למי זה מתאים
- אנשים שגרים מחוץ לארה״ב ולקנדה וקונים נדל״ן בארה״ב או כבר מחזיקים בו
- בני משפחה או חברים בחו״ל שקונים יחד נכס אחד בארה״ב
- בעלים זרים שמחליטים אם להעביר נכס ל-LLC או לחברה
לא מכוסה כאן
- תושבי קנדה, שיש להם מדריך משלהם
- המס במדינת המגורים של הבעלים
- טפסים שלב אחר שלב לניכוי במקור משכירות, לטופס 5472 ולניכוי במקור משותפות, שמדריכים אחרים מכסים
- מסי העברה ומס רכוש לפי מדינה
איך זר יכול להחזיק נכס בארה״ב: אישית, ב-LLC או בחברה?
אדם שגר מחוץ לארה״ב יכול להחזיק נכס אמריקאי על שמו (לבד או במשותף), ב-LLC אמריקאי עם בעלים יחיד, ב-LLC עם שני בעלים או יותר, או בחברה אמריקאית; חברה שהוקמה בחו״ל היא דרך חמישית. הבחירה משנה מי מגיש, מי מנכה מס במקור ומה עולים מכירה או מוות, אבל לא את העובדה שארה״ב ממסה שכירות ורווחים מנכס אמריקאי (פרסום 519).
| מי רשום כבעלים | מס אמריקאי על שכירות | דוחות פדרליים בכל שנה | כשהנכס נמכר | מס עיזבון אמריקאי |
|---|---|---|---|---|
| אתם, לבד או במשותף | 30% מהשכירות ברוטו, או שיעורים מדורגים על שכירות נטו אם בוחרים בכך | טופס 1040-NR לכל בעלים | הקונה מנכה 15% מחלקו של כל בעלים זר במחיר | נדל״ן בארה״ב נכלל בעיזבון האמריקאי שלכם |
| LLC אמריקאי עם בעלים יחיד | כמו החזקה בנכס בעצמכם | טופס 1040-NR שלכם, בנוסף לטופס 1120 פרו פורמה של ה-LLC עם טופס 5472 | כמו החזקה בנכס בעצמכם | לא הוכרע; אל תסמכו על ה-LLC שיוציא אותו |
| LLC עם שני בעלים או יותר | שותפות: כל בעלים זר ממוסה על חלק, וה-LLC מנכה מס במקור | טופס 1065 עם טפסי K-1, דוחות ניכוי במקור, וטופס 1040-NR של כל בעלים | ה-LLC מנכה מס במקור על חלקו של כל בעלים זר ברווח | היכן נמצאת זכות בשותפות לא הוכרע |
| חברה אמריקאית | 21% על שכירות נטו; דיבידנדים ששולמו לכם כפופים לניכוי במקור | טופס 1120, עם טופס 5472 כשהיא בבעלות זרה | החברה משלמת 21% על הרווח | המניות שלה נכללות בעיזבון האמריקאי שלכם |
| חברה שהוקמה בחו״ל | ניכוי במקור משכירות ברוטו, או בבחירה מס חברות על שכירות נטו ואולי מס על רווחי סניף | טופס 1120-F כשהיא בוחרת בסיס נטו או מוכרת | הקונה מנכה 15% מהמחיר | המניות שלה נמצאות בדרך כלל מחוץ לעיזבון האמריקאי, אבל האופן שבו החברה ממומנת ומשמשת יכול להחזיר את הנכס פנימה |
המקרה אינו פשוט אם הקונים גרים במדינות שונות, אם הורה או ילד בארה״ב קונה איתכם, אם ייתכן שתמכרו בתוך כמה שנים, או אם כבר קניתם על שמכם ורוצים להעביר את הנכס. ייתכן שמדינת המגורים שלכם ממסה את אותה שכירות ואותו רווח; קבלו ייעוץ גם שם. תושבי קנדה: ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב.
מה לאסוף: המחיר ומי משלם כמה; תנאי ההלוואה, כולל אם מותרת העברה מאוחרת לישות; שכירות וההוצאות הצפויות, או הימים שתגורו שם; מקום המגורים והאזרחות של כל קונה; וכמה זמן אתם צופים להחזיק בנכס.
האם LLC עם חבר אחד משנה את מס ההכנסה האמריקאי של בעלים זר?
לא. LLC אמריקאי עם בעלים אחד נחשב ישות שמתעלמים ממנה לצורכי מס הכנסה פדרלי, אלא אם בחר להיות מסווג כחברה, ולכן ההכנסות וההוצאות שלו שייכות לדוח של הבעלים (IRS: חברות LLC עם בעלים יחיד). בעלים זר שהוא יחיד ממוסה בדיוק כאילו החזיק בבעלות על שמו. גם שם ה-LLC בחוזה השכירות אינו עוצר ניכוי במקור: הבעלים של ישות שאינה מוכרת לצורכי מס הוא המקבל (פרסום 515). מה ש-LLC יכול לתת הוא מגן לפי דיני המדינה, לא שינוי במס: חבר אינו אחראי אישית, בדרך כלל, לחובות ה-LLC רק בגלל שהוא חבר (למשל, Delaware Code title 6, section 18-303).
מה ש-LLC מוסיף הוא ניירת. LLC אמריקאי שבבעלות מלאה של אדם זר אחד נחשב לחברה לצורך טופס 5472. בכל שנה עם עסקה שחייבת בדיווח, כמו הכסף שהכנסתם כדי לקנות את הנכס או השכירות שאתם מושכים, הוא מגיש טופס 1120 פרו פורמה (שם, כתובת וסעיפים B ו-E בלבד) עם טופס 5472 מצורף, עד מועד טופס 1120, על נייר או בפקס, לא באופן אלקטרוני (הוראות טופס 5472). אי-הגשת הטופס או הרישומים עולה $25,000 בשנה, בתוספת $25,000 לכל תקופה של 30 יום, או חלק ממנה, שבה הכשל נמשך יותר מ-90 יום אחרי הודעה מ-IRS (26 USC 6038A). סעיף B הוא מספר זיהוי מעסיק פדרלי, ולכן ה-LLC צריך EIN (טופס 1120). שלבי ההגשה: הגשות של LLC עם בעלים זר יחיד. LLC שבחר מיסוי כחברה הוא מקרה אחר: LLC בבעלות זרה שממוסה כחברה.
מה אם שנינו מחזיקים בנכס דרך LLC?
LLC אמריקאי עם שני בעלים או יותר הוא שותפות לצורכי מס פדרלי, אלא אם בחר להיות חברה (IRS: חברות LLC עם בעלים יחיד). הוא מגיש טופס 1065 בכל שנה שיש לו הכנסות או ניכויים ונותן לכל בעלים Schedule K-1 (הוראות טופס 1065). השותפות עצמה לא משלמת מס הכנסה; כל בעלים זר מגיש טופס 1040-NR על חלקו.
ה-LLC, ולא השוכר, מנכה מס במקור עבור הבעלים הזרים שלו (פרסום 515):
- חלק הקשור ביעילות: הכנסה הקשורה ביעילות היא הכנסה שארה״ב ממסה על בסיס נטו, כמו של עסק אמריקאי; שכירות היא כזו כשפעילות ההשכרה של ה-LLC היא עצמה עסק אמריקאי, או כשבעלים בוחר בבסיס נטו ונותן ל-LLC טופס W-8ECI עם עותק של הבחירה. ה-LLC משלם ניכוי במקור לפי סעיף 1446 על חלקו של אותו בעלים בהכנסה החייבת נטו: 37% ליחידים ו-21% לבעלים שהם חברות, גם אם לא שולם כסף (IRS: ניכוי במקור משותפויות; 26 USC 1446).
- שכירות אחרת: ה-LLC מנכה 30% מחלקו של כל בעלים זר בשכירות ברוטו.
טפסים ומועדים נמצאים בניכוי במקור משותפים זרים ובLLC בבעלות שני תושבי חוץ. בני זוג עשויים להיתקל בכללים שונים: ראו LLC של בני זוג ושל משפחה.
מה חברה אמריקאית משנה?
חברה אמריקאית מחזיקה בנכס והיא הנישום. היא מגישה טופס 1120 ומשלמת 21% קבוע על הכנסתה החייבת, כולל שכירות נטו ורווחי מכירה (26 USC 11). רווח ארוך טווח של יחיד בטופס 1040-NR יכול להשתמש בגיליון העבודה למס רווחי הון ובשיעורים הנמוכים שלו (הוראות טופס 1040-NR); רווח של חברה לא.
שכבה שנייה מגיעה כשהרווח מגיע אליכם: דיבידנד של חברה אמריקאית לבעל מניות זר כפוף בדרך כלל לניכוי במקור של 30% אלא אם אמנה מורידה את השיעור (פרסום 515). שכירות ששולמה לחברה משולמת לאדם אמריקאי (US person), ולכן שוכרים אינם מחילים ניכוי במקור של אדם זר.
חברה עם בעלים זר של לפחות 25% מגישה טופס 5472 על עסקאות שחייבות בדיווח עם אותו בעלים, כמו הלוואות (הוראות טופס 5472). תושב חוץ אינו יכול להחזיק מניות בחברת S, ולכן היא נשארת חברת C (26 USC 1361; זכאות לחברת S). הגשות שנתיות: הגשות של חברת C בבעלות זרה.
האם חברה זרה יכולה להחזיק את הנכס האמריקאי במקום?
חברה שהוקמה בחו״ל יכולה להחזיק את הנכס ישירות; לצורכי מס אמריקאי היא אז חברה זרה. היא מגישה טופס 1120-F כשהיא בוחרת במס על בסיס נטו על שכירות לפי סעיף 882(d), תובעת ניכויים או החזר, או מוכרת; בלי הבחירה, ניכוי במקור של 30% משכירות ברוטו יכול לסלק את המס האמריקאי שלה על השכירות (הוראות טופס 1120-F; פרסום 515). היא עשויה לחייב גם במס על רווחי סניף של 30% על רווחים אמריקאיים שלא הושקעו מחדש, אלא אם אמנה משנה זאת (26 USC 884). ראו דוחות מס אמריקאיים של חברה זרה.
מה מנוכה מהשכירות, ואיך עוצרים ניכוי משכירות ברוטו?
לגבי בעלים זר, המשלם מנכה בדרך כלל 30% מהשכירות ברוטו, או שיעור אמנה נמוך יותר, לפני כל הוצאה. כדי להיות ממוסים על שכירות נטו במקום זאת, הבעלים בוחר לפי סעיף 871(d) בטופס 1040-NR ונותן לכל משלם טופס W-8ECI, באותו אופן בין שהנכס על שמכם ובין שהוא על שם LLC עם בעלים יחיד (IRS: real property located in the US). הבחירה חלה על כל נכסי השכירות האמריקאיים שלכם ופירושה הגשת טופס 1040-NR בכל שנה; דוח שהוגש באיחור עלול לאבד את הניכויים (אותו מקור). טופס W-8ECI אינו תקף בלי מספר זיהוי מס אמריקאי (הוראות טופס W-8ECI). מי מנכה, מי אחראי אם הוחמץ, Schedule E ושנים שהוחמצו: השכרת נכס אמריקאי מחוץ לארה״ב.
מה קורה כשמוכרים בכל אפשרות?
מוכר זר של מקרקעין אמריקאיים עומד בדרך כלל בפני ניכוי במקור בסגירה, ואז מגיש דוח כדי להסדיר את המס בפועל. מי נחשב המוכר קובע מי מנכה (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA; 26 USC 1445; פרסום 515 לישויות שאינן מוכרות לצורכי מס ולשותפויות).
| בעלים | מי המוכר | מה מנוכה בסגירה | אחרי הסגירה |
|---|---|---|---|
| אתם, או ה-LLC שלכם עם בעלים יחיד | אתם: הבעלים של ישות שאינה מוכרת לצורכי מס נחשב המעביר | הקונה מנכה 15% מהסכום הממומש | אתם מגישים טופס 1040-NR, מדווחים על הרווח ותובעים את הניכוי; כל עודף מוחזר |
| LLC עם שני בעלים או יותר | ה-LLC, שותפות אמריקאית | הקונה לא מנכה דבר כשה-LLC מאשר שהוא אינו אדם זר; ה-LLC מנכה לפי סעיף 1446 על חלקו של כל בעלים זר ברווח | כל בעלים מגיש טופס 1040-NR ותובע את הזיכוי |
| חברה אמריקאית | החברה, אדם אמריקאי | הקונה לא מנכה דבר כשהחברה מאשרת שהיא אינה אדם זר | החברה משלמת 21% על הרווח; למזומן שמשולם לכם יש ניכוי במקור משלו |
| חברה שהוקמה בחו״ל | החברה הזרה | הקונה מנכה 15% מהסכום הממומש | החברה מגישה טופס 1120-F |
הסכום הממומש הוא המחיר בתוספת כל חוב שהקונה לוקח על עצמו. כשבעלים זר מחזיק בנכס עם מישהו אחר, הסכום הממומש מתחלק בין המוכרים לפי מה ששם כל אחד, והקונה מנכה רק על חלקו של הבעלים הזר (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA). כשקונה יחיד עומד לגור בבית, הניכוי נמוך יותר: אפס עד $300,000, ו-10% עד $1,000,000 (הוראות טופס 8288). מוכר יכול לבקש בטופס 8288-B אישור ניכוי מ-IRS כדי להפחית אותו לקראת המס הצפוי. הקונה מגיש טפסים 8288 ו-8288-A ומעביר את המס שנוכה ל-IRS בתוך 20 ימים מההעברה; קונה שהיה צריך לנכות ולא ניכה עלול להיות מחויב לשלם את המס והריבית (הוראות טופס 8288). IRS שולח לכם בדואר עותק B חתום של טופס 8288-A, שאתם מצרפים לטופס 1040-NR כדי לתבוע את הזיכוי; אם בטופס של הקונה חסר מספר זיהוי המס שלכם, IRS כותב קודם כדי לבקש אותו (אותו מקור; הוראות טופס 1040-NR). יחיד מדווח על הרווח כהכנסה הקשורה ביעילות ב-Schedule D עם טופס 1040-NR, וייתכן שיחול מס מינימום (פרסום 519; הוראות טופס 1040-NR). פחת שנוכה מגדיל את הרווח: ראו החזר פחת.
עם חברה אמריקאית, שימו לב למניות. מניות של חברה אמריקאית שהמקרקעין האמריקאיים שלה היו לפחות 50% מהמקרקעין והנכסים העסקיים שלה, לפי שווי, בכל נקודה ב-5 שנים לפני המכירה (או בזמן שהחזקתם בהן, אם קצר יותר) מטופלות כמו הנכס עצמו (26 USC 897). מכירת המניות במקום הבניין עדיין מביאה ניכוי של הקונה בשיעור 15%, וחברה שרוכשת בחזרה או מפרקת מניות כאלה מנכה 15% ממה ששילמה לבעל מניות זר (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA).
איך מס עיזבון אמריקאי שונה לפי מבנה?
כשהנכס מוחזק על שמכם או דרך חברה אמריקאית, הנכס או המניות נכללים בעיזבון האמריקאי שלכם; הנחיות IRS אינן אומרות איפה נמצאת זכות ב-LLC; מניות של חברה שהוקמה בחו״ל נמצאות בדרך כלל מחוץ לו. אם הנכסים האמריקאיים של מי שלא היה אזרח אמריקאי ולא התגורר בארה״ב, בתוספת מתנות חייבות מותאמות, עוברים $60,000 במות המוריש, מנהל העיזבון מגיש טופס 706-NA בתוך תשעה חודשים; אם אין מנהל עיזבון הפועל בארה״ב, כל מי שמחזיק ברכוש המנוח, כמו שותף בבעלות או יורש, נחשב מנהל העיזבון וחייב להגיש (IRS: nonresident estate returns; הוראות טופס 706-NA). מעל הסכום הזה, ייתכן שיגיע מס: עיזבון של תושב חוץ מקבל בדרך כלל זיכוי של $13,000, שמכסה את המס על $60,000 הראשונים, והשיעורים עולים עד 40%, אלא אם אמנה משנה את התוצאה (הוראות טופס 706-NA; 26 USC 2101).
| בעלים | מה אומרים כללי המיקום של IRS |
|---|---|
| אתם, לבד או במשותף | נדל״ן הנמצא פיזית בארה״ב הוא רכוש אמריקאי |
| LLC עם בעלים יחיד או LLC עם שותפים | כללי טופס 706-NA אינם אומרים איפה נמצאת זכות ב-LLC או בשותפות; השאלה הזו לא הוכרעה בהנחיות האלה |
| חברה אמריקאית | המניות שלה הן רכוש אמריקאי, בכל מקום שבו נשמרות התעודות (26 USC 2104; הוראות טופס 706-NA) |
| חברה שהוקמה בחו״ל | המניות שלה הן בדרך כלל רכוש מחוץ לארה״ב (הוראות טופס 706-NA); סעיף 2104(b) עדיין יכול להגיע לרכוש שהעברתם תוך שמירה על השימוש בו או השליטה בו (26 USC 2104), ולכן האופן שבו החברה ממומנת ומשמשת חשוב |
אמנות מס מוות בתוקף עם אוסטרליה, אוסטריה, קנדה (דרך אמנת מס ההכנסה), דנמרק, פינלנד, צרפת, גרמניה, יוון, אירלנד, איטליה, יפן, הולנד, דרום אפריקה, שווייץ והממלכה המאוחדת (הוראות טופס 706-NA); אמנה יכולה לצמצם מה נחשב רכוש אמריקאי (IRS: nonresident estate returns). אל תסמכו על LLC שישאיר את הנכס מחוץ לעיזבון האמריקאי שלכם: כללי המיקום של IRS שלמעלה אינם אומרים זאת.
האם אני צריך ITIN או EIN?
כל בעלים יחיד שמגיש טופס 1040-NR צריך מספר זיהוי מס אמריקאי. מי שלא יכול לקבל מספר ביטוח לאומי מגיש בקשה ל-ITIN בטופס W-7, בדרך כלל מצורף לחזית הדוח הראשון; שכירות או חלק בשותפות שחל עליהם ניכוי במקור יכולים להתאים לחריג 1, שמאפשר להגיש מוקדם יותר עם מסמכים תומכים כמו מכתב המשלם (הוראות טופס W-7). עד שה-ITIN מגיע, טופס W-8ECI אינו תקף והניכוי משכירות ברוטו נמשך. מוכר שאין לו סיבה אחרת ל-ITIN יכול להגיש לפי חריג 4 בטופס W-7 ברגע שחוזה המכירה מחייב, ולא לפני כן (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA).
ל-LLC או לחברה צריך EIN משלהם; טופס 1120 הפרו פורמה דורש אותו בסעיף B (טופס 1120). איך מגישים בקשה: ITIN לבעלים זר ו-הקמת LLC אמריקאי כתושב חוץ, שלב אחר שלב. לגביית שכירות ולתשלום חשבונות, ראו כתובת עסקית אמריקאית וחשבון בנק.
האם המדינה שבה הנכס נמצא משנה את התשובה?
כן. המדינה יכולה למסות את השכירות ואת הרווח, לדרוש ניכוי במקור משלה במכירה, ולחייב LLC או חברה במס שנתי גם כש-IRS מתעלם מה-LLC. קליפורניה היא דוגמה: כל LLC שהוקם בה או עושה בה עסקים חייב במס שנתי של $800, גם בלי עסקים, עד שהוא מבוטל (רשות המסים של קליפורניה: LLCs). גם מחזיקי הנאמנות של קליפורניה (escrow) מנכים בדרך כלל 3 1/3% ממחיר המכירה במכירה מעל $100,000 אלא אם המוכר מאשר פטור (רשות המסים של קליפורניה: הוראות טופס 593). לחלק מהמדינות יש גם מס עיזבון משלהן: ניו יורק, למשל, דורשת דוח מעיזבון של תושב חוץ הכולל מקרקעין במדינה כשהעיזבון ברוטו הפדרלי בתוספת מתנות מסוימות עולה על סכום הפטור שלה (ניו יורק: מס עיזבון).
חלק מהמדינות מגבילות גם רכישות בידי אנשים או חברות ממדינות מסוימות, כולל דרך LLC שהם שולטים בו. החוק של פלורידה, למשל, חל על רוב מי שמושבם בסין ואינם אזרחים אמריקאים או בעלי גרין קארד, עם חריג צר לבית אחד (Florida Statutes 692.204). בדקו את חוק המדינה לפני שחותמים.
שטר העברה ל-LLC יכול גם להביא מס העברה או שווי חדש למס רכוש במקומות מסוימים: ראו נכס להשכרה ב-LLC. אגרות שנתיות לפי מדינה נמצאות באגרות ודוחות שנתיים של LLC לפי מדינה.
האם אפשר להעביר את הנכס ל-LLC או לחברה אחרי הקנייה?
כן, אבל בדקו את עלות המס של כל מעבר לפני שחותמים על השטר.
- ל-LLC משלכם עם בעלים יחיד: IRS מתעלם מה-LLC לצורכי מס הכנסה, ולכן אתם נשארים הבעלים לצורכי מס הכנסה פדרלי (IRS: חברות LLC עם בעלים יחיד). ה-LLC מדווח על הנכס שהכנסתם בטופס 5472, חלק V (הוראות טופס 5472).
- לחברה אמריקאית: העברה לפי FIRPTA, ולכן חל ניכוי במקור אלא אם כל ארבעת התנאים מתקיימים: כלל אי-הכרה כמו סעיף 351 מכסה את ההעברה, המניות שאתם מקבלים הן בעצמן זכות במקרקעין אמריקאיים, אתם נותנים לסוכן הניכוי את ההודעה הנדרשת, והסוכן שולח אותה ל-IRS עד היום ה-20 אחרי ההעברה (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA).
- בחירה במיסוי חברה עבור ה-LLC עם הבעלים היחיד שמחזיק בנכס (טופס 8832): מתייחסים אליכם כמי שהעביר את הנכס לחברה חדשה תמורת מניותיה ביום כניסת הבחירה לתוקף, ולכן זו אותה העברה לפי FIRPTA כמו שטר לחברה אמריקאית, עם אותם ארבעה תנאים (26 CFR 301.7701-3; IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA). ראו LLC בבעלות זרה שממוסה כחברה.
- לחברה שהוקמה בחו״ל: חל בדרך כלל ניכוי במקור לפי FIRPTA (IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA).
- הוספת בן משפחה לרישום הבעלות: מתנה של תושב חוץ במקרקעין אמריקאיים עשויה להיות כפופה למס מתנות אמריקאי (IRS: gift tax for nonresidents). מתנה היא גם העברה לפי FIRPTA, אבל לא מנוכה דבר אם בן המשפחה לא משלם ולא נוטל חוב; הלוואה על הנכס נספרת בסכום הממומש (הוראות טופס 8288).
בדקו גם מס העברה של המדינה והאם ההלוואה שלכם מתירה את ההעברה. אספו את השטר, דף הסגירה, עלויות שיפורים, פחת שנוכה, השווי הנוכחי ותנאי ההלוואה.
דוגמה
סכומים להמחשה בדולרים אמריקאיים.
קונה בגרמניה מחזיקה את הדירה על שמה
היא קונה דירה ב-$500,000, משכירה אותה ב-$30,000 בשנה ויש לה $18,000 הוצאות, כולל פחת. בלי הבחירה, השוכר או המנהל מנכה 30% מהשכירות ברוטו: $9,000. אחרי שיש לה ITIN והיא נותנת לשוכר או למנהל טופס W-8ECI עם הבחירה בבסיס נטו, לא מנוכה דבר מהשכירות; היא מגישה טופס 1040-NR על $12,000 שכירות נטו ומשלמת עליהם מס.
שנים אחר כך היא מוכרת ב-$650,000 לקונה שלא יגור שם. הקונה מנכה 15%, כלומר $97,500. היא מדווחת על הרווח בטופס 1040-NR ותובעת את $97,500; אם המס בפועל נמוך יותר, ההפרש מוחזר. גרמניה ברשימת מדינות אמנת מס המוות של IRS, ולכן בדיקת העיזבון שלה מתחילה באמנה הזו.
אותה קונה משתמשת ב-LLC עם בעלים יחיד
המס שלה זהה: טופס 1040-NR שלה עדיין מדווח על $12,000 שכירות נטו. ה-LLC מוסיף EIN וטופס 1120 פרו פורמה עם טופס 5472 לכל שנה שבה כסף עובר בינה ובין ה-LLC: $500,000 שהכניסה בשנת הרכישה, ואחר כך השכירות שהיא מושכת. במכירה היא, ולא ה-LLC, המוכרת, ולכן הקונה עדיין מנכה $97,500.
שני אחים בחו״ל קונים דרך LLC עם שני בעלים
כל אחד מחזיק חצי. ה-LLC מגיש טופס 1065 ונותן לכל אח K-1. שניהם בוחרים בבסיס נטו ונותנים ל-LLC טופס W-8ECI. אם ההכנסה החייבת הקשורה ביעילות של ה-LLC היא $10,000, על חלקו של כל אח, $5,000, חל ניכוי במקור של 37%, כלומר $1,850, ש-LLC משלם בתשלומים במהלך השנה. כל אח מגיש טופס 1040-NR ותובע את $1,850 שמופיעים בטופס 8805. כש-LLC מוכר, הוא מנכה על חלקו של כל אח ברווח; הקונה לא מנכה, כשה-LLC מאשר שהוא אינו אדם זר.
המצב שלכם שונה?
- אתם גרים בקנדה: ראו איך קנדי צריך להחזיק נכס בארה״ב.
- הקונים גרים במדינות שונות, או שהורה או ילד בארה״ב קונה איתכם: מעמד המס של כל אדם משנה את הניכוי במקור ואת הדוחות, ולכן הכריעו במבנה עם עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני הסגירה.
- הבית לילד בארה״ב, או שיירשם על שם הילד: למתנה של נכס אמריקאי או כסף יש כללי מס ודיווח אמריקאיים משלה: ראו מתנות וירושות מחוץ לארה״ב, והסדירו את הבעלות עם עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני הסגירה.
- ייתכן שתמכרו בתוך כמה שנים: תכננו מוקדם את אישור הניכוי ואת דוח המכירה עם עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- ייתכן שתעברו לארה״ב: תושב זר (resident alien) ממוסה על הכנסה עולמית כמו אזרח אמריקאי ואינו אדם זר לעניין ניכוי במכירה, ולכן ההגשות משתנות (פרסום 519; הוראות טופס 8288): ראו השנה הראשונה שלכם כתושבי מס בארה״ב ובדקו את המבנה עם עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני המעבר.
- כבר קניתם על שמכם: השוו את עלות ההעברה בנכס להשכרה ב-LLC וקבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות לפני שמשנים את השטר.
- מס עיזבון אמריקאי הוא מה שמדאיג אתכם: התשובה תלויה בעיזבון העולמי שלכם, באמנה ובכללי מדינת המגורים; בדקו אותם עם עזרה במיסוי חוצה גבולות.
- שכירות נגבתה בלי ניכוי במקור או בלי דוחות: התחילו בהשכרת נכס אמריקאי מחוץ לארה״ב.
- ה-LLC שלכם מעולם לא הגיש טופס 5472: ראו הגשות של בעלים זרים שהוחמצו וקנסות.
- אתם מקימים את ה-LLC עכשיו: פעלו לפי הקמת LLC אמריקאי כתושב חוץ, שלב אחר שלב.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור הניכוי במקור על הכנסה מסוג FDAP ממקור אמריקאי ששולמה לגורמים זרים חל על הסכום ברוטו של הכנסת FDAP ממקור אמריקאי שאינה קשורה ביעילות לעסק בארצות הברית. אמנה עשויה להפחית אותו. זהו גם השיעור על תשלום לקבלנים עצמאיים שאינם תושבים עבור שירותים שבוצעו בארצות הברית. | 30% | IRS: הכנסה קבועה, ניתנת לקביעה, שנתית או תקופתית (FDAP) סומן |
| שיעור הניכוי במקור הכללי לפי FIRPTA חל בדרך כלל על הסכום שמומש אצל מוכר זר ממכירת מקרקעין אמריקאיים | 15% | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| שיעור מס חברות פדרלי בארצות הברית שיעור קבוע על הכנסה חייבת של חברות מקומיות; חברות זרות משלמות אותו שיעור על הכנסה הקשורה ביעילות (Instructions for Form 1120-F, Section II). | 21% | IRS: הוראות טופס 1120 סומן |
| קנס בטופס 5472 על אי-הגשה או אי-שמירת רשומות לשנות מס שמתחילות אחרי 31 בדצמבר 2017. לכל חברה מדווחת, לכל שנת מס. טופס 5472 חסר באופן מהותי נחשב כאי-הגשה. IRC 6038A(d)(1); Treas. Reg. 1.6038A-4(a). | $25,000 | IRS: הוראות טופס 5472 סומן |
| קנס נוסף בטופס 5472 כשההפרה נמשכת אחרי הודעת ה-IRS לשנות מס שמתחילות אחרי 31 בדצמבר 2017. לכל תקופה של 30 יום (או חלק ממנה) שבה ההפרה נמשכת אחרי 90 יום מהודעת ה-IRS, לכל צד קשור. אין תקרה בחוק. IRC 6038A(d)(2); Treas. Reg. 1.6038A-4(d). | $25,000 | קוד ארצות הברית (US Code): 26 USC 6038A סומן |
| שיעור הניכוי במקור לפי סעיף 1446 לשותפים זרים שאינם חברות השיעור הגבוה ביותר לפי סעיף 1, החל על הכנסה חייבת הקשורה ביעילות שמיוחסת לשותף; שיעור נמוך יותר יכול לחול על הכנסה מועדפת כמו רווח הון ארוך טווח, עם תיעוד. | 37% שנת מס 2026 | IRS: הוראות טפסי 8804, 8805 ו-8813 (01/2026) סומן |
| שיעור הניכוי במקור לפי סעיף 1446 לשותפים זרים שהם חברות השיעור הגבוה ביותר לפי סעיף 11(b), החל על הכנסה חייבת הקשורה ביעילות שמיוחסת לשותף. | 21% | IRS: הוראות טפסי 8804, 8805 ו-8813 (01/2026) סומן |
| בעלות זרה שהופכת חברה אמריקאית לחברה מדווחת בטופס 5472 לפחות שיעור זה מההצבעה או מהשווי מוחזק על ידי אדם זר אחד, במישרין או בעקיפין, בכל עת בשנת המס. LLC עם בעלים יחיד שבבעלות מלאה של אדם זר אחד נחשבת לתאגיד כזה. | 25% | IRS: הוראות טופס 5472 סומן |
| שיעור מס רווחי סניף סעיף 884(a) מס על רווחי העסק האמריקאי של חברה זרה אחרי מס שלא הושקעו מחדש בעסק האמריקאי (סכום המקבילה לדיבידנד); אמנה עשויה להפחית או לשנות אותו. | 30% | IRS: הוראות טופס 1120-F, חלק III סומן |
| מגבלת מחיר ללא ניכוי לנכס שהקונה גר בו הסכום שמומש עבור כל הנכס, אם קונה יחיד רוכש אותו לשימוש כמגורים | $300,000 | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| ניכוי במקור לפי FIRPTA כשהקונה משתמש בנכס כמגורים חל כשהסכום שמומש עבור כל הנכס גבוה ממגבלת אי-הניכוי ואינו עולה על מגבלת השיעור המופחת | 10% | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| מגבלת מחיר לשיעור מופחת לנכס שהקונה גר בו הסכום שמומש עבור כל הנכס. מעל מגבלה זו חל השיעור הכללי | $1,000,000 | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| תקופת ההגשה של קונה לפי FIRPTA בדרך כלל אחרי ההעברה, לטפסי 8288 ו-8288-A; בקשה בזמן לתעודת ניכוי במקור יכולה לדחות את ההעברה | 20 ימים | IRS: הוראות טופס 8288 סומן |
| מבחן חברה אמריקאית המחזיקה מקרקעין אמריקאיים (USRPHC): מקרקעין אמריקאיים כחלק מסך המקרקעין ונכסי העסק נמדד לפי שווי שוק בכל מועד קביעה רלוונטי; שיעור השווה לזה או עולה עליו הופך את התאגיד ל-USRPHC | 50% | eCFR: Treas. Reg. 1.897-2 סומן |
| תקופת הבדיקה לאחור המרבית לבחינת חברה שמחזיקה מקרקעין בארה״ב המניות הן זכויות במקרקעין בארה״ב, אלא אם החברה לא הייתה חברה שמחזיקה מקרקעין בארה״ב (US real property holding corporation) במשך התקופה הקצרה מבין תקופת ההחזקה של המוכר לבין חמש השנים שמסתיימות במועד המימוש | 5 שנים | IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA סומן |
| FIRPTA ניכוי מס במקור על חלוקה של תאגיד המחזיק מקרקעין אמריקאיים (USRPHC) לבעל מניות זר מהסכום שהתקבל אצל בעל המניות הזר; 26 U.S.C. 1445(e)(3) | 15% | קוד ארה״ב: 26 U.S.C. 1445, ניכוי במקור לפי FIRPTA סומן |
| סף הגשת דוח מס עיזבון אמריקאי לתושב חוץ שאינו אזרח נכסים הממוקמים בארצות הברית במועד הפטירה בתוספת מתנות חייבות במס מותאמות; מעל סכום זה נדרש טופס 706-NA | $60,000 | IRS: שאלות נפוצות על מס עיזבון לתושבי חוץ שאינם אזרחי ארצות הברית סומן |
| הזיכוי המאוחד המרבי לעיזבון של תושב חוץ שאינו אזרח אמריקאי כלל כללי בטופס 706-NA שורה 7; שווה למס הזמני לפי section 2001(c) על $60,000. אמנה יכולה לאפשר זיכוי גדול יותר באופן יחסי (section 2102(b)(3)(A)), וזיכוי מס מתנות שנוצל מקטין אותו | $13,000 | IRS: הוראות טופס 706-NA סומן |
| שיעור מס המתנות והעיזבון הפדרלי הגבוה ביותר שיעור על החלק מההעברות המצטברות החייבות במס שעולה על $1,000,000 בטבלת סעיף 2001(c); המס מקוזז בזיכוי החל בגין סכום הפטור הבסיסי | 40% | US Code: 26 USC 2001(c) סומן |
| המס השנתי של LLC בקליפורניה מס שנתי ל-LLC שהוקמו או שעושים עסקים בקליפורניה, בכפוף לחריגים | $800 | רשות מס הזיכיון של קליפורניה (Franchise Tax Board): חברה בערבון מוגבל (LLC) סומן |
| שיעור הניכוי במקור על מכירת מקרקעין בקליפורניה (שיטת מחיר המכירה) גורם הנאמנות (escrow) בעסקת המקרקעין מנכה במקור ממחיר המכירה של המוכר בטופס 593, אלא אם חל פטור או שהמוכר בוחר בחישוב החלופי לפי הרווח; בנאמנות מסוג grantor, ה-grantor הוא המוכר; אין חובה כשמחיר המכירה הוא $100,000 או פחות | 3 1/3% שנת מס 2025 | רשות המסים של קליפורניה (FTB): הוראות טופס 593 סומן |
| ניכוי במקור במכירת מקרקעין בקליפורניה: מחיר מכירה שעד אליו אין חובת ניכוי ניכוי במקור במכירת מקרקעין אינו נדרש כשמחיר המכירה הוא סכום זה או פחות; פטורים אחרים מאושרים בטופס 593. | $100,000 שנת מס 2026 | רשות המסים של קליפורניה (FTB): הוראות טופס 593 סומן |
מקורות ראשוניים
- IRS: Nonresident aliens, real property located in the US
- IRS: פרסום 519, US Tax Guide for Aliens
- IRS: פרסום 515, ניכוי מס במקור מזרים שאינם תושבים וישויות זרות
- IRS: על טופס W-8ECI
- IRS: הוראות טופס W-8ECI
- IRS: Single-member limited liability companies
- IRS: הוראות טופס 5472
- IRS: טופס 1120
- IRS: הוראות טופס 1065
- IRS: הוראות טופס 1120-F
- IRS: Partnership withholding
- IRS: ניכוי במקור לפי FIRPTA
- IRS: הוראות טופס 8288
- IRS: הוראות טופס 1040-NR
- IRS: הוראות טופס W-7
- IRS: חלק מתושבי החוץ עם נכסים בארה״ב חייבים להגיש דוחות מס עיזבון
- IRS: הוראות טופס 706-NA
- IRS: שאלות נפוצות על מס מתנות לתושבי חוץ שאינם אזרחים אמריקאים
- 26 USC 11: שיעור מס חברות
- 26 USC 884: מס על רווחי סניף
- 26 USC 897: זכויות במקרקעין אמריקאיים
- 26 USC 1361: בעלי מניות בחברת S
- 26 USC 1445: ניכוי במקור במכירת זכויות במקרקעין אמריקאיים
- 26 USC 1446: ניכוי במקור על חלקם של שותפים זרים בהכנסה הקשורה ביעילות
- 26 USC 2101: מס עיזבון על תושבי חוץ שאינם אזרחים
- 26 USC 2104: רכוש בתוך ארצות הברית
- 26 USC 6038A: מידע על חברות מסוימות בבעלות זרה
- 26 CFR 301.7701-3: סיווג ישויות עסקיות מסוימות
- Delaware Code title 6, section 18-303: אחריות כלפי צדדים שלישיים
- Florida Statutes 692.204: איסור רכישת מקרקעין על ידי הרפובליקה העממית של סין
- רשות המסים של קליפורניה (FTB): Limited liability company
- רשות המסים של קליפורניה (FTB): הוראות טופס 593
- משרד המסים והאוצר של ניו יורק: מס עיזבון
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.