Société immobilière personnelle : livres, TPS/TVH et première T2

Que faut-il à une société immobilière personnelle pour ses livres et sa première T2?

Une société immobilière personnelle (PREC) est une société qui fournit les services d'un agent à une maison de courtage et qui est payée pour ceux-ci. En Ontario et en Colombie-Britannique, l'agent détient toutes les actions avec droit de vote de la société et en est le seul administrateur et dirigeant (liste de vérification du RECO; Real Estate Services Regulation de la Colombie-Britannique, partie 10). C'est alors généralement la société, et non l'agent, qui gagne la commission, une fois que le contrat et les paiements de la maison de courtage sont à son nom. Elle devrait avoir son propre compte bancaire, ses propres livres et sa propre déclaration T2, produite dans les 6 mois suivant la fin de chaque année d'imposition (ARC).

Le dossier n'est pas simple si l'une de ces situations s'applique :

• Des commissions ont été versées dans votre compte personnel après la création de la société.
• L'entente avec la maison de courtage, l'avis à l'organisme de réglementation de l'Ontario ou le permis de la Colombie-Britannique n'est pas en place.
• La société n'a pas de compte de TPS/TVH, et ses ventes, additionnées aux vôtres, approchent 30 000 $.
• De l'argent sort de la société sans plan pour le salaire, les dividendes ou un prêt.
• L'exercice est terminé ou se termine, et les livres ne sont pas prêts pour la première T2.
• Vous êtes en Alberta, au Québec ou dans une autre province, où les règles sur les sociétés ou la déclaration de revenus diffèrent.

À réunir avant de commencer :

• L'entente avec la maison de courtage et tout consentement.
• Les statuts constitutifs, le registre des actions et les registres des administrateurs et des dirigeants.
• L'avis à l'organisme de réglementation ou le permis de la Colombie-Britannique.
• Chaque relevé de commission depuis la création de la société.
• Les relevés bancaires de la société et ceux de votre compte personnel depuis cette date.
• Les reçus des coûts.

Les sociétés immobilières personnelles sont-elles les mêmes en Ontario, en Colombie-Britannique et en Alberta?

Non. L'organisme provincial de réglementation de l'immobilier décide si une maison de courtage peut payer une société, et les règles diffèrent d'une province à l'autre.

Sources : Ontario, RECO; Colombie-Britannique, partie 10 du règlement; Alberta, règle 50 des Real Estate Act Rules. En Ontario, les maisons de courtage ne sont pas tenues d'accepter une PREC (RECO). Les professionnels qui peuvent se constituer en société et partager la propriété sont traités dans sociétés professionnelles.

La Real Estate Act de l'Alberta et ses règles n'emploient pas le terme société immobilière personnelle. Savoir si autre chose s'applique à une société payée en vertu de la règle 50 est une question à poser à la RECA, l'organisme de réglementation de l'immobilier de l'Alberta, et à votre maison de courtage. Pour les autres provinces, interrogez l'organisme provincial de réglementation avant de verser une commission à une société.

La déclaration de revenus dépend aussi de la province. L'Agence du revenu du Canada (ARC) administre l'impôt provincial des sociétés partout sauf au Québec et en Alberta (ARC). Une société de l'Alberta produit une déclaration auprès de l'Alberta dans les six mois suivant la fin de l'exercice, en plus de sa T2 fédérale. L'Alberta Corporate Tax Act dispense une société privée sous contrôle canadien (SPCC) de petite taille seulement si tous les critères du paragraphe 36(1.1) sont remplis, y compris l'absence de revenu imposable et des revenus bruts d'au plus 500 000 $.

L'avis 2026-001 sur la TVP de la Colombie-Britannique annonçait l'application de la TVP aux services immobiliers non résidentiels, y compris les services de courtage, à compter du 1er octobre 2026. L'avis, mis à jour le 21 septembre 2026, indique que cet élargissement est suspendu et demande à toute personne qui s'est inscrite à un compte de TVP de l'annuler (Colombie-Britannique). Il ne vise que les services immobiliers non résidentiels. Voir la TVP sur les services en Colombie-Britannique.

Comment la commission parvient-elle à la société, et que faut-il consigner par écrit?

Une fois les documents en place, la maison de courtage verse à la société la commission gagnée à partir de cette date, et la société vous paie. Ce qui doit être écrit dépend de la province.

• Ontario : une entente écrite entre la société, l'agent et la maison de courtage. La société y convient de ne pas nuire à la maison de courtage, à son courtier responsable ni à l'agent dans l'exercice de leurs fonctions, et de leur fournir l'aide dont ils ont raisonnablement besoin pour se conformer. La maison de courtage doit s'assurer que la société est admissible avant de la payer. L'agent communique au RECO, l'organisme de réglementation de l'immobilier de l'Ontario, la dénomination sociale et l'adresse aux fins de signification de la société avant le premier paiement, et signale dans les cinq jours tout changement qui touche l'admissibilité (liste de vérification du RECO).
• Colombie-Britannique : la société détient un permis pour la même maison de courtage que l'agent, et la demande comprend le consentement écrit de la maison de courtage. Le permis de l'agent nomme la société. La société engage l'agent comme employé ou comme entrepreneur indépendant et le paie pour ses services. Si la société cesse de respecter les règles sur les actions, les administrateurs ou les dirigeants, son permis devient inopérant, et celui de l'agent avec lui (partie 10).
• Alberta : la loi et les règles ne prévoient aucun formulaire pour cela. Obtenez les conditions écrites de la maison de courtage et la réponse de la RECA avant de rediriger la commission.

Demandez à la maison de courtage d'inscrire la dénomination sociale exacte de la société sur chaque relevé de commission et chaque paiement. Des relevés ou des paiements à votre nom après le changement sont la façon dont le revenu de la société se retrouve dans un compte personnel; voir revenu de société dans un compte personnel.

Que doit ouvrir et conserver la société d'un agent immobilier?

Ouvrez un compte bancaire d'entreprise et une carte au nom exact de la dénomination sociale de la société, et n'y faites passer que l'argent de la société. Conservez ensuite :

• Un relevé de commission par transaction, relié au dépôt qu'il a produit.
• Les relevés de partage et de frais de la maison de courtage.
• Les reçus de tous les coûts que la société paie.
• Un compte de prêt à l'actionnaire pour tout argent personnel entré ou sorti (compte de prêt à l'actionnaire).
• Les statuts constitutifs, le registre des actions et les résolutions.

Les étapes de mise en place sont dans livres d'une nouvelle SPCC, et la durée de conservation des registres dans conservation des registres d'entreprise. Pour choisir entre tenir les livres vous-même et embaucher un spécialiste de la tenue de livres, chaque mois ou seulement à la fin de l'exercice, voir tenir vos livres ou embaucher un spécialiste et tenue de livres à la fin de l'exercice seulement ou chaque mois.

Comment une société immobilière personnelle inscrit-elle la commission, le partage avec la maison de courtage et les frais?

Inscrivez comme revenu ce que la maison de courtage verse au crédit de la société, et chaque montant que la maison de courtage retient sur sa propre ligne, afin que chaque dépôt corresponde à un relevé.

Les noms de comptes devraient suivre les lignes des états financiers de la déclaration; voir plan comptable selon l'IGRF. La part des honoraires bruts qui vous revient et celle qui revient à la maison de courtage sont fixées par votre entente, et non par les livres.

La société d'un agent immobilier s'inscrit-elle à la TPS/TVH, et à quel moment commence-t-elle à la facturer?

La société doit s'inscrire à la TPS/TVH lorsque ses ventes taxables dépassent 30 000 $ au cours d'un seul trimestre civil ou sur quatre trimestres civils consécutifs, et elle peut s'inscrire volontairement avant (ARC). Une société sous la limite est un petit fournisseur et n'a pas à s'inscrire. Après un seul trimestre au-dessus de la limite, l'inscription prend effet au plus tard le jour de la fourniture qui vous a fait dépasser le seuil. Si seul le total des quatre trimestres dépasse la limite, le statut de petit fournisseur prend fin la fin du mois suivant le trimestre au cours duquel vous dépassez le seuil. Présentez la demande dans les 29 jours suivant la date d'entrée en vigueur.

Les totaux comprennent les revenus des personnes associées, si elles étaient associées au début du trimestre. Vous êtes associé à une société que vous contrôlez (Loi sur la taxe d'accise, article 127), comme l'est l'unique actionnaire avec droit de vote en Ontario ou en Colombie-Britannique. Ainsi, pour chaque trimestre civil qui commence pendant que vous contrôlez la société, son test compte aussi vos propres ventes taxables des quatre trimestres précédents, comme la commission que vous avez gagnée personnellement avant le changement (article 148). Si elles ont dépassé 30 000 $, la société n'est pas un petit fournisseur.

Le mémorandum de l'ARC sur les immeubles range les services immobiliers liés à l'achat, à la location ou à la location à bail d'immeubles parmi les services relatifs à des immeubles, qui sont taxables à moins qu'une autre disposition ne les exonère (Mémorandum 19.1 sur la TPS/TVH). Ce mémorandum date de 1997 (révisé en 2002) et ne mentionne pas la PREC; confirmez donc auprès de l'ARC ou d'un conseiller comment votre propre commission est traitée. Une fois inscrite, la société facture et verse la taxe sur la commission taxable. Le moment de l'inscription, l'inscription tardive et ce qu'il faut facturer sont expliqués dans quand s'inscrire à la TPS/TVH.

Un compte de TPS/TVH que vous déteniez comme entrepreneur individuel n'est pas transféré automatiquement au numéro d'entreprise de la société (ARC); voir livres après la constitution en société d'une entreprise individuelle. Demandez à la maison de courtage si elle paie la TPS/TVH en plus de la commission et quel numéro d'inscription doit figurer sur les relevés. Le taux dépend de la province : TPS/TVH, TVP et TVQ par province.

Comment me payer à partir de la société, et que montrent les livres?

La société peut vous payer par salaire, par dividende ou par prêt, et chaque option laisse une trace différente dans les livres et sur vos feuillets.

Un prêt de la société à un actionnaire est inclus dans le revenu de l'actionnaire sauf si une exception s'applique. L'exception habituelle est le remboursement au plus tard un an après la fin de l'année d'imposition de la société durant laquelle le prêt a été consenti, et le remboursement ne peut pas faire partie d'une série de prêts et de remboursements (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 15(2.6)). Voir prêts à l'actionnaire.

En Ontario, le RECO indique que la société ne peut pas verser à l'agent une rémunération supérieure à celle qu'elle a reçue de la maison de courtage (liste de vérification du RECO). La page du RECO ne précise pas si un dividende compte comme rémunération; demandez donc au RECO avant de verser plus que ce que la maison de courtage a payé. Le dosage entre salaire et dividendes est expliqué dans salaire ou dividendes et le montant dans combien vous verser. Le salaire influe sur les droits de cotisation au REER et sur le RPC (salaire pour les droits de cotisation au REER et le RPC); les dividendes n'ont habituellement aucun impôt retenu, de sorte que la facture arrive à la production (impôt à payer après des dividendes).

Les dividendes sur les actions sans droit de vote d'un membre de la famille peuvent être imposés au taux le plus élevé en vertu de l'impôt sur le revenu fractionné, et une société qui tire presque tout son revenu de services ne peut pas utiliser l'exception des actions exclues (Loi de l'impôt sur le revenu, article 120.4); voir rémunérer des membres de la famille.

À titre d'unique administrateur en Ontario ou en Colombie-Britannique, vous pouvez être tenu personnellement responsable, avec la société, des retenues sur la paie qu'elle omet de retenir ou de verser et de la TPS/TVH nette qu'elle omet de verser, plus les intérêts et les pénalités, sauf si vous avez agi avec le soin, la diligence et la compétence d'une personne raisonnablement prudente. Le délai dont dispose l'ARC pour recouvrer ou établir une cotisation prend fin deux ans après la dernière date à laquelle vous cessez d'être administrateur (Loi de l'impôt sur le revenu, article 227.1; Loi sur la taxe d'accise, article 323).

Quels coûts la société peut-elle déduire, et lesquels est-ce que je paie et me fais rembourser?

La société déduit les coûts engagés pour gagner sa commission lorsqu'ils sont liés à l'entreprise et documentés, et les paie de son propre compte. Un coût que vous payez personnellement peut quand même être celui de la société si elle vous le rembourse sur présentation d'un reçu.

Un coût qui vous profite personnellement et que la société a payé peut être imposé comme avantage aux actionnaires (Loi de l'impôt sur le revenu, paragraphe 15(1)); voir dépenses personnelles payées par la société. Plus de détails sur les coûts déductibles : dépenses d'entreprise que l'ARC accepte.

Quand la première T2 est-elle due, et dois-je la produire s'il s'est passé peu de choses?

La première T2 est due dans les 6 mois suivant la fin de la première année d'imposition de la société, et la société la produit chaque année même si aucun impôt n'est à payer. L'ARC range les sociétés inactives parmi celles qui doivent produire; les seules exceptions sont les sociétés d'État exonérées d'impôt, les colonies huttérites et les organismes de bienfaisance enregistrés (ARC).

L'impôt à payer est dû plus tôt que la déclaration :

Les conditions viennent de la page de l'ARC sur la date d'exigibilité du solde. Une première année d'imposition n'a pas d'année précédente, et ni cette page ni la définition de la loi ne dit en termes clairs comment la condition de l'année précédente s'applique alors; confirmez donc quelle date s'applique avant le premier paiement. Si vous ne pouvez pas la confirmer, payez dans les 2 mois suivant la fin de l'exercice. Une déclaration tardive entraîne une pénalité de 5 % de l'impôt impayé plus 1 % pour chaque mois complet de retard, jusqu'à 12 mois, et le taux pour récidive est plus élevé.

La première année d'imposition commence à la constitution en société, et la fin d'exercice est un choix; voir choisir ou changer une fin d'exercice. Une année d'imposition de moins de 51 semaines réduit le plafond des affaires au prorata (guide T2 de l'ARC). Des acomptes provisionnels peuvent aussi s'appliquer; voir comptabiliser les acomptes provisionnels de la société.

La déclaration utilise les chiffres des états financiers de fin d'exercice; fermez donc d'abord les livres : liste de fin d'exercice d'une société. Produire la déclaration vous-même et son coût sont traités dans produire la déclaration de votre société et coût d'une déclaration de société.

La règle de l'entreprise de services personnels pourrait-elle s'appliquer, et la société obtient-elle la déduction accordée aux petites entreprises?

Une société qui est une entreprise de services personnels n'obtient ni la déduction accordée aux petites entreprises ni la réduction du taux général sur ce revenu, et ne peut déduire que des coûts limités. Autrement, la déduction accordée aux petites entreprises s'applique : le revenu d'entreprise exploitée activement d'une SPCC, jusqu'au plafond des affaires fédéral de 500 000 $, est imposé au niveau fédéral à 9 %. Les taux provinciaux diffèrent, et le plafond est partagé entre les sociétés associées (guide T2 de l'ARC).

La Loi de l'impôt sur le revenu traite une société comme une entreprise de services personnels lorsque la personne qui fait le travail, ou une personne liée, est un actionnaire déterminé, c'est-à-dire qu'elle possède directement ou indirectement au moins 10 % des actions émises de toute catégorie (article 248), et qu'elle serait raisonnablement considérée comme un dirigeant ou un employé de la personne qui reçoit les services, n'eût été la société (article 125). Des exceptions existent; le critère complet est dans entreprise de services personnels.

Le revenu d'une entreprise de services personnels est aussi exclu de la réduction du taux général (article 123.4). Son taux fédéral est de 33 % avant l'impôt provincial, ce qui comprend un impôt additionnel de 5 % (article 123.5). L'alinéa 18(1)p) ne lui permet de déduire que le salaire et les avantages du propriétaire, certains frais de vente et les frais juridiques engagés pour recouvrer des honoraires.

Les mots « employé » ou « engagé » dans les règles de l'immobilier relèvent de la délivrance des permis. Le critère fiscal est distinct et dépend des faits de votre relation avec la maison de courtage; c'est un point à régler avant la première déclaration.

Et si des commissions ont été gagnées avant l'existence de la société, ou m'ont été payées par erreur?

Une commission gagnée avant la mise en place de la société est généralement votre propre revenu, et une commission gagnée après est généralement celle de la société si le contrat et les relevés sont à son nom. La date du changement est généralement celle où les documents de l'organisme de réglementation et les conditions de la maison de courtage étaient complets, et pas seulement la date de la constitution en société. Une transaction inscrite avant le changement et conclue après dépend de votre entente et des faits.

• Gagnée avant le changement : elle reste dans votre déclaration personnelle, avec les coûts qui s'y rattachent. Les livres de la société commencent au changement. Une voiture ou du matériel que vous transférez est traité comme vendu à la société à la valeur marchande, sauf si vous produisez ensemble un choix prévu à l'article 85 (formulaire T2057) au plus tard à la plus hâtive des dates limites de production de la déclaration de revenus de l'une ou l'autre des parties pour l'année du transfert; voir transférer une entreprise à une société.
• Gagnée après le changement mais payée à vous : si la société était la partie payée, inscrivez-la comme revenu de la société et inscrivez l'argent que vous détenez comme une somme que vous devez à la société. Transférez l'argent dans le compte de la société et réglez-le au plus tard un an après la fin de l'année d'imposition de la société durant laquelle le prêt a été consenti; un avantage lié aux intérêts peut s'appliquer tant que la somme est due (intérêts sur un prêt à l'actionnaire). Le contrat et les relevés déterminent à qui appartient le revenu; les étapes sont dans revenu de société dans un compte personnel.

Demandez à la maison de courtage des relevés corrigés, pour que les livres et les dossiers de l'ARC indiquent les mêmes bénéficiaires et les mêmes dates.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration; tous les montants sont en dollars canadiens et excluent la TPS/TVH.

Agent de l'Ontario, une année complète

Un agent gagne 180 000 $ de commission par l'entremise de la PREC, et la société paie 40 000 $ de coûts. Elle inscrit 180 000 $ de revenus et 40 000 $ de dépenses, ce qui laisse 140 000 $ avant la rémunération du propriétaire et l'impôt. Si elle verse 60 000 $ de salaire, les dépenses passent à 100 000 $ et le bénéfice avant impôt tombe à 80 000 $; un dividende ne changerait pas ce bénéfice, car il est payé à même le bénéfice après impôt. Les cotisations patronales à la paie sont exclues. En Ontario, la rémunération que la société verse à l'agent ne peut pas dépasser les 180 000 $ que la maison de courtage a versés. À cette taille, la société dépasse largement la limite de petit fournisseur de 30 000 $.

Agente de la Colombie-Britannique dont la société obtient son permis en mars

La société de l'agente est constituée en janvier et obtient son permis, avec le consentement écrit de la maison de courtage, le 1er mars. Elle gagne 20 000 $ de commission en janvier et février, payés à elle personnellement. Cette somme reste dans sa déclaration personnelle. La commission à partir du 1er mars est un revenu de la société. Si une commission de 8 000 $ de mars est déposée dans son compte personnel alors que le relevé de la maison de courtage nomme la société, la société inscrit généralement 8 000 $ de revenus et 8 000 $ dus par l'agente, et celle-ci transfère l'argent.

Un agent de l'Alberta demande à utiliser une PREC

L'agent vérifie d'abord auprès de la RECA, car la loi et les règles n'emploient pas le terme PREC. Elles permettent toutefois à une maison de courtage de payer une société dont l'agent détient au moins 50 % des actions. Une fois les conditions écrites de la maison de courtage en place, la société inscrit la commission comme dans les cas de l'Ontario et de la Colombie-Britannique et produit sa T2 fédérale et, sauf si l'exception pour petite société décrite plus haut s'applique, sa déclaration de revenus des sociétés de l'Alberta.

Votre situation est différente?

• Les commissions sont dans votre compte personnel, il n'y a pas de compte de TPS/TVH, vous n'avez aucun plan de rémunération ou une première T2 est à produire : corrigez ensemble les livres et les productions; voir revenu de société dans un compte personnel, et obtenez de l'aide en tenue de livres et de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Les livres ont des mois de retard, des déclarations ont été omises ou l'inscription à la TPS/TVH a été tardive : voir quand s'inscrire à la TPS/TVH, rattraper des livres en retard et rattraper des déclarations de société non produites, avec l'aide en tenue de livres.
• Vous ne savez pas si la règle de l'entreprise de services personnels s'applique : lisez entreprise de services personnels et obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Vous êtes un autre professionnel titulaire d'un permis, ou vous voulez partager la propriété : voir sociétés professionnelles.
• Vous êtes passé d'entrepreneur individuel à société cette année : voir livres après la constitution en société d'une entreprise individuelle.
• Votre société est en Alberta, au Québec ou dans une autre province : les règles de l'immobilier et de la déclaration de revenus diffèrent de celles de l'Ontario et de la Colombie-Britannique; confirmez auprès de votre organisme provincial de réglementation et obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.