng tôi cùng sở hữu bất động sản qua LLC thì sao?

LLC Hoa Kỳ có từ hai chủ sở hữu trở lên là hợp danh về thuế liên bang, trừ khi bầu chọn là công ty (IRS: LLC một thành viên). LLC nộp Form 1065 cho mọi năm có thu nhập hoặc khoản khấu trừ và gửi cho từng chủ sở hữu một Schedule K-1 (hướng dẫn Form 1065). Hợp danh không tự nộp thuế thu nhập; mỗi chủ sở hữu nước ngoài nộp Form 1040-NR cho phần của mình.

LLC, không phải người thuê, khấu trừ thuế cho các chủ sở hữu nước ngoài của mình (Publication 515):

• Phần liên quan trực tiếp: thu nhập liên quan trực tiếp là thu nhập mà Hoa Kỳ đánh thuế trên cơ sở ròng, như hoạt động kinh doanh của người Hoa Kỳ; tiền thuê là loại đó khi hoạt động cho thuê của LLC tự nó là hoạt động kinh doanh tại Hoa Kỳ, hoặc khi chủ sở hữu bầu chọn cơ sở ròng và đưa LLC Form W-8ECI kèm bản sao bầu chọn. LLC nộp khoản khấu trừ theo section 1446 trên phần thu nhập chịu thuế ròng của chủ sở hữu đó: 37% cho cá nhân và 21% cho chủ sở hữu là công ty, kể cả khi không chi tiền mặt (IRS: khấu trừ thuế của hợp danh; 26 USC 1446).
• Tiền thuê khác: LLC khấu trừ 30% phần tổng tiền thuê của từng chủ sở hữu nước ngoài.

Các form và hạn nộp nằm trong khấu trừ thuế đối với thành viên hợp danh nước ngoài và LLC do hai người không cư trú sở hữu. Vợ chồng có thể gặp quy tắc khác: xem LLC của vợ/chồng và gia đình.

Công ty Hoa Kỳ thay đổi điều gì?

Công ty Hoa Kỳ sở hữu bất động sản và là người nộp thuế. Công ty nộp Form 1120 và đóng 21% cố định trên thu nhập chịu thuế, gồm tiền thuê ròng và lãi khi bán (26 USC 11). Lãi dài hạn của cá nhân trên Form 1040-NR có thể dùng bảng tính thuế lãi vốn với thuế suất thấp hơn (hướng dẫn Form 1040-NR); công ty thì không.

Lớp thứ hai đến khi lợi nhuận đến tay bạn: cổ tức của công ty Hoa Kỳ trả cho cổ đông nước ngoài nói chung bị khấu trừ 30% trừ khi hiệp định giảm thuế suất (Publication 515). Tiền thuê trả cho công ty là trả cho người Hoa Kỳ, nên người thuê không áp dụng khấu trừ dành cho người nước ngoài.

Công ty có chủ sở hữu nước ngoài từ 25% trở lên nộp Form 5472 cho các giao dịch phải báo cáo với chủ sở hữu đó, như các khoản vay (hướng dẫn Form 5472). Người không cư trú không thể nắm cổ phần S corporation, nên công ty vẫn là C corporation (26 USC 1361; điều kiện của S corporation). Hồ sơ hằng năm: nộp hồ sơ cho C corporation thuộc sở hữu nước ngoài.

Công ty nước ngoài có thể sở hữu bất động sản Hoa Kỳ thay vào đó không?

Công ty lập ở nước ngoài có thể nắm trực tiếp bất động sản; về thuế Hoa Kỳ, công ty khi đó là công ty nước ngoài. Công ty nộp Form 1120-F khi bầu chọn thuế trên cơ sở ròng đối với tiền thuê theo section 882(d), yêu cầu khoản khấu trừ hoặc hoàn thuế, hoặc bán; nếu không bầu chọn, 30% khấu trừ từ tổng tiền thuê có thể hoàn tất thuế Hoa Kỳ trên tiền thuê (hướng dẫn Form 1120-F; Publication 515). Công ty cũng có thể nợ thuế lợi nhuận chi nhánh 30% trên thu nhập Hoa Kỳ không tái đầu tư, trừ khi hiệp định thay đổi (26 USC 884). Xem tờ khai thuế Hoa Kỳ của công ty nước ngoài.

Tiền thuê bị khấu trừ bao nhiêu, và làm sao dừng khấu trừ trên tổng tiền thuê?

Với chủ sở hữu nước ngoài, bên trả tiền nói chung khấu trừ 30% tổng tiền thuê, hoặc thuế suất hiệp định thấp hơn, trước mọi chi phí. Để bị đánh thuế trên tiền thuê ròng, chủ sở hữu bầu chọn theo section 871(d) bằng Form 1040-NR và đưa mỗi bên trả tiền Form W-8ECI, theo cùng cách dù bất động sản đứng tên bạn hay tên LLC một chủ sở hữu (IRS: bất động sản nằm tại Hoa Kỳ). Bầu chọn bao gồm mọi bất động sản cho thuê của bạn tại Hoa Kỳ và nghĩa là nộp Form 1040-NR mỗi năm; tờ khai nộp trễ có thể mất các khoản khấu trừ (cùng nguồn). Form W-8ECI không hợp lệ nếu không có mã số thuế Hoa Kỳ (hướng dẫn Form W-8ECI). Ai khấu trừ, ai chịu trách nhiệm nếu bỏ lỡ, Schedule E và các năm bị bỏ lỡ: cho thuê bất động sản Hoa Kỳ từ nước ngoài.

Khi bán thì chuyện gì xảy ra với từng lựa chọn?

Người bán nước ngoài bất động sản Hoa Kỳ thường bị khấu trừ thuế khi chốt giao dịch, rồi nộp tờ khai để quyết toán thuế thực tế. Ai được coi là người bán quyết định ai khấu trừ (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA; 26 USC 1445; Publication 515 về pháp nhân bị bỏ qua về thuế và hợp danh).

Số tiền thực nhận là giá cộng mọi khoản nợ người mua nhận. Khi chủ sở hữu nước ngoài đứng tên cùng người khác, số tiền thực nhận được chia giữa các người bán theo số tiền mỗi người đã góp, và người mua chỉ khấu trừ trên phần của chủ sở hữu nước ngoài (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA). Khi người mua cá nhân sẽ ở trong nhà, khoản khấu trừ thấp hơn: không có ở mức $300.000 trở xuống, và 10% đến $1.000.000 (hướng dẫn Form 8288). Người bán có thể nộp Form 8288-B để xin giấy chứng nhận khấu trừ của IRS nhằm giảm khoản khấu trừ về gần số thuế dự kiến. Người mua nộp Form 8288 và 8288-A và nộp thuế đã khấu trừ cho IRS trong vòng 20 ngày sau khi chuyển nhượng; người mua lẽ ra phải khấu trừ mà không làm có thể bị buộc nộp thuế và tiền lãi (hướng dẫn Form 8288). IRS gửi bạn Copy B đã đóng dấu của Form 8288-A, mà bạn đính kèm vào Form 1040-NR để yêu cầu khoản tín thuế; nếu form của người mua thiếu mã số thuế của bạn, IRS trước hết viết thư yêu cầu (cùng nguồn; hướng dẫn Form 1040-NR). Cá nhân báo cáo khoản lãi là thu nhập liên quan trực tiếp trên Schedule D kèm Form 1040-NR, và có thể áp dụng thuế tối thiểu (Publication 519; hướng dẫn Form 1040-NR). Khấu hao đã khấu trừ làm tăng khoản lãi: xem thu hồi khấu hao.

Với công ty Hoa Kỳ, hãy chú ý cổ phần. Cổ phần của công ty Hoa Kỳ mà bất động sản Hoa Kỳ chiếm ít nhất 50% bất động sản và tài sản kinh doanh của công ty, theo giá trị, vào bất kỳ lúc nào trong năm năm trước khi bán (hoặc trong thời gian bạn nắm cổ phần, nếu ngắn hơn) được coi như chính bất động sản (26 USC 897). Bán cổ phần thay vì tòa nhà vẫn kéo theo khoản khấu trừ của người mua 15%, và công ty mua lại hoặc thanh lý cổ phần như vậy khấu trừ 15% số tiền công ty trả cho cổ đông nước ngoài (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA).

Thuế di sản Hoa Kỳ khác nhau thế nào theo cấu trúc?

Đứng tên cá nhân hoặc qua công ty Hoa Kỳ, bất động sản hoặc cổ phần của công ty được tính vào di sản Hoa Kỳ của bạn; hướng dẫn của IRS không nói phần sở hữu LLC nằm ở đâu; cổ phần của công ty lập ở nước ngoài nói chung nằm ngoài. Nếu tài sản Hoa Kỳ của người không phải công dân Hoa Kỳ cũng không cư trú thường xuyên tại Hoa Kỳ, cộng quà tặng chịu thuế đã điều chỉnh, vượt $60.000 khi qua đời, người thi hành di chúc nộp Form 706-NA trong vòng chín tháng; nếu không có người thi hành di chúc hành động tại Hoa Kỳ, bất kỳ ai giữ tài sản của người đã mất, như đồng sở hữu hoặc người thừa kế, được coi là người thi hành di chúc và phải nộp (IRS: tờ khai di sản của người không cư trú; hướng dẫn Form 706-NA). Trên mức đó, thuế có thể đến hạn: di sản của người không cư trú nói chung được khoản tín thuế $13.000, bao gồm thuế trên $60.000 đầu tiên, và thuế suất tăng đến 40%, trừ khi hiệp định thay đổi kết quả (hướng dẫn Form 706-NA; 26 USC 2101).

Hiệp định về thuế khi qua đời đang có hiệu lực với Úc, Áo, Canada (qua hiệp định thuế thu nhập), Đan Mạch, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Ireland, Ý, Nhật Bản, Hà Lan, Nam Phi, Thụy Sĩ và Vương quốc Anh (hướng dẫn Form 706-NA); hiệp định có thể thu hẹp những gì được tính là tài sản Hoa Kỳ (IRS: tờ khai di sản của người không cư trú). Đừng trông cậy LLC để đưa bất động sản ra khỏi di sản Hoa Kỳ của bạn: quy tắc về vị trí của IRS ở trên không nói LLC làm được điều đó.

Tôi có cần ITIN hay EIN không?

Mỗi chủ sở hữu cá nhân nộp Form 1040-NR cần mã số thuế Hoa Kỳ. Người không thể có số An sinh Xã hội xin ITIN bằng Form W-7, thường đính kèm mặt trước của tờ khai đầu tiên; tiền thuê hoặc phần hợp danh chịu khấu trừ có thể đủ điều kiện cho Exception 1, cho phép bạn nộp đơn sớm hơn kèm giấy tờ hỗ trợ như thư của bên trả tiền (hướng dẫn Form W-7). Cho đến khi ITIN đến, Form W-8ECI không hợp lệ và khấu trừ trên tổng tiền thuê vẫn tiếp tục. Người bán không có lý do nào khác để có ITIN có thể nộp đơn theo W-7 Exception 4 khi hợp đồng bán đã ràng buộc, không sớm hơn (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA).

LLC hoặc công ty cần EIN riêng; Form 1120 giản lược yêu cầu ở mục B (Form 1120). Cách nộp đơn: ITIN cho chủ sở hữu nước ngoài và LLC Hoa Kỳ cho người không cư trú, từng bước. Về việc thu tiền thuê và trả hóa đơn, xem địa chỉ kinh doanh và tài khoản ngân hàng tại Hoa Kỳ.

Tiểu bang nơi bất động sản nằm có làm thay đổi câu trả lời không?

Có. Tiểu bang có thể đánh thuế tiền thuê và khoản lãi, yêu cầu khấu trừ thuế riêng khi bán, và tính LLC hoặc công ty một khoản thuế hằng năm ngay cả khi IRS bỏ qua LLC. California là một ví dụ: mọi LLC được thành lập hoặc kinh doanh ở đó nợ thuế hằng năm $800, kể cả khi không kinh doanh, cho đến khi bị hủy (California FTB: LLC). Bên giữ escrow ở California cũng nói chung khấu trừ 3 1/3% giá bán khi bán trên $100.000 trừ khi người bán xác nhận được miễn (California FTB: hướng dẫn Form 593). Một số tiểu bang còn có thuế di sản riêng: chẳng hạn New York yêu cầu tờ khai từ di sản của người không cư trú có bao gồm bất động sản trong tiểu bang khi tổng di sản liên bang cộng một số quà tặng vượt mức loại trừ của tiểu bang (New York: thuế di sản).

Một số tiểu bang cũng hạn chế việc mua của người hoặc công ty từ một số nước, kể cả qua LLC họ kiểm soát. Chẳng hạn luật Florida bao gồm hầu hết người cư trú thường xuyên tại Trung Quốc không phải công dân Hoa Kỳ hay người có thẻ xanh, với một ngoại lệ hẹp cho một ngôi nhà (Florida Statutes 692.204). Hãy kiểm tra luật của tiểu bang trước khi ký.

Chuyển nhượng giấy tờ nhà vào LLC cũng có thể kéo theo thuế chuyển nhượng hoặc giá trị thuế bất động sản mới ở một số nơi: xem bất động sản cho thuê trong LLC. Lệ phí hằng năm theo tiểu bang nằm trong lệ phí và báo cáo hằng năm của LLC theo tiểu bang.

Sau khi mua, tôi có thể chuyển bất động sản vào LLC hoặc công ty không?

Có, nhưng hãy kiểm tra chi phí thuế của từng cách trước khi ký giấy tờ nhà.

• Vào LLC một chủ sở hữu của chính bạn: IRS bỏ qua LLC về thuế thu nhập, nên bạn vẫn là chủ sở hữu về thuế thu nhập liên bang (IRS: LLC một thành viên). LLC báo cáo bất động sản bạn góp vào trên Form 5472, Part V (hướng dẫn Form 5472).
• Vào công ty Hoa Kỳ: là một lần chuyển nhượng theo FIRPTA, nên khấu trừ thuế áp dụng trừ khi cả bốn điều đúng: quy tắc không ghi nhận như section 351 bao gồm việc chuyển, cổ phiếu bạn nhận tự nó là lợi ích bất động sản Hoa Kỳ, bạn đưa bên khấu trừ thông báo bắt buộc, và bên khấu trừ gửi cho IRS trước ngày thứ 20 sau khi chuyển (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA).
• Bầu chọn thuế công ty cho LLC một chủ sở hữu đang nắm bất động sản (Form 8832): bạn được coi là góp bất động sản vào một công ty mới để đổi lấy cổ phần khi bầu chọn có hiệu lực, nên đó là cùng một lần chuyển nhượng theo FIRPTA như chuyển giấy tờ nhà vào công ty Hoa Kỳ, với cùng bốn điều kiện (26 CFR 301.7701-3; IRS: khấu trừ thuế FIRPTA). Xem LLC thuộc sở hữu nước ngoài bị đánh thuế như công ty.
• Vào công ty lập ở nước ngoài: khấu trừ thuế FIRPTA nói chung áp dụng (IRS: khấu trừ thuế FIRPTA).
• Thêm thành viên gia đình vào giấy tờ nhà: quà tặng bất động sản Hoa Kỳ của người không cư trú có thể chịu thuế quà tặng Hoa Kỳ (IRS: thuế quà tặng cho người không cư trú). Quà tặng cũng là một lần chuyển nhượng theo FIRPTA, nhưng không khấu trừ gì nếu thành viên gia đình không trả gì và không nhận nợ nào; khoản vay trên bất động sản được tính vào số tiền thực nhận (hướng dẫn Form 8288).

Cũng hãy kiểm tra thuế chuyển nhượng của tiểu bang và khoản vay của bạn có cho phép chuyển không. Hãy chuẩn bị giấy tờ nhà, bảng kê chốt giao dịch, chi phí cải tạo, khấu hao đã khấu trừ, giá trị hiện tại và điều khoản khoản vay.

Ví dụ

Số liệu minh họa bằng đô la Hoa Kỳ.

Người mua ở Đức đứng tên căn hộ chung cư dưới tên mình

Cô mua căn hộ $500.000, cho thuê $30.000 mỗi năm và có $18.000 chi phí, gồm khấu hao. Nếu không bầu chọn, người thuê hoặc người quản lý khấu trừ 30% tổng tiền thuê: $9.000. Khi cô có ITIN và đưa người thuê hoặc người quản lý Form W-8ECI kèm bầu chọn cơ sở ròng, không khấu trừ gì từ tiền thuê; cô nộp Form 1040-NR trên $12.000 tiền thuê ròng và đóng thuế trên đó.

Nhiều năm sau cô bán với giá $650.000 cho người mua không ở đó. Người mua khấu trừ 15%, tức $97.500. Cô báo cáo khoản lãi trên Form 1040-NR và yêu cầu $97.500; nếu thuế thực tế của cô thấp hơn, phần chênh lệch được hoàn lại. Đức nằm trong danh sách các nước có hiệp định thuế khi qua đời của IRS, nên việc xem xét di sản của cô bắt đầu từ hiệp định đó.

Cùng người mua đó dùng LLC một chủ sở hữu

Thuế của cô như nhau: Form 1040-NR của cô vẫn báo cáo $12.000 tiền thuê ròng. LLC thêm EIN và Form 1120 giản lược kèm Form 5472 cho mỗi năm có tiền chuyển giữa cô và LLC: $500.000 cô góp vào trong năm mua, rồi tiền thuê cô rút ra. Khi bán, cô, không phải LLC, là người bán, nên người mua vẫn khấu trừ $97.500.

Hai anh chị em ở nước ngoài mua qua LLC hai chủ sở hữu

Mỗi người sở hữu một nửa. LLC nộp Form 1065 và gửi mỗi anh chị em một Schedule K-1. Cả hai bầu chọn cơ sở ròng và đưa LLC Form W-8ECI. Nếu thu nhập chịu thuế liên quan trực tiếp của LLC là $10.000, phần $5.000 của mỗi người chịu khấu trừ 37%, tức $1.850, do LLC nộp từng kỳ trong năm. Mỗi người nộp Form 1040-NR và yêu cầu $1.850 ghi trên Form 8805. Khi LLC bán, LLC khấu trừ trên phần lãi của mỗi người; người mua thì không, khi LLC xác nhận không phải người nước ngoài.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn sống tại Canada: xem người Canada nên sở hữu bất động sản Hoa Kỳ thế nào.
• Những người mua sống ở các nước khác nhau, hoặc cha mẹ hay con ở Hoa Kỳ cùng mua với bạn: tình trạng thuế của từng người thay đổi khoản khấu trừ và tờ khai, nên hãy chốt cấu trúc với hỗ trợ thuế xuyên biên giới trước khi chốt giao dịch.
• Ngôi nhà dành cho con ở Hoa Kỳ, hoặc sẽ đứng tên con: quà tặng bất động sản hoặc tiền Hoa Kỳ có quy tắc thuế và báo cáo riêng của Hoa Kỳ: xem quà tặng và tài sản thừa kế từ nước ngoài, và chốt tên trên giấy tờ nhà với hỗ trợ thuế xuyên biên giới trước khi chốt giao dịch.
• Bạn có thể bán trong vài năm: hãy lên kế hoạch sớm cho giấy chứng nhận khấu trừ và tờ khai của lần bán với hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Bạn có thể chuyển đến Hoa Kỳ: người nước ngoài cư trú bị đánh thuế trên thu nhập toàn cầu như công dân Hoa Kỳ và không phải người nước ngoài đối với khấu trừ khi bán, nên các hồ sơ thay đổi (Publication 519; hướng dẫn Form 8288): xem năm đầu tiên là người cư trú về thuế Hoa Kỳ và rà soát cấu trúc với hỗ trợ thuế xuyên biên giới trước khi bạn chuyển.
• Bạn đã mua dưới tên mình: hãy so sánh chi phí chuyển trong bất động sản cho thuê trong LLC và nhờ hỗ trợ thuế xuyên biên giới trước khi đổi giấy tờ nhà.
• Thuế di sản Hoa Kỳ là điều bạn lo: câu trả lời tùy vào di sản toàn cầu của bạn, mọi hiệp định và quy tắc của nước bạn; hãy rà soát với hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Tiền thuê đã được thu mà không khấu trừ thuế hoặc không có tờ khai: bắt đầu với cho thuê bất động sản Hoa Kỳ từ nước ngoài.
• LLC của bạn chưa bao giờ nộp Form 5472: xem hồ sơ của chủ sở hữu nước ngoài bị bỏ lỡ và tiền phạt.
• Bạn đang lập LLC bây giờ: làm theo LLC Hoa Kỳ cho người không cư trú, từng bước.