외국인의 미국 부동산 LLC: 개인 명의, LLC, 법인 비교

외국인은 미국 부동산을 개인 명의, LLC, 법인 중 어떻게 보유할 수 있나요?

미국 밖에 사는 사람은 미국 부동산을 본인 명의(단독 또는 공동), 소유주 1인의 미국 LLC, 소유주가 둘 이상인 LLC, 미국 법인 중 하나로 보유할 수 있습니다. 해외에 설립한 회사로 보유하는 것은 다섯 번째 방법입니다. 어떤 방법을 고르느냐에 따라 누가 신고하고, 누가 원천징수하며, 매각이나 사망 시 비용이 달라집니다. 미국이 미국 부동산의 임대소득과 양도차익에 세금을 매긴다는 사실은 바뀌지 않습니다(Publication 519).

공동 매수인의 거주국이 서로 다르거나, 미국에 사는 부모나 자녀가 함께 사거나, 몇 년 안에 팔 수 있거나, 이미 개인 명의로 샀는데 옮기려는 경우는 간단하지 않습니다. 거주국도 같은 임대소득과 양도차익에 세금을 매길 수 있으니 그곳의 조언도 받으세요. 캐나다 거주자는 캐나다인이 미국 부동산을 보유하는 방법을 참고하세요.

준비할 자료: 매매가격과 각자 부담 금액, 이후 법인이나 LLC로 이전해도 되는지를 포함한 대출 조건, 예상 임대료와 비용 또는 본인이 거주할 일수, 매수인별 거주지와 국적, 보유 예정 기간.

단독 소유 LLC는 외국인 소유주의 미국 소득세를 바꾸나요?

바꾸지 않습니다. 소유주가 1명인 미국 LLC는 법인으로 과세되도록 선택하지 않는 한 연방 소득세에서 별개의 사업체로 보지 않으므로, 소득과 비용은 소유주의 신고서에 적습니다(IRS: 단독 소유 LLC). 외국인 개인 소유주는 본인 명의로 보유한 것과 똑같이 과세됩니다. 임대차 계약서에 LLC 이름이 있어도 원천징수는 멈추지 않습니다. 별도 과세 대상이 아닌 사업체의 소유주가 지급을 받는 사람으로 취급되기 때문입니다(Publication 515). LLC가 줄 수 있는 것은 세금 변화가 아니라 주법상의 보호입니다. 구성원이라는 이유만으로는 대체로 LLC의 채무에 개인 책임을 지지 않습니다(예: Delaware Code title 6, section 18-303).

LLC가 더하는 것은 서류 작업입니다. 외국인 한 명이 전부 소유한 미국 LLC는 Form 5472에서는 법인으로 취급됩니다. 부동산 매입에 넣은 돈이나 가져간 임대료처럼 신고 대상 거래가 있는 연도마다, Form 5472를 첨부한 형식상의 Form 1120(이름, 주소, B 항목과 E 항목만 기재)을 Form 1120 기한까지 종이나 팩스로 제출합니다. 전자 제출은 할 수 없습니다(Form 5472 지침). 서식이나 기록을 빠뜨리면 연도마다 $25,000이 부과되고, IRS 통지서 이후 90일을 넘겨 위반이 계속되면 30일 또는 그 일부 기간마다 $25,000가 추가됩니다(26 USC 6038A). B 항목은 고용주 식별번호(EIN)이므로 LLC에 EIN이 필요합니다(Form 1120). 제출 단계는 외국인 소유 단독 소유 LLC의 제출 서류에 있습니다. 법인 과세를 선택한 LLC는 다른 경우입니다. 법인으로 과세되는 외국인 소유 LLC를 참고하세요.

둘이서 LLC로 부동산을 소유하면 어떻게 되나요?

소유주가 둘 이상인 미국 LLC는 법인으로 과세되도록 선택하지 않는 한 연방 세금에서 파트너십입니다(IRS: 단독 소유 LLC). 소득이나 공제가 있는 해마다 Form 1065를 제출하고 소유주마다 Schedule K-1을 줍니다(Form 1065 지침). 파트너십 자체는 소득세를 내지 않고, 외국인 소유주가 각자 자기 몫에 대해 Form 1040-NR을 제출합니다.

외국인 소유주 몫의 세금은 세입자가 아니라 LLC가 원천징수합니다(Publication 515).

• 실질 연계 소득 몫: 실질적으로 연결된 소득(effectively connected income)은 미국 내 사업처럼 순소득 기준으로 과세되는 소득입니다. LLC의 임대 활동 자체가 미국 내 사업이거나, 소유주가 순소득 방식을 선택하고 LLC에 Form W-8ECI와 선택서 사본을 줄 때 임대료가 여기에 해당합니다. LLC는 그 소유주의 순과세소득 몫에 대해 section 1446 원천징수세를 냅니다. 개인은 37%, 법인 소유주는 21%이며, 현금을 지급하지 않았어도 냅니다(IRS: 파트너십 원천징수; 26 USC 1446).
• 그 밖의 임대료: LLC는 각 외국인 소유주 몫의 총임대료에서 30%를 원천징수합니다.

서식과 기한은 외국인 파트너의 원천징수와 비거주자 두 명이 소유한 LLC에 있습니다. 부부는 다른 규정이 적용될 수 있습니다. 부부·가족 LLC를 참고하세요.

미국 법인으로 하면 무엇이 달라지나요?

미국 법인이 부동산을 소유하고 납세자가 됩니다. Form 1120을 제출하고 순임대소득과 매각 차익을 포함한 과세소득에 정률 21%를 냅니다(26 USC 11). Form 1040-NR을 제출하는 개인의 장기 양도차익은 양도소득세 계산표와 낮은 세율을 쓸 수 있지만(Form 1040-NR 지침), 법인은 쓸 수 없습니다.

이익이 본인에게 올 때 두 번째 세금층이 생깁니다. 미국 법인이 외국인 주주에게 지급하는 배당은 조세조약으로 세율이 낮아지지 않는 한 대체로 30%가 원천징수됩니다(Publication 515). 법인에 내는 임대료는 미국인에게 내는 것이므로 세입자는 외국인 원천징수를 적용하지 않습니다.

외국인 소유주가 25% 이상인 법인은 그 소유주와의 신고 대상 거래(예: 대여금)에 대해 Form 5472를 제출합니다(Form 5472 지침). 비거주자는 S corporation 주식을 보유할 수 없으므로 C corporation으로 남습니다(26 USC 1361; S corporation 자격 요건). 매년 제출하는 서류는 외국인 소유 C corporation의 제출 서류에 있습니다.

해외 회사가 미국 부동산을 대신 소유할 수 있나요?

해외에 설립한 회사도 부동산을 직접 보유할 수 있으며, 미국 세금에서는 그때 외국 법인이 됩니다. section 882(d)에 따라 임대료에 순소득 기준 과세를 선택하거나, 공제나 환급을 청구하거나, 매각하면 Form 1120-F를 제출합니다. 선택하지 않으면 총임대료에서 원천징수된 30%로 임대료에 대한 미국 세금이 끝날 수 있습니다(Form 1120-F 지침; Publication 515). 재투자하지 않은 미국 내 이익에 30%의 지점 이익세를 낼 수도 있으며, 조세조약이 이를 바꿀 수 있습니다(26 USC 884). 외국 회사의 미국 세금 신고서를 참고하세요.

임대료에서는 무엇을 원천징수하고, 총임대료 원천징수는 어떻게 피하나요?

외국인 소유주의 경우 지급인은 대체로 경비를 빼기 전의 총임대료에서 30%를 원천징수하며, 조세조약 세율이 낮으면 그 세율을 씁니다. 순임대소득에 과세받으려면 소유주가 Form 1040-NR과 함께 section 871(d)에 따라 선택하고, 각 지급인에게 Form W-8ECI를 줍니다. 본인 명의든 소유주 1인 LLC 명의든 방법은 같습니다(IRS: 미국 내 부동산을 가진 비거주 외국인). 이 선택은 미국 임대 부동산 전체에 적용되며 매년 Form 1040-NR을 제출해야 합니다. 신고서가 늦으면 공제를 잃을 수 있습니다(같은 출처). Form W-8ECI는 미국 납세자 식별번호가 없으면 유효하지 않습니다(Form W-8ECI 지침). 누가 원천징수하는지, 빠뜨리면 누가 책임지는지, Schedule E, 놓친 연도는 해외에서 미국 부동산 임대하기를 참고하세요.

구조별로 매각하면 어떻게 되나요?

미국 부동산을 파는 외국인은 대체로 종결 시점에 원천징수를 당하고, 이후 신고서를 제출해 실제 세금을 정산합니다. 누가 매도인으로 취급되는지가 누가 원천징수하는지를 결정합니다(IRS: FIRPTA 원천징수; 26 USC 1445; 별도 과세 대상이 아닌 사업체와 파트너십은 Publication 515).

양도금액은 매매가격에 매수인이 떠안는 부채를 더한 금액입니다. 외국인 소유주가 다른 사람과 공동 명의라면 양도금액을 각자 낸 몫에 따라 매도인끼리 나누고, 매수인은 외국인 소유주의 몫에 대해서만 원천징수합니다(IRS: FIRPTA 원천징수). 개인 매수인이 그 집에 거주할 때는 원천징수가 줄어듭니다. $300,000 이하는 원천징수가 없고, $1,000,000까지는 10%입니다(Form 8288 지침). 매도인은 Form 8288-B로 IRS 원천징수 증명서를 신청해 원천징수액을 예상 세금 수준으로 낮출 수 있습니다. 매수인은 Form 8288과 8288-A를 제출하고 양도 후 20일 안에 원천징수한 세금을 IRS에 납부합니다. 원천징수해야 하는데 하지 않은 매수인은 세금과 이자를 내야 할 수 있습니다(Form 8288 지침). IRS는 도장이 찍힌 Form 8288-A 사본 B를 보내 주며, 이를 Form 1040-NR에 붙여 공제를 청구합니다. 매수인의 서식에 본인의 납세자 식별번호가 없으면 IRS가 먼저 번호를 요청하는 서한을 보냅니다(같은 출처, Form 1040-NR 지침). 개인은 Form 1040-NR과 함께 Schedule D에서 양도차익을 실질 연계 소득으로 신고하며 최저한세가 적용될 수 있습니다(Publication 519; Form 1040-NR 지침). 받은 감가상각은 양도차익을 늘립니다. 감가상각 환입을 참고하세요.

미국 법인으로 보유한다면 주식을 주의하세요. 매각 전 5년 동안(그보다 짧으면 보유한 기간 동안) 어느 시점이든 미국 부동산이 그 미국 법인의 부동산과 사업 자산 가치의 50% 이상이었다면, 그 주식은 부동산 자체와 같이 취급됩니다(26 USC 897). 건물 대신 주식을 팔아도 매수인은 15%를 원천징수하며, 이런 주식을 되사거나 청산하는 법인은 외국인 주주에게 지급하는 금액의 15%를 원천징수합니다(IRS: FIRPTA 원천징수).

구조에 따라 미국 상속세는 어떻게 다른가요?

본인 명의나 미국 법인을 통해 보유하면 부동산이나 그 주식이 미국 상속재산에 포함됩니다. LLC 지분이 어디에 있는 것으로 보는지는 IRS 안내에 나와 있지 않습니다. 해외에 설립한 회사의 주식은 대체로 포함되지 않습니다. 미국 시민도 아니고 미국에 주소를 두지도 않은 사람이 사망했을 때 미국 내 자산과 조정 과세 대상 증여를 합한 금액이 $60,000를 넘으면 유언집행인이 9개월 안에 Form 706-NA를 제출합니다. 미국에서 활동하는 유언집행인이 없으면 공동 소유자나 상속인처럼 고인의 재산을 가진 사람이 유언집행인으로 간주되어 제출해야 합니다(IRS: 비거주자 상속세 신고서; Form 706-NA 지침). 이를 넘으면 세금이 나올 수 있습니다. 비거주자의 상속재산에는 대체로 $13,000의 공제가 주어지며, 이는 처음 $60,000에 대한 세금을 덮습니다. 세율은 최고 40%까지 오르며, 조세조약이 결과를 바꿀 수 있습니다(Form 706-NA 지침; 26 USC 2101).

상속세 조세조약은 호주, 오스트리아, 캐나다(소득세 조약을 통해), 덴마크, 핀란드, 프랑스, 독일, 그리스, 아일랜드, 이탈리아, 일본, 네덜란드, 남아프리카공화국, 스위스, 영국과 체결되어 있습니다(Form 706-NA 지침). 조세조약은 미국 재산의 범위를 좁힐 수 있습니다(IRS: 비거주자 상속세 신고서). 위의 IRS 소재지 규정은 LLC가 부동산을 미국 상속재산 밖에 둔다고 말하지 않으므로, LLC에 의존하지 마세요.

ITIN이나 EIN이 필요한가요?

Form 1040-NR을 제출하는 개인 소유주는 각자 미국 납세자 식별번호가 필요합니다. 사회보장번호(SSN)를 받을 수 없는 사람은 Form W-7로 ITIN을 신청하며, 보통 첫 신고서 맨 앞에 붙입니다. 원천징수 대상인 임대료나 파트너십 지분은 Exception 1에 해당할 수 있어, 지급인의 서한 같은 증빙 서류와 함께 더 일찍 신청할 수 있습니다(Form W-7 지침). ITIN이 나올 때까지 Form W-8ECI는 유효하지 않고 총임대료 원천징수가 계속됩니다. 다른 이유로 ITIN이 필요하지 않은 매도인은 매매계약이 구속력을 가진 뒤, 그 전이 아니라, W-7 Exception 4로 신청할 수 있습니다(IRS: FIRPTA 원천징수).

LLC나 법인에는 자체 EIN이 필요하며, 형식상의 Form 1120은 B 항목에 이를 요구합니다(Form 1120). 신청 방법은 외국인 소유주의 ITIN과 비거주자가 미국 LLC를 설립하는 단계별 방법을 참고하세요. 임대료를 받고 비용을 내는 방법은 미국 사업 주소와 은행 계좌를 참고하세요.

부동산이 있는 주에 따라 답이 달라지나요?

예. 주는 임대소득과 양도차익에 세금을 매기고, 매각 시 자체 원천징수를 요구하며, IRS가 LLC를 무시하더라도 LLC나 법인에 연간 세금을 부과할 수 있습니다. 캘리포니아가 한 예입니다. 캘리포니아에서 설립했거나 사업을 하는 모든 LLC는 사업을 하지 않아도 해산 신고를 할 때까지 연간 세금 $800를 냅니다(캘리포니아 FTB: LLC). 캘리포니아의 에스크로 담당자는 매도인이 면제를 증명하지 않는 한, $100,000를 넘는 매각에서 매매가격의 3 1/3%를 대체로 원천징수합니다(캘리포니아 FTB: Form 593 지침). 자체 상속세가 있는 주도 있습니다. 예를 들어 뉴욕 주는 연방 총상속재산에 일정한 증여를 더한 금액이 주의 공제 한도를 넘으면, 주 안에 부동산이 있는 비거주자의 상속재산에 대해 신고서를 요구합니다(뉴욕 주: 상속세).

일부 주는 특정 국가의 사람이나 회사가 부동산을 사는 것을 제한하며, 그들이 통제하는 LLC를 통한 매입도 포함됩니다. 예를 들어 플로리다 주법은 미국 시민이나 영주권자가 아닌, 중국에 주소를 둔 대부분의 사람에게 적용되고 집 한 채에 대한 좁은 예외가 있습니다(Florida Statutes 692.204). 계약서에 서명하기 전에 그 주의 법을 확인하세요.

LLC 앞으로 증서를 넘기면 지역에 따라 이전세가 붙거나 재산세 평가액이 새로 정해질 수 있습니다. LLC로 보유하는 임대 부동산을 참고하세요. 주별 연간 수수료는 주별 LLC 연간 수수료와 보고서에 있습니다.

산 뒤에 부동산을 LLC나 법인으로 옮길 수 있나요?

가능하지만, 증서에 서명하기 전에 각 이전의 세금 비용을 확인하세요.

• 본인의 소유주 1인 LLC로: IRS는 소득세에서 LLC를 무시하므로 연방 소득세에서는 본인이 계속 소유주입니다(IRS: 단독 소유 LLC). LLC는 넣은 부동산을 Form 5472 Part V에 신고합니다(Form 5472 지침).
• 미국 법인으로: FIRPTA 처분에 해당하므로 다음 네 가지를 모두 충족하지 않으면 원천징수가 적용됩니다. section 351 같은 비과세 이전 규정이 해당 이전에 적용되고, 받는 주식 자체가 미국 부동산 지분이며, 원천징수 의무자에게 필요한 통지를 하고, 의무자가 이전 후 20일까지 이를 IRS에 보내야 합니다(IRS: FIRPTA 원천징수).
• 부동산을 보유한 소유주 1인 LLC에 법인 과세를 선택(Form 8832): 선택이 효력을 얻는 시점에 부동산을 새 법인에 출자하고 그 주식을 받는 것으로 취급되므로, 미국 법인으로 증서를 넘기는 것과 같은 FIRPTA 처분이며 네 가지 조건도 같습니다(26 CFR 301.7701-3; IRS: FIRPTA 원천징수). 법인으로 과세되는 외국인 소유 LLC를 참고하세요.
• 해외에 설립한 회사로: 대체로 FIRPTA 원천징수가 적용됩니다(IRS: FIRPTA 원천징수).
• 가족을 명의에 추가: 비거주자가 미국 부동산을 증여하면 미국 증여세 대상이 될 수 있습니다(IRS: 비거주자 증여세). 증여도 FIRPTA 처분이지만, 가족이 대가를 내지 않고 부채도 떠안지 않으면 원천징수되는 금액은 없습니다. 부동산에 걸린 대출은 양도금액에 포함됩니다(Form 8288 지침).

주 이전세와 대출 계약상 이전이 허용되는지도 확인하세요. 증서, 종결 정산서, 개량 비용, 받은 감가상각, 현재 가치, 대출 조건을 준비하세요.

예시

설명용 금액이며 미국 달러입니다.

독일에 사는 매수인이 콘도를 본인 명의로 보유하는 경우

그녀는 $500,000짜리 콘도를 사서 연 $30,000에 임대하고, 감가상각을 포함해 $18,000의 비용이 듭니다. 선택하지 않으면 세입자나 관리인이 총임대료의 30%인 $9,000을 원천징수합니다. ITIN을 받고 세입자나 관리인에게 순소득 방식 선택서와 함께 Form W-8ECI를 주면 임대료에서 원천징수되는 금액은 없습니다. 그녀는 순임대소득 $12,000에 대해 Form 1040-NR을 제출하고 그 세금을 냅니다.

몇 년 뒤 그녀는 그곳에 살지 않을 매수인에게 $650,000에 팝니다. 매수인은 15%인 $97,500을 원천징수합니다. 그녀는 Form 1040-NR로 양도차익을 신고하고 $97,500을 공제받습니다. 실제 세금이 더 적으면 차액을 환급받습니다. 독일은 IRS의 상속세 조세조약 국가 목록에 있으므로, 그녀의 상속재산 검토는 그 조약에서 시작합니다.

같은 매수인이 소유주 1인 LLC를 쓰는 경우

세금은 같습니다. 그녀의 Form 1040-NR은 여전히 순임대소득 $12,000을 신고합니다. LLC는 EIN과, 그녀와 LLC 사이에 돈이 오간 해마다 Form 5472를 첨부한 형식상의 Form 1120을 더합니다. 매입 연도에 그녀가 넣은 $500,000, 이후 그녀가 가져가는 임대료가 해당합니다. 매각 때는 LLC가 아니라 그녀가 매도인이므로 매수인은 여전히 $97,500을 원천징수합니다.

해외의 형제자매 두 명이 소유주 2인 LLC로 사는 경우

각자 절반을 소유합니다. LLC는 Form 1065를 제출하고 형제자매에게 각각 K-1을 줍니다. 둘 다 순소득 방식을 선택하고 LLC에 Form W-8ECI를 줍니다. LLC의 실질 연계 과세소득이 $10,000이면 각자의 몫 $5,000에 37%의 원천징수, 즉 $1,850이 붙고, LLC가 연중에 분할해 냅니다. 각자 Form 1040-NR을 제출하고 Form 8805에 나온 $1,850을 공제받습니다. LLC가 팔 때는 각 형제자매의 양도차익 몫에 대해 LLC가 원천징수하며, LLC가 외국인이 아니라고 증명하면 매수인은 원천징수하지 않습니다.

본인 상황이 다르다면

• 캐나다에 살고 있다면: 캐나다인이 미국 부동산을 보유하는 방법을 참고하세요.
• 공동 매수인의 거주국이 다르거나, 미국에 사는 부모나 자녀가 함께 사는 경우: 각자의 세금 신분이 원천징수와 신고서를 바꾸므로, 종결 전에 국경 간 세무 지원으로 구조를 정하세요.
• 미국에 사는 자녀를 위한 집이거나 자녀 명의로 하려는 경우: 미국 부동산이나 돈의 증여에는 자체 미국 세금과 신고 규정이 있습니다. 해외에서 받는 증여와 상속을 참고하고, 종결 전에 국경 간 세무 지원으로 명의를 정하세요.
• 몇 년 안에 팔 수 있다면: 국경 간 세무 지원으로 원천징수 증명서와 매각 신고서를 미리 계획하세요.
• 미국으로 이주할 수 있다면: 거주 외국인은 미국 시민처럼 전 세계 소득에 과세되고 매각 원천징수에서 외국인이 아니므로 제출 서류가 바뀝니다(Publication 519; Form 8288 지침). 미국 세법상 거주자의 첫해를 참고하고, 이주 전에 국경 간 세무 지원으로 구조를 검토하세요.
• 이미 본인 명의로 샀다면: LLC로 보유하는 임대 부동산에서 옮기는 비용을 비교하고, 증서를 바꾸기 전에 국경 간 세무 지원을 받으세요.
• 미국 상속세가 걱정이라면: 답은 전 세계 상속재산, 조세조약, 거주국 규정에 달려 있습니다. 국경 간 세무 지원으로 검토하세요.
• 임대료를 받았는데 원천징수나 신고서가 없었다면: 해외에서 미국 부동산 임대하기부터 시작하세요.
• LLC가 Form 5472를 한 번도 제출하지 않았다면: 외국인 소유주가 놓친 제출과 벌금을 참고하세요.
• 지금 LLC를 설립하려는 경우: 비거주자가 미국 LLC를 설립하는 단계별 방법을 따르세요.