Kişisel Gayrimenkul Şirketi: Muhasebe, GST/HST ve İlk T2

Kişisel gayrimenkul şirketinin muhasebe kayıtları ve ilk T2'si için nelere ihtiyacı vardır?

Kişisel gayrimenkul şirketi (PREC), tek bir emlak danışmanının hizmetini brokerage firmasına (lisanslı emlak aracı kuruluş) sunan ve bu hizmetin karşılığını alan şirkettir. Ontario ve British Columbia'da danışman, şirketin oy hakkı olan tüm hisselerine sahiptir ve şirketin tek yönetim kurulu üyesi ve tek yöneticisidir (RECO kontrol listesi; BC Real Estate Services Regulation, Part 10). Brokerage firmasının sözleşmesi ve ödemeleri şirket adına yapıldığında komisyonu genellikle danışman değil, şirket kazanır. Şirketin kendi banka hesabı, kendi muhasebe kayıtları ve kendi T2 beyannamesi olmalıdır; bu beyanname her vergi yılı bittikten sonra 6 ay içinde verilir (CRA).

Aşağıdakilerden biri geçerliyse durum basit değildir:

• Şirket kurulduktan sonra komisyonlar kişisel hesabınıza yattı.
• Brokerage sözleşmesi, düzenleyici kuruma Ontario'da yapılan bildirim veya BC lisansı henüz tamam değil.
• Şirketin GST/HST hesabı yok ve şirketin satışları, sizinkilerle birlikte $30.000 sınırına yakın.
• Şirketten çıkan paranın maaş, temettü veya kredi olarak bir planı yok.
• Yıl sona erdi ya da bitmek üzere ve muhasebe kayıtları ilk T2 için hazır değil.
• Alberta'da, Québec'te veya şirket kuralları ya da vergi beyannamesi farklı olan başka bir eyalette bulunuyorsunuz.

Başlamadan önce şunları toplayın:

• Brokerage sözleşmesi ve varsa onay yazısı.
• Kuruluş belgesi (articles), hisse defteri ile yönetim kurulu üyesi ve yönetici kayıtları.
• Düzenleyici kuruma yapılan bildirim veya BC lisansı.
• Şirketin başladığı günden bu yana her komisyon dökümü.
• O tarihten itibaren şirketin ve kişisel banka hesap özetleri.
• Giderlerin makbuzları.

Ontario, British Columbia ve Alberta'da kişisel gayrimenkul şirketleri aynı mıdır?

Hayır. Brokerage firmasının bir şirkete ödeme yapıp yapamayacağına eyaletin gayrimenkul düzenleyici kurumu karar verir ve kurallar her eyalette farklıdır.

Kaynaklar: Ontario, RECO; British Columbia, yönetmeliğin Part 10 bölümü; Alberta, Real Estate Act Rules'un rule 50 maddesi. Ontario'daki brokerage firmalarının PREC'i kabul etme zorunluluğu yoktur (RECO). Kimlerin şirket kurabileceği ve ortaklığın nasıl paylaşılacağı meslek şirketleri rehberinde anlatılır.

Alberta'nın Real Estate Act ve Rules düzenlemeleri kişisel gayrimenkul şirketi terimini kullanmaz. Rule 50 kapsamında ödeme alan bir şirket için başka bir kuralın geçerli olup olmadığı, RECA'ya ve brokerage firmanıza sorulması gereken bir konudur. Diğer eyaletlerde komisyon bir şirkete ödenmeden önce eyaletin düzenleyici kurumuna danışın.

Vergi beyannamesi de eyalete göre değişir. CRA, Québec ve Alberta dışında her yerde eyalet şirket vergisini yönetir (CRA). Alberta şirketi federal T2'nin yanı sıra yıl sonundan itibaren altı ay içinde Alberta'ya da beyanname verir. Alberta Corporate Tax Act, küçük bir Kanada kontrollü özel şirketi (CCPC) yalnızca subsection 36(1.1) içindeki tüm testler karşılandığında bu yükümlülükten muaf tutar; bunlara vergilendirilebilir gelirin olmaması ve brüt hasılatın $500.000 veya altında kalması dahildir.

British Columbia'nın PST Notice 2026-001 duyurusu, ticari hizmetler dahil konut dışı gayrimenkul hizmetlerine 1 Ekim 2026'dan itibaren PST uygulanacağını bildirmişti. 21 Eylül 2026'da son güncellenen duyuru, bu genişlemenin durdurulduğunu belirtir ve PST hesabı açtıranlara hesabı kapatmalarını söyler (BC). Duyuru yalnızca konut dışı gayrimenkul hizmetlerini listeler. Bkz. BC'de hizmetlerde PST.

Komisyon şirkete nasıl ulaşır ve neler yazılı olmalıdır?

Evrak tamamlandıktan sonra brokerage firması, o tarihten itibaren kazanılan komisyonu şirkete öder, şirket de size ödeme yapar. Nelerin yazılı olması gerektiği eyalete göre değişir.

• Ontario: şirket, danışman ve brokerage arasında yazılı bir sözleşme. Sözleşmede şirket, brokerage firmasının, broker of record'un veya danışmanın görevlerini engellemeyeceğini ve uyum için makul ölçüde ihtiyaç duydukları yardımı vereceğini kabul eder. Brokerage firması, ödeme yapmadan önce şirketin şartları taşıdığından emin olmalıdır. Danışman, ilk ödemeden önce RECO'ya şirketin tescilli adını ve tebligat adresini bildirir; uygunluğu etkileyen bir değişikliği beş gün içinde bildirir (RECO kontrol listesi).
• British Columbia: şirket, danışmanla aynı brokerage firması için lisanslıdır ve başvuruya brokerage firmasının yazılı onayı eklenir. Danışmanın lisansında şirketin adı yer alır. Şirket, danışmanı çalışan veya bağımsız yüklenici olarak görevlendirir ve hizmetleri için ona ödeme yapar. Şirket hisse, yönetim kurulu üyesi veya yönetici kurallarını karşılamayı bırakırsa şirketin lisansı geçersiz hale gelir ve danışmanın lisansı da onunla birlikte geçersiz olur (Part 10).
• Alberta: Act ve Rules bunun için bir biçim belirlemez. Komisyon başka bir hesaba yönlendirilmeden önce brokerage firmasının yazılı şartlarını ve RECA'nın cevabını alın.

Brokerage firmasından, şirketin tam tescilli adını her komisyon dökümünde ve her ödemede kullanmasını isteyin. Geçişten sonra kendi adınıza yapılan döküm veya ödemeler, şirket gelirinin kişisel hesaba geçmesinin başlıca nedenidir; bkz. kişisel hesaba giren şirket geliri.

Emlak danışmanının şirketi hangi hesapları açmalı ve neleri saklamalı?

Şirketin tam tescilli adıyla bir işletme banka hesabı ve kartı açın; bunlardan yalnızca şirket parası geçirin. Sonra şunları saklayın:

• Her işlem için, yatan paraya bağlanmış bir komisyon dökümü.
• Brokerage firmasının komisyon paylaşımı ve ücret dökümleri.
• Şirketin ödediği her gider için makbuz.
• Şirkete giren veya şirketten çıkan her kişisel para için hissedar kredisi hesabı (hissedar kredisi hesabı).
• Kuruluş belgesi, hisse defteri ve kararlar.

Kurulum adımları yeni bir CCPC'nin muhasebe kayıtları rehberinde, kayıtların ne kadar saklanacağı işletme kayıtlarının saklanma süresi rehberinde yer alır. Muhasebe kayıtlarını kendiniz tutmak ile muhasebe sorumlusu tutmak ya da aylık veya yalnızca yıl sonu hizmeti arasında seçim yapmak için bkz. muhasebe kayıtlarını kendiniz tutmak mı, muhasebe sorumlusu tutmak mı ve yalnızca yıl sonu mu, aylık muhasebe mi.

Kişisel gayrimenkul şirketi komisyonu, brokerage payını ve ücretleri muhasebe kayıtlarına nasıl işler?

Brokerage firmasının şirket hesabına geçirdiği tutarı gelir olarak, brokerage firmasının kestiği her tutarı ise ayrı bir kalem olarak kaydedin; böylece yatan her para bir dökümle eşleşir.

Hesap adları, beyannamedeki mali tablo satırlarını izlemelidir; bkz. GIFI için hesap planı. Brüt ücretin hangi kısmının size, hangi kısmının brokerage firmasına ait olduğunu muhasebe kayıtları değil, sözleşmeniz belirler.

Emlak danışmanının şirketi GST/HST'ye kaydolur mu ve ne zaman tahsil etmeye başlar?

Şirketin vergiye tabi satışları tek bir takvim çeyreğinde veya art arda dört takvim çeyreği boyunca $30.000 tutarını aştığında GST/HST'ye kaydolması gerekir; ondan önce gönüllü olarak da kaydolabilir (CRA). Sınırın altındaki şirket küçük tedarikçidir ve kaydolmak zorunda değildir. Tek bir çeyrekte sınır aşılırsa kayıt şu tarihte yürürlüğe girer: sınırı aşmanıza neden olan teslimin gününde veya daha önce. Yalnızca dört çeyreğin toplamı sınırı aşarsa küçük tedarikçi statüsü şu zamanda sona erer: sınırı aştığınız çeyreği izleyen ayın sonu. Yürürlük tarihinden itibaren 29 gün içinde başvurun.

Toplamlara, çeyreğin başında ilişkili olunan kişi ve kuruluşların gelirleri de dahildir. Kontrol ettiğiniz bir şirketle ilişkilisiniz (Excise Tax Act, section 127); Ontario veya British Columbia'da oy hakkı olan tek hissedar olarak durumunuz böyledir. Bu yüzden şirketi kontrol ettiğiniz sürede başlayan her takvim çeyreği için şirketin testi, önceki dört çeyrekteki kendi vergiye tabi satışlarınızı da sayar; örneğin geçişten önce kişisel olarak kazandığınız komisyon (madde 148). Bunlar $30.000 tutarını aştıysa şirket küçük tedarikçi değildir.

CRA'nın gayrimenkul genelgesi, mülk alımı, kiralanması veya kiraya verilmesiyle ilgili gayrimenkul hizmetlerini, başka bir hüküm muaf tutmadıkça vergiye tabi olan gayrimenkulle ilgili hizmetler arasında sayar (GST/HST Memorandum 19.1). Bu genelge 1997 tarihlidir (2002'de gözden geçirilmiştir) ve PREC'ten söz etmez; bu yüzden kendi komisyonunuzun nasıl ele alındığını CRA'ya veya bir danışmana teyit ettirin. Kayıt yaptırdıktan sonra şirket, vergiye tabi komisyon üzerinden vergi tahsil eder ve CRA'ya aktarır. Kayıt zamanlaması, geç kayıt ve neyin tahsil edileceği GST/HST'ye ne zaman kayıt olunur rehberinde anlatılır.

Şahıs işletmesi sahibi olarak sahip olduğunuz GST/HST hesabı şirketin işletme numarasına (BN) kendiliğinden geçmez (CRA); bkz. şahıs işletmesi şirketleştikten sonra muhasebe kayıtları. Brokerage firmasına, komisyonun üzerine GST/HST ödeyip ödemediğini ve dökümlerde hangi kayıt numarasının gerektiğini sorun. Oran eyalete göre değişir: eyaletlere göre GST/HST, PST ve QST.

Şirketten kendime nasıl ödeme yaparım ve muhasebe kayıtları neyi gösterir?

Şirket size maaş, temettü veya kredi yoluyla ödeme yapabilir; her biri muhasebe kayıtlarında ve belgelerinizde farklı bir iz bırakır.

Şirketin hissedara verdiği kredi, bir istisna uygulanmadıkça hissedarın gelirine dahil edilir. Olağan istisna, kredinin verildiği şirket vergi yılının bitiminden bir yıl sonra içinde geri ödemedir; geri ödeme bir dizi kredi ve geri ödemenin parçası olamaz (Income Tax Act, alt madde 15(2.6)). Bkz. hissedar kredileri.

RECO'ya göre Ontario'da şirket, danışmana brokerage firmasından aldığı ücretten fazla ödeme yapamaz (RECO kontrol listesi). RECO'nun sayfası temettünün bu ödeme sayılıp sayılmadığını söylemez; bu yüzden brokerage firmasının ödediğinden fazlasını dağıtmadan önce RECO'ya sorun. Maaş ve temettü dengesi maaş mı, temettü mü, tutar ise şirketinizden kendinize ne kadar ödeme yapmalısınız rehberinde anlatılır. Maaş, RRSP hakkını ve CPP'yi etkiler (RRSP hakkı ve CPP için maaş); temettüden genellikle vergi kesilmez, bu yüzden fatura beyanname zamanında gelir (temettüden sonra vergi borcu).

Bir aile üyesinin oy hakkı olmayan hisseleri üzerinden dağıtılan temettüler, gelir bölüştürme vergisi (tax on split income) kapsamında en yüksek oranda vergilendirilebilir; gelirinin neredeyse tamamı hizmetlerden gelen bir şirket ise hariç tutulan hisseler (excluded shares) istisnasından yararlanamaz (Income Tax Act, section 120.4); bkz. aile üyelerine ödeme.

Ontario veya British Columbia'da tek yönetim kurulu üyesi olarak, makul ölçüde dikkatli bir kişinin göstereceği özen, titizlik ve beceriyi göstermediyseniz, şirketin kesmediği veya aktarmadığı bordro kesintilerinden ve aktarmadığı GST/HST net vergisinden, faiz ve cezalarla birlikte şirketle beraber şahsen sorumlu olabilirsiniz. CRA'nın tahsil etme veya tarh etme süresi, yönetim kurulu üyeliğinizin son kez sona ermesinden iki yıl sonra biter (Income Tax Act, madde 227.1; Excise Tax Act, madde 323).

Şirket hangi giderleri indirebilir ve hangilerini ben ödeyip geri alırım?

Şirket, komisyonu kazanmak için yapılan giderleri, işle ilgili ve belgeli oldukları sürece indirir ve kendi hesabından öder. Kişisel olarak ödediğiniz bir gider, şirket onu makbuz karşılığında size geri öderse yine şirketin gideri olabilir.

Şirketin ödediği ve size kişisel fayda sağlayan bir gider, hissedar menfaati olarak vergilendirilebilir (Income Tax Act, alt madde 15(1)); bkz. şirketin ödediği kişisel giderler. İndirilebilir giderler hakkında daha fazlası: CRA'nın kabul ettiği işletme giderleri.

İlk T2 ne zaman verilir ve az iş yapıldıysa yine de verir miyim?

İlk T2, şirketin ilk vergi yılı bittikten sonra 6 ay içinde verilir; vergi ödenecek olmasa bile şirket her yıl beyanname verir. CRA, faaliyetsiz şirketleri de beyanname vermesi gerekenler arasında sayar; tek istisnalar vergiden muaf Crown şirketleri, Hutterite koloniler ve kayıtlı hayır kurumlarıdır (CRA).

Ödenecek vergi, beyannameden önce vadesi gelir:

Koşullar CRA'nın bakiye ödeme günü sayfasından gelir. İlk vergi yılının öncesinde bir yıl yoktur; ne o sayfa ne de kanundaki tanım, önceki yıl koşulunun bu durumda nasıl uygulandığını açıkça söyler. Bu yüzden ilk ödemeden önce hangi tarihin geçerli olduğunu teyit edin. Teyit edemezseniz yıl sonundan itibaren 2 ay içinde ödeyin. Geç verilen beyannameye, ödenmemiş verginin %5 oranında ceza, ayrıca geçen her tam ay için ödenmemiş verginin %1 oranında ek ceza uygulanır; üst sınır 12 ay olup tekrar eden gecikmelerde oran daha yüksektir.

İlk vergi yılı kuruluşla başlar ve yıl sonunu siz seçersiniz; bkz. yıl sonu seçimi. 51 haftadan kısa bir vergi yılında işletme limiti orantılanır (CRA T2 rehberi). Taksitler de uygulanabilir; bkz. şirket vergisi taksitlerinin kaydı.

Beyanname, yıl sonu mali tablo rakamlarını kullanır; bu yüzden önce muhasebe kayıtlarını kapatın: şirket için yıl sonu kapanış kontrol listesi. Beyannameyi kendiniz vermek ve maliyeti için bkz. şirket beyannamesini vermek ve şirket beyannamesi maliyeti.

Kişisel hizmet işletmesi kuralı uygulanabilir mi ve şirket küçük işletme indiriminden yararlanır mı?

Kişisel hizmet işletmesi (personal services business) olan bir şirket, bu gelir üzerinden küçük işletme indirimi ve genel oran indiriminden yararlanamaz ve yalnızca sınırlı giderleri indirebilir. Aksi halde küçük işletme indirimi geçerlidir: bir CCPC'nin federal işletme limiti olan $500.000 tutarına kadar aktif ticari faaliyet geliri, federal düzeyde %9 oranında vergilendirilir. Eyalet oranları farklıdır ve limit ilişkili şirketler arasında paylaşılır (CRA T2 rehberi).

Income Tax Act, işi yapan kişi veya onunla ilişkili biri belirli hissedar (specified shareholder) ise ve şirket olmasa bu kişi, hizmeti alanın yöneticisi veya çalışanı sayılacaksa şirketi kişisel hizmet işletmesi olarak ele alır. Belirli hissedar, herhangi bir sınıfın çıkarılmış hisselerinin en az %10 kadarına doğrudan veya dolaylı olarak sahip olan kişidir (madde 248; madde 125). İstisnalar vardır; testin tamamı kişisel hizmet işletmesi rehberindedir.

Kişisel hizmet işletmesi geliri, genel oran indiriminin de dışında kalır (section 123.4). Federal oranı eyalet vergisinden önce %33 olup bu oran %5 ek vergiyi içerir (madde 123.5). Paragraph 18(1)(p) yalnızca sahibin maaşının ve menfaatlerinin, bazı satış giderlerinin ve ücret tahsili için yapılan hukuki masrafların indirilmesine izin verir.

Gayrimenkul kurallarındaki “istihdam edilen” veya “görevlendirilen” ifadesi lisanslamayla ilgilidir. Vergi testi ayrıdır ve brokerage firmasıyla ilişkinizin olgularına bağlıdır; bu yüzden ilk beyannameden önce netleştirilmesi gereken bir noktadır.

Komisyonlar şirket kurulmadan önce kazanıldıysa veya yanlışlıkla bana ödendiyse ne olur?

Şirket kurulmadan önce kazanılan komisyon genellikle kendi gelirinizdir; sonrasında kazanılan komisyon, sözleşme ve dökümler şirket adınaysa genellikle şirketin gelirdir. Geçiş tarihi genellikle sadece kuruluş tarihi değil, düzenleyici kurum evrakının ve brokerage şartlarının tamamlandığı tarihtir. Geçişten önce listelenip sonra kapanan bir işlem, sözleşmenize ve olgulara bağlıdır.

• Geçişten önce kazanılanlar: bunlar, ilgili giderlerle birlikte kişisel beyannamenizde kalır. Şirketin muhasebe kayıtları geçişte başlar. Şirkete aktardığınız araç veya ekipman, devir yılı için tarafların en erken gelir vergisi beyan son tarihi tarihine kadar section 85 seçimini (Form T2057) birlikte vermediğiniz sürece piyasa değerinden şirkete satılmış sayılır; bkz. işletmeyi şirkete devretmek.
• Geçişten sonra kazanılıp size ödenenler: ödemeyi alan taraf şirketse bunu şirket geliri olarak kaydedin ve elinizdeki parayı sizden şirkete borç olarak işleyin. Parayı şirket hesabına aktarın ve kredinin verildiği şirket vergi yılının bitiminden bir yıl sonra içinde kapatın; borç sürerken faiz menfaati doğabilir (hissedar kredisi faizi). Gelirin kime ait olduğunu sözleşme ve dökümler belirler; adımlar kişisel hesaba giren şirket geliri rehberindedir.

Brokerage firmasından düzeltilmiş dökümler isteyin; böylece muhasebe kayıtları ve CRA'nın kayıtları aynı alıcıyı ve tarihleri gösterir.

Örnek

Bu örnekler açıklayıcıdır; tüm tutarlar Kanada dolarıdır ve GST/HST hariçtir.

Ontario'da bir danışman, tam bir yıl

Bir danışman PREC üzerinden $180.000 komisyon kazanır ve şirket $40.000 gider öder. Şirket $180.000 gelir ve $40.000 gider kaydeder; sahip ödemesi ve vergiden önce $140.000 kalır. Şirket $60.000 maaş öderse gider $100.000'a çıkar ve vergi öncesi kâr $80.000'a düşer; temettü bu kârı değiştirmez, çünkü vergi sonrası kârdan ödenir. İşveren bordro katkıları dahil edilmemiştir. Ontario'da şirketin danışmana ödeyeceği ücret, brokerage firmasının ödediği $180.000'ı aşamaz. Bu büyüklükte şirket, $30.000 küçük tedarikçi sınırını rahatça geçmiştir.

British Columbia'da şirketi Mart ayında lisanslanan danışman

Danışmanın şirketi Ocak ayında kurulur ve 1 Mart'ta brokerage firmasının yazılı onayıyla lisanslanır. Ocak ve Şubat'ta kendisine kişisel olarak ödenen $20.000 komisyon kazanır. Bu, kişisel beyannamesinde kalır. 1 Mart'tan sonraki komisyon şirket gelirdir. $8.000'lık bir Mart komisyonu, brokerage firmasının dökümü şirketin adını taşırken kişisel hesabına yatarsa şirket genellikle $8.000 gelir ve kendisinden $8.000 alacak kaydeder; danışman da parayı şirkete aktarır.

Alberta'da bir danışman PREC kullanmak ister

Act ve Rules PREC terimini kullanmadığı için danışman önce RECA ile teyit eder. Rules, brokerage firmasının danışmanın hisselerin en az %50 kadarına sahip olduğu tek bir şirkete ödeme yapmasına izin verir. Brokerage firmasının yazılı şartları tamamlandığında şirket, komisyonu Ontario ve British Columbia örneklerindeki gibi kaydeder; federal T2'sini ve, yukarıdaki küçük şirket istisnası geçerli değilse, Alberta şirket beyannamesini verir.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Komisyonlar kişisel hesabınızda, GST/HST hesabı yok, ödeme planınız yok veya ilk T2'niz geldi: muhasebe kayıtlarını ve beyanları birlikte düzeltin; bkz. kişisel hesaba giren şirket geliri; ayrıca muhasebe desteği ve şirket vergisi desteği alın.
• Muhasebe kayıtları aylarca geride, beyannameler verilmedi veya GST/HST kaydı geç yapıldı: bkz. GST/HST'ye ne zaman kayıt olunur, geciken muhasebe kayıtlarını tamamlama ve verilmemiş şirket beyannamelerini tamamlama; ayrıca muhasebe desteği.
• Kişisel hizmet işletmesi kuralının uygulanıp uygulanmadığından emin değilsiniz: kişisel hizmet işletmesi rehberini okuyun ve şirket vergisi desteği alın.
• Başka bir lisanslı meslek mensubusunuz veya ortaklığı paylaşmak istiyorsunuz: bkz. meslek şirketleri.
• Bu yıl şahıs işletmesinden şirkete geçtiniz: bkz. şahıs işletmesi şirketleştikten sonra muhasebe kayıtları.
• Şirketiniz Alberta'da, Québec'te veya başka bir eyalette: gayrimenkul ve vergi beyannamesi kuralları Ontario ve British Columbia'dan farklıdır; eyaletinizin düzenleyici kurumuyla teyit edin ve şirket vergisi desteği alın.