חברת נדל״ן אישית בקנדה: ספרים, ⁦GST/HST⁩ ודוח ⁦T2⁩ ראשון

מה חברת נדל״ן אישית צריכה לצורך הספרים ודוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון?

חברת נדל״ן אישית (PREC) היא חברה שמספקת למשרד תיווך את שירותיו של סוכן אחד ומקבלת עליהם תשלום. באונטריו ובקולומביה הבריטית הסוכן הוא הבעלים של כל מניות ההצבעה בחברה, והוא גם הדירקטור ונושא המשרה היחיד בה (רשימת הבדיקה של RECO; Real Estate Services Regulation של קולומביה הבריטית, חלק 10). כשהחוזה והתשלומים של משרד התיווך נעשים על שם החברה, היא ולא הסוכן מרוויחה בדרך כלל את העמלה. לכן יש לה חשבון בנק משלה, ספרים משלה ודוח ⁦T2⁩ (דוח מס חברה קנדי) משלה, שמוגש תוך 6 חודשים מתום כל שנת מס (CRA).

המצב אינו פשוט אם אחד מאלה נכון:

• עמלות נכנסו לחשבון האישי שלכם אחרי שהחברה התחילה לפעול.
• ההסכם עם משרד התיווך, ההודעה לרגולטור באונטריו או הרישיון בקולומביה הבריטית עדיין לא בתוקף.
• לחברה אין חשבון ⁦GST/HST⁩, והמכירות שלה יחד עם המכירות שלכם קרובות ל-⁠⁦$30,000⁩.
• כסף יוצא מהחברה בלי תוכנית למשכורת, לדיבידנד או להלוואה.
• השנה הסתיימה או עומדת להסתיים, והספרים עדיין לא מוכנים לדוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון.
• אתם באלברטה, בקוויבק או בפרובינציה אחרת, שבה כללי החברות או הדוח שונים.

מה לאסוף לפני שמתחילים:

• ההסכם עם משרד התיווך וכל הסכמה בכתב.
• מסמכי ההתאגדות, פנקס בעלי המניות ורישומי הדירקטורים ונושאי המשרה.
• ההודעה לרגולטור או הרישיון בקולומביה הבריטית.
• כל דף עמלות מאז שהחברה התחילה לפעול.
• דפי חשבון של חשבונות החברה והחשבונות האישיים מאותו תאריך.
• קבלות על ההוצאות.

האם חברות נדל״ן אישיות זהות באונטריו, בקולומביה הבריטית ובאלברטה?

לא. הרגולטור הפרובינציאלי של תחום הנדל״ן קובע אם משרד תיווך רשאי לשלם לחברה, והכללים שונים בכל פרובינציה.

מקורות: אונטריו, RECO; קולומביה הבריטית, חלק 10 של התקנות; אלברטה, כלל 50 של Real Estate Act Rules. משרדי תיווך באונטריו אינם חייבים להסכים ל-⁠PREC (RECO). מי רשאי להתאגד ולחלוק בעלות מוסבר במדריך על חברות מקצועיות.

ה-Real Estate Act והכללים של אלברטה אינם משתמשים במונח חברת נדל״ן אישית. אם חלים על חברה שמקבלת תשלום לפי כלל 50 דרישות נוספות, זו שאלה ל-⁠RECA ולמשרד התיווך. בפרובינציות אחרות פנו לרגולטור הפרובינציאלי לפני ששולמת עמלה לחברה.

גם הדוח תלוי בפרובינציה. CRA מנהלת את מס החברות הפרובינציאלי בכל מקום מלבד קוויבק ואלברטה (CRA). חברה באלברטה מגישה לאלברטה דוח תוך שישה חודשים מסוף השנה, בנוסף ל-⁠⁦T2⁩ הפדרלי. ה-Alberta Corporate Tax Act פוטר חברה פרטית קטנה בשליטה קנדית רק כשכל המבחנים בסעיף משנה ⁦36(1.1)⁩ מתקיימים, ובהם אין הכנסה חייבת והכנסות ברוטו של לכל היותר ⁦$500,000⁩.

PST Notice 2026-001 של קולומביה הבריטית הודיעה על הטלת PST (מס מכירה פרובינציאלי) על שירותי נדל״ן שאינו למגורים, כולל שירותי תיווך, החל ב-⁠1 באוקטובר 2026. ההודעה, שעודכנה לאחרונה ב-⁠21 בספטמבר 2026, קובעת שההרחבה הזו מושהית וקוראת למי שנרשם לחשבון PST לבטל אותו (קולומביה הבריטית). ההודעה מונה רק שירותי נדל״ן שאינו למגורים. ראו PST בקולומביה הבריטית על שירותים.

איך העמלה מגיעה לחברה, ומה צריך להיות בכתב?

אחרי שהמסמכים בתוקף, משרד התיווך משלם לחברה את העמלות שנצברו מאותו תאריך, והחברה משלמת לכם. מה שצריך להיות בכתב תלוי בפרובינציה.

• אונטריו: הסכם בכתב בין החברה, הסוכן ומשרד התיווך. בהסכם החברה מתחייבת לא להפריע למשרד התיווך, למתווך האחראי שלו או לסוכן במילוי תפקידיהם, ולתת להם את העזרה הסבירה שהם צריכים כדי לעמוד בכללים. משרד התיווך חייב לוודא בעצמו שהחברה מתאימה לפני שהוא משלם. הסוכן מוסר ל-⁠RECO את השם המשפטי של החברה ואת כתובת ההמצאה שלה לפני התשלום הראשון, ומדווח על שינוי שמשפיע על הזכאות תוך חמישה ימים (רשימת הבדיקה של RECO).
• קולומביה הבריטית: לחברה יש רישיון לאותו משרד תיווך של הסוכן, והבקשה כוללת הסכמה בכתב של משרד התיווך. הרישיון של הסוכן מציין את החברה. החברה מעסיקה את הסוכן כעובד או מתקשרת איתו כקבלן עצמאי, ומשלמת לו על השירותים. אם החברה מפסיקה לעמוד בכללי המניות, הדירקטורים ונושאי המשרה, הרישיון שלה הופך ללא תקף, וכך גם הרישיון של הסוכן (חלק 10).
• אלברטה: החוק והכללים אינם קובעים טופס לכך. השיגו את התנאים בכתב ממשרד התיווך ואת תשובת RECA לפני שמפנים עמלה לחברה.

בקשו ממשרד התיווך לרשום את השם המשפטי המדויק של החברה בכל דף עמלות ובכל תשלום. דפים או תשלומים על שמכם אחרי המעבר הם הסיבה שהכנסה של חברה מגיעה לחשבון אישי; ראו הכנסה של חברה בחשבון אישי.

מה חברה של סוכן נדל״ן צריכה לפתוח ולשמור?

פתחו חשבון בנק עסקי וכרטיס אשראי על השם המשפטי המדויק של החברה, והעבירו דרכם רק כסף של החברה. אחר כך שמרו:

• דף עמלות אחד לכל עסקה, מקושר להפקדה שהוא יצר.
• דפי החלוקה והעמלות של משרד התיווך.
• קבלות על כל הוצאה שהחברה משלמת.
• חשבון הלוואת בעל מניות לכל כסף אישי שנכנס או יוצא (חשבון הלוואת בעל מניות).
• מסמכי ההתאגדות, פנקס בעלי המניות וההחלטות.

שלבי ההקמה מפורטים בספרים לחברה פרטית חדשה בשליטה קנדית, ומשך שמירת הרישומים בשמירת רישומים עסקיים. כדי להחליט בין ניהול הספרים בעצמכם לבין העסקת איש מקצוע להנהלת חשבונות, חודשי או רק בסוף השנה, ראו ניהול ספרים בעצמכם או העסקת איש מקצוע והנהלת חשבונות בסוף השנה בלבד או חודשית.

איך חברת נדל״ן אישית רושמת עמלה, חלוקה עם משרד התיווך ודמי משרד?

רשמו כהכנסות את מה שמשרד התיווך מזכה לחברה, ורשמו כל סכום שמשרד התיווך מנכה בשורה נפרדת, כך שכל הפקדה מתאימה לדף עמלות.

שמות החשבונות צריכים להתאים לשורות הדוחות הכספיים של הדוח; ראו מפתח חשבונות לפי GIFI. איזה חלק מהעמלה ברוטו שייך לכם ואיזה למשרד התיווך נקבע בהסכם שלכם, לא בספרים.

האם חברה של סוכן נדל״ן נרשמת ל-⁠⁦GST/HST⁩, ומתי היא גובה אותו?

החברה חייבת להירשם ל-⁠⁦GST/HST⁩ כשהמכירות החייבות במס שלה עוברות ⁦$30,000⁩ ברבעון קלנדרי אחד או בארבעה רבעונים קלנדריים רצופים, והיא רשאית להירשם מרצון גם קודם (CRA). חברה מתחת לתקרה היא ספק קטן ואינה חייבת להירשם. אחרי רבעון אחד מעל התקרה הרישום נכנס לתוקף לא יאוחר מיום האספקה שבגללה חרגתם מהגבול. אם רק הסכום של ארבעת הרבעונים עובר את התקרה, מעמד הספק הקטן מסתיים סוף החודש שאחרי הרבעון שבו חרגתם מהגבול. הגישו בקשה תוך 29 ימים ממועד התוקף.

הסכומים כוללים הכנסות של גורמים קשורים (associates), אם היו קשורים בתחילת הרבעון. אתם קשורים לחברה שאתם שולטים בה (Excise Tax Act, סעיף 127), כמו בעל מניות הצבעה יחיד באונטריו או בקולומביה הבריטית. לכן לכל רבעון קלנדרי שמתחיל בזמן שאתם שולטים בחברה, המבחן שלה סופר גם את המכירות החייבות במס שלכם באופן אישי בארבעת הרבעונים שקדמו לו, למשל עמלה שהרווחתם באופן אישי לפני המעבר (סעיף 148). אם הן עברו ⁦$30,000⁩, החברה אינה ספק קטן.

ב-⁠⁦GST/HST⁩ Memorandum על מקרקעין של CRA, שירותי נדל״ן בקנייה, בהשכרה או בחכירה של מקרקעין נמנים עם שירותים הנוגעים למקרקעין, והם חייבים במס אלא אם הוראה אחרת פוטרת אותם (⁦GST/HST⁩ Memorandum 19.1). המסמך הזה מ-⁠1997 (עודכן ב-⁠2002) ואינו מזכיר PREC, ולכן אשרו מול CRA או יועץ איך מטפלים בעמלה שלכם. אחרי שהחברה רשומה, היא גובה ומעבירה מס על עמלה חייבת במס. מועדי הרישום, רישום מאוחר ומה לגבות מוסברים במתי נרשמים ל-⁠⁦GST/HST⁩.

חשבון ⁦GST/HST⁩ שהיה לכם כעסק יחידני אינו עובר אוטומטית למספר העסק של החברה (CRA); ראו ספרים אחרי התאגדות של עסק יחידני. שאלו את משרד התיווך אם הוא משלם ⁦GST/HST⁩ בנוסף לעמלה ואיזה מספר רישום הוא צריך לראות בדפי העמלות. השיעור תלוי בפרובינציה: ⁦GST/HST⁩, PST ו-⁠QST לפי פרובינציה.

איך משלמים לעצמכם מהחברה, ומה הספרים מציגים?

החברה יכולה לשלם לכם כמשכורת, כדיבידנד או כהלוואה, וכל אפשרות משאירה סימן אחר בספרים ובטפסים שלכם.

הלוואה שחברה נותנת לבעל מניות נכללת בהכנסתו, אלא אם חל חריג. החריג הרגיל הוא החזר תוך שנה אחת אחרי סוף שנת המס של החברה שבה ניתנה ההלוואה, וההחזר לא יכול להיות חלק מסדרה של הלוואות והחזרים (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦15(2.6)⁩). ראו הלוואות בעל מניות.

באונטריו, RECO קובעת שהחברה אינה יכולה לשלם לסוכן תגמול גבוה מהתגמול שקיבלה ממשרד התיווך (רשימת הבדיקה של RECO). הדף של RECO אינו אומר אם דיבידנד נחשב תגמול, ולכן שאלו את RECO לפני שמשלמים יותר ממה שמשרד התיווך שילם. את התמהיל בין משכורת לדיבידנד תמצאו במשכורת או דיבידנד, ואת הסכום בכמה לשלם לעצמכם מהחברה. משכורת משפיעה על מרווח RRSP ועל CPP (משכורת למרווח RRSP ול-⁠CPP); על דיבידנדים בדרך כלל לא מנוכה מס, ולכן החשבון מגיע בהגשת הדוח (חוב מס אחרי תשלום דיבידנדים לעצמכם).

דיבידנדים על מניות ללא זכות הצבעה של בן משפחה עלולים להיות חייבים בשיעור המס הגבוה ביותר לפי המס על הכנסה מפוצלת, וחברה שמרוויחה כמעט את כל הכנסתה משירותים אינה יכולה להשתמש בחריג המניות הפטורות (Income Tax Act, סעיף 120.4); ראו תשלום לבני משפחה.

כדירקטור יחיד באונטריו או בקולומביה הבריטית אתם עלולים להיות אחראים אישית, יחד עם החברה, לניכויי שכר שהיא לא ניכתה או לא העבירה ולמס ⁦GST/HST⁩ נטו שלא הועבר, בתוספת ריבית וקנסות, אלא אם פעלתם בזהירות, בחריצות ובמיומנות של אדם סביר וזהיר. הזמן של CRA לגבות או להוציא שומה מסתיים שנתיים אחרי שהפסקתם לאחרונה להיות דירקטורים (Income Tax Act, סעיף 227.1; Excise Tax Act, סעיף 323).

אילו הוצאות החברה מנכה, ואילו אני משלם ומקבל עליהן החזר?

החברה מנכה את ההוצאות להשגת העמלה כשהן לצורך העסק ומתועדות, ומשלמת אותן מהחשבון שלה. הוצאה ששילמתם באופן אישי יכולה עדיין להיות הוצאה של החברה, אם החברה מחזירה לכם את הסכום מול קבלה.

הוצאה שמועילה לכם באופן אישי ושהחברה שילמה עשויה להיות חייבת במס כהטבה לבעל מניות (Income Tax Act, סעיף משנה ⁦15(1)⁩); ראו הוצאות אישיות ששילמה החברה. עוד על הוצאות מותרות בניכוי: הוצאות עסקיות ש-⁠CRA מקבלת.

מתי מגישים את דוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון, והאם מגישים אם כמעט לא קרה דבר?

דוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון מוגש תוך 6 חודשים מתום שנת המס הראשונה של החברה, והחברה מגישה כל שנה גם כשאין מס לתשלום. CRA כוללת גם חברות לא פעילות בין אלה שחייבות להגיש; החריגים היחידים הם חברות כתר פטורות ממס, מושבות הוטרים וארגוני צדקה רשומים (CRA).

מס שחייבים לשלם מגיע לתשלום לפני הדוח:

התנאים מגיעים מדף מועד תשלום היתרה של CRA. לשנת מס ראשונה אין שנה קודמת, ולא הדף ולא הגדרת החוק קובעים במפורש איך תנאי השנה הקודמת חל אז, ולכן אשרו איזה מועד חל לפני התשלום הראשון. אם אי אפשר לאשר, שלמו תוך 2 חודשים מסוף השנה. על דוח מאוחר חל קנס של ⁦5%⁩ מהמס שלא שולם, ועוד ⁦1%⁩ על כל חודש מלא של איחור, עד 12 חודשים, והשיעור לעוברים חוזרים גבוה יותר.

שנת המס הראשונה מתחילה בהתאגדות, ואת סוף השנה בוחרים; ראו בחירת סוף שנה. שנת מס קצרה מ-⁠51 שבועות מקטינה את תקרת העסק באופן יחסי (מדריך ⁦T2⁩ של CRA). ייתכן שחלות גם מקדמות; ראו רישום מקדמות מס חברות.

הדוח משתמש במספרים מהדוחות הכספיים של סוף השנה, ולכן סגרו קודם את הספרים: רשימת בדיקה לסגירת סוף שנה בחברה. הגשה בעצמכם ועלותה מוסברות בהגשת דוח החברה ובעלות דוח חברה.

האם כלל עסק שירותים אישיים עשוי לחול, והאם החברה מקבלת את הניכוי לעסק קטן?

חברה שהיא עסק שירותים אישיים לא מקבלת ניכוי לעסק קטן ולא הפחתת שיעור כללית על ההכנסה הזו, והיא רשאית לנכות הוצאות מוגבלות בלבד. אחרת חל הניכוי לעסק קטן: הכנסה מעסק פעיל של CCPC עד תקרת העסק הפדרלית של ⁦$500,000⁩ חייבת במס פדרלי בשיעור ⁦9%⁩. השיעורים הפרובינציאליים שונים, והתקרה משותפת לחברות קשורות (מדריך ⁦T2⁩ של CRA).

Income Tax Act רואה בחברה עסק שירותים אישיים כשמי שעושה את העבודה, או אדם קשור אליו, הוא בעל מניות מוגדר, כלומר מחזיק במישרין או בעקיפין לפחות ⁦10%⁩ מהמניות המונפקות מכל סוג (סעיף 248), וכשהיה נחשב באופן סביר לנושא משרה או לעובד של מי שמקבל את השירותים, אלמלא החברה (סעיף 125). יש חריגים; המבחן המלא נמצא בעסק שירותים אישיים.

הכנסה מעסק שירותים אישיים אינה נכללת גם בהפחתת השיעור הכללי (סעיף 123.4). השיעור הפדרלי עליה הוא ⁦33%⁩ לפני מס פרובינציאלי, וכולל מס נוסף של ⁦5%⁩ (סעיף 123.5). פסקה ⁦18(1)(p)⁩ מתירה לה לנכות רק את המשכורת וההטבות של הבעלים, הוצאות מכירה מסוימות ושכר טרחה משפטי לגביית שכר טרחה.

הניסוח “employed” או “engaged” בכללי הנדל״ן נוגע לרישוי. מבחן המס נפרד ותלוי בעובדות של היחסים שלכם עם משרד התיווך, ולכן כדאי להכריע בנושא לפני הדוח הראשון.

ומה אם עמלות הורווחו לפני שהחברה קיימת, או שולמו לי בטעות?

עמלה שהורווחה לפני שהחברה הייתה במקומה היא בדרך כלל ההכנסה שלכם, ועמלה שהורווחה אחריה היא בדרך כלל ההכנסה של החברה, אם החוזה ודפי העמלות על שמה. מועד המעבר הוא בדרך כלל המועד שבו הושלמו מסמכי הרגולטור ותנאי משרד התיווך, ולא רק מועד ההתאגדות. עסקה שנרשמה למכירה לפני המעבר ונסגרה אחריו תלויה בהסכם שלכם ובעובדות.

• הורווחה לפני המעבר: היא נשארת בדוח האישי שלכם, יחד עם ההוצאות שלה. הספרים של החברה מתחילים במעבר. רכב או ציוד שאתם מעבירים לחברה נחשבים כנמכרו לה בשווי שוק, אלא אם הגשתם יחד בחירה לפי סעיף 85 (טופס ⁦T2057⁩) עד מועד ההגשה המוקדם ביותר של דוח מס הכנסה של אחד הצדדים לשנת ההעברה; ראו העברת עסק לחברה.
• הורווחה אחרי המעבר אבל שולמה לכם: אם החברה הייתה הצד ששולם לו, רשמו אותה כהכנסות של החברה ורשמו את הכסף שבידיכם כחוב שלכם לחברה. העבירו את הכסף לחשבון החברה, וסגרו את החוב תוך שנה אחת אחרי סוף שנת המס של החברה שבה ניתנה ההלוואה; בזמן שהוא קיים עשויה לחול הטבת ריבית (ריבית על הלוואת בעל מניות). החוזה ודפי העמלות קובעים של מי ההכנסה; השלבים נמצאים בהכנסה של חברה בחשבון אישי.

בקשו ממשרד התיווך דפי עמלות מתוקנים, כך שהספרים והרישומים של CRA יראו אותו נמען ואותם תאריכים.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד; כל הסכומים בדולרים קנדיים וללא ⁦GST/HST⁩.

סוכן באונטריו, שנה מלאה

סוכן מרוויח ⁦$180,000⁩ עמלות דרך ה-⁠PREC, והחברה משלמת ⁦$40,000⁩ הוצאות. היא רושמת ⁦$180,000⁩ הכנסות ו-⁦$40,000⁩ הוצאות, ונשארים ⁦$140,000⁩ לפני תשלום לבעלים ומס. אם היא משלמת ⁦$60,000⁩ משכורת, ההוצאות עולות ל-⁦$100,000⁩ והרווח לפני מס יורד ל-⁦$80,000⁩; דיבידנד לא היה משנה את הרווח הזה, כי הוא משולם מרווח אחרי מס. התרומות של המעסיק לשכר לא נכללו. באונטריו, התגמול שהחברה משלמת לסוכן לא יכול לעלות על ⁦$180,000⁩ ששילם משרד התיווך. בסדר גודל כזה החברה רחוקה מעבר לתקרת הספק הקטן של ⁦$30,000⁩.

סוכן בקולומביה הבריטית, שהחברה שלו מקבלת רישיון במרץ

החברה של הסוכן התאגדה בינואר וקיבלה רישיון, עם הסכמה בכתב של משרד התיווך, ב-⁠1 במרץ. הסוכן מרוויח ⁦$20,000⁩ עמלות בינואר ובפברואר, והן שולמו לו באופן אישי. הסכום הזה נשאר בדוח האישי. עמלה מ-⁠1 במרץ היא הכנסה של החברה. אם עמלה של ⁦$8,000⁩ ממרץ הופקדה בחשבון האישי של הסוכן בזמן שדף העמלות של משרד התיווך נושא את שם החברה, החברה רושמת בדרך כלל ⁦$8,000⁩ הכנסות ו-⁦$8,000⁩ חוב של הסוכן אליה, והסוכן מעביר את הכסף לחברה.

סוכן באלברטה שואל אם אפשר להשתמש ב-⁠PREC

הסוכן מברר קודם מול RECA, כי החוק והכללים אינם משתמשים במונח PREC. הם כן מאפשרים למשרד תיווך לשלם לחברה אחת שהסוכן מחזיק בלפחות ⁦50%⁩ ממניותיה. כשתנאי משרד התיווך בכתב מונחים, החברה רושמת עמלה כמו בדוגמאות של אונטריו וקולומביה הבריטית, ומגישה את דוח ה-⁠⁦T2⁩ הפדרלי שלה וגם, אלא אם חל פטור החברה הקטנה שתואר למעלה, את הדוח התאגידי של אלברטה.

המצב שלכם שונה?

• העמלות בחשבון האישי שלכם, אין חשבון ⁦GST/HST⁩, אין תוכנית תשלום או שהגיע מועד דוח ה-⁠⁦T2⁩ הראשון: תקנו את הספרים ואת ההגשות יחד; ראו הכנסה של חברה בחשבון אישי, וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות ועזרה במס חברות.
• הספרים מפגרים בחודשים, דוחות לא הוגשו או שהרישום ל-⁠⁦GST/HST⁩ איחר: ראו מתי נרשמים ל-⁠⁦GST/HST⁩, השלמת ספרים שפיגרו והשלמת דוחות חברה שלא הוגשו, יחד עם עזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם לא בטוחים אם כלל עסק שירותים אישיים חל עליכם: קראו עסק שירותים אישיים וקבלו עזרה במס חברות.
• אתם בעלי מקצוע מורשים אחרים, או רוצים לחלוק בעלות: ראו חברות מקצועיות.
• עברתם השנה מעסק יחידני לחברה: ראו ספרים אחרי התאגדות של עסק יחידני.
• החברה שלכם באלברטה, בקוויבק או בפרובינציה אחרת: כללי הנדל״ן והדוח שונים מאלה של אונטריו וקולומביה הבריטית; אשרו מול הרגולטור הפרובינציאלי וקבלו עזרה במס חברות.