個人房地產公司：記帳、GST/HST 和首份 T2 稅表

個人房地產公司的帳目和第一份 T2 稅表需要哪些資料？

個人房地產公司（PREC）是向經紀公司提供一名經紀人的服務並收取報酬的公司。在安大略省和卑詩省，經紀人須持有公司的全部有表決權股份，並且是公司唯一的董事和高級職員（安大略省房地產委員會（RECO）的核對清單；卑詩省《房地產服務條例》第 10 部分）。經紀公司的合約和付款改為以公司名義進行之後，佣金一般由公司而不是經紀人賺取。公司應有自己的銀行帳戶，須有自己的帳目和自己的 T2 稅表，並在每個稅務年度結束後 6 個月 內提交（CRA）。

如果出現以下任何一種情況，事情就不簡單：

• 公司成立後，佣金仍進了您的個人帳戶。
• 經紀公司協議、向安大略省監管機構提交的通知，或卑詩省的執照尚未到位。
• 公司沒有 GST/HST 帳戶，而公司的銷售額加上您自己的銷售額已接近 $30,000。
• 款項從公司流出，卻沒有薪金、股息或貸款的安排。
• 年度已經結束或即將結束，帳目還沒準備好做第一份 T2 稅表。
• 您在艾伯塔省、魁北克或其他省，公司規則或稅表有所不同。

開始之前，請先備齊：

• 經紀公司協議和任何同意書。
• 公司章程、股東名冊，以及董事和高級職員記錄。
• 監管機構通知或卑詩省執照。
• 公司成立以來的每一份佣金對帳單。
• 自該日起的公司和個人銀行對帳單。
• 成本的收據。

安大略省、卑詩省和艾伯塔省的個人房地產公司是一樣的嗎？

不一樣。經紀公司能否向公司付款，由各省房地產監管機構決定，各省規則不同。

資料來源：安大略省見 RECO；卑詩省見條例第 10 部分；艾伯塔省見《房地產法規則》第 50 條規則。安大略省的經紀公司沒有義務同意設立 PREC（RECO）。哪些人可以設立公司和共同持股，請參閱專業公司。

艾伯塔省的《房地產法》及其規則沒有使用個人房地產公司一詞。根據第 50 條規則收款的公司是否還適用其他規定，請向 RECA 和您的經紀公司查詢。其他省的情況，請在向公司付佣金之前，先詢問該省的監管機構。

稅表也取決於所在省。除魁北克和艾伯塔省以外，各地的省公司稅都由 CRA 負責管理（CRA）。艾伯塔省的公司除了聯邦 T2 稅表，還須在年結後 六個月 內向艾伯塔省提交稅表。艾伯塔省《公司稅法》只有在第 36(1.1) 款的每一項測試都符合時，才免除小型加拿大控股私營公司的申報，其中包括沒有應稅收入，以及總收入不超過 $500,000。

卑詩省的 PST Notice 2026-001 宣布，自 2026 年 10 月 1 日起，對非住宅房地產服務（包括買賣服務）徵收 PST。該通知最後更新於 2026 年 9 月 21 日，指出此項擴大已暫停，並要求已登記 PST 帳戶的人取消登記（卑詩省）。通知只列出非住宅房地產服務。請參閱卑詩省服務的 PST。

佣金如何到達公司？哪些內容要有書面文件？

文件備齊後，經紀公司會把從該日起賺取的佣金付給公司，再由公司付給您。需要哪些書面文件，取決於所在省。

• 安大略省：公司、經紀人和經紀公司三方簽訂書面協議。協議中，公司同意不妨礙經紀公司、登記經紀人（broker of record）或經紀人履行職責，並提供他們為遵守規定而合理需要的協助。經紀公司在付款之前，必須自行確認公司符合資格。經紀人在第一次付款之前，須將公司的法定名稱和送達地址告知 RECO，並在影響資格的變動發生後 5 日內報告（RECO 核對清單）。
• 卑詩省：公司須就與經紀人相同的經紀公司領取執照，申請時須附經紀公司的書面同意。經紀人的執照上會註明該公司。公司聘用經紀人為雇員或獨立承包人，並為其服務向經紀人付款。如果公司不再符合股份、董事或高級職員的規定，公司的執照即失效，經紀人的執照也隨之失效（第 10 部分）。
• 艾伯塔省：《房地產法》及其規則對此沒有規定格式。在改變佣金收款方之前，請先取得經紀公司的書面條款和 RECA 的答覆。

請要求經紀公司在每份佣金對帳單和每筆付款上，寫明公司的確切法定名稱。轉換之後，如果對帳單或付款仍用您個人的名字，公司的收入就會進入個人帳戶；請參閱個人帳戶中的公司收入。

房地產經紀人的公司應該開設哪些帳戶、保留哪些記錄？

請以公司的確切法定名稱開設企業銀行帳戶和信用卡，只讓公司的資金經過它們。然後保留：

• 每筆交易一份佣金對帳單，並與由此產生的存款對應。
• 經紀公司的分成和費用對帳單。
• 公司支付的每項成本的收據。
• 為任何進出公司的個人資金設立股東貸款帳戶（股東貸款帳戶）。
• 公司章程、股東名冊和決議。

設立步驟請參閱新 CCPC 的帳目，記錄保存多久請參閱企業記錄保存期限。要在自己記帳和僱用記帳員之間、以及按月記帳和只做年結之間作選擇，請參閱自己記帳還是僱用記帳員和只做年結還是按月記帳。

個人房地產公司如何記錄佣金、經紀公司分成和費用？

經紀公司記入公司名下的金額記為收入，經紀公司扣除的每一筆金額各記一行，使每筆存款都能對應到一份對帳單。

科目名稱應與稅表的財務報表行次一致；請參閱GIFI 會計科目表。總費用中哪部分屬於您、哪部分屬於經紀公司，由協議決定，而不是由帳目決定。

房地產經紀人的公司需要登記 GST/HST 嗎？何時開始收取？

公司的應稅銷售額在單一曆季度內，或在連續四個曆季度內超過 $30,000 時，必須登記 GST/HST，在此之前也可以自願登記（CRA）。低於上限的公司是小供應商，不必登記。如果單一季度超過上限，登記自 不遲於使您超過限額的那次供應之日 生效。如果只是四個季度的合計數超過上限，小供應商身份在 您超過限額的季度之後那個月的月底 結束。須在生效日期後 29 天 內申請。

合計數包括關聯人士的收入，前提是他們在該季度開始時是關聯的。您與自己控制的公司是關聯人（《消費稅法》（Excise Tax Act）第 127 條），在安大略省或卑詩省作為唯一有表決權股東時就是如此。因此，在您控制公司期間開始的每個曆季度，公司的測試還要把您在該季度之前四個季度的個人應稅銷售額計算在內，例如轉換之前您個人賺取的佣金（第 148 條）。如果這些超過 $30,000，公司就不是小供應商。

CRA 的不動產備忘錄把買賣、租賃或出租不動產的房地產服務，列為與不動產有關的服務，這類服務屬於應稅，除非有其他規定豁免（GST/HST Memorandum 19.1）。該備忘錄的日期是 1997 年（2002 年修訂），沒有提到 PREC，因此請向 CRA 或顧問確認您自己的佣金如何處理。登記之後，公司對應稅佣金收取並匯繳稅款。登記的時間、逾期登記以及收取多少稅款，請參閱何時登記 GST/HST。

您作為獨資經營者持有的 GST/HST 帳戶，不會自動轉到公司的企業號碼下（CRA）；請參閱獨資經營改設公司後的帳目。請詢問經紀公司，它是否在佣金之外另付 GST/HST，以及對帳單上需要哪個登記號碼。稅率取決於所在省：各省的 GST/HST、PST 和 QST。

我如何從公司領錢？帳目會怎麼顯示？

公司可以用薪金、股息或貸款的方式向您付款，每種方式在帳目和您的憑證上留下的記錄都不同。

公司借給股東的貸款，會計入股東的收入，除非有例外。常見的例外是在 貸款當年公司稅務年度結束後一年 內償還，而且償還不能是一系列貸款與償還的一部分（《所得稅法》第 15(2.6) 款）。請參閱股東貸款。

在安大略省，RECO 指出，公司付給經紀人的報酬不能超過公司從經紀公司收到的報酬（RECO 核對清單）。RECO 的網頁沒有說明股息是否算作報酬，因此在付出的款項超過經紀公司已付入的金額之前，請先詢問 RECO。薪金與股息如何搭配，請參閱薪金還是股息，金額請參閱從公司給自己發多少。薪金影響 RRSP 供款額度和 CPP（為 RRSP 額度和 CPP 發放薪金）；股息通常不預扣稅款，因此稅款要到申報時才出現（領股息後欠稅）。

家庭成員持有的無表決權股份所得的股息，可能按最高稅率課稅（分割收入稅），而幾乎全部收入來自服務的公司，不能適用排除股份的例外（《所得稅法》第 120.4 條）；請參閱支付家庭成員工資。

您作為安大略省或卑詩省的唯一董事，如果公司未預扣或未匯繳工資扣除款項，以及未匯繳 GST/HST 淨稅額，您可能與公司一起承擔個人責任，並須負責利息和罰款，除非您當時像一個合理審慎的人那樣，運用了應有的謹慎、勤勉和技能。CRA 追討或評稅的時限，在您最後一次不再擔任董事後 兩年 屆滿（《所得稅法》第 227.1 條；《消費稅法》第 323 條）。

公司可以扣除哪些成本？哪些由我先付、再由公司還給我？

為賺取佣金而發生、與業務有關並有憑證的成本，公司可以扣除，並從公司帳戶支付。如果公司憑收據把錢還給您，您個人先付的成本也仍可以算作公司的成本。

使您個人受益、卻由公司支付的成本，可能被視為股東福利而課稅（《所得稅法》第 15(1) 款）；請參閱公司支付的個人費用。有關可扣除成本的更多資訊：CRA 接受的業務費用。

第一份 T2 稅表何時到期？公司幾乎沒有業務也要提交嗎？

第一份 T2 稅表在公司第一個稅務年度結束後 6 個月 到期，而且即使無稅可繳，公司每年也都要提交。CRA 把沒有營運的公司也列入必須提交的範圍；僅有的例外是免稅的皇家公司、哈特派（Hutterite）聚居地和註冊慈善機構（CRA）。

應繳稅款的到期日比稅表更早：

這些條件來自 CRA 的餘額到期日頁面。第一個稅務年度沒有上一年度，該頁面和法定定義都沒有明確說明此時上一年度的條件如何適用，因此第一次付款之前，請先確認適用哪個日期。如果無法確認，請在年結後 2 個月 內付款。稅表逾期提交的罰款是未付稅款的 5%，另加逾期每滿一個月 1%，最多 12 個月；屢次逾期者的罰款率更高。

第一個稅務年度從公司成立之日開始，年結日可以自行選擇；請參閱選擇年結日。短於 51 週的稅務年度，業務限額按比例縮減（CRA T2 指南）。還可能須要分期預繳；請參閱記錄公司稅分期預繳。

稅表使用年結財務報表的數字，因此請先結帳：公司年結清單。自己提交稅表及其費用，請參閱提交公司稅表和公司稅表費用。

個人服務業務規則可能適用嗎？公司能享受小企業扣除嗎？

屬於個人服務業務的公司，這部分收入不能享受小企業扣除和一般稅率減免，而且只能扣除有限的成本。除此之外，適用小企業扣除：CCPC 的主動經營收入，在 $500,000 的聯邦業務限額之內，按 9% 的聯邦稅率課稅。各省稅率不同，而且關聯公司共用這個限額（CRA T2 指南）。

《所得稅法》把公司視為個人服務業務的條件是：做這項工作的人或其關聯人士是指定股東（直接或間接持有任何類別已發行股份至少 10%，第 248 條），並且若不是有這家公司，這個人可以合理地被視為接受服務一方的高級職員或雇員（第 125 條）。存在例外情況；完整測試請參閱個人服務業務。

個人服務業務收入也不適用一般稅率減免（第 123.4 條）。其聯邦稅率在省稅之前是 33%，其中包括 5% 的附加稅（第 123.5 條）。第 18(1)(p) 段只允許它扣除所有者的薪金和福利、某些銷售費用，以及為收取費用而發生的法律費用。

房地產規則中「受僱」或「受聘」的措辭，涉及的是執照問題。稅務上的測試是另一回事，取決於您與經紀公司之間關係的具體事實，所以應在第一份稅表之前把它弄清楚。

如果佣金是在公司成立之前賺取的，或者被錯誤地付給了我，怎麼辦？

公司成立之前賺取的佣金，一般是您個人的收入；之後賺取的佣金，如果合約和對帳單以公司名義簽發，一般是公司的收入。轉換日期一般指監管機構文件和經紀公司條款都完成的日期，而不只是公司成立的日期。轉換之前掛牌、轉換之後成交的交易，要看協議和具體事實。

• 轉換之前賺取的：仍列入您的個人稅表，連同相應的成本一起。公司的帳目從轉換日開始。您轉入公司的汽車或設備，視為按市價出售給公司，除非雙方在 轉讓年度中，雙方最早的所得稅稅表提交截止日期 之前共同提交第 85 條選擇（T2057 表）；請參閱把業務轉入公司。
• 轉換之後賺取、卻付給了您的：如果公司是收款方，把它記為公司收入，並把您持有的這筆錢記為您欠公司的款項。把錢轉入公司帳戶，並在 貸款當年公司稅務年度結束後一年 內結清；欠款期間可能產生利息福利（股東貸款利息）。這筆收入歸誰，由合約和對帳單決定；具體步驟請參閱個人帳戶中的公司收入。

請經紀公司提供更正後的對帳單，使帳目和 CRA 的記錄顯示相同的收款人和日期。

舉例

這些例子僅作說明；所有金額均以加元計，不含 GST/HST。

安大略省經紀人，整整一年

一名經紀人透過 PREC 賺取 $180,000 佣金，公司支付 $40,000 成本。公司記 $180,000 收入和 $40,000 費用，在支付所有者報酬和稅款之前剩下 $140,000。如果支付 $60,000 薪金，費用增至 $100,000，稅前利潤降至 $80,000；股息不會改變這個利潤，因為股息是從稅後利潤中支付的。雇主的工資供款不計在內。在安大略省，公司付給經紀人的報酬不能超過經紀公司付入的 $180,000。這個規模遠遠超過 $30,000 的小供應商上限。

公司在 3 月領取執照的卑詩省經紀人

這名經紀人的公司在 1 月成立，並在 3 月 1 日領取執照，附有經紀公司的書面同意。她在 1 月和 2 月賺取 $20,000 佣金，這筆錢付給她個人，仍列入她的個人稅表。從 3 月 1 日起的佣金是公司的收入。如果 3 月有一筆 $8,000 佣金存入她的個人帳戶，而經紀公司的對帳單寫的是公司名稱，公司一般記 $8,000 收入和 $8,000 她欠公司的款項，她再把錢轉入公司帳戶。

艾伯塔省經紀人想使用 PREC

這名經紀人先向 RECA 確認，因為《房地產法》及其規則沒有使用 PREC 一詞。它們確實允許經紀公司向一家公司付款，只要該經紀人持有這家公司至少 50% 的股份。有了經紀公司的書面條款之後，公司按安大略省和卑詩省的例子記錄佣金，提交聯邦 T2 稅表，並且除非適用上文的小公司例外，還須提交艾伯塔省的公司稅表。

您的情況不同嗎？

• 佣金在您的個人帳戶、沒有 GST/HST 帳戶、沒有領款計劃，或者第一份 T2 稅表即將到期：請同時整理帳目和申報；請參閱個人帳戶中的公司收入，並尋求記帳協助和公司稅務協助。
• 帳目已落後數月、遺漏了稅表，或 GST/HST 登記已經逾期：請參閱何時登記 GST/HST、補做逾期帳目和補交未提交的公司稅表，並尋求記帳協助。
• 您不確定個人服務業務規則是否適用：請閱讀個人服務業務，並尋求公司稅務協助。
• 您是另一種持牌專業人士，或者想共同持股：請參閱專業公司。
• 您今年從獨資經營改設為公司：請參閱獨資經營改設公司後的帳目。
• 您的公司在艾伯塔省、魁北克或其他省：房地產和稅表規則與安大略省和卑詩省不同；請向您所在省的監管機構確認，並尋求公司稅務協助。