房地产经纪人的个人公司：记账、GST/HST 和首份 T2

个人房地产公司的账簿和首份 T2 需要什么？

个人房地产公司（PREC）是为一位经纪人向经纪公司提供服务、并收取服务费用的公司。在安大略省和卑诗省，该经纪人持有公司全部表决权股份，并且是公司唯一的董事和高级职员（RECO 核对清单；卑诗省《房地产服务条例》第 10 部分）。经纪公司的合同和付款改为公司名义后，佣金一般就由公司而不是经纪人个人赚取。公司应有自己的银行账户，有自己的账簿和自己的 T2，并在每个纳税年度结束后 6 个月 内提交（CRA）。

出现下列任何一种情况，就不简单了：

• 公司成立后，佣金仍然进了您的个人账户。
• 经纪公司协议、向安大略省监管机构提交的通知，或卑诗省的执照还没有办妥。
• 公司没有 GST/HST 账户，而公司销售额加上您本人的销售额接近 $30,000。
• 钱从公司取走，却没有工资、股息或贷款的安排。
• 年度已经结束或即将结束，而账簿还没有为首份 T2 准备好。
• 您在阿尔伯塔省、魁北克或其他省份，公司规定或税表要求有所不同。

开始之前请备齐：

• 经纪公司协议和任何同意书。
• 公司章程、股东名册，以及董事和高级职员的记录。
• 监管机构的通知或卑诗省的执照。
• 公司成立以来的每一份佣金结算单。
• 从那天起的公司银行对账单和个人银行对账单。
• 各项成本的收据。

安大略省、卑诗省和阿尔伯塔省的个人房地产公司是一样的吗？

不一样。经纪公司能否向公司付款，由各省房地产监管机构决定，各省规定不同。

来源：安大略省，RECO；卑诗省，条例第 10 部分；阿尔伯塔省，《房地产法规则》第 50 条规则。安大略省的经纪公司没有义务同意设立 PREC（RECO）。谁可以成立公司以及如何共同持股，见专业公司。

阿尔伯塔省的《房地产法》及其规则没有使用“个人房地产公司”这个词。按第 50 条规则收款的公司是否还要遵守其他规定，需要向 RECA 和您的经纪公司确认。其他省份，在佣金付给公司之前，请先问省监管机构。

税表要求也因省而异。除魁北克和阿尔伯塔省外，各省的省公司税都由 CRA 代为管理（CRA）。阿尔伯塔省的公司除了联邦 T2，还要在年末后 六个月 内向阿尔伯塔省提交税表。《阿尔伯塔省公司税法》只有在第 36(1.1) 款的每一项测试都满足时，才免除小型加拿大控股私人公司的申报，包括没有应税收入、总收入不超过 $500,000。

卑诗省的 PST 通告 2026-001 宣布，自 2026 年 10 月 1 日起，对包括交易服务在内的非住宅房地产服务征收 PST。该通告最后更新于 2026 年 9 月 21 日，说明这项扩大已暂停，并告知已登记 PST 账户的人注销账户（卑诗省）。通告只列出非住宅房地产服务。参见卑诗省服务业 PST。

佣金怎样进入公司，哪些要落实成书面文件？

手续办妥之后，经纪公司把从该日起赚取的佣金付给公司，再由公司付给您。需要书面落实什么，因省而异。

• 安大略省：公司、经纪人和经纪公司三方签订书面协议。协议中，公司同意不妨碍经纪公司、其登记经纪负责人或经纪人履行职责，并提供他们为遵守规定而合理需要的协助。经纪公司在付款之前，必须自行确认公司符合条件。经纪人要在第一笔付款之前告知 RECO 公司的法定名称和送达地址，并在影响资格的变化发生后五天内报告（RECO 核对清单）。
• 卑诗省：公司以与经纪人相同的经纪公司的名义领取执照，申请材料包括经纪公司的书面同意。经纪人的执照上写明该公司的名称。公司聘用经纪人，可以是员工，也可以是独立承包商，并向经纪人支付服务报酬。如果公司不再符合股份、董事或高级职员的规定，公司的执照就会失效，经纪人的执照也随之失效（第 10 部分）。
• 阿尔伯塔省：《房地产法》及其规则对此没有规定格式。在佣金改付公司之前，请取得经纪公司的书面条款和 RECA 的答复。

请经纪公司把公司的准确法定名称写在每一份佣金结算单和每一笔付款上。转换之后如果结算单或付款仍用您的个人名字，公司的收入就会进到个人账户；参见个人账户中的公司收入。

房地产经纪人的公司应当开立并保留哪些东西？

以公司的准确法定名称开立企业银行账户和信用卡，并且只用这些账户处理公司的钱。然后保留：

• 每笔交易一份佣金结算单，并与它带来的存款对应。
• 经纪公司出具的分成和费用结算单。
• 公司支付的每项成本的收据。
• 股东贷款账户，记录任何个人资金的进出（股东贷款账户）。
• 公司章程、股东名册和决议。

设立步骤见新 CCPC 的账簿，记录要保存多久见企业记录保存期限。要在自己记账和请记账员之间、按月记账和只做年末记账之间做选择，参见自己记账还是请记账员和只做年末记账还是按月记账。

个人房地产公司怎么记佣金、经纪公司分成和费用？

经纪公司记入公司的金额记为收入，经纪公司扣下的每一笔金额各记一行，这样每笔存款都能对上一份结算单。

科目名称应当与税表中的财务报表行次一致；参见 GIFI 会计科目表。总费用中哪一部分归您、哪一部分归经纪公司，由您的协议决定，而不是由账簿决定。

房地产经纪人的公司要登记 GST/HST 吗？什么时候开始收税？

公司的应税销售额在单个日历季度内，或者在连续四个日历季度内超过 $30,000 时，必须登记 GST/HST；在此之前也可以自愿登记（CRA）。低于限额的公司是小供应商，不必登记。如果是单个季度超过限额，登记自 不迟于使您超过限额的那次供应之日 起生效。如果只有四个季度合计数超过限额，小供应商身份在 您超过限额的季度之后那个月的月底 结束。请在生效日期之后 29 天 内申请。

合计数包括关联方的收入，只要它们在该季度开始时存在关联关系。您与自己控制的公司存在关联关系（《消费税法》第 127 条），在安大略省或卑诗省作为唯一表决权股东也是如此。所以，对于您控制该公司期间开始的每个日历季度，公司的测试还会计入您个人在该季度之前四个季度的应税销售额，例如转换之前您个人赚取的佣金（第 148 条）。如果这些销售额超过 $30,000，公司就不是小供应商。

CRA 的不动产备忘录把购买、租赁或出租不动产的房地产服务，列入与不动产有关的服务；这类服务属于应税，除非另有条款免税（《GST/HST 备忘录》19.1）。该备忘录写于 1997 年（2002 年修订），没有提到 PREC，所以您自己的佣金如何处理，请向 CRA 或顾问确认。登记之后，公司对应税佣金收税并汇缴。登记时间、逾期登记和收什么税，见何时登记 GST/HST。

您以独资经营者身份拥有的 GST/HST 账户，不会自动转到公司的商业号码下（CRA）；参见独资经营成立公司之后的账簿。请问经纪公司，它是否在佣金之外另付 GST/HST，以及结算单上需要什么登记号码。税率因省而异：各省的 GST/HST、PST 和 QST。

我怎么从公司取钱？账簿上怎么体现？

公司可以通过工资、股息或贷款给您付钱，每一种在账簿和税单上留下的痕迹都不同。

公司借给股东的贷款，要计入股东的收入，除非适用例外。常见的例外是在 贷款发放所在公司纳税年度结束后一年 内还清，而且还款不能是一连串借款与还款的一部分（《所得税法》第 15(2.6) 款）。参见股东贷款。

在安大略省，RECO 说明，公司付给经纪人的报酬不得超过它从经纪公司收到的报酬（RECO 核对清单）。RECO 的页面没有说明股息是否算报酬，所以在付出超过经纪公司已付金额的款项之前，请先问 RECO。工资和股息怎么搭配，见工资还是股息，金额多少见从公司给自己发多少。工资影响 RRSP 额度和 CPP（用工资换取 RRSP 额度和 CPP）；股息通常不预扣税，所以税款要到报税时才来（领股息后补税）。

家庭成员持有的无表决权股份分到的股息，可能按最高税率缴纳分割收入税；几乎全部收入来自服务的公司，不能适用排除股份的例外（《所得税法》第 120.4 条）；参见给家庭成员发钱。

在安大略省或卑诗省，您作为唯一的董事，如果公司没有预扣或汇缴工资代扣款，没有汇缴 GST/HST 净税额，您可能要连同利息和罚款一起，与公司共同承担个人责任，除非您尽到了合理审慎的人所应有的谨慎、勤勉和技能。CRA 追缴或核定的期限，在您最后一次不再担任董事后 两年 届满（《所得税法》第 227.1 条；《消费税法》第 323 条）。

公司可以扣除哪些成本？哪些由我先付、再由公司报销？

为赚取佣金而发生、属于经营并有凭证的成本，公司可以扣除，并从公司账户支付。您个人付的成本，只要公司凭收据报销给您，仍然可以算公司的成本。

由公司支付、让您个人受益的成本，可能被作为股东福利征税（《所得税法》第 15(1) 款）；参见公司支付的个人开支。更多可扣除成本：CRA 接受的经营费用。

第一份 T2 什么时候到期？业务很少也要报吗？

第一份 T2 在公司第一个纳税年度结束后 6 个月 到期，而且即使无须缴税，公司每年也都要提交。CRA 把没有经营活动的公司也列入必须提交的范围；唯一的例外是免税的皇家公司、Hutterite 教会村社和注册慈善机构（CRA）。

欠税的缴款日比税表的截止日更早：

这些条件出自 CRA 的余额缴付日页面。第一个纳税年度没有上一年，该页面和法规定义都没有明确说明上一年的条件在这种情况下如何适用，所以在第一次缴款之前，请先确认适用哪个日期。如果无法确认，请在年末后 2 个月 内缴款。逾期提交税表的罚款，是未缴税款的 5%，再加上每逾期一个整月 1%，最多 12 个月；屡犯者的罚款比例更高。

第一个纳税年度从公司成立之日开始，年末日期由您选择；参见选择年末。不足 51 周的纳税年度，业务限额要按比例缩减（CRA 的 T2 指南）。也可能需要分期预缴税；参见记录公司税分期预缴。

税表使用年末财务报表的数字，所以要先结账：公司年末结账清单。自己报税以及费用多少，见提交公司税表和公司税表的费用与报价。

个人服务业务规则会适用吗？公司能享受小企业扣除吗？

属于个人服务业务的公司，这部分收入不能享受小企业扣除和一般税率减免，可扣除的成本也有限。其他情况适用小企业扣除：CCPC 不超过联邦业务限额 $500,000 的积极经营收入，联邦税率为 9%。省税率不同，限额由关联公司共用（CRA 的 T2 指南）。

《所得税法》在以下情况下把公司视为个人服务业务：提供服务的人或其关联人士是特定股东，直接或间接持有任何类别已发行股份的至少 10%（第 248 条），而且如果没有这家公司，该人会被合理地视为接受服务一方的高级职员或员工（第 125 条）。存在例外情形；完整的测试见个人服务业务。

个人服务业务收入也不适用一般税率减免（第 123.4 条）。它在省税之前的联邦税率是 33%，其中包括 5% 的附加税（第 123.5 条）。第 18(1)(p) 段只允许它扣除老板的工资和福利、某些销售费用，以及为收取费用而支付的法律费用。

房地产规则中的“受雇”或“聘用”措辞，针对的是执照管理。税务上的测试是另一回事，要看您与经纪公司关系的具体事实，所以最好在报第一份税表之前就把这一点弄清楚。

如果公司成立之前就赚了佣金，或者佣金错付给了我本人，怎么办？

公司成立之前赚取的佣金，一般是您个人的收入；成立之后赚取的佣金，如果合同和结算单都是公司名义，一般是公司的收入。转换日期一般是监管机构的手续和经纪公司的条款都办完的日期，不单单是公司注册的日期。转换之前挂牌、转换之后成交的交易，要看您的协议和具体事实。

• 转换之前赚取的：仍然报在您的个人税表上，连同相应的成本。公司的账簿从转换日开始。您转入公司的汽车或设备，视同按市价卖给公司，除非双方在 双方在转让年度适用的最早所得税申报截止日 之前联合提交第 85 条选择（T2057 表）；参见把业务转入公司。
• 转换之后赚取、却付给了您的：如果收款方是公司，就记为公司收入，并把您手里的钱记为您欠公司的款项。把钱转入公司账户，并在 贷款发放所在公司纳税年度结束后一年 内清掉；欠款期间可能产生利息福利（股东贷款利息）。这笔收入是谁的，由合同和结算单决定；具体步骤见个人账户中的公司收入。

请经纪公司出具更正后的结算单，这样账簿和 CRA 的记录显示的收款方和日期就是一致的。

示例

这些示例仅作说明；所有金额均为加元，不含 GST/HST。

安大略省经纪人，整一年

一位经纪人通过 PREC 赚取了 $180,000 佣金，公司支付了 $40,000 成本。公司记 $180,000 收入和 $40,000 费用，老板取酬和缴税之前还剩 $140,000。如果公司发 $60,000 工资，费用升至 $100,000，税前利润降至 $80,000；股息不会改变这个利润，因为股息是从税后利润中支付的。雇主的工资缴费不在计算之内。在安大略省，公司付给经纪人的报酬不能超过经纪公司付来的 $180,000。这个规模已经远远超过 $30,000 的小供应商限额。

卑诗省经纪人，公司在 3 月领取执照

这位经纪人的公司在 1 月注册成立，并在 3 月 1 日取得执照，附有经纪公司的书面同意。她在 1 月和 2 月赚了 $20,000 佣金，付给了她个人。这笔钱仍然报在她的个人税表上。从 3 月 1 日起的佣金是公司收入。如果 3 月的一笔 $8,000 佣金存进了她的个人账户，而经纪公司的结算单写的是公司，那么公司一般记 $8,000 收入和 $8,000 她欠公司的款项，她再把钱转入公司。

阿尔伯塔省经纪人想用 PREC

这位经纪人先向 RECA 确认，因为《房地产法》及其规则没有使用 PREC 这个词。它们确实允许经纪公司向一家公司付款，只要该经纪人持有这家公司至少 50% 的股份。有了经纪公司的书面条款之后，公司记佣金的方法与安大略省和卑诗省的例子相同，并提交联邦 T2；除非适用上文的小型公司例外，还要提交阿尔伯塔省的公司税表。

您的情况不同？

• 佣金在您的个人账户里，没有 GST/HST 账户，没有取酬计划，或者首份 T2 即将到期：账簿和申报要一并处理；参见个人账户中的公司收入，并寻求记账帮助和公司税务帮助。
• 账簿落后了几个月，错过了税表，或者 GST/HST 登记晚了：参见何时登记 GST/HST、补做逾期账簿和补报未提交的公司税表，并寻求记账帮助。
• 您不确定个人服务业务规则是否适用：请阅读个人服务业务，并寻求公司税务帮助。
• 您是其他类别的持牌专业人士，或者想与别人共同持股：参见专业公司。
• 您今年从独资经营改为成立公司：参见独资经营成立公司之后的账簿。
• 您的公司在阿尔伯塔省、魁北克或其他省份：房地产规则和税表要求与安大略省、卑诗省不同；请向省监管机构确认，并寻求公司税务帮助。