개인 부동산 법인 장부, GST/HST, 첫 T2 신고

개인 부동산 법인의 장부와 첫 T2 신고서에는 무엇이 필요한가요?

개인 부동산 법인(PREC)은 에이전트 1명의 서비스를 중개 회사(brokerage)에 제공하고 그 대가를 받는 법인입니다. 온타리오 주와 브리티시컬럼비아 주에서는 에이전트가 의결권 주식 전부를 소유하고, 유일한 이사이자 임원이어야 합니다(RECO 체크리스트, BC Real Estate Services Regulation Part 10). 중개 회사와의 계약과 지급이 법인 명의로 바뀌면, 커미션은 에이전트 개인이 아니라 법인이 벌어들인 소득이 되는 것이 일반적입니다. 법인은 별도의 은행 계좌, 장부, T2 신고서가 있어야 하며, 이 신고서는 매 과세연도가 끝나고 6개월 이내에 제출합니다(CRA).

다음 중 하나라도 해당하면 단순한 경우가 아닙니다.

• 법인 설립 후에도 커미션이 개인 계좌로 들어왔습니다.
• 중개 회사와의 계약서, 온타리오 주의 규제 기관 통지, 또는 BC 주의 면허가 아직 갖춰지지 않았습니다.
• 법인에 GST/HST 계정이 없는데, 법인 매출에 본인 매출을 더하면 $30,000에 가깝습니다.
• 급여, 배당, 대여금 중 무엇으로 처리할지 계획 없이 법인에서 돈이 나가고 있습니다.
• 결산일이 지났거나 다가오는데 첫 T2 신고서를 낼 만큼 장부가 정리되어 있지 않습니다.
• 앨버타 주, 퀘벡 주 또는 그 밖의 주에 있어 법인 규정이나 세금 신고서가 다릅니다.

시작하기 전에 준비할 자료:

• 중개 회사와의 계약서와 동의서.
• 정관, 주주 명부, 이사·임원 기록.
• 규제 기관 통지서 또는 BC 주 면허.
• 법인 설립 이후의 모든 커미션 명세서.
• 그 시점부터의 법인 계좌와 개인 계좌 은행 명세서.
• 비용 영수증.

온타리오 주, 브리티시컬럼비아 주, 앨버타 주의 개인 부동산 법인은 같은 제도인가요?

아닙니다. 중개 회사가 법인에 지급할 수 있는지는 주별 부동산 규제 기관이 정하며, 규정은 주마다 다릅니다.

출처: 온타리오 주는 RECO, 브리티시컬럼비아 주는 규정 Part 10, 앨버타 주는 Real Estate Act Rules의 rule 50입니다. 온타리오 주의 중개 회사는 PREC에 동의할 의무가 없습니다(RECO). 법인을 세울 수 있는 전문직과 공동 소유는 전문직 법인에서 다룹니다.

앨버타 주의 Real Estate Act와 Rules에는 개인 부동산 법인(personal real estate corporation)이라는 용어가 없습니다. rule 50에 따라 지급을 받는 법인에 다른 규정이 적용되는지는 RECA와 중개 회사에 확인해야 합니다. 다른 주에서는 법인에 커미션을 지급하기 전에 해당 주의 규제 기관에 문의하세요.

세금 신고서도 주에 따라 다릅니다. CRA는 퀘벡 주와 앨버타 주를 제외한 모든 주에서 주 법인세를 함께 관리합니다(CRA). 앨버타 주의 법인은 연방 T2 신고서와 별도로 결산일로부터 6개월 이내에 앨버타 주에도 신고서를 제출합니다. Alberta Corporate Tax Act는 제36조 제(1.1)항의 요건을 모두 충족하는 소규모 캐나다 지배 민간 법인(CCPC)에 한해 신고를 면제하며, 이 요건에는 과세소득이 없고 총매출이 $500,000 이하라는 조건이 들어 있습니다.

브리티시컬럼비아 주의 PST Notice 2026-001은 2026년 10월 1일부터 거래 서비스를 포함한 비주거용 부동산 서비스에 PST(주 판매세)를 부과한다고 공지했습니다. 2026년 9월 21일에 마지막으로 갱신된 이 공지는 해당 확대가 보류되었으며 PST 계정에 등록한 사람은 등록을 취소하라고 안내합니다(BC). 공지에 열거된 것은 비주거용 부동산 서비스뿐입니다. 브리티시컬럼비아 주의 서비스 PST를 참고하세요.

커미션은 어떻게 법인에 들어가고, 무엇을 서면으로 남겨야 하나요?

서류가 갖춰지면 중개 회사는 그 날짜 이후에 발생한 커미션을 법인에 지급하고, 법인이 에이전트에게 보수를 지급합니다. 서면으로 남겨야 하는 내용은 주마다 다릅니다.

• 온타리오 주: 법인, 에이전트, 중개 회사 간의 서면 계약이 필요합니다. 계약에서 법인은 중개 회사, 담당 브로커(broker of record), 에이전트의 업무를 방해하지 않고 이들이 규정을 지키는 데 합리적으로 필요한 협조를 제공하기로 합니다. 중개 회사는 대금을 지급하기 전에 법인이 요건을 갖췄는지 스스로 확인해야 합니다. 에이전트는 첫 지급 전에 RECO에 법인의 법적 명칭과 송달 주소를 알리고, 자격에 영향을 주는 변경이 있으면 5일 이내에 보고합니다(RECO 체크리스트).
• 브리티시컬럼비아 주: 법인은 에이전트와 같은 중개 회사에 대해 면허를 받으며, 신청서에는 중개 회사의 서면 동의서가 포함됩니다. 에이전트의 면허에는 법인의 이름이 기재됩니다. 법인은 에이전트를 직원 또는 독립 계약자로 채용하고 서비스 대가를 지급합니다. 법인이 주식, 이사, 임원 요건을 더는 충족하지 못하면 법인의 면허는 효력을 잃고 에이전트의 면허도 함께 효력을 잃습니다(Part 10).
• 앨버타 주: Act와 Rules에는 이에 대한 양식이 정해져 있지 않습니다. 커미션을 법인으로 돌리기 전에 중개 회사의 서면 조건과 RECA의 답변을 받으세요.

중개 회사에 모든 커미션 명세서와 지급에 법인의 정확한 법적 명칭을 적어 달라고 요청하세요. 전환 후에도 명세서나 지급이 본인 이름으로 나오면 법인 소득이 개인 계좌로 들어가게 됩니다. 이 경우는 법인 소득이 개인 계좌로 들어왔을 때를 참고하세요.

부동산 중개인의 법인은 무엇을 개설하고 어떤 기록을 보관해야 하나요?

법인의 정확한 법적 명칭으로 사업용 은행 계좌와 카드를 개설하고, 이 계좌와 카드에는 법인 자금만 사용하세요. 그리고 다음을 보관합니다.

• 거래 한 건마다 커미션 명세서 한 장, 그리고 그 명세서로 생긴 입금 내역과의 연결.
• 중개 회사가 보내는 분배 비율(split)과 수수료 명세서.
• 법인이 낸 모든 비용의 영수증.
• 개인 자금이 법인에 들어오거나 나간 경우를 기록하는 주주 대여금 계정(주주 대여금 계정).
• 정관, 주주 명부, 결의서.

설정 순서는 신규 CCPC의 장부에서, 기록 보관 기간은 사업 기록 보관 기간에서 다룹니다. 장부를 직접 관리할지 장부 담당자를 둘지, 월별로 할지 결산 때만 할지 정하려면 장부를 직접 관리할지 장부 담당자를 둘지와 결산 때만 하는 장부 관리와 월별 장부 관리를 참고하세요.

개인 부동산 법인은 커미션, 중개 회사의 분배분, 수수료를 장부에 어떻게 기록하나요?

중개 회사가 법인 몫으로 인정한 금액은 매출로 기록하고, 중개 회사가 공제한 금액은 항목별로 따로 기록해서 모든 입금이 명세서와 연결되게 하세요.

계정 이름은 신고서의 재무제표 항목에 맞추세요. GIFI 계정과목표를 참고하세요. 총수수료 중 어디까지가 본인 몫이고 어디까지가 중개 회사 몫인지는 장부가 아니라 중개 회사와의 계약이 정합니다.

부동산 중개인의 법인은 GST/HST 등록을 해야 하나요? 언제부터 청구하나요?

법인의 과세 매출이 단일 역 분기 또는 연속된 4개 역 분기 동안 $30,000를 넘으면 GST/HST에 등록해야 하며, 그 전에도 자발적으로 등록할 수 있습니다(CRA). 기준액 이하인 법인은 소규모 공급자이므로 등록할 의무가 없습니다. 한 분기만 기준액을 넘은 경우 등록의 효력이 생기는 시점은 다음과 같습니다: 한도를 초과하게 만든 공급의 날까지. 4개 분기 합계만 기준액을 넘은 경우 소규모 공급자 자격이 끝나는 시점은 다음과 같습니다: 한도를 초과한 분기의 다음 달 말일. 효력 발생일로부터 29일 이내에 신청해야 합니다.

합계에는 분기 초에 관련되어 있던 관련 법인(associate)의 매출도 포함됩니다. 본인이 지배하는 법인과는 관련 법인 관계이며(Excise Tax Act 제127조), 온타리오 주나 브리티시컬럼비아 주에서 의결권 주식을 혼자 소유한 경우도 마찬가지입니다. 따라서 본인이 법인을 지배하는 동안 시작하는 각 역 분기에는 그 이전 4개 분기의 본인 과세 매출도 법인의 판정에 합산됩니다. 예를 들어 전환 전에 개인 자격으로 번 커미션이 이에 해당합니다(제148조). 이 금액이 $30,000를 넘었다면 법인은 소규모 공급자가 아닙니다.

CRA의 부동산 관련 문서는 부동산 매매나 임대에 관한 부동산 서비스를 부동산 관련 서비스의 하나로 열거하며, 다른 규정이 면제하지 않는 한 과세 대상이라고 설명합니다(GST/HST Memorandum 19.1). 이 문서는 1997년에 작성되었고(2002년 개정) PREC를 언급하지 않으므로, 본인의 커미션이 어떻게 취급되는지는 CRA나 전문가에게 확인하세요. 등록한 뒤에는 법인이 과세 대상 커미션에 대해 세금을 청구하고 납부합니다. 등록 시기, 늦은 등록, 청구할 세금은 GST/HST 등록 시기에서 다룹니다.

개인사업자로 보유하던 GST/HST 계정은 법인의 사업자 번호(BN)로 자동으로 넘어가지 않습니다(CRA). 개인사업자가 법인을 세운 뒤의 장부를 참고하세요. 중개 회사가 커미션과 별도로 GST/HST를 지급하는지, 명세서에 어떤 등록 번호를 적어야 하는지 물어보세요. 세율은 주에 따라 다릅니다. 주별 GST/HST, PST, QST를 참고하세요.

법인에서 어떻게 보수를 받아야 하고, 장부에는 어떻게 나타나나요?

법인은 급여, 배당, 대여금 중 하나로 보수를 지급할 수 있으며, 방식마다 장부와 명세서에 남는 모습이 다릅니다.

법인이 주주에게 빌려준 돈은 예외에 해당하지 않는 한 주주의 소득에 포함됩니다. 대표적인 예외는 기한(대출이 이뤄진 법인 과세연도 종료 후 한 해) 안에 상환하는 경우이며, 대여와 상환을 되풀이하는 일련의 거래의 일부여서는 안 됩니다(Income Tax Act 제15조 제(2.6)항). 주주 대여금을 참고하세요.

온타리오 주에서 RECO는 법인이 중개 회사로부터 받은 보수보다 많은 보수를 에이전트에게 지급할 수 없다고 설명합니다(RECO 체크리스트). RECO 페이지에는 배당이 보수에 해당하는지 나와 있지 않으므로, 중개 회사로부터 받은 금액보다 많이 지급하기 전에 RECO에 문의하세요. 급여와 배당의 비율은 급여와 배당 중 무엇이 나은지에서, 금액은 법인에서 얼마를 받아야 하는지에서 다룹니다. 급여는 RRSP 한도와 CPP에 영향을 줍니다(RRSP 한도와 CPP를 위한 급여). 배당은 보통 원천징수되는 세금이 없어 세금 신고 때 납부할 금액이 나옵니다(배당을 받은 뒤 세금이 나올 때).

가족의 의결권 없는 주식에 지급한 배당은 분할 소득세(tax on split income)에 따라 최고 세율로 과세될 수 있으며, 소득 대부분을 서비스에서 얻는 법인은 제외 주식 예외를 쓸 수 없습니다(Income Tax Act 제120.4조). 가족에게 보수 지급하기를 참고하세요.

온타리오 주나 브리티시컬럼비아 주에서 유일한 이사라면, 법인이 원천징수하지 않았거나 납부하지 않은 급여 원천공제액과 납부하지 않은 GST/HST 순세액, 그리고 이자와 가산세에 대해 법인과 함께 개인 책임을 질 수 있습니다. 다만 합리적이고 신중한 사람이 기울였을 주의, 성실, 기술로 행동했다면 책임을 면할 수 있습니다. CRA가 징수하거나 결정할 수 있는 기간은 마지막으로 이사직을 그만둔 때부터 2년 후에 끝납니다(Income Tax Act 제227.1조, Excise Tax Act 제323조).

법인이 공제받을 수 있는 비용은 무엇이고, 제가 먼저 내고 돌려받는 비용은 무엇인가요?

법인이 커미션을 벌기 위해 쓴 비용은 사업용이고 증빙이 있으면 공제받을 수 있으며, 법인 계좌에서 지급합니다. 본인이 개인 돈으로 낸 비용도 법인이 영수증을 확인하고 상환하면 법인의 비용이 될 수 있습니다.

법인이 낸 비용이 본인에게 개인적 이익이 되면 주주 혜택으로 과세될 수 있습니다(Income Tax Act 제15조 제(1)항). 법인이 낸 개인 지출을 참고하세요. 공제 가능한 비용에 대한 더 자세한 내용은 CRA가 인정하는 사업 비용에 있습니다.

첫 T2 신고서는 언제까지 제출하나요? 거래가 거의 없어도 제출해야 하나요?

첫 T2 신고서는 법인의 첫 과세연도가 끝나고 6개월 이내에 제출해야 하며, 납부할 세금이 없더라도 법인은 매년 신고서를 제출합니다. CRA는 활동이 없는 법인도 제출 대상에 포함하며, 예외는 면세 대상 공기업, 후터파 공동체(Hutterite colonies), 등록된 자선단체뿐입니다(CRA).

납부할 세금은 신고서보다 먼저 내야 합니다.

이 조건은 CRA 잔액 납부 기한 페이지를 근거로 합니다. 첫 과세연도에는 직전 연도가 없고, 이 페이지와 법 조항의 정의 모두 이 경우에 직전 연도 요건을 어떻게 적용하는지 명시하지 않으므로, 첫 납부 전에 어느 기한이 적용되는지 확인하세요. 확인할 수 없다면 결산일로부터 2개월 이내에 납부하세요. 신고서가 늦으면 미납 세금의 5%에 더해 늦은 달이 꽉 찰 때마다 1%씩, 최대 12개월까지 가산세가 붙으며, 반복해서 늦으면 가산세율이 더 높아집니다.

첫 과세연도는 법인 설립일에 시작하며 결산일은 선택할 수 있습니다. 결산일 선택을 참고하세요. 51주보다 짧은 과세연도에는 사업 한도가 일할로 줄어듭니다(CRA T2 안내서). 분납도 적용될 수 있습니다. 법인세 분납 기록을 참고하세요.

신고서는 결산일의 재무제표 수치를 사용하므로 먼저 장부를 마감해야 합니다. 법인 결산 마감 체크리스트를 참고하세요. 직접 제출하는 방법과 비용은 법인 신고서 제출과 법인 신고서 비용에서 다룹니다.

개인 서비스 사업 규정이 적용될 수 있나요? 법인이 소기업 공제를 받을 수 있나요?

개인 서비스 사업(personal services business)에 해당하는 법인은 그 소득에 대해 소기업 공제와 일반 세율 인하를 받지 못하며, 공제할 수 있는 비용도 제한됩니다. 그렇지 않다면 소기업 공제가 적용됩니다. 캐나다 지배 민간 법인(CCPC)의 적극적 사업 소득 중 연방 사업 한도($500,000)까지는 연방 세율 9%로 과세됩니다. 주 세율은 다르며, 이 한도는 관련 법인끼리 나누어 씁니다(CRA T2 안내서).

Income Tax Act는 일을 하는 사람 또는 그와 특수관계인이 특정 주주(specified shareholder)이고, 법인이 없었다면 서비스를 받는 쪽의 임원이나 직원으로 합리적으로 볼 수 있는 경우 그 법인을 개인 서비스 사업으로 봅니다. 특정 주주는 어느 종류의 발행 주식이든 직접 또는 간접적으로 10% 이상을 소유한 사람입니다(제248조, 제125조). 예외가 있으며, 전체 판단 기준은 개인 서비스 사업에 있습니다.

개인 서비스 사업 소득은 일반 세율 인하에서도 제외됩니다(제123.4조). 주 세금을 더하기 전 연방 세율은 33%이며, 여기에는 5%의 추가 세금이 포함됩니다(제123.5조). 제18조 제(1)항 (p)호는 소유주의 급여와 복리후생비, 일부 판매 비용, 수수료를 받기 위한 법률 비용만 공제하도록 허용합니다.

부동산 규정의 "employed"(소속)나 "engaged"(계약) 표현은 면허에 관한 것입니다. 세법상 판단은 별개이며 중개 회사와 본인의 관계에 관한 사실에 따라 달라지므로, 첫 신고서를 제출하기 전에 정리해 두어야 합니다.

법인이 생기기 전에 번 커미션이나 실수로 제게 지급된 커미션은 어떻게 하나요?

법인이 갖춰지기 전에 번 커미션은 일반적으로 본인 소득이고, 갖춰진 뒤에 번 커미션은 계약서와 명세서가 법인 명의라면 일반적으로 법인 소득입니다. 전환일은 보통 단순한 설립일이 아니라 규제 기관 서류와 중개 회사와의 조건이 모두 갖춰진 날입니다. 전환 전에 매물로 등록되어 전환 후에 계약이 마무리된 거래는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라집니다.

• 전환 전에 번 커미션: 본인 개인 신고서에 그대로 남기고, 관련 비용도 함께 처리합니다. 법인의 장부는 전환일부터 시작합니다. 법인으로 옮기는 자동차나 장비는 양도 연도에 양 당사자 중 더 이른 소득세 신고서 제출 기한까지 section 85 선택(Form T2057)을 공동 제출하지 않으면 시장 가격으로 법인에 판 것으로 취급됩니다. 사업을 법인으로 옮기기를 참고하세요.
• 전환 후에 번 커미션이 본인에게 지급된 경우: 대금을 받은 당사자가 법인이라면 법인 매출로 기록하고, 본인이 가지고 있는 돈은 본인이 법인에 갚아야 할 금액으로 기록합니다. 그 돈을 법인 계좌로 옮기고, 기한(대출이 이뤄진 법인 과세연도 종료 후 한 해) 안에 정리하세요. 갚지 않은 동안에는 이자 혜택이 적용될 수 있습니다(주주 대여금 이자). 누구의 소득인지는 계약서와 명세서가 정하며, 절차는 법인 소득이 개인 계좌로 들어왔을 때에 있습니다.

중개 회사에 정정된 명세서를 요청해서 장부와 CRA 기록의 수취인과 날짜가 일치하게 하세요.

예시

이 예시는 설명을 위한 것이며, 모든 금액은 캐나다 달러이고 GST/HST는 포함하지 않습니다.

온타리오 주 에이전트, 1년 전체

에이전트가 PREC를 통해 $180,000의 커미션을 벌고 법인이 $40,000의 비용을 지급했습니다. 법인은 매출 $180,000과 비용 $40,000을 기록하고, 소유주 보수와 세금 전 $140,000이 남습니다. $60,000의 급여를 지급하면 비용은 $100,000으로 늘고 세전 이익은 $80,000으로 줄어듭니다. 배당은 세후 이익에서 지급하므로 이 이익을 바꾸지 않습니다. 고용주 부담 급여 분담금은 제외했습니다. 온타리오 주에서는 법인이 에이전트에게 지급하는 보수가 중개 회사로부터 받은 $180,000을 넘을 수 없습니다. 이 규모라면 법인은 $30,000의 소규모 공급자 한도를 크게 넘습니다.

3월에 법인이 면허를 받은 브리티시컬럼비아 주 에이전트

에이전트의 법인은 1월에 설립되고, 3월 1일에 중개 회사의 서면 동의를 받아 면허를 받았습니다. 에이전트는 1월과 2월에 $20,000의 커미션을 개인 명의로 받았고, 이는 개인 신고서에 그대로 남습니다. 3월 1일 이후의 커미션은 법인 매출입니다. 3월 커미션 $8,000이 개인 계좌로 입금되었지만 중개 회사 명세서에 법인이 수취인으로 적혀 있다면, 법인은 일반적으로 매출 $8,000과 에이전트에게서 받을 금액 $8,000을 기록하고, 에이전트는 그 돈을 법인 계좌로 옮깁니다.

PREC 사용을 문의하는 앨버타 주 에이전트

Act와 Rules에는 PREC라는 용어가 없으므로 에이전트는 먼저 RECA에 확인합니다. 다만 에이전트가 주식의 50% 이상을 가진 법인 한 곳에 중개 회사가 지급하는 것은 허용됩니다. 중개 회사의 서면 조건이 갖춰지면 법인은 온타리오 주와 브리티시컬럼비아 주의 사례처럼 커미션을 기록하고, 연방 T2 신고서를 제출하며, 위에서 설명한 소규모 법인 예외에 해당하지 않으면 앨버타 주 법인 신고서도 제출합니다.

상황이 다르다면?

• 커미션이 개인 계좌에 있고, GST/HST 계정이 없고, 보수 지급 계획이 없고, 첫 T2 신고서 제출 시기가 왔다면: 장부와 신고를 함께 바로잡아야 합니다. 법인 소득이 개인 계좌로 들어왔을 때를 참고하고, 장부 관리 도움과 법인 세금 도움을 받으세요.
• 장부가 몇 달 밀렸거나, 신고서를 놓쳤거나, GST/HST 등록이 늦었다면: GST/HST 등록 시기, 밀린 장부 따라잡기, 제출하지 않은 법인 신고서 따라잡기를 참고하고 장부 관리 도움을 받으세요.
• 개인 서비스 사업 규정이 적용되는지 확실하지 않다면: 개인 서비스 사업을 읽고 법인 세금 도움을 받으세요.
• 다른 면허 전문직이거나 공동 소유를 원한다면: 전문직 법인을 참고하세요.
• 올해 개인사업자에서 법인으로 전환했다면: 개인사업자가 법인을 세운 뒤의 장부를 참고하세요.
• 법인이 앨버타 주, 퀘벡 주 또는 다른 주에 있다면: 부동산 규정과 세금 신고 규정이 온타리오 주나 브리티시컬럼비아 주와 다르므로, 해당 주의 규제 기관에 확인하고 법인 세금 도움을 받으세요.