Corporación inmobiliaria personal: contabilidad, GST/HST y T2

¿Qué necesita una corporación inmobiliaria personal para su contabilidad y su primer T2?

Una corporación inmobiliaria personal (PREC) es una corporación que presta los servicios de un agente a una correduría inmobiliaria (brokerage) y recibe el pago por ellos. En Ontario y Columbia Británica, el agente es propietario de todas las acciones con voto de la corporación y es su único director y ejecutivo (lista de verificación de RECO; BC Real Estate Services Regulation, parte 10). Entonces la comisión la gana, por lo general, la corporación y no el agente, una vez que el contrato y los pagos de la correduría están a nombre de la corporación. Esta debe tener su propia cuenta bancaria, y necesita su propia contabilidad y su propio T2, que se presenta dentro de los 6 meses posteriores al cierre de cada año fiscal (CRA).

El caso no es sencillo si se cumple alguna de estas situaciones:

• Las comisiones llegaron a su cuenta personal después de que la corporación comenzó a operar.
• No están listos el contrato con la correduría, el aviso de Ontario al regulador ni la licencia de Columbia Británica.
• La corporación no tiene cuenta de GST/HST y sus ventas, sumadas a las suyas, se acercan a $30,000.
• Sale dinero de la corporación sin un plan de sueldo, dividendos o préstamo.
• El año terminó o está por terminar y la contabilidad no está lista para el primer T2.
• Usted está en Alberta, Quebec u otra provincia, donde las reglas de la corporación o de la declaración de impuestos son distintas.

Reúna antes de empezar:

• El contrato con la correduría y cualquier consentimiento.
• Los documentos de constitución, el registro de acciones y los registros de directores y ejecutivos.
• El aviso al regulador o la licencia de Columbia Británica.
• Cada estado de comisiones desde que empezó la corporación.
• Los estados de cuenta bancarios de la corporación y los personales desde esa fecha.
• Los recibos de los costos.

¿Son iguales las corporaciones inmobiliarias personales en Ontario, Columbia Británica y Alberta?

No. El regulador inmobiliario de cada provincia decide si una correduría puede pagar a una corporación, y las reglas son distintas en cada una.

Fuentes: Ontario, RECO; Columbia Británica, parte 10 del reglamento; Alberta, regla 50 de las Real Estate Act Rules. En Ontario, las corredurías no están obligadas a aceptar una PREC (RECO). Quién puede constituir una corporación y compartir su propiedad se explica en corporaciones profesionales.

El Real Estate Act de Alberta y sus Rules no usan el término corporación inmobiliaria personal. Si a una corporación pagada conforme a la regla 50 le aplica algo más, es una pregunta para RECA y su correduría. En otras provincias, consulte al regulador provincial antes de que se pague comisión a una corporación.

La declaración de impuestos también depende de la provincia. La CRA administra el impuesto corporativo provincial en todas partes salvo en Quebec y Alberta (CRA). Una corporación de Alberta presenta una declaración ante Alberta dentro de seis meses del cierre del ejercicio, además de su T2 federal. El Alberta Corporate Tax Act exime a una sociedad privada bajo control canadiense (CCPC) pequeña solo cuando se cumplen todas las pruebas de la subsección 36(1.1), incluidos no tener ingreso gravable y un ingreso bruto de no más de $500,000.

El PST Notice 2026-001 de Columbia Británica anunció el impuesto provincial sobre las ventas (PST) para los servicios inmobiliarios no residenciales, incluidos los servicios de corretaje, a partir del 1 de octubre de 2026. El aviso, actualizado por última vez el 21 de septiembre de 2026, dice que esa ampliación está en pausa e indica a quien se inscribió en una cuenta de PST que la cancele (BC). Solo menciona los servicios inmobiliarios no residenciales. Vea el PST de Columbia Británica sobre servicios.

¿Cómo llega la comisión a la corporación y qué debe constar por escrito?

Cuando los trámites están listos, la correduría paga a la corporación la comisión ganada desde esa fecha, y la corporación le paga a usted. Lo que debe constar por escrito depende de la provincia.

• Ontario: un acuerdo escrito entre la corporación, el agente y la correduría. En él, la corporación se compromete a no obstaculizar a la correduría, a su corredor responsable (broker of record) ni al agente en el cumplimiento de sus deberes, y a darles la ayuda que razonablemente necesiten para cumplir. La correduría debe asegurarse de que la corporación reúne los requisitos antes de pagarle. El agente informa a RECO el nombre legal y el domicilio para notificaciones de la corporación antes del primer pago, e informa en un plazo de cinco días cualquier cambio que afecte la elegibilidad (lista de verificación de RECO).
• Columbia Británica: la corporación tiene licencia para la misma correduría que el agente, y la solicitud incluye el consentimiento escrito de la correduría. La licencia del agente nombra a la corporación. La corporación contrata al agente como empleado o como contratista independiente y le paga por los servicios. Si la corporación deja de cumplir las reglas sobre acciones, directores o ejecutivos, su licencia queda inoperante y, con ella, la licencia del agente (parte 10).
• Alberta: el Act y las Rules no fijan ningún formato para esto. Obtenga las condiciones escritas de la correduría y la respuesta de RECA antes de redirigir la comisión.

Pida a la correduría que ponga el nombre legal exacto de la corporación en cada estado de comisiones y en cada pago. Los estados o pagos a su nombre después del cambio son la manera en que el ingreso de la corporación termina en una cuenta personal; vea ingresos de la corporación en una cuenta personal.

¿Qué debe abrir y conservar la corporación de un agente inmobiliario?

Abra una cuenta bancaria comercial y una tarjeta a nombre legal exacto de la corporación, y use solo dinero de la corporación en ellas. Luego conserve:

• Un estado de comisiones por cada operación, vinculado con el depósito que generó.
• Los estados de la correduría con las divisiones de comisión y los cargos.
• Los recibos de todos los costos que paga la corporación.
• Una cuenta de préstamo del accionista para todo dinero personal que entre o salga (cuenta de préstamo del accionista).
• Los documentos de constitución, el registro de acciones y las resoluciones.

Los pasos de configuración están en contabilidad para una CCPC nueva, y cuánto tiempo conservar los registros, en conservación de los registros del negocio. Para elegir entre llevar usted mismo la contabilidad o contratar a un responsable contable, mensual o solo al cierre del ejercicio, vea llevar su propia contabilidad o contratar a un responsable contable y contabilidad solo al cierre del año o mensual.

¿Cómo registra una corporación inmobiliaria personal la comisión, la división con la correduría y los cargos?

Registre como ingreso lo que la correduría acredita a la corporación, y cada monto que la correduría descuenta, como una línea propia, de modo que cada depósito coincida con un estado.

Los nombres de las cuentas deben seguir las líneas de los estados financieros de la declaración; vea plan de cuentas para el GIFI. Qué parte de la tarifa bruta es suya y cuál es de la correduría lo fija su acuerdo, no la contabilidad.

¿La corporación de un agente inmobiliario se inscribe en el GST/HST y cuándo lo cobra?

La corporación debe inscribirse en el GST/HST cuando sus ventas gravables superan $30,000 en un solo trimestre calendario o en cuatro trimestres calendario consecutivos, y puede inscribirse voluntariamente antes (CRA). Una corporación por debajo del límite es un pequeño proveedor y no tiene que inscribirse. Si un solo trimestre supera el límite, la inscripción entra en vigor a más tardar el día del suministro con el que superó el límite. Si solo el total de cuatro trimestres supera el límite, la condición de pequeño proveedor termina el final del mes siguiente al trimestre en que usted supera el límite. Presente la solicitud dentro de 29 días de la fecha de entrada en vigor.

Los totales incluyen los ingresos de las personas o corporaciones asociadas, si estaban asociadas al comienzo del trimestre. Usted está asociado con una corporación que controla (Excise Tax Act, sección 127), como lo está el único accionista con voto en Ontario o Columbia Británica. Por eso, en cada trimestre calendario que empieza mientras usted controla la corporación, su prueba también cuenta sus propias ventas gravables de los cuatro trimestres anteriores, como la comisión que ganó personalmente antes del cambio (sección 148). Si esas ventas superaron $30,000, la corporación no es un pequeño proveedor.

El memorando de la CRA sobre bienes inmuebles incluye los servicios inmobiliarios de compra, arrendamiento o alquiler de bienes inmuebles entre los servicios relacionados con bienes inmuebles, que son gravables salvo que otra disposición los exima (GST/HST Memorandum 19.1). Ese memorando es de 1997 (revisado en 2002) y no menciona una PREC; por eso confirme con la CRA o con un asesor cómo se trata su propia comisión. Una vez inscrita, la corporación cobra y remite el impuesto sobre la comisión gravable. El momento de la inscripción, la inscripción tardía y qué cobrar están en cuándo inscribirse en el GST/HST.

Una cuenta de GST/HST que usted tenía como propietario único no pasa automáticamente al número de negocio (business number) de la corporación (CRA); vea contabilidad después de constituir una empresa individual. Pregunte a la correduría si paga el GST/HST además de la comisión y qué número de inscripción necesita en los estados. La tasa depende de la provincia: GST/HST, PST y QST por provincia.

¿Cómo me pago desde la corporación y qué muestra la contabilidad?

La corporación puede pagarle con un sueldo, con un dividendo o con un préstamo, y cada uno deja una huella distinta en la contabilidad y en sus comprobantes.

Un préstamo de la corporación a un accionista se incluye en el ingreso del accionista salvo que aplique una excepción. La habitual es el pago dentro de un año después del fin del año fiscal de la corporación en que se hizo el préstamo, y el pago no puede formar parte de una serie de préstamos y pagos (Income Tax Act, subsección 15(2.6)). Vea préstamos del accionista.

En Ontario, RECO dice que la corporación no puede pagar al agente una remuneración mayor que la que recibió de la correduría (lista de verificación de RECO). La página de RECO no dice si un dividendo cuenta como remuneración; por eso consulte a RECO antes de pagar más de lo que la correduría ha pagado a la corporación. La combinación de sueldo y dividendos se explica en sueldo o dividendos y el monto en cuánto pagarse desde su corporación. El sueldo afecta el espacio del RRSP y el CPP (sueldo para el espacio del RRSP y el CPP); por lo general, los dividendos no tienen impuesto retenido, así que la cuenta llega al presentar la declaración (impuestos por pagar después de pagarse dividendos).

Los dividendos sobre las acciones sin voto de un familiar pueden tributar a la tasa más alta bajo el impuesto sobre el ingreso dividido (tax on split income), y una corporación que obtiene casi todo su ingreso de servicios no puede usar la excepción de acciones excluidas (Income Tax Act, sección 120.4); vea pagar a familiares.

Como director único en Ontario o Columbia Británica, usted puede ser responsable personalmente junto con la corporación por las retenciones de nómina que no retenga o no remita y por el impuesto neto del GST/HST que no remita, más intereses y multas, salvo que haya actuado con el cuidado, la diligencia y la habilidad de una persona razonablemente prudente. El plazo de la CRA para cobrar o evaluar termina dos años después de que usted deja de ser director por última vez (Income Tax Act, sección 227.1; Excise Tax Act, sección 323).

¿Qué costos puede deducir la corporación y cuáles pago yo y me reembolsan?

La corporación deduce los costos de ganar su comisión cuando son para el negocio y están documentados, y los paga desde su propia cuenta. Un costo que usted paga personalmente puede seguir siendo de la corporación si ella se lo reembolsa contra un recibo.

Un costo que le beneficia personalmente y que pagó la corporación puede gravarse como beneficio del accionista (Income Tax Act, subsección 15(1)); vea gastos personales pagados por la corporación. Más sobre costos deducibles: gastos del negocio que acepta la CRA.

¿Cuándo vence el primer T2 y debo presentarlo si hubo poca actividad?

El primer T2 vence 6 meses después de que termina el primer año fiscal de la corporación, y la corporación lo presenta todos los años aunque no haya impuesto por pagar. La CRA incluye a las corporaciones inactivas entre las que deben presentar; las únicas excepciones son las corporaciones de la Corona exentas de impuestos, las colonias huteritas y las organizaciones de beneficencia registradas (CRA).

El impuesto por pagar vence antes que la declaración:

Las condiciones provienen de la página de la CRA sobre la fecha de pago del saldo. Un primer año fiscal no tiene año anterior, y ni esa página ni la definición de la ley dicen expresamente cómo se aplica entonces la condición del año anterior; por eso confirme qué fecha aplica antes del primer pago. Si no puede confirmarlo, pague dentro de 2 meses del cierre del ejercicio. Una declaración tardía tiene una multa de 5% del impuesto no pagado más 1% por cada mes completo de atraso, hasta 12 meses, y la tasa para reincidentes es mayor.

El primer año fiscal empieza con la constitución, y el cierre del ejercicio se elige; vea elegir o cambiar el cierre del ejercicio. Un año fiscal de menos de 51 semanas prorratea el límite empresarial (guía T2 de la CRA). También pueden aplicar pagos anticipados (instalments); vea cómo registrar los pagos anticipados del impuesto corporativo.

La declaración usa las cifras de los estados financieros del cierre del ejercicio, así que cierre primero la contabilidad: lista de verificación del cierre del ejercicio de una corporación. Presentarla usted mismo y su costo están en presentar la declaración de su corporación y cuánto cuesta la declaración de una corporación.

¿Podría aplicar la regla del personal services business y recibe la corporación la deducción para pequeñas empresas?

Una corporación que es un personal services business (negocio de servicios personales) no recibe la deducción para pequeñas empresas ni la reducción de la tasa general sobre ese ingreso, y solo puede deducir costos limitados. De lo contrario, aplica la deducción para pequeñas empresas: el ingreso de negocio activo de una CCPC hasta el límite empresarial federal de $500,000 tributa a nivel federal a 9%. Las tasas provinciales difieren, y las corporaciones asociadas comparten el límite (guía T2 de la CRA).

La Income Tax Act trata a una corporación como personal services business cuando la persona que hace el trabajo, o alguien relacionado, es un accionista específico (specified shareholder), es decir, posee directa o indirectamente al menos 10% de las acciones emitidas de cualquier clase (sección 248), y razonablemente se le consideraría ejecutivo o empleado de quien recibe los servicios si no fuera por la corporación (sección 125). Existen excepciones; la prueba completa está en negocio de servicios personales.

El ingreso de un personal services business también queda fuera de la reducción de la tasa general (sección 123.4). Su tasa federal es 33% antes del impuesto provincial, e incluye un impuesto adicional de 5% (sección 123.5). El párrafo 18(1)(p) le permite deducir solo el sueldo y los beneficios del propietario, ciertos gastos de venta y los honorarios legales para cobrar honorarios.

La redacción «empleado» o «contratado» (employed o engaged) de las reglas inmobiliarias se refiere a la licencia. La prueba tributaria es aparte y depende de los hechos de su relación con la correduría; por eso conviene resolver este punto antes de la primera declaración.

¿Y si las comisiones se ganaron antes de que existiera la corporación, o se me pagaron por error?

La comisión ganada antes de que la corporación estuviera en funcionamiento es, por lo general, ingreso suyo, y la comisión ganada después es, por lo general, de la corporación si el contrato y los estados están a su nombre. La fecha del cambio es, por lo general, cuando quedaron completos los trámites ante el regulador y las condiciones con la correduría, y no solo la fecha de constitución. Una operación que se listó antes del cambio y se cerró después depende de su acuerdo y de los hechos.

• Ganado antes del cambio: sigue en su declaración personal, con los costos que le corresponden. La contabilidad de la corporación empieza en el cambio. Un automóvil o un equipo que usted aporta se trata como vendido a la corporación a valor de mercado, salvo que ambos presenten una elección de la sección 85 (Form T2057) a más tardar la fecha límite de presentación de la declaración del impuesto sobre la renta más temprana de cualquiera de las partes para el año de la transferencia; vea trasladar un negocio a una corporación.
• Ganado después del cambio pero pagado a usted: si la corporación fue la parte pagada, regístrelo como ingreso de la corporación y registre el dinero que usted tiene como una deuda suya con la corporación. Pase el dinero a la cuenta de la corporación y sáldelo dentro de un año después del fin del año fiscal de la corporación en que se hizo el préstamo; mientras se deba puede aplicar un beneficio por intereses (intereses del préstamo del accionista). El contrato y los estados deciden de quién es el ingreso; los pasos están en ingresos de la corporación en una cuenta personal.

Pida a la correduría estados corregidos, para que la contabilidad y los registros de la CRA muestren el mismo beneficiario del pago y las mismas fechas.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos; todos los montos están en dólares canadienses y no incluyen GST/HST.

Agente de Ontario, un año completo

Un agente gana $180,000 de comisión a través de la PREC y la corporación paga $40,000 de costos. Registra $180,000 de ingreso y $40,000 de gasto, con lo que quedan $140,000 antes del pago al propietario y del impuesto. Si paga $60,000 de sueldo, los gastos suben a $100,000 y la utilidad antes de impuestos baja a $80,000; un dividendo no cambiaría esa utilidad, porque se paga de la utilidad después de impuestos. Se omiten las contribuciones patronales de nómina. En Ontario, la remuneración que la corporación paga al agente no puede superar los $180,000 que pagó la correduría. Con este tamaño, la corporación supera con creces el límite de pequeño proveedor de $30,000.

Agente de Columbia Británica cuya corporación obtiene la licencia en marzo

La corporación de la agente se constituye en enero y obtiene la licencia, con el consentimiento escrito de la correduría, el 1 de marzo. Ella gana $20,000 de comisión en enero y febrero, pagados a ella personalmente. Eso queda en su declaración personal. La comisión desde el 1 de marzo es ingreso de la corporación. Si se deposita en su cuenta personal una comisión de marzo de $8,000 mientras el estado de la correduría nombra a la corporación, la corporación generalmente registra $8,000 de ingreso y $8,000 por cobrar a ella, y ella traslada el dinero.

Una agente de Alberta pide usar una PREC

La agente confirma primero con RECA, porque el Act y las Rules no usan el término PREC. Sí permiten que una correduría pague a una corporación en la que la agente posee al menos 50% de sus acciones. Con las condiciones escritas de la correduría en regla, la corporación registra la comisión como en los casos de Ontario y Columbia Británica y presenta su T2 federal y, salvo que aplique la excepción para corporaciones pequeñas que se describió arriba, su declaración corporativa de Alberta.

¿Es distinto en su caso?

• Las comisiones están en su cuenta personal, no hay cuenta de GST/HST, no tiene un plan de pago o debe presentar el primer T2: corrija la contabilidad y las presentaciones juntas; vea ingresos de la corporación en una cuenta personal, y obtenga ayuda con la contabilidad y ayuda con impuestos corporativos.
• La contabilidad está atrasada varios meses, se omitieron declaraciones o la inscripción en el GST/HST fue tardía: vea cuándo inscribirse en el GST/HST, ponerse al día con la contabilidad atrasada y ponerse al día con declaraciones corporativas sin presentar, con ayuda con la contabilidad.
• No está seguro de si aplica la regla del personal services business: lea negocio de servicios personales y obtenga ayuda con impuestos corporativos.
• Es otro profesional con licencia, o quiere compartir la propiedad: vea corporaciones profesionales.
• Pasó de propietario único a corporación este año: vea contabilidad después de constituir una empresa individual.
• Su corporación está en Alberta, Quebec u otra provincia: las reglas inmobiliarias y de la declaración difieren de Ontario y Columbia Británica; confirme con su regulador provincial y obtenga ayuda con impuestos corporativos.