Corporação imobiliária pessoal: escrituração, GST/HST e 1º T2

O que uma corporação imobiliária pessoal precisa para a escrituração e o primeiro T2?

Uma corporação imobiliária pessoal (PREC, personal real estate corporation) é uma corporação que presta os serviços de um corretor a uma imobiliária e recebe por eles. Em Ontário e na Colúmbia Britânica, o corretor é dono de todas as ações com direito a voto e é o único administrador e diretor (checklist da RECO; Real Estate Services Regulation da Colúmbia Britânica, Parte 10). Nesse caso, quem em geral ganha a comissão é a corporação, e não o corretor, desde que o contrato e os pagamentos da imobiliária estejam no nome dela. A corporação deve ter conta bancária própria e precisa de escrituração e de um T2 próprios, entregue em até 6 meses após o fim de cada ano fiscal (CRA).

O caso deixa de ser simples se qualquer um destes pontos for verdadeiro:

• As comissões foram para a sua conta pessoal depois que a corporação começou a operar.
• O contrato com a imobiliária, o aviso ao órgão regulador em Ontário ou a licença na Colúmbia Britânica ainda não existem.
• A corporação não tem conta de GST/HST e as vendas dela, somadas às suas, estão perto de $30.000.
• O dinheiro sai da corporação sem um plano de salário, dividendos ou empréstimo.
• O ano terminou ou está terminando e a escrituração não está pronta para o primeiro T2.
• Você está em Alberta, Quebec ou outra província, onde as regras da corporação ou da declaração são diferentes.

Reúna antes de começar:

• O contrato com a imobiliária e qualquer autorização.
• O estatuto (articles), o registro de ações e os registros de administradores e diretores.
• O aviso ao órgão regulador ou a licença da Colúmbia Britânica.
• Todos os extratos de comissão desde que a corporação começou.
• Os extratos bancários da corporação e os pessoais desde essa data.
• Os recibos dos custos.

As corporações imobiliárias pessoais são iguais em Ontário, na Colúmbia Britânica e em Alberta?

Não. O órgão regulador imobiliário de cada província decide se uma imobiliária pode pagar a uma corporação, e as regras são diferentes em cada uma.

Fontes: Ontário, RECO; Colúmbia Britânica, Parte 10 do regulamento; Alberta, regra 50 das Real Estate Act Rules. As imobiliárias de Ontário não são obrigadas a aceitar uma PREC (RECO). Quem pode constituir uma corporação e dividir a propriedade está em corporações profissionais.

A Real Estate Act de Alberta e as regras dela não usam o termo corporação imobiliária pessoal. Se algo mais se aplica a uma corporação paga pela regra 50, é uma pergunta para a RECA e para a sua imobiliária. Em outras províncias, pergunte ao órgão regulador provincial antes de a comissão ser paga a uma corporação.

A declaração de imposto também depende da província. A CRA administra o imposto de corporação provincial em todo o Canadá, exceto em Quebec e em Alberta (CRA). Uma corporação de Alberta entrega uma declaração a Alberta em até seis meses após o fim do ano fiscal, além do T2 federal. A Alberta Corporate Tax Act dispensa uma pequena CCPC (corporação privada sob controle canadense) somente quando todos os testes da subseção 36(1.1) são atendidos, inclusive não ter renda tributável e ter receita bruta de no máximo $500.000.

O PST Notice 2026-001 da Colúmbia Britânica anunciou o PST (imposto provincial sobre vendas) sobre serviços imobiliários não residenciais, inclusive serviços de intermediação, a partir de 1º de outubro de 2026. O aviso, atualizado pela última vez em 21 de setembro de 2026, diz que essa ampliação está suspensa e orienta quem abriu uma conta de PST a cancelá-la (BC). Ele cita apenas serviços imobiliários não residenciais. Veja PST sobre serviços na Colúmbia Britânica.

Como a comissão chega à corporação, e o que deve ficar por escrito?

Com os documentos prontos, a imobiliária paga à corporação a comissão ganha a partir dessa data, e a corporação paga a você. O que precisa ser escrito depende da província.

• Ontário: um contrato escrito entre a corporação, o corretor e a imobiliária. Nele, a corporação se compromete a não atrapalhar a imobiliária, o corretor responsável (broker of record) nem o corretor no cumprimento das funções deles e a dar a ajuda de que precisarem para cumprir as regras. A imobiliária deve se certificar de que a corporação atende aos requisitos antes de pagar. O corretor informa à RECO o nome jurídico e o endereço para notificações da corporação antes do primeiro pagamento e comunica em até cinco dias qualquer mudança que afete a elegibilidade (checklist da RECO).
• Colúmbia Britânica: a corporação recebe licença para a mesma imobiliária do corretor, e o pedido inclui o consentimento escrito da imobiliária. A licença do corretor cita a corporação. A corporação contrata o corretor como empregado ou como prestador de serviços independente e paga a ele pelos serviços. Se a corporação deixar de cumprir as regras sobre ações, administradores ou diretores, a licença dela fica inoperante, e a do corretor também (Parte 10).
• Alberta: a lei e as regras não definem um formato para isso. Obtenha por escrito as condições da imobiliária e a resposta da RECA antes de redirecionar a comissão.

Peça à imobiliária que ponha o nome jurídico exato da corporação em todo extrato e em todo pagamento de comissão. Extratos ou pagamentos no seu nome depois da mudança são a forma como a renda da corporação acaba em uma conta pessoal; veja renda da corporação em conta pessoal.

O que a corporação de um corretor deve abrir e manter?

Abra uma conta bancária e um cartão empresariais no nome jurídico exato da corporação e use só dinheiro da corporação neles. Depois, guarde:

• Um extrato de comissão por negócio, ligado ao depósito que ele gerou.
• Os extratos da imobiliária com as divisões e as taxas.
• Os recibos de todo custo pago pela corporação.
• Uma conta de empréstimo de acionista para qualquer dinheiro pessoal que entre ou saia (conta de empréstimo de acionista).
• O estatuto (articles), o registro de ações e as resoluções.

As etapas de abertura estão em escrituração de uma nova CCPC, e o prazo de guarda dos registros está em por quanto tempo guardar os registros da empresa. Para escolher entre fazer a escrituração você mesmo ou contratar um responsável contábil, mensal ou só no fim do ano, veja fazer a própria escrituração ou contratar um responsável contábil e escrituração só no fim do ano ou mensal.

Como uma corporação imobiliária pessoal registra a comissão, a divisão com a imobiliária e as taxas?

Registre como receita o que a imobiliária credita à corporação e, em linhas separadas, cada valor que a imobiliária desconta, para que cada depósito bata com um extrato.

Os nomes das contas devem seguir as linhas das demonstrações financeiras da declaração; veja plano de contas para o GIFI. Quanto da comissão bruta é seu e quanto é da imobiliária é definido pelo seu contrato, e não pela escrituração.

A corporação de um corretor se registra no GST/HST, e quando cobra o imposto?

A corporação deve se registrar no GST/HST (imposto federal sobre bens e serviços do Canadá) quando as vendas tributáveis passam de $30.000 em um único trimestre-calendário ou em quatro trimestres-calendário seguidos, e pode se registrar voluntariamente antes disso (CRA). Uma corporação abaixo do limite é pequeno fornecedor e não precisa se registrar. Depois de um único trimestre acima do limite, o registro passa a valer no mais tardar no dia do fornecimento que fez você ultrapassar o limite. Se só o total de quatro trimestres passa do limite, a data em que a condição de pequeno fornecedor termina é o fim do mês seguinte ao trimestre em que você ultrapassa o limite. Faça o pedido em até 29 dias da data de início do registro.

Os totais incluem a receita das empresas associadas, se elas eram associadas no início do trimestre. Você é associado à corporação que controla (Excise Tax Act, seção 127), como o único acionista com direito a voto em Ontário ou na Colúmbia Britânica. Assim, em cada trimestre-calendário que começa enquanto você controla a corporação, o teste dela também conta as suas vendas tributáveis nos quatro trimestres anteriores, como a comissão que você ganhou como pessoa física antes da mudança (seção 148). Se esse valor passou de $30.000, a corporação não é pequeno fornecedor.

O memorando da CRA sobre imóveis inclui os serviços imobiliários na compra, no arrendamento ou no aluguel de bens imóveis entre os serviços relativos a bens imóveis, que são tributáveis, salvo se outra disposição os isentar (GST/HST Memorandum 19.1). Esse memorando é de 1997 (revisado em 2002) e não menciona uma PREC; por isso, confirme com a CRA ou com um consultor como a sua própria comissão é tratada. Depois de registrada, a corporação cobra e recolhe o imposto sobre a comissão tributável. O momento do registro, o registro tardio e o que cobrar estão em quando se registrar no GST/HST.

Uma conta de GST/HST que você tinha como empresário individual não passa automaticamente para o número de empresa da corporação (CRA); veja escrituração depois de constituir uma empresa individual. Pergunte à imobiliária se ela paga GST/HST além da comissão e qual número de registro ela precisa ver nos extratos. A alíquota depende da província: GST/HST, PST e QST por província.

Como pago a mim mesmo pela corporação, e o que a escrituração mostra?

A corporação pode pagar você por salário, por dividendo ou por empréstimo, e cada um deixa uma marca diferente na escrituração e nos seus informes.

Um empréstimo da corporação a um acionista entra na renda do acionista, salvo exceção. A exceção usual é a devolução em até um ano após o fim do ano fiscal da corporação em que o empréstimo foi feito, e a devolução não pode fazer parte de uma série de empréstimos e devoluções (Income Tax Act, subseção 15(2.6)). Veja empréstimos de acionista.

Em Ontário, a RECO diz que a corporação não pode pagar ao corretor uma remuneração maior que a que recebeu da imobiliária (checklist da RECO). A página da RECO não diz se um dividendo conta como remuneração; por isso, pergunte à RECO antes de pagar mais do que a imobiliária pagou. A combinação de salário e dividendos está em salário ou dividendos, e o valor, em quanto pagar a si mesmo. O salário afeta o espaço de contribuição do RRSP (plano canadense de poupança para aposentadoria) e o CPP (salário para o espaço do RRSP e o CPP); em geral, os dividendos não têm imposto retido, e a conta chega na hora de entregar a declaração (imposto a pagar depois de dividendos).

Dividendos sobre ações sem direito a voto de um familiar podem ser tributados na alíquota máxima pelo imposto sobre divisão de renda (tax on split income), e uma corporação que ganha quase toda a renda com serviços não pode usar a exceção das ações excluídas (Income Tax Act, seção 120.4); veja pagamentos a familiares.

Como único administrador em Ontário ou na Colúmbia Britânica, você pode responder pessoalmente, junto com a corporação, pelos descontos da folha de pagamento que ela deixar de reter ou recolher e pelo imposto líquido do GST/HST que ela deixar de recolher, mais juros e multas, a menos que tenha agido com o cuidado, a diligência e a competência de uma pessoa razoavelmente prudente. O prazo da CRA para cobrar ou lançar termina dois anos depois que você deixa de ser administrador pela última vez (Income Tax Act, seção 227.1; Excise Tax Act, seção 323).

Quais custos a corporação pode deduzir, e quais eu pago e depois recebo de volta?

A corporação deduz os custos para ganhar a comissão quando são do negócio e estão documentados, e paga esses custos pela conta dela. Um custo que você paga pessoalmente ainda pode ser da corporação, se ela reembolsar você contra um recibo.

Um custo que beneficia você pessoalmente e foi pago pela corporação pode ser tributado como benefício de acionista (Income Tax Act, subseção 15(1)); veja despesas pessoais pagas pela corporação. Mais sobre custos dedutíveis: despesas do negócio que a CRA aceita.

Quando vence o primeiro T2, e preciso entregar se quase nada aconteceu?

O primeiro T2 vence 6 meses após o fim do primeiro ano fiscal da corporação, e a corporação entrega a declaração todo ano, mesmo que não haja imposto a pagar. A CRA inclui as corporações inativas entre as que devem entregar; as únicas exceções são as corporações da Coroa isentas de imposto, as colônias huteritas e as instituições de caridade registradas (CRA).

O imposto a pagar vence antes da declaração:

As condições vêm da página da CRA sobre a data de vencimento do saldo. O primeiro ano fiscal não tem ano anterior, e nem essa página nem a definição da lei dizem expressamente como a condição do ano anterior se aplica nesse caso; por isso, confirme qual data vale antes do primeiro pagamento. Se não conseguir confirmar, pague em até 2 meses após o fim do ano fiscal. Uma declaração entregue com atraso gera multa de 5% do imposto não pago, mais 1% por cada mês completo de atraso, até 12 meses, e a taxa para quem reincide é maior.

O primeiro ano fiscal começa na constituição da corporação, e a data de fim do ano fiscal é uma escolha; veja como escolher a data de fim do ano fiscal. Um ano fiscal com menos de 51 semanas reduz o limite para pequenas empresas na proporção (guia T2 da CRA). Também pode haver parcelas (instalments); veja registro das parcelas de imposto da corporação.

A declaração usa os números das demonstrações financeiras do fim do ano fiscal; por isso, feche a escrituração primeiro: checklist de fechamento do ano de uma corporação. Como entregar a declaração você mesmo e quanto ela custa estão em entrega da declaração da corporação e quanto custa a declaração de uma corporação.

A regra do negócio de serviços pessoais pode se aplicar, e a corporação tem a dedução para pequenas empresas?

Uma corporação que é um negócio de serviços pessoais (personal services business) não recebe a dedução para pequenas empresas nem a redução da alíquota geral sobre essa renda, e só pode deduzir custos limitados. Nos demais casos, vale a dedução para pequenas empresas: a renda de atividade empresarial de uma CCPC até o limite federal de $500.000 é tributada em 9% no nível federal. As alíquotas provinciais são diferentes, e o limite é dividido entre as corporações associadas (guia T2 da CRA).

A Income Tax Act trata uma corporação como negócio de serviços pessoais quando quem faz o trabalho, ou alguém relacionado a essa pessoa, é um acionista específico (specified shareholder), que possui direta ou indiretamente pelo menos 10% das ações emitidas de qualquer classe (seção 248), e que seria razoavelmente considerado diretor ou empregado de quem recebe os serviços, não fosse a corporação (seção 125). Há exceções; o teste completo está em negócio de serviços pessoais.

A renda de um negócio de serviços pessoais também fica fora da redução da alíquota geral (seção 123.4). A alíquota federal é de 33% antes do imposto provincial e inclui um imposto adicional de 5% (seção 123.5). O parágrafo 18(1)(p) permite deduzir apenas o salário e os benefícios do proprietário, certas despesas de venda e honorários advocatícios para cobrar honorários.

As palavras “empregado” ou “contratado” nas regras imobiliárias dizem respeito ao licenciamento. O teste fiscal é separado e depende dos fatos da sua relação com a imobiliária; por isso, é um ponto para resolver antes da primeira declaração.

E se as comissões foram ganhas antes de a corporação existir, ou pagas a mim por engano?

A comissão ganha antes de a corporação estar em funcionamento é, em geral, renda sua, e a ganha depois é, em geral, da corporação, se o contrato e os extratos estiverem no nome dela. A data da mudança é, em geral, aquela em que os documentos do órgão regulador e as condições da imobiliária estavam completos, e não apenas a data de constituição. Um negócio anunciado antes da mudança e fechado depois dela depende do seu contrato e dos fatos.

• Ganha antes da mudança: continua na sua declaração pessoal, junto com os custos relacionados. A escrituração da corporação começa na mudança. Um carro ou equipamento que você leva para a corporação é tratado como vendido a ela pelo valor de mercado, a menos que vocês entreguem em conjunto a opção da seção 85 (Form T2057) até o prazo mais antigo de entrega da declaração de imposto de renda de qualquer das partes para o ano da transferência; veja transferir um negócio para uma corporação.
• Ganha depois da mudança, mas paga a você: se a corporação foi a parte paga, registre como receita da corporação e anote o dinheiro que você tem como valor que você deve à corporação. Passe o dinheiro para a conta da corporação e quite o valor em até um ano após o fim do ano fiscal da corporação em que o empréstimo foi feito; pode haver benefício por juros enquanto o valor estiver em aberto (juros do empréstimo de acionista). O contrato e os extratos decidem de quem é a renda; as etapas estão em renda da corporação em conta pessoal.

Peça à imobiliária extratos corrigidos, para que a escrituração e os registros da CRA mostrem o mesmo beneficiário e as mesmas datas.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos; todos os valores estão em dólares canadenses e não incluem o GST/HST.

Corretor de Ontário, um ano completo

Um corretor ganha C$180.000 de comissão pela PREC, e a corporação paga C$40.000 de custos. Ela registra C$180.000 de receita e C$40.000 de despesa, e sobram C$140.000 antes do pagamento do proprietário e do imposto. Se pagar C$60.000 de salário, as despesas sobem para C$100.000 e o lucro antes do imposto cai para C$80.000; um dividendo não mudaria esse lucro, porque é pago com o lucro depois do imposto. As contribuições do empregador sobre a folha ficam de fora. Em Ontário, a remuneração que a corporação paga ao corretor não pode passar dos C$180.000 que a imobiliária pagou. Nesse porte, a corporação está bem acima do limite de pequeno fornecedor de $30.000.

Corretora da Colúmbia Britânica cuja corporação recebe licença em março

A corporação da corretora é constituída em janeiro e recebe a licença, com o consentimento escrito da imobiliária, em 1º de março. Ela ganha C$20.000 de comissão em janeiro e fevereiro, pagos a ela pessoalmente. Esse valor continua na declaração pessoal dela. A comissão a partir de 1º de março é receita da corporação. Se uma comissão de C$8.000 de março for depositada na conta pessoal dela enquanto o extrato da imobiliária cita a corporação, a corporação em geral registra C$8.000 de receita e C$8.000 a receber dela, e ela transfere o dinheiro para a conta da corporação.

Corretor de Alberta pede para usar uma PREC

O corretor confirma antes com a RECA, porque a lei e as regras não usam o termo PREC. Elas permitem, porém, que uma imobiliária pague a uma corporação da qual o corretor tenha pelo menos 50% das ações. Com as condições escritas da imobiliária em mãos, a corporação registra a comissão como nos casos de Ontário e da Colúmbia Britânica e entrega o T2 federal e, salvo se valer a exceção para pequenas corporações descrita acima, a declaração de corporação de Alberta.

E no seu caso?

• As comissões estão na sua conta pessoal, não há conta de GST/HST, você não tem um plano de pagamento ou o primeiro T2 vence: corrija a escrituração e as declarações juntas; veja renda da corporação em conta pessoal e conte com ajuda com a escrituração e ajuda com impostos de corporação.
• A escrituração está meses atrasada, declarações não foram entregues ou o registro no GST/HST foi tardio: veja quando se registrar no GST/HST, como atualizar uma escrituração atrasada e como regularizar declarações de corporação não entregues, com ajuda com a escrituração.
• Você não sabe se a regra do negócio de serviços pessoais se aplica: leia negócio de serviços pessoais e conte com ajuda com impostos de corporação.
• Você exerce outra profissão regulamentada ou quer dividir a propriedade: veja corporações profissionais.
• Você passou de empresário individual para corporação neste ano: veja escrituração depois de constituir uma empresa individual.
• Sua corporação está em Alberta, Quebec ou outra província: as regras imobiliárias e da declaração são diferentes das de Ontário e da Colúmbia Britânica; confirme com o órgão regulador da sua província e conte com ajuda com impostos de corporação.